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1、观海卫14#地块研究,December 2007,一、项目界定,项目界定,地块概况,地块位置：地块位于慈溪市观海卫镇镇区，地块东至育才路，西至广义南路，北至牌楼江，南至规划路。,地块规模：地块占地面积102.17亩，容积率1.4-1.8，建筑密度24-3，绿地率3。地块呈不规则形状，南小北大。,广义路,育才路,329国道,西：慈溪市区,东：镇海、宁波市区,本案,观海卫路,南,地块绝大部分原为耕地，目前剩余地块上的原有大树、电线杆、高压线基座、地块西北角停车场以及东南角部分村宅尚未拆除。,地块现状,项目界定,地块周遍状况,北,西,东,南,西至：广义南路,北至：楼牌江,南至：方家村耕地,东至：育才
2、路,项目界定,地块交通分析,地块周遍道路平整，交通流线便捷，位于慈溪至宁波的连接线上。,广义南路：观海卫交通主干道，南北交通，只要轴线。两侧商业发达，店铺齐布。北三路：观海卫东西交通主要干道，观海卫汽车站，观城宾馆等都坐落于此。育才路：北接北三路，西侧为塑料城，车流量较大，有一定的噪声污染。,项目界定,周边配套,学校：观海卫初级中学,交通：观城汽车站,商业：观城宾馆、神仙居宾馆、都市港湾、顺达宾馆、皇鼎休闲娱乐中心,银行：宁波银行、中国农业银行,其他配套：中国邮政、农贸市场,市场：塑料城、农贸市场,项目界定,优势,经济优势：观海卫中小企业发展迅猛，居民富裕，购买力强,景观优势：项目北面为牌楼江
3、，对项目规划有很好的外部景观，提升楼盘价值,交通优势：地块交通便利，近邻329国道，是慈溪至宁波的交通要道,稀缺优势：观海卫近三年来难得的稀有居住地块,市场优势：观海卫中小企业多为外向性企业，对高端产品认知度较高，市场较为成熟,地块优势：项目总占地规模102亩，在观海卫属于大规模楼盘，项目可塑性强,配套优势：周遍配套成熟，便于居住,发展优势：规划未来观海卫为成为慈溪东部中心区，对周边乡镇的辐射力度将大大加强,项目界定,地块SWOT分析,劣势,市场劣势：市场容量有限，做为一个15万人的小镇，其对住房的需求量有待市场验证,环境劣势：项目北面为塑料城，来往车辆多，较为嘈杂，有一定的噪声污染,地块劣势
4、：本地块东、南、北均为耕地，居住氛围不浓,居住劣势：2005年观海卫政府加紧了对宅基地的审批，但原房屋的扩建，改建并未停止,虹吸作用：慈溪和宁波城区地产对观海卫市民的吸引力较大，他们较多选择在城区购房,形象劣势：由于观海卫房地产项目，整体档次较低，市民对当地项目有一定的抵触情绪,项目界定,地块SWOT分析,机会,需求契机：05年起政府停止了对宅基地的审批，市民对商品房的购房热情大为提升,市场契机：慈溪和宁波土地资源的供应减少，房价飙升，在城区购房的难度加大,产品契机：观海卫居民对高端产品的认知度不断提升，对高层的抵触情绪大为削弱,土地契机：考虑本项目规模较大，预计政府在未来3年内推出大块住宅用
5、地可能性不大,环境契机：周边拥有天然水系，如能加以有效利用，将有利于小区景观环境的塑造,发展契机：未来观海卫为成为慈溪东部中心，周边乡镇到观城购房将大为提升,项目界定,地块SWOT分析,危险,市场危机：慈溪房地产市场已处于高价位状态下运行，未来市场走势严峻,房价危机：随着土地价格增长，房价上涨在所难免，投资者的风险加大，热情减弱,政策危机：宏观调控的加剧，给整体房地产市场带来的负面影响将延缓部分人购房计划,资本危机：地价上涨，投资额激增，资金流保障，资金回笼风险加大,未知因素：项目规模较大，开发周期较长，未来不可知因素较多,项目界定,地块SWOT分析,二、慈溪、观海卫镇概况,慈溪位于东海之滨，
