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1、,临潼假日酒店周边市场调查报告,2011年08月12日,本报告包括内容,临潼基本情况临潼假日酒店简介周边人流量及业态调查项目自身分析招商定位与业态推荐租金价格定位总结与建议,临潼基本情况,临潼基本简介临潼旅游市场临潼城市规划临潼的酒店市场,临潼区,临潼是古都西安的东大门，位于西安市区以东20公里，总面积915平方公里，2009年有人口70.25万，其中农业人口58万。辖20个街道办事处、3个乡人民政府、28个社区，285个行政村。临潼历史渊源深厚，历经周、秦、汉、唐，一直为京畿之地。境内有秦兵马俑、华清池两个5A级景区，有骊山、秦陵两个国家4A级景区。,临潼旅游资源丰富。拥有兵马俑、华清池2个
2、国家AAAAA级景点，骊山、秦陵2个国家AAAA级景点，其中秦陵和兵马俑被列为世界文化遗产。骊山风景区是国家首批公布的风景名胜保护区之一。区内历史遗迹十分丰富，县级以上文物保护单位51处，其中省级5处。著名的“褒姒一笑失天下”、“鸿门宴”和震惊中外的“西安事变”等重大历史事件就发生在此。姜寨遗址是仰韶文化早期保存较为完整的历史遗迹。临潼民风淳厚，许多现代礼俗都源于美丽传说和动人故事。现存的骊山老母单子会（骊山古庙会）和雨金药王古庙会最为著名。临潼是世界著名的旅游热点，主要景点年接待游客600万人次左右，其中外宾50万人次左右，旅游综合收入每年10个亿以上。,临潼的旅游业,临潼城市规划,临潼新区
3、,临潼新区位于临潼老城区西北角的行者街办，整个新区规划面积远期为30平方公里，近期20平方公里，起步区8.4平方公里已被国务院批准。功能定位为临潼新的行政、商贸、旅游服务及科技、物流产业园区。建成后，区委、区人大、区政府、区政协等机关将搬迁至此。另外，起步区内还规划了两所中学和多所小学，以及公园、体育场等城市公共设施。随着新区建设推进，辖区三个街办的61000名村民也将成为城市里的市民。,曲江临潼国家旅游休闲度假区,西安临潼国家旅游度假休闲区位于西安市东北，临潼区西南，区域面积28.78平方公里，北以西临高速至西临城市快速干道为界；南界东起烽火台西至洪庆沟，以东西穿经骊山天文观测台、柏家山、果
4、里、龚吕、三赵、军王、小峪、马家的骊山浅山山脊线为界；西以临潼-灞桥行政区划为界；东以华清中学西围墙及骊山寺沟至烽火台的沟谷线为界。根据规划，度假区的开发建设分5年3步走，共投入930亿元。预计到2014年，临潼国家旅游度假区建成后，将新增游客1500万人次，旅游收入将达到40亿元。度假区的建设集文化旅游、休闲度假、康体养生、温泉疗养、商贸会展为一体，最终被打造成世界级山水温泉度假胜地、国际化人文生态旅游新城。,临潼酒店市场,勇卿大酒店 三星级标准，70余间客房，可容纳400人同时就餐。天河酒店 拥有客房124间，商务套房2间，豪华套房7间，可容纳200人 的大型会议室1个，30人的小会议室2
5、个，同时可容纳750人就餐。临潼宾馆 国家标准三星级酒店，客房共七十余间，房间均按照国家标准三星级酒店配备，位于宾馆一、二楼的餐饮部，拥有可同时容纳300人就餐的餐饮大厅。华清爱琴海国际温泉酒店 临潼区最高端的酒店，准五星级，占地260亩，华清爱琴海国际温泉酒店是户外温泉养生度假型酒店，也是现代沐浴文化、温泉旅游文化与盛唐宫廷文化完美结合的园林式生态旅游胜地。,临潼假日酒店简介,临潼假日酒店位于临潼区人民西路，距西临高速出入口五分钟车程约2公里，距临潼闹市区五分钟车程约1.5公里，有闹中取静之优势。隔壁乃临潼高档社区之一的“银顶花园”和建材市场，人民西路双向六车道，交通便利，位置优越。此楼总高
6、十七层，地下一层，地上十六层。地下一层、一至四层为底商，每层1600平方米五至十六层，每层800平方米，地下一层为停车场，停车位多、方便顾客泊车，地下停车场和楼后专用停车场总计停车230辆。,周边人口及业态,通过对人民西路的人流和车流实地观察得到以下数据,周边人口分布：,人民西路位于临潼区老城区商业中心西北角，周边住宅区众多，属于临潼核心住宅区，其中银顶今城为临潼最高端住宅区之一。周边1公里范围内分布的大型的住宅小区主要有银顶今城、花漾青城、菊花园小区、华清园小区、西花园小区、铁一处家属院、沁园小区、骊景新地等十余个小区，常住人口保守估计在3万人左右，并且在建的花漾青城二期，银顶今城二期，群星
