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1、大城崛起,The big city rises,4,5,6,7,8,9,11,12,10,3,09.1,09.2,09.3,09.4,时间表上带来的困惑,Surprise,诧异,总货量约29亿，3000多套一年多的时间要全部消化完,这是蓝湖郡在主场重庆三年的总量，不算上“香颂”与“时光”还达不到这个数,自身巨大体量的放出与区域内的需求干枯在时间的轴线里走向了叠加在这样一个时间，消化这样一个体量，这使优点感到诧异,我们想到了体量不小但没想到会这么大,走出小巷思维,NO Blind alley,思路,时下不应再把注意力放在首创与万科身上对于城东龙湖肩上背负的应是“推广城东”的任务,拥有大体量的城东
2、龙湖把注意力放在全城才是我们要做的正事,“长征”是为了胜利的回归对于执行，我们认为事不宜迟,冲突,Conflict,高层与花园洋房的同步推广本是一件合情合理的事但总价66万与180万怎么也不可能是同一客户群所持有的调性也绝对存于差异,价格,客户,调性,时间,冲突,价格区间的过分拉大使不同产品系难以融合,归根结底：,必须做一次成功的外科手术,Separated,思路,把花园洋房拎出来视为一个新项目进行单独推广以此便可化解以上冲突,有了大方向之后还需要精准精准的方向还不是重要的重要的是能否有效的执行有效的执行还不是最关键的最关键的是在执行的过程中是否有偏差或出轨,于此，我们需要再次重新审视一下我们
3、的项目,壹=地理论,这是三千里最初的策略大纲,现在这才是关键所在,走好这两步项目就成功了一大半,言出必有因：当今的市场已经是重新洗牌拥有大体量的我们必须走出城东的局限我们要做的是：推广城东等同于推广城东龙湖,对项目的认同前提就是对这一区域的认同，人群难以流向东边的原因在于对城东的认知存有偏差。从人们印象的低下化至水平化拉动。关键在于我们能拿出怎样的东西来垫高区域的级别。,手法 上量,广告不是要制造感叹号，而是要制造信服。当一个区域需要从根本上被接受认同时，消费者需要的是事实的证明。更何况是关于城市方向的命题,政府100亿的资金流入与全国一线的发展商同时进入款量、体量、人量、形态以至于速度，无疑
4、在发生着巨大的改变。这在任何一座城市的发展进程中都是值得划上一笔的记录。,趁大势便是龙湖走出这一步的机会关键在于我们说话的角度,用事实的力量去增加城东的份量是一件重要的事，在城东的背景下去增加自身的份量是一件更重要的事情。对于竞争，共摊大饼未必就能共享。,基于“冰河时期”的策略结论只有坐上区域的老大，才能享有共赢中的先赢。所以，必须要在第一时间无限度的增加自身的级别份量,份量的增加不是他人能及的事情,万科：典型的寄生虫一条司空见惯的沙河，想要吸引其它区域的人群来这里购买，现实告诉我们：那是不可能的。有限的城市生活资源，让万科不得不依靠于周边项目所带来的生活配套。从一个区域的带动性上来看，高端贵
5、族往往就是不作为的一群。说到贡献性：万科，闭嘴,首创：单边行走的螃蟹懂城市，但不懂生活，尤其是成都。大型的临街商业虽是解决了人们生活的基本需求，但离想要的生活存有距离。初出茅庐的北京人，对城市生活的理解还尚停留在没有净化干净的时期。自然少了一份应有的礼节。论到贡献性不是没有，但论不到发言权。,华润：行动缓慢的大海龟有品牌时间的沉淀，有体量，有数量。但开发进程的难以提速。一个人的力量必定有限，行驶缓慢是华润的致命弱点。即便对未来的美好有着承诺，对于一次城东的蜂会。赶不上趟，就站不上主席台。,份量的增加就是一次有效的屏蔽,当人们喜欢一种“居繁华，远尘嚣”的生活方式时，三千里出现了,当城东缺少成都喜
6、欢的生活情调时，春风里出现了,当城东缺少城市化的时尚时719出现了,当想要的与需要的都聚集在龙湖的身上时城的完整性与唯一性就是一种无法取代的巨大份量,在一个恰当的时间站在一个恰当的高度我们必须在市场中建立的印象城东的崛起，龙湖功不可莫,在一直缺少自信的城东我们就要补白这一空缺龙湖就是城东的自信心,当一个项目需要维新的时候大破大立有助推广时的自信,重新命名是愚蠢的。但是用原来的名字冲锋陷阵更愚蠢。龙湖需要有个先锋。,从繁华三千取意“三千”从处于繁华而出于繁华更注重生活的“里”字。这是年初在城市背景下我们所能提出的概念时至今日，大城得以浮现。一次城市的完整性概念必须成为我们推崇不移的方向。,从局部