6、东离宁波60公里，北距上海148公里，西至杭州138公里，是长江三角洲经济圈南翼环杭州湾地区上海、杭州、宁波三大都市经济金三角的中心，区位和交通优势十分明显。特别是杭州湾跨海大桥的建设，给慈溪带来了千载难逢的历史性机遇。2008年建成后，慈溪将一跃成为连接上海、宁波两大都市的“黄金节点”，融入沪、杭、甬2小时交通圈，这将极大提升慈溪在长三角城市群中的战略地位。全市行政区域面积1154平方公里，户籍人口102.1万人，辖17个镇、3个街道，1个开发区，共308个行政村、28个居委会、38个社区，市政府驻地浒山街道。,慈溪市概况,随着07年6月杭州湾大桥合拢，大桥经济给慈溪整体经济发展带来更快、更
7、强的发展，外向型经济得到进一步的扩大，直接增加财政收入，05年，06年慈溪财政收入再创新高，增幅分别为23.45，24，说明慈溪经济发展态势不断扩大，企业发展良好。,慈溪市,财政收入,存贷款余额,注：05，06年慈溪市的存贷款余额继续保持良好的增长态势，其中06年存贷款增幅分别为21，30.1，贷款高于存款增幅，但存贷比为79.1%，比上年上升5.6个百分点，存款的上升为再次投资保证充裕的资金储备。,慈溪市,GDP与产业比重,05年，06年人均生产总值分别达到4500美元，5663美元，增长了1163美元，人民生活进一步改善。经济结构方面，三次产业协调发展。2006年，三次产业之比为5.06:
8、62.15:32.79与上年的5.56:61.35:33.09相比，结构相对稳定，进一步趋向合理。,慈溪市,人口规模与人均可支配收入,2005年慈溪市城镇居民人均可支配收入19019元，2006年可支配收入21623元，同比分别增长13.53%，13.7，生活质量明显提高。,慈溪市,城区政府住宅规划政策,20062010年中心城区住房建设规划，规划目标：到规划期末基本实现中心城区内常住人口户均拥有或租住一套住房，基本解决住房困难家庭的住房问题。在规划期内，规划启动建设各类住房45800套左右，总投资150亿元，总建筑面积649万平方米，住房面积467万平方米，其中经济适用住房1800套，住房面
9、积16.2万平方米；廉租住房300套，住房面积1.8万平方米。在20062010年规划期内，重点发展满足居民自住需求的中小套型普通商品住房。自2006年6月1日起，新审批、新开工的商品住房总建筑面积中，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）建筑面积所占比重，必须达到70以上。,慈溪市,慈溪市,北部都市区规划空间结构图,城市规划,新总体规划把慈溪定位为：长江三角洲南翼工商名城，宁波大都市北部中心城市。慈溪中心城市规划由两部分组成，即慈溪主城、杭州湾新区。其中慈溪主城居住人口为50万人，城市建设用地为55平方千米；杭州湾新区人口为15万人左右，用地为65平方千米左右。城镇体系空间结构：一
10、体两翼，重点整合。“一体”，规划期内，中心城市由浒山、宗汉、坎墩、横河部分和杭州湾新区组合而成；“两翼”，即两个中心城镇，以周巷、观海卫两个中心镇为两翼，带动市域东西两侧地区整体发展，作为市域副中心。中心城市发展的空间方向：“东延、北扩、南调、西控、中更新”。,慈溪市,城市由最初沿329国道轴向发展，转向纵深发展，城市形态演化呈中心扩张态势。,（一）、城市布局,（三）、城市形态与结构,（二）、城市建设导向,城市发展方向：慈溪市中心城市由浒山宗汉组团和横河组团组成，浒山宗汉组团向北、向东发展为主，适度向南，控制向西发展；横河组团向北，向西发展为主，适度向东，控制向南发展。,城市总体大局结构为“一