7、莱骊、博尚希望城和天然气家属院等小区即将在一年左右内交房，因此未来此区域人口密集度很大。,消费水平分析：,人民西路周边的住宅区一般分为两类，一类是建成时间较早的企业家属院，如铁一处住宅区、松苑实业住宅区、房管局家属院、财政局家属院、燃气公司家属院等。这类小区住户基本属于当地企事业单位的员工，且收入水平处于当地中上游水平;第二类是新建的高端住宅，如花漾青城、银顶今城和沁园小区等算是临潼区高端楼盘几个典型代表，业主的经济实力和收入水平上一般处于中上游且主要是年轻人。,周边一公里内业态调查,建材家具市场：五家（大秦建材、常堡建材、巨王 家具广场、临潼东建建材和全友家私等）宾馆：六家（山水宾馆、金驿站
8、宾馆、金泉宾馆、华都时尚酒店、凤凰商务酒店和丽都商务酒店）饭店：一家（天龙大酒店）银行金融：五家（西安银行、工商银行、邮政储蓄、建设银行和临潼国库支付中心）高校：三家（西安工程大学临潼校区、西安科技大学临潼校区和西安铁路职业技术学院临潼校区）,项目商业SWOT分析,优势（Strength）劣势（weaknesses）机会（opportunities）威胁（threats）,项目位置及周边规划,优势：,地段绝佳项目所处位置是临潼核心住宅区域，项目南临108国道，是通往渭南市的必经之地，北依文化西路，车流量大，旁边是临潼区最高端住宅之一的银顶今城，非常好的地段是项目最大的优势。周边住宅区密集项目周
9、边一公里左右范围内户数1000户以上的宅项区5个以上，500户以上的有7个以上项目有5个左右，周边常住人口保守估计3万以上。高校旁距离西安工程大学和西安科技大学直线距离800米，两所高校在校师生5万人左右。项目位于临潼新区和曲江临潼国家休闲度假区中间位置，发展潜力无可限量。,劣势：,没有形成成熟的商业气氛。临潼的商业中心位于南大街北十字周边，其他地方暂时没有形成成熟的商业气氛，人流量不是很大。周边业态单一。项目周边新建小区密集，因此相关的家居建材装修等行业也比较多，休闲娱乐餐饮业基本没有形成规模。,机会：,临潼新区位于老城区西北方向，是未来的行政、商贸、旅游服务及科技、物流产业园区，项目位置和
10、新区直线距离1000米。曲江临潼国家休闲度假区位于临潼老城区西南方向，将被打造成文化旅游、休闲度假、康体养生、温泉疗养、商贸会展为一体的世界级山水温泉度假胜地、国际化人文生态旅游新城。与项目的直线距离500米。临潼的餐饮娱乐主要集中在老城区以东，老城以西的餐饮休闲娱乐等行业发展基本是空白区域，未来发展潜力巨大。,威胁：,唐御坊项目形成一个集特色温泉沐浴、休闲娱乐、传统餐饮、商务旅游购物于一体的唐文化体验中心，目前人人乐已经确定入驻，距离临潼假日酒店项目500米。曲江临潼星级酒店群曲江临潼国家休闲度假区投资20亿元建设星级酒店群。,招商定位,临潼假日酒店定位为准四星级酒店，因此底商的招商中应严格
11、对业态和商业的品牌进行筛选以保证消费的层次和酒店自身的定位相匹配，与此同时在招商定位的过程中还要考虑周边小区居民的消费水平和消费习惯等因素，所要入驻的商家的主要的消费群体还是要定位在周边的住户和附近的几所高校的学生及年轻群体。,招商项目推荐,知名的中高端餐饮业金融业KTV足浴、休闲美容保健健身场所,租金定位：,经过为期两天的走访调查，临潼区的商铺租金价格最高的是西街和南街的商业区范围内，一般底商一层临街的租金在100到120元每月，其他稍偏的地域如人民路周边的租金在50左右不等。故改项目底商的价位在50到70元之间为宜，二楼到四楼的价位应随层高递增每层租金递减5到10元左右为宜。,总结与建议：
12、,总体来看临潼假如酒店项目及所处的区域的市场的潜力巨大的，但从整个项目来看，最大的优势是随着区域规划的实施将会带动该区域的快速发展，并且人流、车流和客流会大幅增长。最大的威胁就是随着唐御坊的一个集特色温泉沐浴、休闲娱乐、传统餐饮、商务旅游购物于一体的唐文化体验中心的建成，势必会吸引周边的人流量，但是这个问题可以在市场推广和营销方式上得以改变。,总结与建议：,在项目包装推广上要根据前期产品设计形成的调性提取卖点并加以提升，争取在灵武建立品牌，具体手段采用电视广告、宣传单页派发、巨幅广告牌等方式进行，充分利用当地的宣传渠道。在销售上主要抓住消费群体周边居民、在校大学生和年轻群体等，定期举行一些此群体感兴趣的活动等。,Thanks!,Thanks！,
