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1、,武冈展辉国际中央新城定位定量与开发策略报告,目 录,第一部分 项目分析第二部分 项目定位第三部分 项目定量第四部分 项目开发策略第五部分 项目收益测算,第一部分：项目分析,项目区域分析项目地块分析项目SWOT分析项目属性定位项目开发目标项目分析总结,项目位于武冈城北铜宝新城区，与老城区相隔2公里，属城市发展方向和新城开发区,项目区域分析位置,项目位于邵阳市武冈市，典型的四线县级市；武冈历史悠久，早在汉代就为诸侯王属地，有千年古王城之称。,千年古王城,项目位于武冈市城北铜宝新城区，东与武冈市工业区相连，南与古城区接，距老城区仅2公里三四线城市房地产的发展主要取决于区域的发展价值，本项目位于武冈
2、城市发展方向上。,关键词：城市发展方向新城开发区,城北新区规划为新城市行政、商贸、居住中心，具有高起点、高占位的规划前景,关键词：新城 新中心,铜宝新区,东 扩,西 延,北 提,南 连,“十二五”规划指出，武冈以建设湘西南中心城市目标为中心，按照35平方公里、35万常住人口的规模进行城市扩容。积极加快以铜宝新城建设、工业园区扩区为重点，继续实施“东扩、西延、北提、南连”城市发展战略。,经济开发区（工业园区）,建设城北新区，是政府发展战略之一，是推动武冈城市化进程的重要举措。武冈市市政府、检察院、公安局纷纷搬至城北，未来随着各配套机构的进驻，城北新区将形成一个新的行政中心与经济中心,工业园区东扩
3、，城市功能（行政、商贸、居住）北移，形成新城,项目区域分析规划,武冈门户，机场、洞新高速交通枢纽，铜保路、庆丰路主干道通达老城区，交通进入性和通达性强,关键词：武冈门户新城中心辐射价值,项目地块规划路与同保路、庆丰路、武强路相接，可快速通达老城区；项目内外交通进入性和通达性强，作为武冈门户，新城中心辐射力强。,3、本项目所处于洞新高速路旁，是连接机场、洞口、新宁县主干道，加上隆武、武马公路开通，将促进隆回、洞口、武冈、新宁等周边县市的互联互动，形成快速通道,项目区域分析交通,城北新城市中心，未来成为政务、商贸、居住中心、交通枢纽中心、休闲娱乐中心,铜宝新城区经过多年的开发，现己形成城市新高端居
4、住区，聚集大量的高端居民。规划高速、机场、城市主干道，四维交通带动区域快速发展。,项目区域分析发展趋势,龙湖世纪花园1-3期40栋居民,展辉国际.中央新城（待建）,恒润城市公馆（在建）,恒润都市豪庭在建,百姓广场约3万/天城市休闲居民,长春里居民,王府花园居民,龙湖世纪花园四期（在建）,铜宝新城王府花豪华区居民,（在建）东方之星幸福阳光,在建政府检察院,关健词四：汇聚大量中高端居民未来新城市副中心,晟铭雅居/世贸中心居民,在建汽车北站,片区目前尚处于未成熟阶段，存在大量待开发土地，周边生活配套设施缺乏，未来存在较大机会,关键词：商业缺乏 潜力巨大,北面：公安局、检察院行政中心，洞新高速路主道出
5、口，未来交通要道，车流较多,南面：大型百姓健身广场，汇聚市民人流，且展示面较好，利于商业开,西面：恒润城市公馆/都市豪庭（在售）/铜宝商业街及龙湖世纪花园多层住宅区，居住人口密集，临近武强北路主道，整体居住氛围,东面：未来规划住宅片区及城市交通主通道，具备一定消费人流,项目地块分析四至,规划路（恒润城市公馆）,铜宝路八车道,东升路往机场洞新高速主干道,新东路洞新高速主干道路往机场（六车道）,春园路规划百姓广场（八车道）,规划用地价值分析：地块呈“L”形，临街面长，尤其是临主街面达760米，外展示性好，商业价值高。地块位于新东路、春园路、东升路两条主干道交汇处，地块昭示性强，地块方正，“L”形短
6、边宽分别为142和187米，可满足大型集中商业规划要求。地块南侧与百姓广场和规划中市政府相隔，可有效利用广场集聚人气，商业价值高，可塑性强。,规划用地价值近30万大规模，高容积率，展示性强，商业及居住的附价值较高,项目地块分析价值,一级商业价值区,二级商业价值区,三级商业价值区,一级居住价值区,二级居住价值区,三级居住价值区,指标条件：总用地面积71428，容积率4.0，计容积率建筑面积29.1万，规划综合体可塑性强,项目处在铜宝新城区核心片区，是未来规划中央行政、商务、居住区。,紧邻百姓广场，未来城市休闲娱乐中心，聚集全城人流，与老城仅5分钟车程，未来机场高速主道。,政府多种政策大力支持配合
