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1、易经山水古往今来荆轲勇，更名拒马保太平。半译石经藏山洞，石经山意流盛名。康熙少年曾私访，雪芹祖上对岸葬。经山易水交融处，易经山水五福享。目 录一、宏观形势概述2二、产业政策2三、区域概况33.1 地理区域概况33.2区域旅游产业概况：4四、项目建设意义及必要性论述6五、项目用地概述75.1项目地基本概述75.2建设条件及市政设施：9六、市场的分析和定位106.1市场分析106.2市场定位10七、一渡园项目规划布局117.1建筑风格和景观策略应用117.2项目规划空间布局12八、投资估算与效益分析168.1投资效益估算168.2效益分析17九、总论18靠山居一渡园总体方案报告（代可研）项目名称：
2、靠山居一渡园开发建设单位：北京靠山居投资管理集团项目地理位置：项目地位置属于北京市房山区张坊镇片上村，在十渡风景区入口处，一渡。一、宏观形势概述面对当前国际国内的严峻形势，保持经济平稳较快发展，防止出现大的起落，是国家的首要任务。国际经济危机对中国的投资产生影响，市场人气极差，投资信心严重不足。中央出台扩大内需促进经济增长的措施，对于克服当前的困难和保持长远的发展都具有重大意义。 从国家宏观角度看，对旅游业在国民经济中的地位和作用已经更多的定位在扩大内需和提高人民生活质量两个方面。今年国务院政府工作报告继续强调要“坚持扩大内需方针，重点扩大消费需求”，要“积极培育旅游、文化、休闲、健身等消费热
3、点，扩大居民消费”。自改革开放以来，我国旅游业从弱到强、从小到大，持续快速健康发展，取得了令人瞩目的成就。1998年召开的中央经济工作会议上，党中央做出了把旅游业列为中国国民经济新的增长点的决策，国家旅游局提出了到2020年建设成为旅游强国的目标，使其成为国民经济的支柱产业。旅游业是国家扩大内需的重要领域。旅游业在国家扩大内需中的作用在历年国务院政府工作报告中共出现6次，占总出现次数的10%。对于旅游业在扩大内需中的作用政府工作报告从“拓宽服务性消费领域”（1999）、“发展服务性消费”（2000、2006）、“培育新的消费热点”（2002、2007）、“提高居民消费水平”（2003）几个角度
4、分别作了阐述。党中央、国务院根据经济社会发展的形势，在历年的国务院政府工作报告中不仅充分肯定了上年旅游业取得的成绩，还对旅游业来年的发展指明了方向、部署了任务。 “两会”期间，温家宝总理所做的政府工作报告中再次强调“尤其要发展物流、金融、信息、咨询、旅游、社区服务等现代服务业”。在历年政府工作报告中，关于“旅游”的表述、位置、频率等均有所不同，呈现出一定的规律性，体现了鲜明的时代特点。二、产业政策2004年11月编制完成的北京城市总体规划（20042020年）中，北京总体空间结构为“两轴两带多中心”。房山与大兴、昌平、延庆、门头沟并称为北京的“西部生态发展带”。 根据规划，房山被列为北京未来发
5、展的11个新城之一。经国务院审批的北京城市总体规划将房山区定位为生态涵养区和城市发展新区，旅游业及生态友好型产业是重点发展的产业。发展旅游业也是房山区优化经济结构的必然选择。环渤海经济圈将拉动房山区三大产业的快速发展，为旅游业创造良好外部条件，环渤海经济圈将是将是继珠三角、长三角之后21世纪重点发展区域，房山区本身已具有良好的产业基础，“十一五”期间，将借助于环渤海经济圈快速发展机遇，促进产业结构优化和升级，提高全区经济实力和就业水平，全面改善人民生活水平、提高居民消费能力，推动房山区旅游业发展。与其他区县相比，房山区发展旅游业有着独特的区位优势和资源优势，特别是旅游地产的发展将进入一个新的发