11、个核心区，二条中心发展轴，三片工业仓储区，六片居住区”。一个核心区：慈甬路（原329国道）、三北大街、新江路、东外环路围合的城市中心区域，包括新兴行政商务区和传统商业文化区新老二个城市中心，是金融、商贸、办公、信息、科技、文化等产业的集聚发展区。二条中心发展轴：慈甬路与新城大道。三片工业仓储区：北部经济开发区、西部宗汉工业区、南部横河仓储工业区。重点扶持北路经济开发区。六片居住区：城市东北、西北、中部、南部均衡分布六片居住区。,城市规划,慈溪市,（四）、杭州湾大桥的建设对慈溪产生的影响,杭州湾跨海大桥动工建设，提升了慈溪区位优势和区域知名度，慈溪将成为沪、杭、甬交通枢纽，拥有空、海、陆的便捷交
12、通优势：外商来慈空中可飞上海浦东、虹桥、萧山国际机场、宁波栎社机场；陆上可走四通八达的高速公路网；货物运输依托上海港、北仑港两大港口。2010年上海世博会商机，上海作为国际大都市产业辐射商机等，都跃入慈溪人视线。直接接受上海国际大都市辐射，作为大桥南岸的慈溪，可充分利用“通道效应”，承接世博会的“商务流”、“信息流”、“旅游流”辐射。上海新一轮发展中，由于人力、土地等商务成本日益提高，国外制造巨头从上海向周边地区辐射已成必然趋势，其“海纳百川”战略的实施，也给慈溪依托上海，承接国际性、区域性制造业的梯度转移，打造世界加工制造业车间提供了巨大契机。慈溪市“中兴精密”、“新海电气”正是抓住这一机遇
13、与日本、德国的全球强企业联手参与全球竞争。把交通区位优势和大桥、海涂等独特资源结合，慈溪市正培育“滨海桥城”休闲旅游品牌，规划建设大桥脚下的现代物流区块，发展都市农业基地，力争成为大上海的“菜篮子”、“后花园”和长三角物流体系的重要节点。,城市规划,随着杭州湾跨海大桥动工建设，慈溪人响亮提出了“大桥经济”的行动纲领。中国经济最有活力区域在长三角，上海为长三角的龙头，谁先与上海接轨，谁就能在对外开放中占得先机。慈溪就喝到了吸引外资的“头口水”。杭州湾跨海大桥建成后，慈溪与上海的陆上交通由原来的小时缩短为小时，慈溪融入了上海、杭州、宁波小时的交通圈。慈溪将由过去长江三角洲的“末梢”一跃成为长江三角
14、洲南岸的中心，可直接接受上海的经济辐射，进一步加强与苏南地区的经济联系，这是慈溪在新世纪的最大机遇。,慈溪市,观海卫镇概况,观海卫镇位于慈溪东部，全镇地势南北纵向约20公里，东西横向约17公里，329国道东西横贯全境，建设中的杭州湾跨海大桥南岸连接线南北纵向穿镇而过，交通便利。观海卫镇是个新镇，2001年10月经过镇级行政区划调整，由原观城、师桥、鸣鹤三镇合并而成。观海卫镇是个大镇，全镇区域面积150.2平方公里，总人口16.27万人，其中建成区人口8.87万人，下辖41个行政村，2个社区，10个居委；,2004年全镇国内生产总值达到32.9亿元，镇财政总收入3.04亿元，可用资金1.82亿元
15、，工业总产值125.1亿元。,观海卫镇是个古镇，至今已有620年的建卫史，是全国“四大名卫”之一，其中原鸣鹤古镇已有1200多年的历史，并且较好地保持了原有的古镇面貌。,观海卫镇,历史人文,戚继光纪念馆原为水师府，位于振扬门北铡，为中轴对称二进式仿古建筑，坐北朝南分布，占地3220平方米，建筑面积1100平方米。大门南向，正对振扬门，东西两侧分别建有四柱斗拱飞檐碑亭，亭内分别立“忠”、“孝”字碑，二字相向，碑皆高3米，宽1米，碑背分别镌刻戚继光生平和戚景通（继光父）生平。水师府为二进式院落，每进有正厅和东西厢房各一，且有回廊相联结。正厅、厢房皆单檐，琉璃瓦覆面，脊置六兽，皆有前明廊连于回廊。正