7、，多方面资源整合能力，提升项目决策与执行效率。,区位价值,交通价值,政府资源价值,项目打造成集居住、购物、娱乐、商务、商贸、休闲、美食、旅游等于一体多功能复合价值领先产品优势。,项目近30万的大型规模，成为区域乃至整个武冈地标性的都市综合体。,多功能价值,规模价值,五大核心价值,项目价值梯度关键字：“中央新区首城”规模创新地标,项目地块分析价值梯度,1、区位优势：武冈城市北拓发展，政府将铜宝新城打造武冈未来的CAD（中央政务区）、CBD（中央商贸区）、CLD（中央生活区）的集全区，未来交通发达，发展前景无与伦比；2、交通优势：周边规划高速路及城市次主道，交通便利；3、景观优势：城市主干道一侧，
8、紧邻百姓广场，沿街面具有良好的展示性。4、开发商在武冈本地具有较大影响力。,1、“新型城镇化”发展助推外地地务工返乡置业+创业；2、房地产处于发展初期，具备较大的发展；3、传统商业圈产品老化，区域具备引领商业发展趋势。4、武冈市北拓战略：城市居民及消费注意力整体转移，为项目提供潜在消费能力；5、周边商业市场的空白：片区内暂无大型综合性规模的项目，本项目将成为新城市区域核心；6、城市消费者观念不够理性，需求引导性；7、武冈整体规划为旅游、绿色食品两大产业集群，延升第三服务产业；8、目前武冈无高品质商务产品供应，高星级酒店市争激烈。,1、武冈消费者市场半径辐射范围较小；2、片区产业不发达，购买力过
9、弱；3、铜宝新区域目前属前期发展，尚不成熟，市民接受度不高；,1、城区内同质化严重，产品差异化；2、开发项目集中，总量大竟争激励；3、武冈市场房地产大开发理念己兴起；4、产品价格难于拔高。,项目SWOT分析,从市场空间、区位价值、项目条件综合研判找出项目开发商机,开发方向：城市综合体,区位价值分析-城市北拓促进城市消费力向北移-机场、洞新高速交通枢纽，同保路、庆丰 路主干道通达老城区，对内外都是辐射中心。,市场空间分析-武冈市场处于初步发展期，缺少大型综合型 的项目，本项目所处城北新区规划为新城市 行政、商贸、居住中心己初具雏形，大型商 业设施开始建设。,项目条件分析-位处于城市未来核心区，-
10、近30万体量，760米临主街面，昭示性强 地块商业价值高，可塑性强-紧邻百姓广场、行政中心,项目属性定位,因此本项目具备开发“综合性复合型产品”城市综合体基因,项目开发目标,开发远景：“名”、“利”双收,众厦对开发商目标的理解,实现”四大“标杆目标,价格标杆,产品标杆,城市标杆,品牌标杆,名：树立展辉在武冈市的影响力与知名度利：开商盈利及商业可持续性经营作为项目的首要目标,项目分析总结,集中商业（购物中心Shopping Mall）街铺(商业风情街)住宅 酒店公寓,根据市场调查研判，结合项目自身条件，众厦建议本项目综合体开发的产品,第二部分：项目定位,竞争项目分析整体定位形象定位档次定位客群定
11、位功能定位产品定位价格定位,商业,住宅,商业,住宅,竞争项目选取原则,1、具备同量、同区域价值、产品同质化项目；2、具有市场影响力的项目；,竟争项目分析,选取项目：住宅：恒润都市豪庭、晟铭雅居、皇冠世纪城、凯德嘉博城、书香苑商业：东门旺角购物广场、武冈步行街、古城商业,开发商：恒润地产项目地址：百姓广场旁占地面积：约1.1万 容积率：4.8 绿化率：40%总建面：8.6万 住宅面积：6万 商业面积：2.6万住宅户数：375户 层数：33层停车位：605个建筑风格：欧式 园林风格：欧式物业管理：1元/月配套设施：高级会所、华润超市、百姓广场、乒乓球场、斯洛克室、棋牌室、健身房、给业主提供终身免费
12、服务,项目概况,项目分析,本项目为武冈市最高的住宅楼，由于地块小，开发商资金瓶颈，导致开发商的市场信誉和口碑大打折扣，为项目的后期销售带来较大影响。,恒润都市豪庭,竟争项目分析住宅项目,项目居住户型区间在90-153平米之间，功能齐备、布局井然；户户均有宽飘窗，多窗、多阳台，全明式设计，保证更优的日照与通风；时尚美观的大阳台、浪漫写意的赏景飘窗等细节设计，精彩而且层次分明，充分满足了采光、通风、节能等多重功效,恒润都市豪庭,竟争项目分析住宅项目,开发商：湖南晟铭房地产发展有限公司 项目地址：武强北路与狮子山路交叉占地面积：2万 容积率：4.0 绿化率：43%总建面：10万 住宅面积：住宅户数：