6、展阶段。根据北京市休闲产业规划、房山区旅游业发展“十一五”规划和房山区旅游项目基本建设规划，本项目所在的十渡风景旅游区为北京市第七功能区，以自然山水和民俗文化为其休闲特色。2008年到2009年，房山区旅游将突出抓好“一园、一区、两带、两湖”项目的落实，其中“两带”即指“十渡山水文化休闲带”和“岩溶洞穴文化休闲带”，这无疑为旅游区发展休闲产业提供了良好的政策保障。08年12月2日在北京举办了环渤海旅游产业研讨会，郭金龙市长做了重要的讲话，目前，旅游产业年增加值已占到北京年GDP的6.9%，旅游产业正在成为首都经济的支柱产业和新的增长点。综上所述，为本项目的顺利开展提供了政策上的有力支持。三、区
7、域概况3.1 地理区域概况房山区位于北京市西南部，华北平原与太行山脉交界地带，北邻门头沟，南与河北省涿洲市接壤，东部和东北部同大兴县、丰台区毗连，西邻河北省涞水县。位于东经1152511615，北纬39303955。全区总面积2019平方公里，西北部为山区，东南部为平原，以100米等高线为界，山区面积1327.2平方公里，占全区总面积的65.7%，平原面积691.8平方公里，占全区总面积的34.3%。辖22个乡、镇、办事处，463个村，总人口81.4万。区府所在地良乡是北京市总体规划中首都四个中心卫星城之一，距市中心20公里，区位优势突出。本区气候属北温带大陆性季风气候，夏季炎热多雨，冬季寒冷
8、干燥，春季干旱多风，秋季秋高气爽而短促。年平均气温1012，其中，西北部山区年平均气温10.8，无霜期150天左右；东南部平原区年平均气温11.6，无霜期190200天。大石河以西的山区、丘陵地带，属北京市山前暖区，平均气温在12以上，无霜期185天左右。多年平均降水量为655毫米左右，降水集中在68月份，占全年降水量的85%，降雨强度大，多冰雹、大风。3.2区域旅游产业概况：作为房山经济发展潜力巨大的产业，旅游业经过多年来的发展已经成为房山区的重要产业，在全区经济与社会生活中产生了重大的影响。在“十一五”期间，房山区旅游业的发展面临着产业结构调整、社会主义新农村建设、举办奥运会等难得的机遇，
9、并且有区位、交通和市场优势，具有旅游业发展壮大的巨大潜力。区内共有文化古迹559处，其中世界级文化遗产1处，国家级文化保护单位3处、市级13处、区级52处。房山世界地质公园地处中国的首都圈，地理位置优越，自然环境优良，生物类型多样，物种丰富，野生动物与人类和谐共生存，构建了一个优良的生态环境。公园地处北东向燕山构造带与北北东向太行山构造带衔接区内，是我国陆内造山带的典型地区之一，具有复杂的地质背景。园区集中国北方典型地表岩溶地貌、地下溶洞群、壮观的花岗岩与大理岩地貌、古人类和古生物化石等地质遗迹精粹之大成，记载了距今数亿年来公园内漫长而动人的沧海桑田演化历史，构成了地质历史长卷中的壮丽画卷。周
10、口店北京猿人遗址博物馆、琉璃河西周燕都遗址博物馆、云居寺、上方山国家森林公园、石花洞、银狐洞、云水洞、仙栖洞、韩村河旅游景村、碧溪垂钓园、青龙湖、十渡、蒲洼天龙狩猎山庄等众多的风景名胜和游乐场所每年都吸引着大批中外游客。十渡旅游风景区位于北京西南的房山区境内，与河北野三坡接壤，从千河口到十渡村，沿途在拒马河上要过桥渡水十次，“十渡”因此得名。1986年十渡旅游风景区被评为北京十六景中的第八景，1999年被评为北京市首批风景名胜区，为国家AAAA景区。在历史上，从一渡（张坊）至十渡由于须经过10个渡口，故这里被称为十渡风景区，而今，拒马河一上座座石桥代替了昔日的渡口，过一桥即为一渡，从一渡开始到
