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1、深圳市场考察报告,深圳零售市场概况深圳商圈简析东门人民南商圈：太阳百货、东门茂业百货、金光华广场华强商圈：华强北茂业百货深南路商圈：华润万象城、中信城市广场-西武百货福田商圈：怡景中心城、COCO PARK、君尚百货、KK MALL南山商圈：保利文化广场、海岸城华侨城商圈-益田假日广场,目录：,深圳零售市场概况,2、我市5000平方米以上的大型商业设施已达453家，大型超市、百货店和专业店的营业面积已占零售总面积的41.5%。,1、到2005年12月31日止，我市共有各类商业网点超过14万个，从业人员超百万。以全市约1200万经常性消费人口计算，人均年零售消费额12000元左右，人均拥有零售面
2、积为0.96平方米，已经接近香港人均1.1平方米的水平。,3、休闲、娱乐、餐饮业在商业中的比重不断加大，随着老百姓生活水平的日益提高，消费者对于购物档次、购物环境、消费愉悦和服务水平等要求也不断加强，促使深圳商业更加趋于国际化。,根据深圳市工商局2005年商业年鉴：,深圳零售市场的发展状况,深圳在保持着13以上的消费品零售总量增长率的情况下，零售市场继续健康发展，作为中国最富裕的深圳人一直保持着人均消费的全国冠军。预测2010年，实现社会消费品零售总额24002600亿元，人均零售面积约1.23平方米，连锁商业销售额占社会消费品零售总额的比例达到60%，连锁商业网点占商业网点总数的比例达到15
3、%。,深圳商圈简析,深圳是东西长、南北短，呈带状分布的城市，随着城市中心的西移，呈现出自东向西滚动发展的态势。商业发展亦不例外，从80年代的东门人民南商圈到90年代末华强商圈的崛起和深南中路沿线点状商业的不断丰富，都见证了深圳商业强大生命力。福田中心区商圈、南山商业文化中心区、宝安和龙岗新商业的成熟也必将在不远的将来证实深圳人的高瞻远瞩。,东门人民南商圈,东门商业区：历史悠久，以纵横交错商业步行街为主，几大百货镶嵌其中的商业格局；时尚、潮流是东门经久不衰的秘笈；平时30万，节假日5070万的客流实现年销售额130亿；本地居民和外地游客游览购物的首选，也成为港人在深圳消费的首选区域。人民南商业区
4、：深圳传统高档商业集中的区域，日渐没落；休闲娱乐产业逐渐成为区域主流；政府大投资力求重现人民南商业辉煌,传统商圈 再现辉煌,太阳百货,太阳广场位于日均人流量50万人的东门步行街，占地面积近10000平方米，总建筑面积达70000多平方米，总楼高9层，地面7层，地下两层；停车位300个，引进百佳超市，1-6层为太阳百货，7层为写字楼。,定位于中低端年轻男女,东门茂业百货,东门茂业百货位于日均人流量50万人的东门步行街，茂业百货广场的货品以服装、化妆品、超市经营为主。化妆品等百货较为齐全，属休闲平民化的风格百货商场。,金光华广场,金光华广场位于人民南商圈。占地1.8万平方米，营业面积达12万平方米
5、，是集“购物、餐饮、娱乐、休闲等多种功能为一体的大规模购物中心。设地上7层，地下3层，自有标准停车位500个。,KAPPA,ADIDAS,NIKE,浩沙,傲胜,北面,诺诗兰,哥伦比亚,反斗乐园,金光华在运动品牌组合方面采用了KAPPA、ADIDAS、NINE三个规划国际一线品牌作搭配；还采用浩沙（香港）游泳专业装备品牌做为辅助搭配，我觉得比较合理。,金光华在户外这一块采用了哥伦比亚（美国）、诺诗兰（奥地利）、北面（美国）三个档次相近但风格差异较大的品牌，既能保证同档次又能保证不会同质化；还采用傲胜（运动/器材）品牌搭配，我觉得比较合理。,体育类业态分布,180,180,50,180,100,1