16、厅屋面开山，厢房屋面歇山。整个纪念馆展厅展现了民族英雄戚继光保国卫民的戎马一生。同时展出战刀、战袍等文物20余件，被山东省文物主管部门确定为山东省爱国主义教育基地。,镇历史,镇人文,观海卫镇,在工业化推动城市化的过程中，观海卫镇以轻型加工业为基础的工业已有一定的经济总量，初步形成了多元经济的发展格局，拥有以低压插座、家用电器、电子元件、针织服装、五金工具、塑料制品、打火机为主体的工业门类。规模企业集聚度较高，工业集聚区块规划面积达8818亩、建成4500亩，共有110家企业进入工业集聚区。尤其是工业东区块，集聚了以欧式插座，打火机为主的产业群，全世界70%的欧式插座生产出口就来自这里，是世界上
17、最大的欧式插座生产基地；以商贸为依托的三产发展潜力巨大，商贸设施也日益完备，辖区内共有大型专业市场5家，高档餐饮企业7家，初步奠定了慈溪东部商贸中心的地位。,招商引资,观海卫镇,镇区现状,观海卫镇区中心处于329国道北侧，以观海卫路为镇区核心区域。由于该镇经济发达，私营企业活跃，使区域小商业特别繁华。也同时吸引了全球知名快餐连锁店KFC，入住该镇中心。,观海卫镇印象历史悠久、小商业发达观海卫镇经济私营经济活跃，轻型加工业重镇观海卫镇交通宁波慈溪的区位中心、连接点,观海卫镇特征,三、慈溪、观海卫镇房地产市场简况,开发投资增加，施工面积逐年上扬,05、06年慈溪市完成房产投资分别为18.86亿元和
18、18.67亿元，而在03、04年慈溪房地产投资额为32.22亿元和28.12亿元，相比而言房地产投资额有一定幅度的下降，其主要原因是03、04年房地产市场过快发展，以及04，05年国家房地产宏观调控政策，使目前房产投资恢复健康态势，有利于长期稳定的发展。,市场概括,历年住宅新开工、竣工、销售及空置面积(单位:万平方米),由于受04、05年宏观政策的影响，慈溪市各类商品房的施工面积和竣工面积均有大幅下降，实际销售面积上住宅的影响不大，仅下降了4.99%。,市场概括,历年商品房施工、新开工、竣工及销售面积(单位:平方米),商品房新开工面积受宏观政策的影响程度最大，04、05、06年三年新开工面积总
19、和仅为03年全年的多38.17万，主要原因即为房地产投资的严重压缩所致。从05、06年的房产销售形式来看，06年销售面积回升，销售形式仍处于正常的态势，需求量仍然较大。07年随着人民币升值，新开工面积减少，投资热情持续升高，慈溪房产市场再次步入活跃繁荣。,市场概括,房地产供应市场分析,土地市场,2006年10月至2007年8月，慈溪全市共出让土地22宗（除工业、仓储、加油站用地），总占地面积27万余平米。其中城区共计出让土地9宗，总占地约11.3万平米。2004年以来杭州湾新区的土地出让量较大，该区域值得持续关注。2007年慈溪市城区土地出让为6宗，占地11万平米左右。而慈溪国土资源局土地利用
20、科了解到，未来地块出让：07年的具体出让计划没能如期执行，本年度城区估计无地块出让。原计划慈2棉地块目前正在作相关测算及拆迁工作，出让时间要推后；城区另一地块是环弛一期南面，目前正在拆迁中，估计下半年或08年出推；城北浅水湾附近计划有大体量住宅用地出让，具体指标未定，可预见慈溪北面居住环境将得到提升，连接杭州湾区块。,2007年宁波慈溪土地出让信息（一）,2007年宁波慈溪土地出让信息（二）,近年慈溪城区土地成交均价,慈溪市土地出让价格在2003年出现了较大的上涨，而在2004年由于宏观政策的影响，部分开发商资金紧张，不再盲目的拿地，从而出现了04年土地价格低于03年的现象也就不足为怪。但是0
21、4年中，城区位置较好的地段的地块单价仍在400万/亩以上。05、06年是慈溪已出让地块开发高峰期，同时受政策及市场影响，土地出让有限，进入07年，慈溪很多开发商面临无地可开发，同时由于地块出让有限，加之房产市场需求持续升温，在无大政策影响情况下，07年及08年地块出让将再创新高。其中，慈溪城区中心区块无空地可出让，城区拆迁地块出让将大幅提高土地开发成本。新城大道周边及城北将是今后地块出让值得关注的区域。,2004-2007年观海卫镇土地出让情况,本项目是观城近几年来推出的最大规模的住宅性质用地，也是观城周边乡镇中规模最大的项目。其规模相当于观海卫近五年观城房地产开发量的总和。,四、区域及周遍住