13、660户层数：27层停车位：420个建筑风格：欧式风格园林风格：欧式风格物业管理：1元/月,处北城核心，无缝对接汽车北站、洞新高速、武冈机场，升值无限拥大自然氧吧，几千平米欧式中央花园且与铜宝山公园、新市政广场为邻完善配套，全封闭星级物管，享尊崇生活双重供电供水保障、泛会所、酒店式入户大堂、人车分流、欧式风情园林,项目概况,项目卖点,项目销售,已经售罄,本项目已经封顶即将交楼，在市场上有较好的口碑，即将开发后续地块。,晟铭雅居,竟争项目分析住宅项目,三房二厅二卫：128142平米，设计保守，户型空间布局紧凑、合理，带入户花园 四房二厅二卫：151163平米，户型设计保守，空间布局好，带入户花园
14、,三房二厅二卫,三房二厅二卫,三房二厅二卫,三房二厅二卫,四房二厅二卫,四房二厅二卫,四房二厅二卫,四房二厅二卫,晟铭雅居,竟争项目分析住宅项目,项目对外宣称卖点五星级酒店配套、中西餐厅健身中心、高端会所。大型超市现代化影院。学校（一中、三中、师范）让孩子赢在起跑线,目前销售认筹5000元/张筹开盘售价97折（锁定客户）届时不买可退,开发商：皇冠投资项目地址：庆丰东路与春光北路交汇处占地面积：10万 容积率：4.0 绿化率：35%总建面：45万 住宅户数：3000户层数：27层停车位：1690个建筑风格：欧式风格园林风格：欧式风格物业管理：1元/月,项目概况,项目卖点,项目销售,项目分析：本项
15、目为复合大盘，形象较好，有五星酒店配套，有一定的市场影响力。,皇冠世纪城,竟争项目分析住宅项目,皇冠世纪城,多元化的产品组合，出现创新的多层洋房；户型价值的均衡性较好，确保户户舒适；每个房间均有飘窗，增加房间的通风采光，充分的融入自然；户型空间方正实用，动线合理。,竟争项目分析住宅项目,项目卖点：户型：单套赠送面积20-25栋距：（其中1栋距68M）开盘时间：2013年6月销售均价：3080元,开发商：中天置业项目地址：武强北路与狮子山路交叉占地面积：8万 容积率：2.49 绿化率：46%总建面：19万 住宅户数：1346户层数：27层停车位：1100个建筑风格：中式古典园林风格：物业管理：1
16、元/月,项目概况,项目卖点,项目销售,交3万抵5万或者交5万抵8万，最高可达30000元每套的房价优惠；持“VIP卡”可以在一期开盘时按卡号顺序优先选房。,项目分析：本项目为经济开发区的中等社区，有较好的河景资源。,凯德嘉博城,竟争项目分析住宅项目,四房二厅三卫（板楼）154,四房二厅二卫（板楼）165,凯德嘉博城,高层板楼户型成为市场亮点大赠送 南北通透户型价值的均衡性较好每个房间均有飘窗，增加房间的通风采光，充分的融入自然户型空间方正实用，动线合理；,竟争项目分析住宅项目,学府片区教育资源丰富亲子托儿所、一中、三中,开发商：盛丰地产项目地址：庆丰路与迎春路交汇处占地面积：2.4万 容积率：
17、4.2 绿化率：40%总建面：10万 住宅户数：约750户层数：17层停车位：500个,书香苑7月25日起 盛大认筹 交3万抵5万 超值钜惠 礼献全城,项目概况,项目卖点,项目销售,项目分析：本项目处于新老城区交汇，教育资源丰富，有较好的市场关注度和知名度。,书香苑,竟争项目分析住宅项目,书香苑,创新入户花园与空中花园，增加绿色空间；大空间，大尺度；入户花园变棋牌室；项目的户型空间紧凑，动线合理，动静分区；户型布局合理，户户价值均衡,竟争项目分析住宅项目,价格：龙湖世纪花园三期沿街售1-1.5万元，租15-20元/平米铜宝新城王府花园沿街铺售8000-10000元，租20元/平米东门旺角沿街铺
18、售8000-15000元，租30-50元/平米销售情况：现市场己售的项目均设计首层沿街铺，销售情况较好。街铺面积：40-80平米/间开间：常规铺面开间普遍在4-4.5米左右进深：普遍偏大，一般都在15米以上，大铺会做到20米深。层高：基本上为首层6米，算一层面积，可隔成两层使用。,街铺项目,建筑形态：主要为首层6米设计，可间隔两层使用经营状况：武冈住宅底商商铺销售情况良好租金水平：租金仅15-20元/平米，租金收益率较低。,竟争项目分析商业项目,项目处于武冈市核心商圈，乐洋路繁华地段，以步步高百货+通程电器+德克士+电玩城为核心店，形成了武冈首个多业态、多业种、一站式的购物广场。目前超市、电器