11、与野三坡接邻的套港村共有十七个渡口，17渡是十渡的最后一渡，依然保持着十渡最本色的山水风光。十渡旅游景点主要有：南方大峡谷、穆柯寨、青江沟、孤山寨、万景仙沟、平西抗日烈士陵园、仙龙岛、东湖港、西湖港、17渡有山家园、17渡大东沟探险等。主要水山娱乐场所有：一渡水山娱乐场、六渡碧波园度假村、九渡碧莹水上游乐场、十渡橡胶坎水山娱乐场、十渡游泳场、塔山仙池水山娱乐场、拒马河乐园等。可提供汽艇、水上坦克、划船、脚踏船、碰碰船、游泳、垂钓等水山娱乐项目。 十渡旅游风景区的主要景观有：群峰叠翠、五指山（位于17渡有山家园）、蝙蝠山、笔架山、朝辉山、龙山、虎山、蝴蝶峰、骆驼峰、石人峰、雄鹰展翅峰、鹰咀岩、棒
12、槌岩、蛙咀石、香炉石、千尺窗、一线天、通天洞、千古河床、塔山仙池、望佛台、龙山“佛”字等近百处。四、项目建设意义及必要性论述十渡风景名胜区建设十渡国家地质公园遗迹保护区虽已开发多年，但其在品质、品位上仍然不能与快速发展的市场相适应，仍然不能与房山建设旅游大区的总体目标相适应。北京市政府在“十一五”期间应更强调宏观调控，采取更有力度的手段解决资源开发中长期存在的问题。“十一五”期间，不宜再开发溶洞类旅游产品，不宜再开发沟谷类旅游产品。温泉类旅游资源应谨慎开发，如开发达不到一定规模一律不允许开发。十渡风景区应解决现状的脏、乱、差、野牧等情形破坏自然资源的粗放型的管理模式，规范民俗村、民俗户的开发，
13、不能无限开发。引进项目要有一定资金规模，长期占有资源而没有加以利用的项目要采取措施。因此，急需迅速提升产品的市场适应性，急需为形成房山区旅游知名品牌而从不同的方面加快努力的步伐。自北京市政府提出了建设“新北京”、的总体规划以来，确定了“两轴两带多中心”的城市空间布局，北京市总体规划提出了房山区以生态建设和环境保护为目标的可持续发展战略。“十一五”期间，房山区将凭其丰富的文化、旅游和生态资源，以及独特的区域功能、良好的人文环境吸引新一轮北京市内人口来房山区投资、居住、旅游、休闲，带动房山区旅游业进入新的发展阶段。项目建设意义：（1）、增加农民收入，改善生活条件发展旅游业将带动当地的饮食、住宿、交
14、通、娱乐、邮电等产业的综合发展，增加当地农民的收入，并进一步改善生活条件。（2）、促进就业，保障社会稳定该项目的实施，在河滩整治、果园改造和荒山绿化等基础工程及提供旅游服务过程中，会产生大量的就业岗位。根据推算，本项目的旅游收入至少新增250余个直接就业机会和700余个间接就业机会。（3）、发展旅游业具有不可低估的作用，可拉动当地政府的税收；（4）、为了创造良好的休闲环境，大量的资金将投入到河滩整治、果园改造和荒山绿化等基础工程中，使本地区的生态环境得到有效改善。(5)、通过旅游资源开发，一些自然资源得到保护。(6)、采取有效的防污措施，保护大气环境、水体环境，从而使项目区的生态系统稳定性得到
15、加强；生态旅游本身就是适应时代潮流的一项旅游产品。(7)、旅游资源通过开发而获得的旅游经济收入也是进行环境保护的重要资金来源。(8)、缓解本区作为北京市“旅游胜地”、高档旅游产业稀缺，且房山区无星酒店的空白。综上所述，我司项目凸现本项目建设的必要性，项目的建设也已获得房山区政府和镇政府的大力支持，通过对国家宏观政策和区域现状的研究，充分的市场调研，结合我司土地在整个风景区内具有的“唯一性”充分挖掘、整合得天独厚的自然景观资源，利用现代融资渠道，大力发展以市场为导向，以科技为支柱，以经济效益为中心，资产股份化、经营规模化、管理企业化的现代休闲旅游发展模式。五、项目用地概述5.1项目地基本概述项目
