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1、买卖街地下人防可行性报告,智为地产,一、项目概况,1 项目位置,剃头挑子一头热,2、周边环境新盛隆商厦（原世纪联华现正处于招商租售阶段）透笼国际商品城 曼哈顿商厦黑龙江振龙箱包皮具城太阳箱包批发广场人和新春天人和索菲亚春天金太阳新一百麦凯乐.,种类繁多，争奇斗艳,3、项目优劣势分析,优势：处于省级商圈内优越的地段，商圈范围大，周边有着 固定人流量和销售群体，批发购物环境良好。劣势：周边同质化产品太多，同性业态饱和，大多数商家以 租用店铺来经营，租金售价价格范围已形成，会出现 有价无市的状况，如何诱导地上销售人群走向地下，地下人防长度不够，项目周边批发物流多造成交通拥 堵。,表面形式一片大好，背
2、地里暗藏杀机,总结：本项目隶属于道里区集中商业所在地，周边商业高中低档分类明确，销售方法上从批发到零售，既有小型百货商品又有高档奢侈品，满足了不同人的需求，从而使本区域积蓄了良好的客流量和消费群体，以至于成为了省级商圈黄金地带。,杀机=商机,我认为 面对一个没有竞争对手的处境，对自身将会带来更大灾难。,二、市场勘测,1、哈尔滨地下商业街综合分布图,原宿春天：友谊路地下,地一大道：尚志大街、西十二道街地下,索菲春天：索菲亚教堂附近地下,人和春天：石头道街、买卖街地下,人和地下、国贸城：东大直街地下,红博广场：博物馆附近地下,学府路,西城汇：学府路地下,台北西门町：西大直街地下,红博Mall：黄河
3、公园地下,红博会展购物广场：会展中心地下,体峰汇：大成街地下,承德地下商城：承德街地下,太古街：太古街地下,中兴世纪大路：幸福路地下,香坊汇：延福路地下,红旗地下商城：红旗大街地下,人和商城、地一大道、国贸城、红博广场、台北西门町体峰汇、红博会展购物广场、红博mall、西城汇,南岗区,原宿春天、索菲春天、人和春天、地一大道,道里区,太古街、承德地下商城,道外区,红旗地下商城、中兴世纪大路、香坊汇,香坊区,2、各区地下商业街分布,3、重点研究项目,4、重点研究项目基本情况,西城汇,中兴世纪大路,香坊汇,香 坊 汇,红博Mall 会展购物公园,5、体峰汇,项目地址：哈尔滨南岗区大成街地下路段（宣化
4、街至大成地下桥）项目规模：总建筑面积2万平方米开 发 商：黑龙江奇力体育用品销售有限公司运 营 商：正德同利主营业态：运动服饰及体育用品面积区间：最小30平方米建筑形式：地下LOFT形式，层高6米使用年限：40年以上销售电话：55691111/55672222售楼地址：宣化街263号，南岗区政府对面,太古 街,7、台北 西门町,三、市场分析,1规模分析,据了解，哈尔滨现有已成型地下商业街项目11个，建筑总面积约为52.3万平方米。新增地下商业街项目8个，建筑总面积39.3万平方米（刚动工除外）。,1、现有地下商业街项目各区域分布情况 南岗区：人和商城、地一大道（南岗部分）、国贸城、红博广场、红
5、博会展购物广场，商业总面积为421764平方米；道里区：原宿春天、索菲春天、人和春天、地一大道（道里部分）商业总面积为83357平方米；香坊区：红旗地下商城，建筑总面积为1.5万平方米；道外区：承德街地下，总面积为3000平方米左右。,2、近两年内新增地下商业分布情况 南岗区：体峰汇、西城汇、台北西门町、地一大道（建设街部分）、红博Mall会展购物公园，总面积为338000平方米；香坊区：中兴世纪大路、香坊汇，总面积40000平方米；道外区：太古街，总面积为15000平方米。,市内各区地下商业街规模分别为：南岗区76万平方米 道里区8.3万平方米 道外区1.8万平方米 香坊区5.5万平方米。,
6、南岗区地下商业街分布最多，占比83%，道里区排在第二位，占比9%，香坊区所占比重为6%，道外区为2%。南岗区地下商业规模大的主要影响因素一是南岗区地处市中心区域，商业起源较早，人潮、商潮巨大；二是红博商业的城市原点式开发，红博商业的地下项目都选在南岗区，而且规模较大，在现有地下商业项目中，红博广场总建筑面积3.8万平方米，红博会展购物广场总建筑面积30万平方米；而在新增地下商业项目中，红博Mall会展购物公园总建筑面积26.4万平方米。,新增地下商业街项目单体规模分析,西城汇建筑总面积4万，中兴世纪大路2万，香坊汇2万，体峰会2万，太古街1.5万，西门町1.2万，红博Mall 26.4万，地一