19、经营良好，二、三楼40%的经营面积正在招商调整。休闲餐饮受青睐，美食广场主题餐饮经营较差，零售市场空置率高，广场成停车场，规划设计不具人性化。,集中商业：东门旺角购物广场,竟争项目分析商业项目,集中商业：武冈步行街,项目位置：处于武冈市目前的商业核心商圈乐洋路与同保路交汇处；商业定位：是武冈首个多业态、多业 种、一站式的城市购物步行街经营状况：目前一楼的经营状况良好，以年轻时尚的品牌服饰为主；二楼的经营较差，以大众服饰、培训教育、网吧、KTV娱乐商业为主；租金低，形象差；目前整体上硬件设施落后、老化，无法满足新型商业业态的要求。,竟争项目分析商业项目,武冈规划2.3公顷古城旅游景点改造，打造成
20、为湘西南第一古玩城，投资近50个亿，计划2015年武冈机场试营业时建成一期。借鉴凤凰古城、丽江古城改造模式，打造将形成吃、喝、玩、乐、购旅游风情街区，未来在餐饮、娱乐、酒店业态方面与本项目形成客流竟争,古城改造,古城商业,规划2.3公顷古城景点改造,竟争项目分析商业项目,古城商业,武冈古城改造区主打城市人文旅游，商业定位为集文化、旅游、休闲、购物、餐饮、娱乐等城市休闲会客厅，以旅游休闲为核心，以文化、特产等为产品特色，实现了与城区老商圈的差异化，同时又在餐饮和娱乐业态上给新城区商业以较大的竞争压力。,文庙文化字画街区位：文庙处于攀龙桥与骧龙桥之间，背靠宣风楼，西临武陵春色，南与济川回舟相邻，东
21、与发相洞天仅隔一公里。消费服务定位：特定的消费群体主力业态与配套的商业设施：以玉器、古玩字画、古钱币、纪念章等为主打造特色商业街品牌的重点：依托武冈文庙900多年儒家文化的历史，规划以满足市民及游客的收藏，时尚消费为出发点，形成集收藏、购物、休闲、观光于一体的商业特色街。,竟争项目分析商业项目,竞争项目分析结论,住宅项目结论：目前中高端住宅项目建筑密度均在4.0以上；建筑规划缺乏合理性与人性化；建筑形态与园林设计缺乏风格；核心产品的户型设计与户型面积存在严重的同质化造成恶性的价格战；产品的平面布局比较粗糙；缺乏复合型产品；忽略物业管理的重要性。,商业项目结论：硬件：商业产品老化，硬件设施设备难
22、以满足商家及消费者的需求；商业定位与组合：商业功能与业态单调，缺乏业态间的互动性与支撑作用；软件：商业经营管理缺乏专业性、忽视商业的整体性、功能合理性等。,整体定位基本原则：,项目整体定位,符合市场需求，避免市场恶性竞争，走产品差异化路线具备市场前瞻性，其他产品难以超越符合企业开发使命与发展目标具备可操作性,国际都市：城市领先物业，提升城市形象；综合体：多种物业类型集成，多元化复合性的功能组合；,武冈首席“国际都市综合体”,整体定位,先行者！引领者！,形象定位,城市商业中心、居住生活中心、休闲娱乐中心 美食文化中心、商务中心、特产展贸中心 文化中心、旅游接待中心,打造武冈首席八大城市中心组合全
23、新综合型开发项目,展辉国际.中央新城30多万都市综合城，树立城市新地标,规模化,功能化,形象化,现代化,智能化,国际化,打造“多元化”城市新中心,形象定位,魅力生活体验之城,定位的原则是在实现价值最大化的原则下考虑市场风险因素。,档次定位,住宅：中端产品为主，少量走高端路线,档次定位,商业：整体以中端大众消费为主，局部高端,原则：1、符合消费市场与支撑消费力；2、培育期（开业3年内）：因本地市场高端产品市场接受程度有限；本项目以主流大众消费为主，吸引大量的消费客群，以满场为原则，带动人气、培养商气、突显财气；3、商业过渡期（开业3-5年）：需引进大量具有市场品牌影响力、店面形象良好及经营抗风险
24、能力强的商家，根据经营状况逐步进行品牌与形象升级。,核心消费圈武冈市3公里辐射城市内18万人群武冈做为湘西南大次中心城，2015年城市规划人口预计达到25-30万。,次级消费圈武冈市20-50公里内辐射击周边16个乡镇内约81万人群,外围边缘消费圈西南5县市总人口293万左右。项目20公里半径35万人。50公里半径超过50万人,核心辐射圈：武冈市3公里内居民、办公、外来务工，占消费人群的70%；次级辐射圈：武冈周边16个乡镇客群占消费客群25%边缘辐射圈：西南5县消费客群占5%,根据武冈市场调研反映，结合武冈消费客群得出，本项目综合体客群辐射半径：,客群定位整体,综合体项目消费群体辐射半径,客