16、所在地张坊镇为房山区辖镇，在区境西南部，扼拒马河出山口。境南部为平原，北部为低山、丘陵，地势北高南低，最高点大洼尖海拔1210.8m，最低处海拔84.2m。拒马河自西北向东南流贯镇境南缘。山地均为石灰岩、白云岩，属元古界蓟县系雾迷山组地层，是太行山余脉。境内降水量年均640680mm。农业气候可划分为三区：北部山地为半湿润较凉区，中部丘陵及河谷为半湿润区，南部平原为半干旱区。项目占地总面积约450亩，主要为河滩地和山场。山场为石灰岩地带，地层层理明显，节理发育，多奇特与象形山石，各种造型的白云质灰岩俯拾皆是，自成一景；山顶还发现了带有祥云纹理的岩石，令人称奇。在南侧洼地发现一处井圈套树的奇观，
17、一株柿树生长于废弃的井圈中，旁边有一口干涸的井和残破的辘轳，据估测，这株柿树的树龄在20年左右。离此柿树不远，生长有一株古榆树，高约30m，胸围达1.8m，树龄约有200年。除此以外，地块内有大片的柿子林、桃树林、槐树林等林地，经测算，林区负氧离子平均为1000个/cm3，最高可达1600个/cm3。胜天渠纵贯山麓南北，形成流动的景观。根据所处位置分为三个地块。地块1：占地65亩，东至张宝路，西至拒马河，北至一渡桥，此地块不能建设永久及非永久性建筑物。地块2：占地379亩，其中平地163亩，山场约216亩，西至张宝路，东至经山山脊，南至垂钓园，北至宏达培训中心，属荒山荒滩用地，山坡上有柿子树愈
18、千棵、杏树近百棵、枣树若干。地块3：张坊旅游公司旧址，占地6亩，东至胜天渠，西至张宝路，南至拒马山庄，荒山荒滩用地，地上有建筑物约700m2，其中平房约200m2，其它为二层楼房，周边有围墙。5.2建设条件及市政设施：地质条件：陡崖基岩结构比较稳定，坡积物内不含大块岩石和大量岩石破碎物，碎石没有棱角，表明没有经过大规模的滚动。陡崖向北为断层，侧面的沟内碎石很少，可以断定无泥石流，而且即使遇上地质灾害也不会发生滚石现象。电力设施：镇内有一座110KV变电站，位于张坊镇村西，能够满足全镇用电要求，项目需建设开闭站及配电室。水源：该项目所在地的地下水资源丰富，可直接利用地下水源，自建自来水厂，满足项
19、目用水要求； 供暖、空调：采用天然气、燃料电池、太阳能、风能、可再生能源综合发电和供热实验项目，实现分户计量，保证符合环保和节能的要求。园区外道路：项目距京石高速公路琉璃河出口20公里，紧邻张宝路，距房易路4公里，交通便利；交通：有917路公共交通线路通过项目地，为满足项目需要，可增设公交线路车站。天然气：天然气供应现不具备条件，需要房山区政府提供支持或由投资商在小区内建设液化气集中供应管路系统和压缩站；排水：本地区市政公用设施配套条件较差，需要投资建设雨、污水处理系统及管路工程，经处理后达到合格标准的雨、污水排向地下或拒马河。六、市场的分析和定位6.1市场分析（1）分析Strength优势分
20、析Weakness劣势分析S1. 位于发展前景好的十渡风景区S2. 交通便捷，市环路及京石高速路与景区主要路,路况很好S3.位于景区入口处，可拦截所有客源S4.开发商实力雄厚，具有良好的政府资源S5.地块依山傍水，风景秀丽,便于今后的设计规划W1. 项目土地属租赁W2.园区内公交线路只有一条，对大多数人来说交通不便W3.一渡开发氛围不成熟，客流通常会在十渡内消费W4.大市政条件不成熟Opportunity机会分析Threat威胁分析O1. 整个景区内没有比较有特色的度假村O2. 区域内产品结构不完善，存在中低端产品,高端产品是市场空白点O3. 通过全新的物业形象和良好的服务，争取景区内高端客户
