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1、2.0地块分析,2.1地理位置本项目隶属于和平区，位于城市的中部区域，便于到达和辐射城市的其他区域；项目处于太原街市级商圈内，可以分享成熟商圈所带来的巨大人流；座落于太原南街，中华路以南，距离中华路约100米；西面临太原南街步行街，南面临民主广场和南二马路，东面临天津南街，北面临咸阳路。项目西部是沈阳南站，距离约600米；项目南部胜利南街、南三马路、昆明南街与南二马路围合处为规划建设的长途汽车客运站，距离本项目约300米。本项目距离火车站与长客站近，但又保持一定的区隔，使项目可以便利辐射周边其他城市，又可避免其闲杂人流的干扰影响。,五里河,北站,本项目,图2.1：项目位置图,2.0地块分析,2
2、.2地块基本情况用地条件项目占地22651.32平米，容积率不大于8.0，地上建筑面积181210.56平米。地块建筑密度不大于60，绿地率不小于15，南部地块建筑高度不高于150米，中部地块建筑高度不高于100米，北部地块建筑高度不高于80米。项目用地为商业用地，使用年限为40年。项目用地南北向呈狭长分布，中间被南一马路、邵阳路分割成三个地块。用地整体呈长方形，便于利用；地块分割成三个小地块，不利于一层商业人流的联动，但另一方面加大了项目商业部分的展示面。地块目前除南部的长途汽车客运站尚未拆迁，其他部分已拆迁平整，暂时作为长途汽车的停放点。可视性本项目虽然不临中华路，但项目西北部的建筑高度低
3、，从中华路西侧看，商业上部建筑具有较好的可视性；由于项目的东北部、东部和南部有较多高层建筑遮挡，可视性相对一般。,图2.2：地块现状图,2.0地块分析,2.3地块周边土地用途,表2.3：周边显著物业图,2.0地块分析,现有商业项目主要集中在中华路两侧和太原北街，目前这两个地段的商业气氛较浓厚；相对而言，本项目所在的太原南街，除临近中华路段，基本为空地，商业氛围尚未形成；中华路及太原街两侧除了商业集中外，也是宾馆酒店的重要集中区；除了商贸、新世界酒店、世纪国际酒店三个四星级酒店，还有金三角酒店、群星国际商务酒店、弘贺宾馆等众多二三星级的酒店宾馆。区域内酒店宾馆集中的原因是：区域处于城市中心区，到
4、城市其他区域出行便利；处于商业街区内配套丰富，购物便利；临近火车站和长途汽车站，流动客流大；在南二马路和北二马路分别有金碧辉煌、钱柜等中高档KTV场所，在南五马路有西北莜面村、如一坊豆捞、太阳城、渝信府、原香斋烤鸭店等，南一马路有周记广东海鲜酒楼，南三马路有梅隆镇餐馆；项目所在区域具有浓厚的餐饮、娱乐氛围。项目西南侧为赛隆广场（商贸国际底商）、五金机电城以及规划建设温州城等小商品市场，档次较低，人流混杂，对本项目打造高档次的商业有所冲击；民主广场以南区域，主要为新建的枫景名城、环宇世纪星城、先锋家园等中档住宅，售价在4000-5000元/平米，消费力处于中等水平。东侧有较多的老旧住宅，消费水平
5、不高，影响项目周边的环境景观。整体而言，项目北部商业、商务气氛较浓厚；项目南部和东部环境较杂乱；项目周边已形成中高档的购物、餐饮和娱乐氛围，并且酒店宾馆集中。,2.0地块分析,2.4区域交通条件,南一马路,南二马路,天津南街,咸阳路,太原南街,中华路,图2.4：区域交通条件图,2.0地块分析,道路交通太原街商圈道路交通存在的主要问题是，其他区域进入商圈的道路不通畅，商圈内部道路过于拥挤狭窄，停车位数量不足。作为西部进入太原街商圈的主要道路北二马路，在铁西区段路宽40米，太原街段仅8-16米，平均路宽12米，造成堵塞。由东部进入的中华路，为由东向西单行，车流多，交通压力大；另外由于中华路两侧商业
6、、酒店多，而缺乏舒适的过街天桥或者地下通道，红绿灯设置多，进一步加剧拥堵；近年地铁1号线建设，使得交通拥堵进一步恶化。太原街商圈内的支路网较多，但有较多的路网被隔断成断头路。目前太原街为步行街，胜利大街、中华路上有沈阳站，二者有如城市道路交通的2个“端点”，使得整个太原街区域内的纵向和横向连接被中断，道路不能相贯通，交通问题随之而来。太原南街有较多的小商品市场和长途汽车站，人流、车流混杂，导致交通拥堵。同时，太原街商圈内较多支路路宽仅有几米，无法通车，如邵阳路、北安街等。由于太原街属于沈阳档次较高的商圈，较多客户为自驾车客户，恶化的交通问题与日益增加的商场相冲突；未来北二马路（和平区段）将拓宽