7、大道2000左右。,2、价格分析,目前在售各项目中，单价排在前三位的分别为西城汇、西门町和红博mall，销售单价超过7万元/。都说“地铁一响，黄金万两”，对于靠近即将通车的地铁一号线的西城汇和西门町两个项目来说，都无疑印证了这一点。红博Mall项目，依据红博商业的品牌实力和靠近会展商圈的区域优势，销售价格也达到了每平米7万元左右。,3、业态分析,南岗区地下商业项目中西城汇和地一大道经营服装百货类，体峰汇专营体育用品，西门町是专属女性时尚的购物街，红博会展购物公园是红博商业典型的经营模式，经营范围涵盖了文化产业、品牌服饰、五星级IMAX影城、冰雪主题公园、餐厅、会所、酒吧街、奢侈品等1000余个
8、商业休闲、娱乐项目，属于中高端定位。道外区太古街项目专营建筑装饰，和地上的太古陶瓷一条街形成一体。香坊区的两个项目都是经营服装百货类，产品定位都是中低端，客户人群为香坊区和平房区的较多。,4、经营模式分析,23156,地一大道，该项目属于人和商业控股有限公司的开发项目，据了解，人和商业控股有限公司所开发的地下商业项目都采取只租不售的经营模式。,只租不售,包括太古街和红博会展购物公园两个项目，而且两个项目都是大部分面积持有自营，只出售部分面积的方式。投资太古街商铺，投资者可以自主经营；购买红博购物公园的商铺须返租给商场，由商场统一经营管理，并且一次性返还前三年租金，每年8%，共计24%，以后每年
9、返租12%，十年左右收回成本。,只售不租,西城汇、中兴世纪大路、香坊汇和西门町四个项目都是属于可售可租模式的。四个项目的出售返租和出租情况又各有不同。,可售可租,出租情况，大商家长期租用的，不对外销售；承租商铺经营服装类项目，货源必须是外地生产的，不可经营本地产品；出售情况，分区域销售，一是购买后前三年必须由营运公司代租，每年返还购房者8%租金，直接体现在总房款里，二是，投资者自营的，必须在指定区域选位，且是17以上的大铺位。,西城汇,经营项目区域划分明确，除G、H两区是商场包租外，其他区域销售后，商场不负责对外招租，如果业主不想自营的话，商场只是负责联系租户，其他细节不参与，起到中介作用。,
10、中兴世纪大路,该项目也是分区域经营的，区域不同，租售政策也不同。回租区域的业户购买商铺后，可以回租给商场统一招商、统一经营，并且一次性签订5年的回租合同，每年可返8%的租，前两年的租金可以抵扣购房款。,香坊汇,前三年返租，每年返8%，不体现在总房款里，按开业日期，每年返还。,西门町,5、销售政策分析,体峰汇未出销售政策；地一大道是只租不售模式，租约一年一签，签约第一年不收取管理费和税费，第二年待定，可能不会收取，因为有部分已经到期又续签的客户也一直没有收取管理费。,太古街,不可以贷款,西城汇、中兴世纪大路、香坊汇、西门町、红博会展购物公园。,可以贷款,西城汇96折，中兴世纪大路97折太古街96
11、折和一万抵三万政策，西门町95折。,全款折扣,西门町贷款同样给予95折优惠,贷款有折扣,6、广告传播分析,所调研项目中大部分都是在项目围挡处做的广告牌宣传，只有西城汇在博物馆转盘道附近沿街立的大广告牌。在报纸广告方面，中兴世纪大路、体峰汇、太古街和西门町四个项目都有报广投入。,红博Mall的围挡,报纸广告摘录,来源：2012.1.12 生活报,来源:2011.11.11新晚报,西城汇博物馆附近广告牌,7、产权及项目形式分析,产权,据调查，目前哈尔滨的地下商业街项目中，中兴世纪大路的使用权年限是50年，体峰汇项目承诺的是40年以上，其他所有项目的使用权年限都是40年。,项目形式,地下一层：太古街