25、群定位商业,商业（终端消费者、购买物业者、经营者）,城镇居民；外来人员；返乡务工人员；外来商务人员；旅游客；客群：城镇居民、游客、商务人员、企事业职工、私营个体、学生、,消费客群,纯投资：有一定经济实力，有投资不动产住宅及商铺物业投资意识或有投资经验；自购自营：有商铺经营需求，有一定经济实力购铺的经营户客群：个体企业、企事业职工、返乡人员,湖南省内县级或地级市国内二、三线连锁品牌商家经营品牌：需具备在武冈及邵阳地区市场影响力极强，店面形象佳、商品人气旺、品牌质量优、商家服务好；经营户：需具备有一定的抗风险意识与能力，有商业市场培育意识；商品：需具备品牌、品质、潮流、时尚、现代元素客群：尚未进驻
26、武冈地区的连锁品牌商、已在武冈片区有经营有连锁发展、有经营经验者想初次创业、返乡创业,商铺物业购买客,经营商家,城区及乡镇进城客户两大“刚需+改善型”客户,主要购房人群：本项目以刚需购房客为主，过渡型与改善型购房为辅刚需客群：城区、返乡置业者、乡镇进城置业者、婚房等住房急需、或因解决空巢老人或留守儿童住房问题解决小学上学问题过渡型：因资金不足无法一步到位买大房的购房客、刚参加工作置业者改善型：主要是换房、改善居住环境；此客群类型有一定购房实力并想升级改善原有居住 环境（老房换新房、无社区换花园洋房、自建住换大社区房、楼梯房换电梯房等投资型：有足够及充裕的经济，已有一套或多套房产，有不动产物业投
27、资意识或经验。,客群定位住宅,主力客户乡镇进城客户/周边乡镇公务员,核心客户城区客户/项目周边及市区居民,次主力客户乡镇进城客户返乡务工/经商客户,次主力客户,主力客户,核心客户,刚需客群：比较关注楼盘位置、交通、楼盘及生活配套；比较在意交房时间；以地缘性客户为主；其购房客非常关注总价、首付款、交房期限；购买户型以三层主为、二居与四居为辅，刚性需求与刚性承受力并存；,改善型：小康三口、及小康二代类型二次置业客户；有一定的资金，改善原有居住环境；对楼盘区位、交通、品质、社区配套要求比较高；购买倾向：大三居、四居或复式住房产品,过渡型兼投资型客群：资金不足者比较青睐中小户型：以二居以主、三房为辅，
28、对楼盘品质要求不高，但是非常在意总价控制；对投资型客群最主要关注项目区位、整体定位及发展潜力，有一定市场升值空间肋；对楼房总价有一定的控制，投资以中小户型为主，二房为主，三房为辅。,城区及乡镇进城客户两大“刚需+改善型”客户特征,客群定位住宅,本项目开发产品需迎合大部分刚需客户及小部分改善型客的购房心理，其购房目标注重地段与区域形象，看重社区居家氛围与产品品质，喜欢现代都市的生活气息。利用与发挥中央商务居住区域形象，打造现代感强、都市型、极具城市生活魅力的人文精品社区。,产品需求,根据武冈综合型房地产市场空白结合项目自身条件，采取“以销定产”策略，结合市场需求填补市场空白，充分挖掘项目价值；众
29、厦建议本项目开发功能：,功能定位,汇集“八大”主题多功能,居住、休闲文化、娱乐商务、餐饮商贸、购物,酒店,住宅,消费人流,消费人流,商务人流,提升商务配套档次,补充功能,功能补充,商业购物中心+步行街,商务公寓,结合本项目“多功能”都市综合体整体定位，项目开发产品由住宅与商业（集中式商业、街铺、酒店/公寓）组成；各开发物业之间能形成价值复合联动，产生价值聚变效应；从而本项目价值大幅提升，形成特有的市场竞争力。,功能定位,集中式商业（购物中心）、街区商业主题定位,“全业态、多功能、全天候”“一站式”购物休闲娱乐文化中心,以“目的性消费、体验式消费、家庭消费中心”为主,都市休闲：Fashion（时
30、尚）+dynamic（动感）quality（品位）+ndividualy（个性）,产品定位商业,集中式商业（购物中心),商业风情街,酒店,商务公寓,住宅,开发各物业类型,产品定位整体,集中式商业（购物中心）、街区商业物业形态,集中式商业（购物中心),街铺（商业风情街）,单体现代风格地上三层建筑商业价值最大化，可考虑半开放建筑形态，充分利用地上下地下空间（下沉式广场与空中连廊；商业单层面积6500-8000，地上总建筑面积20000-25000,住宅外围商铺或住宅底商物业结构采用骑楼建筑或异域风格特色建筑风格街铺以一层为主，局部二层柱距8.4m，层高：首层6M,二层4.5M商铺开间4.2M、进深