7、至30米；长途汽车站合并移至南二马路和南三马路间，并将南三马路拓宽至22米；同时还将北二马路、南三马路、民族路、同泽街等四条路的电线杆拔掉，电力和电信设备下地。这一系列措施将增加太原街商圈的可达性，提升太原街商圈的整体吸引力，也将为本项目带来更多的共享客流。如果能将中华路两侧设置一些带有电梯的过街天桥或者舒适明亮的地下通道，减少红绿灯，尤其是太原南街和太原北街之间；将缓解中华路交通压力，进一步增强太原街的吸引力，也有利于中华路两侧的人流循环流动。,2.0地块分析,本项目附近的咸阳路为12米；太原南街为22米；未来南二马路改单行为双行，拓宽至四车道约30米；南一马路拓宽至22米；天津街为12米，
8、如果能争取拓宽至4车道。如果这些规划措施能实施，并且提供充足的停车位，本项目将成为商圈消费者进入太原街的南部首选通道。同时也需注意的是，由于项目西部为多个批发市场和小商品市场，道路拓宽后，项目与西部的胜利街连通仍然较困难，未来进出本项目预计将主要通过项目东侧道路；其中南一马路和南二马路将成为连接项目与南京街的重要通道；天津街成为连接项目与中华路的重要通道。进入本项目，预计铁西区、于洪区等西部人群主要通过南五马路、南京街；东部人群主要通过中华路，南一马路可作为中华路的重要备用道；南部和北部人群主要通过南京街；出本项目，预计铁西区、于洪区等西部人群主要通过南五马路和南京街，或者中华路和胜利路；东部
9、人群主要通过中华路和中山路；南部和北部人群主要通过南京街；,2.0地块分析,停车位停车位少也是制约太原街进一步发展的重要因素；为缓解此问题，政府规划建设停车诱导电子显示屏和增建停车楼。根据规划，未来将建设多个停车诱导电子显示屏，分别位于中华路与南京街（12平米大）、同泽街（2平米大）、兰州街（2平米大）以及昆明街（2平米大）交口处，以及天津街与北二马路交汇处。主要集中在中华路和太原街北侧，本项目作为大型综合体，应争取在南部建设一个电子显示屏。以下为太原街现有和未来的主要停车场所，如果规划能完全实施，未来区域的停车位将比现在大约一番，将极大缓解区域停车难的问题。,表2.1：区域主要停车场所情况,
10、2.0地块分析,地铁项目北边延中华路将建设地铁1号线。地铁1号线一期工程为东西走向，起于沈阳经济技术开发区的张士站，东至黎明文化宫。穿越整个铁西区、和平区、沈河区、大东区的中部及于洪区部分。一期工程约22.2公里，共18个车站。将在本项目附近设置沈阳站和南京街两个站点。地铁1号线2005年11月开工建设，2009年12月试运行，2010年5月正式运行。目前票价暂定为2-3元。地铁线路的运营略早于本项目开业时间，将为本项目带来更多的东西部居民，但由于本项目距离两个地铁站的距离约450米左右，在整个商圈中分享地铁客流并占优势。公交线路项目周边距离较近的公交车站共有文化宫和太原街两个车站，分别有5路
11、和9路公交线路，覆盖了市区西部、北部和东南部的绝大部分区域。具体线路如下表：,表2.2：项目周边主要公交线路,2.0地块分析,2.5项目优劣势分析优势项目处于市级商业圈内，可以充分分享成熟商圈的人流和影响力；本项目为大型综合项目，商业规模大，可以开发成集购物、餐饮、娱乐的shopping mall，由于现有纯购物的百货公司。劣势项目不临主干道，可视性一般，交通条件一般，不利于项目整体向高档次冲击；项目处于太原街南部，相对而言，商业气氛弱，初期不容易获得零售商的认可；项目西南部有多个批发市场和小商品市场，人流混杂，道路交通秩序乱，对本项目打造高档项目有所冲击；机会项目开业时能享受地铁通车、道路拓宽、停车位增多等带来的众多利好因素；沈阳虽然目前经济发展快，但与北京仍有较大差距，待项目开业时，沈阳与北京的差距将获得较大的缩减；威胁区域内伊势丹、万达广场二期和美美百货的计划开业，将极大的增加项目之间的竞争程度；中街、五里河和北站区域的恒隆中街项目、华润万象城、新世界展览中心等众多大型中高档商业的建设，将截留太原街商圈的消费者。,