21、T1.景区内所有业态,经营泾渭分明,季节性很强T2.景区内，大量农家乐的不规范经营,造成口碑压力T3.现阶段国际金融市场低迷,投资氛围较低T4.土地、金融政策的不利影响（2）市场前景：目前京津冀城市居民到十渡风景区出游，最看重的就是景区的自然生态环境，希望远离城市喧嚣，亲近自然，因此依托自然山水风貌的各类生态景区和环境优美的休闲度假地最受游客亲睐；据统计每年景区的客流量在200万人次左右，中老年人郊野登山健身较为活跃；农业观光也有较大需求，郊区红火的民俗旅游、生态农业观光园区等有很大的市场潜力；同时，随着教育水平的不断提高，游客的文化体验需求增加，外出观光考察文化类景区的游客逐年递增；探险拓展
22、和娱乐项目的比例相当，这类项目对于年轻人的吸引力应是很大的。 6.2市场定位市场定位是设计和建设出的产品和形象，在目标客户心中确定与众不同的有价值的地位。主要结合以下四种定位原则：（1）市场原则：项目定位以未来区域发展状况为基础，作出符合市场特点的产品。解决北京四季分明的问题,在经营层面上十渡景区的”半年闲”的尴尬境地。（2）竞争原则：从市场供需关系入手，寻找市场空隙或竞争相对较弱的细分市场。解决终端客群的索求,诉求一种可0距离接触的差异化风格。（3）风险原则：各类物业的定位以市场风险最小为原则，在可承受的基础上可提高市场风险，后期获得更高的利润和品牌知名度。（4）现实原则：根据项目的规划条件
23、，充分考虑项目的可实施性。项目特性分析：唯一性十渡风景区内不可复制的土地资源,大山大水的格局;稀缺性周边地段没有竞争产品，北京西南部没有竞争产品，整个北京这样的项目都屈指可数；包容性450亩的地块令我们的产品种类更加齐全、配套更加完善、景观更加便于营造、规划极其自如极具规模效应这样的项目才是真正的原生态;发展性周遍地区的生态建设与配套的发展日趋成熟、国家四A级风景区的积极建设给项目增添了一笔丰厚的附加值;开发思路：利用本项目优越的自然环境及景观资源开发生态旅游项目，以此带动区域的知名度及提高客户认可度，以及相关手续的合法化。并与周边景观紧密结合，功能及产品与环境相融合，突出项目的特点，提高项目
24、的卖点，强调景观的稀缺性 。综上所述，结合北京城市总体规划发展定位和市场细分，我司将本项目定位为：环渤海经济圈具有东南亚风情的集旅游-度假-休闲-娱乐为一体的现代都市农业养生基地。七、一渡园项目规划布局7.1建筑风格和景观策略应用7.1.1建筑风格整体建筑风格具有东南亚风情的新大棚文化运动现代、科学、民族。7.1.2项目景观策略应用景观控制策略景观轴线：山景观轴线、拒马河景观轴线、组团景观轴线、建筑簇群景观轴线。景观点：山景观点、拒马河景观点、组团景观点、建筑簇群景观点。主题景观策略山景观主题、拒马河景观主题、组团景观主题、空间景观主题、景观主题与空间属性的和谐性。景观共生策略景观与建筑共生、
25、室内与室外共生、大棚与自然环境共生、景观与人共生。第N个外立面景观策略 屋顶和山顶。“装饰元素及其组合识别性”景观策略 装饰性元素的原创、装饰性元素的组合，“公共导示系统”景观策略“公共艺术小品”景观策略。“光”景观策略 轮廓线灯光装饰系统、道路照明灯光装饰系统、水景灯光装饰系统。“建筑”景观策略天际线的层次变化、立面的装饰效果、垂直绿化系统的应用。“色彩”景观策略建筑色彩、植物色彩、道路色彩、环境色彩、景观色彩、构筑物色彩、水系色彩、灯光色彩。7.2项目规划空间布局根据以上条件进行规划布局，思路为以张宝路、胜天渠为界，构筑六个区域。（1）：主题式酒店区酒店为面向高端消费游客的四季生态温室，位