31、12-15M商铺水、电、气、预留三排（排油、排污、排烟）、化粪池、独立卫生间、满足经营商家居住功能，增加商铺销售附加值二层设置外走廊，将二层变成首层街铺，为商家提供经营利好条件同时便于更好的销售及提高售价。提升住宅整体形象，便于后继经营管理,。,产品定位商业,集中式商业（购物中心）、街区商业业态及配比,综合型商业业态：需要餐饮、休闲娱乐业态（以吃、喝、玩、乐）带动整体商业则黄金业态配比：零售：娱乐休闲：餐饮：服务配套=50%：25%：20：5%,本项目商业业态配比原则：武冈商业网点格局，老城商业核心地位难以取缔；根据武冈商业本土消费为主力的市场，消费力非常有限；根据项目处于新城开发区，缺乏商业
32、氛围，需要引大量的人气、带动性极强的业态作支撑力；结合电商对零售商业经营的影响，后期商业发展路线主要以体验式消费为主；采取保守型商业组合，以最短时间达到商业满场、旺场结合商业发展共性：任何新商业项目的发展必经：市场培育期（3年以内）商业过渡期（3-5年）稳定期/成熟期（3年或5年以后）,产品定位商业,集中式商业（购物中心）、街区商业业态及配比,综合本项目商业业态配比原则,主力与次主力商家占比：50%,产品定位商业,本项目各商业业态的业种分类,集中式商业（购物中心）、街区商业业态,产品定位商业,集中式商业（购物中心）培育期：各楼层功能定位,产品定位商业,商业：酒店、商务公寓主题定位,打造“商务、
33、居住、办公、会议、休闲、娱乐”六大功能,酒店主题定位：主题风格个性化特色商务型,酒店配套产品定位：客房数量建议：120-150间多功能会议厅（宴会厅）满足政务、会议、宴会需求；中西餐厅、咖啡厅、商务中心满足经济型商务酒店标准要求；,商务公寓主题定位：酒店式精品商务公寓,商务公寓产品定位：多功能性大通间酒店式套房设计约40单房、60 两房，后期可改造小三房，小两房过渡型、居家型、投资型客户使用。初定商务公寓总建面控制在约2万。,酒店/商务公寓开发模式：引进展辉开发商自有“好来登”酒店品牌进驻，酒店及公寓采取自营模式，形成企业品牌效应及提升项目市场认可度。,产品定位商业,经济商务型酒店与精品公寓采
34、用裙楼+塔楼建筑结构，形成产品功能互补,商业：酒店、商务公寓物业形态,产品定位商业,中央生活区新领袖 都市生活新地标,展辉国际.中央新城,站在城市高度，领航武冈人居未来打造具有千年湖湘文化底蕴、人文弥漫的教育型社区！成为城市中心生活第一居所,住宅产品主题形象定位,产品定位住宅,住宅功能定位,45分钟圈层,本产品开发“国际人文生活居所”需具备七大功能,现代建筑艺术 创新户型泛会所国际双语幼儿园星级物管+景观式园林规划+公共空间,产品定位住宅,57,户型：市场以三房、四房户型占市场主力，两房在部分项目中配置，一房仅限几套。面积：三房面区间集中在110-140，部分四房160-180，2房80-10
35、0。销售市场：三房市场接受程度比较高，销售状况较好，两房销售较为理想，而四房以上大户型则销售表现一般。市场畅销户型面积呈现下降趋势，相等房型中，小面积低总价更受青睐。产品单调，面积区间过大，选择空间有限。,市场供应成交产品特征,市场整体呈现套型面积偏大者，销售去化速度慢，面积偏小者，去化速度快，且市场户型呈现缩小趋势。,产品定位住宅,市场特征总结,根据市场主流面积去化趋势，在户型保证功能使用的情况下，控制套型面积、加强户型精细化设计，通过增加实用性与舒适性，保持市场总价竟争优势，整体体现控总价原则,58,平面设计要求：1、平面布局合理化；2、产品使用率、使用功能尽量实用化；3、无需增加不具实用
36、性的赠送面积；,产品定位住宅,三房总体占60%，符合市场主流购房需求，同时户型整体偏小，设计实用、居家、舒适性三种多样产品，且保证总价上的竟争力，符合目标客户购买需求,59,住宅产品配比说明,产品定位住宅,60,两房占20%，符合市场对两房的正常消化，同时两房分化出两种产品满足不同客户需。四房占20%，占比少，减少大户型销售慢对资金回笼影响，同时分化两种不同高端客户需求的产品线,产品定位住宅,住宅产品配比说明,产品平面布局要求：1、户型方正；2、注重风水布局；3、采光通风好；4、层高2.9；、5、阳台1.5-2.2米；6、入户门高度2.2米；7、进深10米；8、卫生间、厨房功能位置接；9、近电