7、到全面/从听到见从否定到确定/从担心到自信,我们就如同一个有待于被揭开的谜底,案名【龙湖.三千城】,成都.城东的自信心,定位,贰=中心论,在推广城东这一步之后我们必须明确的提出哪才是城东的中心区？,于年初三家都不作为是因为存在着巨大的竞争性，如今的局势看来，在明年三月三千城的开始与万科、首创后期的产品在户型区间上将有所差异持有大体量的华润将和我们走向对头。华润难免的一战。,手法 借势抢势,借建设路口众多项目的势，来抢华润的势。,我们就是要利用华润的动作缓慢对它发起强有效的攻势。,一家开发100万平方，和三家开发100万平方。论成熟速度三家是有着明显优势。大量资金与众多的开发积聚后的效应，将是信
8、息的集束炸弹。而华润的信息不对称，将使得我们在这一时间夺取城东的话语权,你是愿意选择等待一个区域成熟还是愿意在一个成熟的区域选择,无论世界怎么变化 一切以你为中心,对于“金三角”的建立，是龙湖无论如何必须要去做的一件事情大体量的需求与同址内的竞争关系已经发生了变化,叁=资源论,推广区域是前，演绎自身是后自信心是壳，积聚奢享是核,当推广走到这一步，我们已经成功的一多半，但这还不够。缺少对核心利益的深入挖掘，就缺少对项目的溢价的有利支撑,面对不断涌向城东的人群 他们在众多的选择中徘徊 我们第一个需要解决的问题 不是如何与他们进行沟通 而是如何先吸引他们的注意,他们东迁是为了寻找一种生活背景，而这种
9、背景就是对资源的占有。,有资源，才有发言权你是什么样的人世界就会拿出什么样的资源做你的生活背景,能否轻易的支配自己想要的生活不在于占有在于占有到一种怎样的程度,驱车前往地点约会，和步行赶赴楼下的咖啡店是两个概念推广区域说明不了太多问题因为那证实不了你出门是否就是SHOPPING MALL“金三角”也没什么好炫耀的它只不过浓缩了大量的商业资源关键在于自身的商业形态对人居气质要起到提升的作用。,经营性商业评估分析上可以看出，我们是有意的在走一种差异化。而从体验式的商业形态中也可以若隐若现看到消费者的一些特点：白领，崇洋，讲牌子，不买大路货。,与春风里的商业形态交叉内外结合便是对生活的一次全面覆盖。
10、一个成都人的生活的所有梦想在这里你都可以找得到,这将暗示着他们置业的智慧，在拥有自信后的他们，需要听到更多肯定的声音。所以在份量后的核心利益就是出场后的关键一环,所有梦想（积聚奢享）,以此来冲击7月的647套高层数量同时为第一批花园洋房后续销售做可持续支撑,肆=稀缺论,被单独拎出的洋房部分不等于完全脱离对城东城市化的推广,相应三千城的推广铺路已经为洋房扫去了一个障碍,180万可以走向另外一个世界郊区的联排别墅也不过这个价,走的远一些房子更大一点环境更好不选择以上的，选择这里洋房的有一个必然的原因。这是离不开城市的一群人，每天生活中所要接触到的都在这座城市里，对城市有着极度的依赖性。,所以城市化
11、，是拉动购买的一个背景但这不是理由。,建立洋房的级别也是不可或缺的值不值是关键,众所周知房子的价值不在房子本身取决于房子之外拥有一个怎样的资源就拥有一个怎样的价值,郊区的别墅获取的是自然资源城市的洋房获取的便是城市资源,处于春风里的位置，为洋房打开了呼吸的一面。多组团的景观主题是洋房所享有的另一面。被多重商业所围绕，却不被商业的嘈杂所干扰，只有无限度的享有这样的资源与位置可称的上是够级别的洋房。,城市资源带是垫高洋房级别一环但不是关键一环。因为在面对高总价仍是一个瓶颈。政府的打压市场的低弥。消费者即便产生迷恋，他们也会犹豫等待。因为没有感到压迫，我们需要让他们从被动的拉，到主动的跟。,论到高价
12、格在当下市场的瓶颈时不得不想到翠微清波形成这一瓶颈的原因我们至今都认为：怪大势，但不能全怪大势,大势如同一个漏斗把大粒的沙子过滤出去把细沙子过滤出来,什么样的产品是不受到这种漏斗的约束的？我们仍会坚定不移的给出稀缺产品,06年成都政府明确的规定二环内禁止再建低密度产品而现今二环内的高层也是所剩无几，如同炒期货一般，没有了就是价值所在,推广中制造时间的压迫感仍是我们发力的方向,别墅级城市洋房,+,可遇不可求,级别加时间的压迫感就是推广洋房部分的核心诉求,调性走高的洋房部分需要独立的案名在春风里二批次再度出场时，洋房的推广与商业气质的结合，便可相辅相成。,案名【龙湖.花里】,资源大盘,花里资源的丰富与集约,不能仅仅停留在表述上,更需要在视觉上把它生动化.作为能够迅速领悟与传达的符号.,如果用一个符号来表示 我们选择用“&”因为我们的资源是叠加的 除了商业、还有还有还有.,包装,包装,区域推广的是价值是关于片区值不值的问题自身推广的是利益是关于梦想生活要不要的问题,城市化是背景所有梦想（积聚奢享）是核心稀缺性是抬高,有了城市背景，奢想核心和洋房级别的抬高为出场置后的SOHO部分已经铺下了便捷的道路,四段论在时间上的对应,4,5,6,7,8,9,11,12,10,3,09.1,09.2,09.3,09.4,THANKS!,
