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1、,华侨城 四海项目,2008年8月,整合推广策略,Sale And Artifice,清晰项目目标/使命,项目分析及定位,物业发展建议,项目营销策略,报告目录,市场大势/竞争分析,清晰项目目标/使命,项目分析及定位,物业发展建议,项目营销策略,报告目录,市场大势/竞争分析,华侨城地产全国战略,1+3,大盘开发旅游人文高端综合片区运营,全国战略下的四海项目使命,快速运作现金流人才培养,清晰项目目标/使命,项目分析及定位,物业发展建议,项目营销策略,报告目录,市场大势/竞争分析,市场大势预判,宏观调控政策没有松动的迹象,低迷的市场态势短期内没有逆转的迹象,市场分析,销售量持续低位徘徊，市场观望气氛
2、依然比较浓厚；供求背离，市场销售压力进一步增大。,全市供求走势,南山供求结构,市场分析,部分新盘持续推出特价、优惠房，拉底了区域市场整体均价；价格走低将影响客户对区域价格的认识，后市价格压力增大。,在售项目分析,南山半岛在售项目以大户产品为主；高性价比的项目表现出较好的销售业绩。,竞争分析,南山半岛下半年推售项目主要是大户型物业，对本项目不构成直接竞争。,逆势飘红：依山时代,开盘时间：2008年7月27日主力户型：单房34，一房49 均价：9800元/套数：394套销售率：90%以上,逆势飘红：一城峰景,开盘时间：2008年7月20日主力户型：二房65 均价：7500元/套数：238套销售率：
3、82%以上,小结,短期内市场态势不会发生逆转,客户观望情绪浓厚，市场销售压力不断增大,高性价比成为撬动客户的最有力手段,快速销售才能有效降低项目风险、保障收益,清晰项目目标/使命,项目分析及定位,物业发展建议,项目营销策略,报告目录,市场大势/竞争分析,项目指标及户型构成,用地面积：8051建筑面积：62679容积率：7.27覆盖率：45.3总户数：914户,用地面积小，覆盖率高，绿化休闲空间少高容积率，户数多，居住舒适度低单身公寓、一房面积尺度偏大，总价增加房型比例平均，产品定位指向性不强投资、过度居家型产品，存在一定客户障碍,项目平面布局,单侧采光通风不佳私密性难以保证舒适性差西晒户型多,
4、周边环境,四海公园,湾夏花园,湾夏村,厂房区,景园大厦,园景园,东湾小学,优劣参半,配套及交通,配套齐全，出行便利！,医院：联合医院、蛇口医院、华太门诊部银行：交通银行、中国银行、农业银行学校：东湾小学、育才一中、育才二中商业：佳发商场、金汇城百货、人人乐超市、ITAT药店：君安大药房、广安利药店、亚洲大药房、海王星晨餐饮：海湾渔港、兰米坊、湖南人昌鸿楼酒店：维也纳酒店、阳光168连锁酒店、七天连锁酒店其它：海湾假日休闲中心、蛇口汽车站、米兰商业街,蛇口印象,国际化多元人文舒缓悠闲最宜居,从蛇口看本项目,从蛇口看项目,威胁很大 投资客户观望，过渡客户价格门槛 保障性住房分流客户,劣势不少 环境
5、、产品、布局、区位,优势不明显 配套、交通、景观,突破：高性价比撬动市场,高价值体系,客户战略,合理价格,快速销售收益保障品牌维护,高价值体系,蛇口最宜居国际人文价值,南山中心区发展辐射价值,华侨城高端品牌形象价值,高品质公共空间装修配饰,高档室内装修配饰,项目价值体系,项目人文精神内涵,小盘大做！,客户战略,墙外开花墙内香,用深圳带动蛇口,我的客户我做主,客户群一般特征：地缘影响、情感共鸣,清晰项目目标/使命,项目分析及定位,物业发展建议,项目营销策略,报告目录,市场大势/竞争分析,THE ENDTHANKS,星彦小户型操盘案例,星彦部分小户型佳作,80后街潮流有你，后街有我,2006年，房
6、价调控政策纷纷出台，置业者持币观望，80后街在严峻的环境找到市场突破口，差异化的个性营销，实现了“短，平，快”的销售目标。80后街把握市场潮流，炫出项目个性，定位为“布吉关精装小户”，吸引了关内人群购买，开盘当天累计60%的销售率，2个半月实现100%的销售。布吉是深圳房地产市场的价格低洼地带，80后街的推出，成为市场的亮点，实现6200元/平米的销售均价。,80后街潮流有你，后街有我,80后街潮流有你，后街有我,花好园繁花院落-小户大家,中心西区的商务氛围及人流 中心西区已逐渐形成成熟的商务氛围，未来3年内将有180万商务楼宇开发，将吸引近百万商务人流，孕育小户型租赁市场巨大能量。,中心西区
7、稀缺小户社区，租金一路飚升，投资前景无限。花好园，中心西区唯一超大规模小户型花 园社区，并融入中心西区的浓郁商务气息 和红树湾高尚住宅区的人文气息。,花好园繁花院落-小户大家,花好园繁花院落-小户大家,实现销售均价：13000元/平米速度：月均100套,阳光绿地翠竹公园进山,阳光绿地翠竹公园进山,东方华都城市假日酒店公寓,产品：建面54550平方米，总户数864户，8000平方米商业 单 房（31）20%，一房（38-45）60%，两房（60-69）20%价格：9200元/平方米（精1000元装修）客户：投资客60%；外销10%，罗湖60%，其他区域30%概念推广：纯粹城市假日酒店公寓 附 加
8、 值：酒店式服务、高档次、高品质精装修、教育资源等,评价：10米层高的入户大堂及酒店式的装修风格体现高档次感，客户以区 域内的投资客为主，客户决定购买的因素是投资回报率、产品的高品质、高档 次感及物管服务；市场畅销。,东方华都城市假日酒店公寓,趣园全城唯一全景景观私人酒店,均价13000元/平(含1000元/平米豪华个性化装修套餐),户型设计：52平米1房1厅(70%)59平米1房1厅(10%)65平米1房1厅(10%)74平米1房1厅(10%),客户情况：年龄在30-40岁，来源于福田，购买用途为商务接待兼投资/休闲小住购买原因：项目区位价值/景观/私人酒店会所定位；认知途径：朋友介绍/中信广场/航空杂志；为车公庙周边私企业主或金领，拥有良好的个人修养品味。销售情况：2004年4月正式开盘，2004年11月底销售80%,趣园全城唯一全景景观私人酒店,城市生活尖峰,于2006年11月24日开盘，在新政的打击下创造销售奇迹，2天半实现100%的销售。项目最终实现均价9800元/平米，引领南山小户型市场。,深蓝季节南山公寓,销售周期：1个月亮点：形象包装开创龙岗之最、品质开创龙岗之最销售背景：2007年1月1日，逼近春节,龙园印象龙城 尊品 生活,