22、宅个案分析,卫山景苑（已售）（观海卫镇）,项目地址：观海卫镇卫山休闲公园旁 开发商：慈溪中星房地产开发有限公司代理商：宁波迪赛(06年年底前撤除该项目),后开发商自售建筑设计：宁波高专设计研究院景观设计：国际奥筑园林（深圳）物业顾问：香港戴德梁行物业管理：慈溪洁士物业管理有限公司 项目规模：用地面积45881平方米，总建7万余平方米，其中住宅6万方，18幢住宅。开盘时间：2005年2月交付时间：2006年底住宅总户：413套，其中叠加复式38套。产品：多层11幢5+1F、2幢4+1F、1幢6+1；3幢双叠，1幢3叠及沿街店面组成。面积：100-270平方米。叠加复式面积约270平方米、顶楼面积
23、150-180平方米不等。价格：开盘均价3400元/平方米，目前剩余房源价格5000元/平方米（网上备案成交价格3368.75元/平方米）销售率：据业务员所说目前剩余为3套多层顶楼，而据网上备案剩余19套，房源基本为多层顶楼及叠排。物业费：多层电梯0.8元/平方米.月，多层无电梯0.6元/平方米.月，复式0.5元/平方米.月。,卫山景苑,购房人群：本地小私营业主老板居多。因购买人群经济实力比较雄厚，知识面相对较广，对电梯房并没有多大抗性。项目临中庭为多层带电梯房，去化相当快。去化面积：120-130平方米左右的三房去化比较迅速，100平方米的二房次之，复式及顶楼应总价高去化比较慢。景观型物业相
24、对比较好售。,132.6平方米,101平方米,户型描述,户型明亮设计，南北通透套型设计舒适空调位设计飘窗设计各房间方正，便于装修客厅带阳台设计两卫设计,卫山景苑,掌尚名筑（已售）（掌起镇）,项目地址：掌起镇环城南路彰河公园旁 开发商：宁兴控股慈溪宁盛置业全程策划：富阳（中国）控股宁波分公司建筑设计：美国龙安建筑规划设计景观设计：筑奥国际景观设计(香港)有限公司物业管理：慈溪市东海物业管理有限公司 项目规模：占地面积48614平方米,容积率1.2,建筑密度24%，绿地率35%,总建筑面积58336平方米。开盘时间：2005年10月交付时间：2007年6月住宅总户：459套产品：18幢多层5F带阁
25、楼及沿街店面组成。面积：89-165平方米。主力117-128平方，主力三房停车位：253个（车库），售价约7万/个。价格：07年4月，项目均价3400元/平方，目前均价4200元/平方米。项目九月开始上调400元/平方，10月上调200元/平方。（因本地块地价影响导致价格上升）物业费：第一年0.4元/平方米.月（部分开发商补），0.67元/平方米.月样板房：100平方、120平方（因05年、06年项目去化比较困难），做样板房促进销售,掌尚名筑,产品描述,中央景观带，设钟楼以及水系设计5层多层，顶楼为挑高5.8米欧式风格小区设置儿童活动区项目东侧为彰河公园，景观资源丰富外墙采用面砖加高级涂料、
26、底部为蘑菇石,销售动态,项目07年4月，剩余230套房源，而目前只剩余4套房源。据悉自镇出台居民不能自建房政策后，项目后期去化相当顺利，其中6月份就去化了69套，是项目开盘以来卖的最好的一个月。虽项目去化比较快，但价格上涨幅度并不是十分高，随着观城地块出让，价格猛涨，两个月上涨600元/平方米。,掌尚名筑,户型特点,户型设计舒适，为舒适性2R、3R、4R设计项目主力三房户型明亮设计，南北通透双阳台设计每个房间带漂窗，提高户型附加值（飘窗下为空调位设计）3R、4R客卫干湿分离顶层边套双露台设计、中间套南露台设计坡屋顶设计,缺点：3R、4R无衣帽间设计，并且套型过道浪费比较大。,掌尚名筑,客户描述
