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1、房地产项目开发流程,目 录,二、房地产开发流程图,一、房地产开发流程,2.项目环境影响报告,1.项目可行性研究报告,一、开发流程,1.建设用地规划许可证,2.国有土地使用证,2.建设工程规划许可证,1.招投标,2.建筑工程施工许可证,3.开工建设,2.商品房预售许可证,1.市场条件判断,2.项目位置选择,3.项目投资批复,1.总平审批,3.人防、抗震 消防、防雷,1.竣工验收备案,房地产开发流程可以用“五证”的取得来贯穿,一、开发流程,四,五,一,二,三,商品房预售许可证,一、开发流程,建设用地规划许可证是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范
2、围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。,国有土地使用证是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。,一、开发流程,建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。,一、开发流程,建筑工程施工许可证(建筑工程开工证)是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。,一、开发流程,商品房销售(预售)许可证是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开
3、发企业销售商品房的批准文件。,商品房预售许可证,一、开发流程,开工建设,选 址,竣工验收,本阶段,如果需要寻找合作伙伴,则需要签定合作意向,协议及合同书 市场前期判断只是宏观方面的粗略判断,仅从所在区域的市场供求与潜力进行判断,开工建设,规则设计,取得土地,立 项,一、开发流程,开工建设,选 址,竣工验收,开工建设,规则设计,取得土地,立 项,选 址,涉及部门分别有：发改委、规划局、环保局,需提交的文件为：可行性研究报告、环境影响报告书,一、开发流程,选址研究向规划局申领规划要点，以获取规划要点通知书委托设计院进行项目方案概念设计持初步总平向发改委评审中心，编制项目申请报告委托具有资质的环科所
4、出具环境影响报告书环保局组织专家评审领取项目环境影响报告书（表）批复向发改委申请立项批文,一、开发流程,开工建设,竣工验收,开工建设,规则设计,取得土地,立 项,选 址,一、开发流程,办理国有土地使用证：1.土地登记申请表2.法人代表身份证复印件3.营业执照复印件、组织机构代码证4.委托书5.建设用地批准书、界址图、宗地图6.建设用地规划许可证审批单 及红线图7.交纳土地管理有关费用凭证8.土地使用权出让合同9.成交确认书,办理建设用地城市综合技术论证报告1.签订服务合同 收费标准：按建筑面积0.25元/2.立项批文3.红线图4.土地使用权出让合同及界址图办理建设用地规划许可证：1.建设用地规
5、划申请表2.建设用地规划综合技术论证报告3.立项批文4.土地使用权出让合同及界址图,一、开发流程,开工建设,竣工验收,开工建设,规划设计,取得土地,立 项,选 址,一、开发流程,一、开发流程,一、总平面规划设计方案审批：1.总平面规划设计方案审批申请表2.设计要点通知书、用地红线图3.论证报告、建设用地规划许可证及审批单或土地权属证明4.土地使用权出让合同及附件、成交确认书5.有关部门批准的建设项目可行性研究报告或其他有关项目 计划的批准文件6.详细规划成果图（蓝图+电子文件）7.整体鸟瞰效果图及人视效果图8.工程设计资质书具体流程：到项目所管辖的规划科领表申请 由住建委组 织召开专家评审会
6、出具专家意见 修改后送规委 委审图 召开规委会 领审批总平面图及审批单,一、开发流程,二、办理建设工程规划许可证三、申办建设人民防空地下室流程1.申办人防地下室工程设计条件2.人防办出具人防工程设计条件3.将人防工程设计条件反馈设计院4.人防办出具人防图纸批复5.将全套图交人防办申办人防工程许可证,一、开发流程,四、办理抗震设防审核意见书：1.委托地震局办理，出具地震安全性评价工作（80m以上需要）2.发改委批文3.规划局审批同意后的总平面图4.地质勘察报告五、办理消防设计审核:1.申报表2.建设单位的工商营业执照等合法身份证明文件3.建设工程规划许可证4.设计单位资质证明文件5.设计蓝图,六
7、、办理防雷装置设计审核:1.所需材料：规划局审批同意后的总平面图 建设工程规划许可证 雷击风险评估委托书 防雷设置设计审核登记表 电气图2.收费标准：防雷技术评价：新建建（构）筑物防雷装置设计方案技术评价，按建筑面积0.15元/雷击风险评估：按主体建筑费的0.8 雷电灾害调查鉴定：双方协商 防雷装置竣工验收检测：二类防雷，按建筑面积1.15元/,一、开发流程,竣工验收,开工建设,规则设计,取得土地,立 项,选 址,一、开发流程,一、开发流程,办理建筑工程施工许可证第一步：招投标1.公告 2.资信证明 3.备案 4.开标 5.缴费 6.领中标通知书第二步：质监站备案第三步：办理建筑工程施工许可证
8、：,竣工验收,开工建设,规则设计,取得土地,立 项,选 址,一、开发流程,一、开发流程,一、办理竣工验收备案资料：二、办理商品房预售许可证：,总 结,1.房地产开发过程中所涉及的部门有:发改委、规划局、国土局、建设局、环保局、人防办、气象局、房管局等,2.房地产开发过程中从政府部门取得的主要证件有:建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售(预售)许可证,3.房地产开发过程中从开发商应提供的主要文件有:可行性研究报告、环境影响报告书、设计方案送审书、人防工程许可证、施工图、安全登记书等以及各相关部门的批文,一、开发流程,国土资源局,项目投资批复,环评手续,建设用地规划许可证,总平审批,建设工程规划许可证,白蚁防治,抗震,人民防空工程设计条件通知书,消防设置审核,防雷装置设计审核,人防工程建设许可证,招投标,质量监督安全登记,施工许可证,办理预售证,分项验收,办理房产证,二、开发流程图,