12、和香坊汇。地下二层：西城汇、西门町、地一大道、红博mall会展购物公园部分地下二层：中兴世纪大路项目，该项目的A、B、C三个服装大 百区有地下二 层，其他区域为地下一层。地下LOFT：体峰汇项目部分是地下一层，部分是地下LOFT形式，层高为6米。,8、综合情况分析,1、哈尔滨地下商业街目前都是人防工程，没有产权。2、地下商业全部依托于原有地上商业区建设，未见单独开辟的商业区。3、地下商业经营范围也依托于原有地上商业的经营范围设定，具有代表性的是体峰汇和太古街。4、依托原有市场的商业凝聚力，目前哈市内各地下商业街销售情况都较好。按照招商情况及客流分析，未来仍有较大发展空间。5、地下商业街宣传推广
13、方式相对单一，营销手段也比较简单，说明市场整体需求较大。6、销售模式基本采用以租、售结合为主，盈利手段比较灵活。7、一般采用谁开发谁管理的经营管理模式，获取长、短两期收益。,四、我们的定位,1经营业态定位,天时：在住户市场情况不是明朗的情况下地利：我们守着东三省最大的批发集散地人和：批发客群人流固定，哈尔滨人的购物习惯,占着天时、地利、人和，我做的就是融汇贯通顺承天意。,定位：以批发类为主餐饮类做辅的多功能业态经营,2价格定位,注：由于个项目自身属性的特殊性，对各个项目进行系数修正,价格公式=本项目评估得分/比较地点评估得分比较地点均价=本项目预期销售均价 0.84/140000元/=3360
14、0元/33600元/为本项目预期保守成交均价（预计销售均价为项目整体销售销售均价）,3、销售方式定位,23156,需要专业的运营管理公司操作管理，得到的是长期效益,只租不售,这种销售方式前期需要大量的推广，以 达到良好的销售率，最终得到短期效益,只售不租,此方法为长期和短期效益的结合，前期 能良好的得到可观的收入，后期还能得 到一部分固有资金流入，同时也要聘请 专门的运营管理公司,可售可租,4、客群定位,投资者：每年6-8的固定租金流入+物业自身升值5经营者：用原本租金购买铺子，几年下来钱赚了铺子也留下了,地段+身段=双重保险,暂时投入=终身回报,给予不同客群的需求，达到两手都要抓，两手都要硬
15、！,5、产品形象定位,打造感性批发理念，力求新颖独特的装修理念，从外观上区别同质化产品，达到自己唯有识别元素，同时在功能性做到高于同类产品。,入口,天棚上,6、推广定位,地段：说区域从位置优越性出发身段：讲自身从项目建立独特的识别符号着手身价：算价值从项目的回报率和增值率计算,五、经济估算,预计销售额,预计项目支出,1、项目推广费预计350万（按普通推广计算）2、销售人员开支总项目销售额1.53、销售中心租赁和装修费预计50万项目预算利润=总销售额推广费员工开支销售中心 预计投资金额=27660800元,前车之鉴,以太古街为例：现均价：4.2万/（1期均价3.9万/）今年报广推广量：36版半版
16、 32版整版 1跨版 共计：520万左右（属于宣传尾期阶段）注：本项目之前并不被业内人士看好，经过我公司广告宣传和精准定位，在 加上地毯式媒体宣传，酿就了此项目如今的辉煌。,本项目如在推广上加大力度，从宣传手段上强势炒作营销的情况下，项目销售价格应该存在很大的上冲空间。,几分耕耘，几分收获,总结,1、项目经营遵循以批发为主餐饮做辅的多功能业态2、销售价格均价保守预计33600元/（整条街地下1层）3、销售模式建议可售可租式，摸清市场可转为全售式4、目标客群全部瞄准，满足各自需求达到无漏网之鱼5、从装修上建立本项目唯有的特识别元素6、推广宣传追求创新的角度方向,建议,1、销售模式建议采取可租可售
17、形式长期、短期兼收益2、建议地下2层也做地下商业街增加项目规模度3、建议加大推广力度达到利益最大化4、聘请相关专业人士进行租售执行和今后商户维系5、餐饮类建议设计在工厂街一侧或在建立在地下2层6、商铺户型建议设计在10-20（餐饮档口除外）7、建议商铺可以贷款解决经营者资金流动问题,谢谢聆听！,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJ
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