27、,从目前项目成交的客户来看，基本上以本地客户为主，但由于周遍镇上住宅开发量体的减少，不少周遍镇的客户也跑来购买住房，成交的客户以私营业主为主，且这些客户偏向于购买小高层。其中所成交的客户中，观城就达到10%。据悉所成交的观城客户基本上以该镇私营老板为主，教师为辅，而所成交的客户基本上都有私家车配置，导致该项目车库出售相当好。不少客户由于车库买不到，而买两个车棚，打通当车库使用。观城客户购买的房子基本上以120平方左右的3房为主。,去化描述,项目去化120平方米左右的三房比较快，次之为160平方左右的四房。相对137平方由于其户型设计柱子较多，去化十分缓慢。而90平方米左右的两房因设计浪费，也去
28、化十分缓慢。但2R由于其总价低，其成交客户中有投资客存在，并且两家企业购买了30套左右的房子，作为员工宿舍用。有的客户买不到大户型面积，而买了两套90平方左右的户型打通，自成一体。,百合家苑（未售）（匡堰镇）,项目地址：匡堰镇高家村（靠近329国道约500米）开发商：慈溪友合置业有限公司施工单位：慈溪市中凯建设工程有限公司 设计单位：宁波核力建筑设计有限公司 项目规模：总建44000平方米，16幢建筑产品：多层5+1F，联排面积：多层82-145平方米，联排面积200平方左右开盘时间：预计2008年元旦前后总户数：200多套价格：预计均价5000元/平方米工程进度：地上一层交付时间：2008年
29、年底前售楼处：项目目前售楼处正处于装修中，预计12月初正式对外开放。据悉项目联排以内部为主，不对外公开。,百合家苑,项目目前处于底层建设，沿河规划了部分联排别墅。住宅顶楼为复式结构。,百合家苑,户型描述,户型明亮设计，南北通透三房及四房客卫干湿分离南北双阳台设计飘窗、角窗设计客厅、餐厅独立分区,缺点：南阳台推台较深，导致客厅采光有影响,东方明珠（已售）（浒山街道）,项目地址：浒山街道前应路以南，新城大道以西开发商：宁波东方建设开发有限公司规划设计：宁波高专建筑设计院建筑设计：宁波民用建筑设计研究院景观设计：上海易亚源境物业公司：慈溪市天成物业有限公司（暂定国家三级）物业费用：复式1.1元/月/
30、平方，小高层高层1.3元/月/平方，恒温费1.2元/月/平方项目规模：占地169415平方，总建筑面积45万平方，其中住宅量体近26万方，容积率1.53，绿化率48.05%开盘时间：一期03年6月，二期03年10月，三期05年 12月底.住宅总户：1350套，叠排400套。产品：28幢叠排、4幢7F多层、4幢9F小高层、3幢14F高层、3幢23层高层。面积：叠排230-280平方，主力250平方左右；小高层168-208平方；14F高层170平方；23F高层单身公寓、高层住宅136-205平方米，主力160平方，其中4套380平方顶楼复式；价格：一期叠排5000元/平方，小高层4500元/平方
31、，高层4800元/平方；二期叠排5500元/平方，小高层4800-4900元/平方，高层5100元/平方。三期单身公寓5500元/平方，住宅5300-5400元/平方。目前复式约1万/平方米，高层小高层7000元/平方。车位配比：1：1.5,一期,二期,三期,东方明珠,产品描述,项目整体架空，实全的人车分流400米欧式景观长廊（中央景观带）设置超大休闲体育会所、幼儿园四部自动扶梯三期高层采用墙体保温、门窗节能、地板恒温、新风技术四大技术；窗墙比1：3。建筑南低北高，北部高层随着建筑高度慢慢增高,客户描述,项目所成交的客户基本上以个体私营老板、政府机关单位购买。据悉项目近60%的客户来自城东乡镇