6、00,100,80,经营情况：位处深圳传统商圈，国际品牌名店、时尚百货经营状况一般，高楼层人流较少，目前主要以餐饮带动人流与消费。,随着国际上MALL旋风愈演愈烈，一股提倡“吃、喝、玩、乐、购”的一站式消费理念风靡全球，让消费在庞大无比的超级大商场中体验式消费，购物中心模式必然是商业地产的发展趋势。“金光华广场”也将高举“大都会体验式消费”的大旗，将MALL进行到底。,金光华广场小结,华强商圈,以华强北商业街为核心，商业面积超过80万平方米；各类大型商业23个，成为电子、家电、百货、服装、女性消费等聚集的商业旺区；每日客流量50万人次，年营业额280亿元；消费群主要主是2535岁的白领阶层，总
7、体层次高过东门商圈；已经成为媲美北京王府井，上海南京路，广州上下九的超级商业中心；,核心商圈 市场翘楚,华强北茂业百货,茂业华强北店位于华强北路中段，占地1.1万平方米，营业面积近8万平方米，拥有11层商用楼面，是一个以百货为主的购物中心。,深南中路沿线商圈,深南路是深圳的象征，亦是深圳商业发展的见证者；东起地王大厦，西至新华宾馆，中信城市广场和万象城是本区域的代表；深南中路商业带正被打造成为亚洲时尚之都，必定给深圳的零售商业格局带来冲击。,商业潮流 城市典范,华润万象城,华润万象城位于深南中路与宝安南路交汇处，占地7万余平方米，建筑面积18.8万平方米，营业面积约13万平方米，它是一个超大型
8、室内购物中心。拥有六层商用楼面，近三百个大小不一、功能不同的独立店铺，以及一千多个停车位，及购物、餐饮、娱乐、休闲、文化、康体等功能于一体。,华润万象城,华润万象城于2004年12月开业，定位兼顾中档与高档，万象城每一楼层都有一个明显的客流动线，实际每层楼都是一条各具特色的步行街，所有店面都分布在街两边，街两边配合精美的展示橱窗，街两头穿插特色餐饮，保证整个商场没有死角。负一层的内街与五层的真冰溜冰场都成为其休闲娱乐的亮点。,中信城市广场,中信城市广场位于深南中路市委对面，占地5.1万平方米，由建筑面积3.99万平方米的中信大厦、营业面积6.8万平方米的商业购物中心，经营面积达2000平方米的
9、国际休闲（酒吧）街，以及3万平方米的星光广场组成，拥有地上、地下共788个停车位。,中信城市广场,中信城市广场开业于2002年9月，是深圳最高档的购物中心，拥有深圳最大的购物中心外广场，消费人流主要集中在广场和负一层，广场上的国际休闲街是其极具特色的亮点。,西武百货深圳市福田区深南中路1095号中信城市广场13层，经营面积15000平方米，公司员工1000人。西武百货专营世界顶级品牌服饰、皮具、精品、名表珠宝、及化妆品等等。目前在深圳西武经营的品牌有：LOUIS VUITTON、Cartier、Salvatore Ferragamo、CANALI、CELINE、Swarovski、D&G、MO
10、NT BLANC、a.testoni、BALLY、FENDI、VERSACE、HUGO BOSS、VERTU、PIGUET、IWC、CHOPARD等100多个世界品牌。,西武百货,KK mall雄踞蔡屋围金融中心商圈核心，毗邻深南大道，接驳深圳地铁大剧院站，数十路公交线路途经停靠，商业建筑面积达83500平方米，共五层。定位于“国际时尚精品购物中心”，致力于打造一个以集国际顶尖品牌及各种高端消费业态于一体的高品质国际购物中心。,KK MALL,深圳（福田）中心区商圈,借鉴历史经验规划中心商务区不忘商业配套；规避与传统商圈直接竞争，迎合商务人群与居住人群的消费特征；走国际化路线，向深圳高档商圈迈