37、梯直落地下车库。,产品定位住宅,住宅产品平面布局要求,住宅物业建筑形态,时尚、现代都市感强的建筑风格,产品定位住宅,精品舒适空间，将产品的细节做到极致,产品定位住宅,住宅物业建筑形态,主题风情街区,休闲式小广场,建议绿化率至少50%高于市场产品,产品定位住宅,住宅物业建筑形态,舒适宜人的绿色生态园林,演绎之：人文微缩景观通过微缩景观组团分梯级进行环境营造，并赋予各景观组团特定的文化涵义，如湖湘历史名人雕塑及小品，文化思潮长廊，摘录湖湘流派主要的哲学、政治、养生观点，将浓厚的人文气息贯穿至项目的环境设计中，让小孩子从小到大的耳濡目染熏陶。,名人雕塑,产品定位住宅,住宅物业建筑形态,商业休闲广场是
38、商场聚集人气、人流量核心纽带，能够为购物者提供愉悦、休息放松地地方，又是商家促销活动场地。同时还增加沿广场商铺销售价格。本项目南侧面紧邻120亩百姓城市广场，是地块昭示性、展示性最好，其商业价值最大化的朝向，建议规划集中式购物中心，并规划大型广场，形成与百姓广场人流量互动，做到广场经济效应价值最大化。,春园路规划百姓广场（八车道）,商场广场,容纳露天餐饮、社区活动、特殊表演的大型广场,产品定位,配套功能广场规划,产品定位,配套功能停车场规划,本项目的车位规划设计建议：满足项目车位（机动车与非机动车）数量需求；机动车与非机动车分离；商业与住宅停车出入口分离，做到人流、车流分离；住宅停车场规划：住
39、宅地上停车场与住宅物业地下一层停车场，商业停车场规划：商业部分规划集中式商业地下二层作为车场规划与地上部分车位地下空间作到最大化，车位按35-40/车位，车场建筑层高4-4.5米；地下停车场功能：人房、防空避难、设备用房、要求电梯直达。,住宅+街铺,集中式商业+商务公寓,建筑规划原则：1、充分体现本项目都市生活综合体，展示出各产品功能开发的最大附加值，同时又可以相互依存。2、充分考虑人流动线整体流畅性，主入口车流、人流设计人性化的休闲度假的宜居尺度3、住宅商业与购物中心商业人流互动性。,根据本地块各道路交通及人流走向，铜宝路为单向人流，且临高速主道不聚人流，春园路紧邻住宅及百姓广场未来形成双向
40、人流展示面，从商业人流及广场经济效应，建议将集中商业布局南面百姓广场;考虑住宅平面布方正、风水布，建议东、西面规划住宅，沿街面设置步行街。,铜宝路八车道,新东路洞新高速主干道路往机场（六车道）,春园路规划百姓广场（八车道）,东升路六车道,产品定位整体,各类物业建筑规划布局,通过对武冈住宅市场的整体调研分析，选取跟本项目产品类似，具有一定市场代表性的产品进行对比分析，并通过影响价格因素的评分加权系数，测算本项目的参考市场价值如下。最终的市场价格需要结合项目的工程进度、资金需求和宏观市场背景等因素进行最终的修正取值。,住宅市场参考项目概况表,价格定位住宅,通过对武冈在售房地产市场竞争项目的对比分析
41、，选取参照项目，测算项目住宅部分销售静态参考均价如下：,说明：为能更全面提升项目溢价空间，此价格預测将通过目前市场定价+（外延）时间溢价+专业操作执行，得出市场保守价约3300元/，实现目标溢价3500元/，未来冒进3800元。,价格定位住宅,定价原则：选取武冈在营商业项目（武冈步行街、东门旺角广场、铜宝商业街）作为本项目集中式商业（购物中心）参照对象，采取租金还原法/反推法推导商铺销售单价；采取武冈商业地产同类型开发项目，针对在销或已销商业的销售单价作为参照基数，进行各项指标进行权重对比法，推导本项目商铺销售单位；遵循常规商业各楼层定价规律。,价格定位商业,集中式商业（购物中心）、街区商业商
42、铺定价,基于武冈市场上一直无购物中心铺位出售，因此对购物中心的铺位销售价格的测算方法是用租金反推法。具体价值测算如下：通过市场比较法测算本项目的静态入市租金为140元/月,集中式商业（购物中心）商业销售价格测算,价格定位商业,通过市场比较法测算本项目的静态入市租金为140元/月按8%的商铺投资固定回报来推算；则销售单价按建筑面积：140元/月X12/0.8=21000元/。,则购物中心的初步销售价值测算如下：,集中式商业（购物中心）商业销售价格测算,价格定位商业,通过市场比较法，测算本项目的住宅底商的价格如下：,通过市场比较法测算本项目的住宅底商一楼的销售均价约为13500元/，则二楼的销售价