32、（以逍林镇、胜山镇、观城镇）个体私营老板为主。其中观城客户基本上购买叠加以及200平方米以上住宅为主。,东方明珠,三期高层产品描述,优点：套型设计舒适、豪华南北通透，明亮设计飘窗设计更多的运用弧线，达到建筑外观美双阳台设计大面积玻璃设计,约205平方,约180平方,约136平方,约165平方,缺点：进深较长，达到16米以上部分户型主卫暗间165、205平方户型南阳台被分割成两个阳台,和润公寓（在售）（浒山街道）,项目地址：浒山街道329国道城区1#(A、B)地块 开发商：慈溪市大通房地产开发有限公司建筑设计：慈溪市建筑设计研究院景观设计：杭州现代环境艺术实业有限公司施工单位：宁波金城建筑工程有
33、限公司物业管理：宁波经济技术开发区联合物业有限公司策划公司：杭州两方广告项目规模：规划总面积40776平方米，总建筑面积98889平方米，地上总建81307平方米，住宅面积71227平方米，建筑密度28.9%，容积率1.99，绿地率30.1%。开盘时间：2007年9月底均价：7000-7100元/平方米住宅总户：636套。产品：8幢15F-17F的高层面积：37-252平方米，主力110-140平方米建筑层高：3米车位：架空层停车82个，室外停车274个，地下车库405个。销售率：据业务员所说，项目基本售完，剩余房源不多。截止2007年11月29日，637套房源，网上备案率为73.94%，71
34、428.53平方，备案率为75.31%。,和润公寓,产品描述,规划设计围合式设计商铺临路设计外墙采用花岗石干挂、木铝门窗及双层中空玻璃新风系统现代建筑风格“阳光车库”，通过多组“天井”与地面花园相通部分楼幢免费设置公共自行车、摩托车等停车位公共部位精装修，部分单元入户厅挑高5.4米景观设计约10000平方米中央园景最大间距宽达80米入口设计有生态公园坡地林荫于社区南面铺展100多米，形成休闲景观带,销售描述,和润公寓,一房一厅,一房二厅,紧凑三房,舒适三房,舒适四房,项目户型从一房一厅（餐厅）到舒适型四房，产品种类繁多，满足各阶段人的需求。但从户型设计来看，一房的房型设计成两代房型也可以说，该
35、户型可以于其边上套型打通，变成一套。一方面，在目前90平方米限制的情况下，开发商通过以此来偷算设计。另一方面，通过小户型设计使项目能顺利去化。,从项目去化的情况看，由于城区住宅供需的不平衡，使项目能在段时间内顺利去化。从项目成交的客户来看，乡镇个体私营老板占到购房客户的50%以上，这些购房这主要集中于城西方向的客户。项目主力面积在110-140平方米，从紧凑型三房到舒适型三房设计，迎合了区域客户的需求，使项目能顺利去化。,和润公寓,约37平方,约168平方,约143平方,约139平方,约132平方,产品描述,优点：套型以南北通透设计为主各房间设计方正大面积窗户设计阳台、边套客厅采用弧线设计空调
36、位设计,缺点：套型设计结构不好卫生间以暗间居多餐厅位置设计不理想无飘窗设计主力三房无合适的衣帽间设计,三北名都（已售）（浒山街道）,项目地址：慈溪市浒山镇中心西北面 开发商：宁波宁盛置业有限公司 项目规模：占地面积24627平方，总建约76925平方，综合容积率2.5，绿地率32.12%物业管理：慈溪市金北物业公管理有限公司物业费：1.18元/平方.月开盘时间：2004年10月住宅总户：449套。价格：项目成交均价5500元/平方；而07年10月份9F/18F，132.63平方住宅二手成交价为7302元/平方；而目前项目二手报价在8000元/平方以上。产品：6幢10到18层的高层、小高层组成