11、进，成为一个真正的品牌消费区。,完美规划 商业之都,怡景中心城,怡景中心城深圳市中心区福华路（大中华西侧），占地4.3万平方米，总建筑面积14万平方米，商业面积近11万平方米，停车场2.8万平方米，近800个车位。建筑总层数为五层，其中L1、UG、G、B1为商业，B2为停车场，是一个生态型购物中心。,怡景中心城,怡景中心城是中国首创的生态型购物中心，是目前深圳购物中心中最具绿色概念的项目。中心城将以餐饮、娱乐推动零售，进而融入零售，主导零售。规划中的中心城美食园林将以四大主题餐饮区作为吸引未来中心区乃至深圳市民的主要特色之一。,COCO PARK,CoCo Park，位于深圳市福田中心区，邻深
12、圳会展中心，有地铁购物公园站三地铁口和未来的公交总站。项目占地面积约31000平方米，建筑面积约8.5万平方米，营业面积约6万平方米，建筑主体为五层，其中地下二层，地上三层，停车位600个。,COCO Park,一个集餐饮、购物、娱乐、休闲、广场秀、街头文化艺术等多功能于一体的购物中心，并首先提出园林情景式的“自由版购物中心”概念。集中打造“美食”、“娱乐”、“潮流”、“时尚”四大主题式消费中心，以餐饮为项目经营核心。,君尚百货,深圳君尚百货是由天虹商场股份有限公司投资的全资子公司，是高级百货的独立运营商，君尚百货中心店（原天虹购物广场），定位于深圳市场最高档的综合性高级百货，坐落于深圳中央商
13、务区，是深圳行政、文化、金融中心，区域内拥有便捷的交通环境，地铁1号线、2号线、3号线、4号线在中心区地下交汇，发达的城市公共交通系统在区内集中体现。,南山商圈,集商务办公、商业、文化等多功能于一体的现代服务业中心；满足南山100万高素质人群的消费需求，打造深圳又一商业引擎；西部通道开通将带动南山形成又一个口岸商圈；完善了南山区的城市功能，展示南山区新形象、新风貌，为南山区全方位迅速发展奠定了坚实基础。,新兴商圈 渐入佳境,保利文化广场,保利文化广场位于深圳市南山商业文化中心区核心区域，地理位置优越。项目占地面积约5.4万平方米，建筑面积约15万平方米，营业面积约8.5万平方米，五层商用楼面。
14、停车位900余个。是集文化、娱乐休闲、商业于一体，涵盖剧院、影院、博物馆、康体、娱乐、餐饮、科技娱乐设施和购物商场的综合性文化产业项目。,保利文化广场,保利文化广场尚未开业，该项目充分利用保利集团在文化产业方面的优势，把文化和商业有效融合，用剧院、博物馆、科技博览中心等带动起商业的发展。,海岸城由东座写字楼、海岸城西座写字楼、海岸城购物中心和海岸风情街组成。海岸城购物中心占地面积36908平方米，总建筑面积约12万平方米，总高度30米，地上五层、地下二层，车位约1500个,档次定位：项目在南山区属中档偏高，主要消费客层为深圳中高收入人群及旅游、观光人群。,海岸城,购物中心整体业态分布比例为零售约60，餐饮约25，娱乐约15。其中餐饮由特色餐厅、美食广场、休闲饮食组成；零售由服装、服饰、精品、首饰、家居、家饰等组成；娱乐由KTV、游乐场、美容美发、休闲会所的组成；整个购物中心配套设施一应俱全，满足消费者一站式购物需求。,益田假日广场，中国首家国际化体验式购物中心，是商业与生活的完美融合，地处深圳华侨城，紧临深南大道，占地3.5万平方米，总建筑面积13.58万平方米，是一个集体验式购物中心、生态写字体、五星级主题酒店为一体的大型建筑综合体。,华侨城商圈-益田假日广场,谢谢,