43、格约为6750元/。,价格定位商业,住宅：街区商业商铺销售价格测算,第三部分：项目定量,定量依据各物业定量配套功能定量面积测算定量总结,住宅定量,商业定量,定量依据,根据项目用地经济指标，本项目可建设计入容积率面积为29.1万；说明：按目前政府指标容积率约3.7。则建面为26.6万,项目经济指标,1、根据2012年武冈市社会消费品总值为34.7亿元，我们预计目标实现10%市场占有率；2、综合性商业的常规坪效年产值为7000 8000元/；3、由此本项目商业面积应为4.3万 5万商业面积；4、根据项目地块条件及规划要求，街铺商业约2万 2.5万，集中商业为2万 2.5万；（尽量加大街铺面积）,商
44、业定量商业,商业定量：,1、主题式特色酒店规划房间数约150间，建筑面积为50/间；2、酒店基本配套面积为3000；3、主题式特色酒店约 1万,商业定量酒店及公寓,主题式酒店：,商务公寓（公寓及写字楼）：宜办公、宜居住,1、商务公寓面积约3万（含部分不计容面积）；2、公寓单间面积为40 单房以及60 两房；,商业部分的总面积为8万 9万（含部分不计容面积）,定量总结住宅及商业配比,占比含不计容面积,最终面积及配比：,80,住宅户型面积,1、泛会所规划：以住宅架空层区域进行规划，不占用容积率面积；2、停车场规划：以1：0.8的配比，建议车位的建筑面积以3540/个；,配套功能定量,第四部分：项目
45、开发策略,开发总策略分期开发策略一期开发建议,1、以城市综合体整体概念规划、产品定位、功能配置进行滚动开发，吸引市场关注并树立项目标杆形象；2、采取分期开发策略，采用创新产品，突显项目卖点；3、迎合市场需求，首期以快销及低总价产品入市，达到快速回笼资金为开发目的；4、根据项目区域发展，降低投资风险，建议住宅与街铺可先期开发，商业其次开发。,开发总策略,开发总策略：整体规划-分期开发-平开高走-资金滚动式,各产品开发组合：（A）地块：住宅+商业街（B）块块：住宅+商业街（C）地块：住宅+集中商业+酒店/商务公寓,分期开发策略,根据市场调查研判,并结合项目体量/地块条件/项目定位，众厦建议项目整体
46、分为三期开发：,B,C,各期开发产品组合,A一期,B二期,C三期,开发方案一示意,C二期,开发方案二示意,开发方案三示意,B三期,A二期,C一期,建议采用方案1开发模式，一期住宅资金滚动式，二期住宅、三期商业+住宅价值溢价最大化,首选,备选,分期开发策略,A一期,B三期,开发分期产品体量测算,分期开发策略,住宅一期开发总建筑面积为6.8-7万，建议以三房为主导，总套数约735套；根据限高设计的原则：735套/34层=21.6户/层；根据板楼设计结构户型方正，均匀摆放的特点，则项目可规划的栋数为6-7栋；,分期开发策略,一期住宅开发建议,一期商业以街区商业为主，根据地块特点及价值，建议一期开发商
47、业以一层街铺较多局部搭配2层商业为特点。,1、一期外部周长可实现为：142m+142m+138m+138m=560m-80m=480m2、街铺的径深设置为1215m;3、则可实现单层街铺面积为：5760 7200;4、按照街铺的使用率90%计算，则单层街铺的总面积为6400-8000 5、遵循商业价值高区域，局部2层的原则；建议2层商业规划为4000，即一期街区商业可规划总面积为10000-12000。,备注：80m为住宅出入口及车库出入口以及其他不可预计部分空间,分期开发策略,一期住宅开发建议,第五部分：项目收益测算,开发策略销售收益测算,1、住宅定价：市场定价3300元/，目标溢价3500元/，冒进3800元/。2、街铺均价：市场定价13500元/，目标溢价15000元/3、商务公寓：市场定价4000元/目标溢价4500元/4、主体商业（总建面2.5万）定售8000：13500元/住宅总售金额：21万X3300元/=6.93亿街铺商铺可售：2.5万X 13500元/=3.375亿主体商业：8000 X 13500元/=1.08亿商务公寓2万平 X 4000元/=0.8亿项目总收益：6.93亿+3.375亿+1.08亿+0.8亿=约12.18亿 自持物业：约3万平米,不断追求卓越的房地产专业服务商,众厦地产,谢谢聆听！THANKS!,