37、面积：45.2m2288m2，户型从单身公寓到复式住宅 建筑层高：平层3米车位：地下车位300余个车位价格：有产权：125000-135000元 无产权95000元景观：10000m2中庭休闲景观广场 客户：基本上以私营业主、公司白领、公务员为主，其中乡镇客户占到了50%以上。,个案小结,1、目前慈溪整体市场住宅项目推量较少。并且从宁波到慈溪市区329国道沿线各镇，基本以1个项目为主。如三北镇YGR别墅项目（469亩）、掌起镇掌尚明珠、观海卫镇卫山景苑、匡堰镇百合家园。2、目前329国道沿线各镇在售及已售产品以多层项目为主；而慈溪市区在售及已售项目以小高层、高层为主，并逐渐向高层产品推进。3、
38、由于本地购房者有一定经济实力，户型设计偏大，并且设计舒适。基本上以三房为主。4、从购买客户来看，慈溪私营企业老板成为目前市场购房主力军，占购房比例的50%以上。5、慈溪市区目前住宅项目区域性特点比较强，城区东、西、南、北项目基本上以各方向周遍镇上客户为主。6、当前慈溪市场在售及已售项目以东方明珠及维科CBD项目规模超大外，其它项目规模基本控制在10万方以内，基本上以2-7万方的建筑规模居多。而未来趋向于中大型项目，如YGR三北项目（占地469亩），华润置地（占地220.58亩），金峰房产（102.17亩）。7、随着慈溪各乡镇住宅项目的兴起，使市区购房客户逐渐被这些项目截留。据悉目前慈溪市区市场
39、乡镇客户基本以上购买小户型及大户型面积为主。,客户分析,东方明珠（市区）,掌尚明珠（掌起镇）,从东方明珠06年度的客户销售来源来看，有接近70%的客户来自乡镇，且这部分客户多是成功人士，有丰厚的资产或者拥有自己的企业。从掌尚明珠所成交的客户比例来看，私营业主及个体户已占了50%的比例。客户描述：经济实力雄厚，拥有国际视野，接触广，对新鲜事物接受度高。有一定的攀比心里、跟风、聚集。,五、项目定位,项目定位,本项目占地102亩，总建筑面积超过12万平方米，在观海卫，乃至周边乡镇中都算的上绝对的大盘。面对稳定的需求，通过对项目的实地勘察及市场的整体调研，项目开发必须遵循循序开发、逐步引导进行。,空地
40、,地标,产品建议,根据对观海卫和周边乡镇的调查，观海卫市民对小高层、高层的认知度较高，建议充足的利用土地资源，将容积率做到1.8。并且市场主要购房对象为区域及周遍乡镇私营业主，这部分人群接触面广、经济实力雄厚、对新事物接受度高等特点，因此项目产品上可多做一些创新，以提高项目价值。,建议采用在宁波市场上较受欢迎的产品：花园洋房、小高层。高层,花园洋房与高层结合的效果图,产品表现,花园洋房效果,花园洋房立面表现,入户花园设计,户型建议,二梯二户，每户面积90平方米蓝色虚线圆圈为北侧景观阳台厨房、卫生间相邻设计，便于装修该户型更多的运用飘窗、大阳台增加户型附加值,户型解读,注：红色虚线圆圈处的两部电
41、梯，可设一部电梯，则为项目小高层的户型。电梯的减少，并不影响户型的面积，反而增加了户型的得房率储藏室的空间。,建材建议,注：项目两侧临路，虽车流不大，但也因考虑设置中空玻璃，以排除客户的疑虑。,注：外立面采用面砖，但面砖颜色要深，能突出庄重典雅的表现。同时也能体现出客户的身份及年龄。,景观建议,组团绿化，每个组团有自己的中心景观，达到户户有景的设计水系与植被的完美结合。合理利用北侧楼牌江丰富的水资源地下室的顶板最好能有一定的起伏，结合顶板的起伏创造出园林设计的小山丘式的自然起伏（坡地园林的风格）高层组团建筑底层的架空，可运用于健身器材、儿童娱乐场所（保证雨天的活动区以及增加地面的绿地面积）以及底层绿化的设计,其它建议,广场,单元门厅,树,广场：树木格式化种植，使广场不缺乏绿化单元门厅：门厅灯、遮雨蓬人性化设计树：树与石板凳完美结合,舒适二房,紧凑三房,舒适三房,舒适四房,户型面积配比建议,三房、四房,豪华五房,按照当地项目的消化速度，本项目开发周期至少需要34年时间，以下是我们对项目开发分期的一点初步研判。,项目开发周期、每年的推量预估及产品类型建议：,开发建议,