26、于张宝路东，酒店外观采用东南亚风情的建筑风格，占地30亩，总建筑面积10000；内部装修体现东南亚热带雨林风情，酒店的功能包括餐饮、住宿、休闲、酒吧、娱乐、商务会议、健身、东南亚风情歌舞表演、特产购物中心、游客接待等。生态餐厅内有各种鲜花簇拥的独立餐饮间，生态餐厅建筑面积6500平方米左右，餐位从210人不等，能同时容纳700人用餐。酒店安排可供50个标准间，另安排有5个豪华商务套房，建筑面积约1000平方米。客人可下榻于此。将完全生态化设计，建筑墙壁使用空心“生物砖”，这种砖内胶结着土壤、肥料，草籽植播3个月后便向外伸展枝叶，编成外墙草坪，隔热、隔音，净化空气；室内饰有蔬菜瓜果墙，充满了植物
27、芳香，桌椅床凳均为瓜果造型，舒适而新鲜。酒店内设有大中小型会议室和商务洽谈室，还有配套有大型多功能厅和贵宾接待室。房间内均摆放有绿色、提神的植物，在给人愉悦的同时，也缓解了商场上严肃紧张的气氛。酒店内还设有百果酒吧，另外，配套有网球场和健身房等健身场所。娱乐设施2500平方米设乐竹棋牌室，为完全竹结构建筑，室内设施亦以竹作为原材料，并提供专门由竹子精心制作的棋牌，可以作为工艺纪念品出售。在这里你可以经常欣赏到东南亚风情的歌舞表演，餐厅内建设有东南亚风情特色的各式竹楼、小桥凉亭、印尼人民信奉的神鹰和泰国的四面佛等等休闲设施，椰树成林，各种热带水果琳琅满目，伴着微微椰风，随着那优美动听的印尼民族音
28、乐，身穿印尼、泰国服装的男女青年欢快地跳起民族舞，仿佛把你带到了异国他乡，为观众了解东南亚文化提供了一个崭新的窗口。酒店前广场修建喷泉，旁边将现有的人文遗迹和遗物进行集中展示，康熙皇帝在沈家庵村（今属涞水县）曾打坐的青龙碾盘，并立牌解说。（2）：农耕体验温室区酒店和观光采摘园的东侧，它们的建造依据地形结合易经文化合理布局，占地面积150亩。农耕体验温室区由150个独立的日光温室组成，每个约在300600平方米之间，每个温室包括种植用温室和管理用房两部分，管理用房功能齐全，外观设计方案采用东南亚乡村风情的设计风格，功能包括种植、农耕体验、居住。依易经文化设计路网，道路表现形式均采用环路式和长蛇式
29、，在整个项目中蜿蜒起伏。通过道路将项目明显区分开，路牌形式采用易经六十四卦名。沿路设“少数民族之旅”，让成人和孩子通过旅游来迅速了解各个少数民族的生活习惯和文化。沿环路设置“易海拾珍”使游人有机会接受传统文化的熏陶。特点要典故与趣味结合。（3）：观光采摘园区观光采摘园是集种植、观光、娱乐和示范，并配套生态餐饮和娱乐项目的大型生态休闲公园，面向大众游客，位于酒店以南低洼地内，长300m，宽100m，占地面积45亩。观光采摘园设有种植采果园、设施蔬菜园艺示范区、游乐设施等，游乐设施有十二生肖亭、迷宫，使游客一年四季都有不间断的农业新鲜体验和接受传统文化熏陶的机会。九宫八卦的迷宫，占地5亩，使用高档
30、常青绿植，使游客尤其是儿童参与。此项游艺的场地是通过道路实现的，在每个道路的拐点处设休息茶座或卖亭。售货员有兼当解说员，一举两得。十二生肖相亭，占地1亩，游客触摸属相保护神，增吉开运。游艺的同时能学到生活、学习、工作中哪个属相与自己相和，能帮助自己。还可了解各个属相适合做的行业。除了已有的柿子、杏和枣外，另外培植速生、当年结果、丰产、好吃、新奇的产品，如黑树莓、石榴、冬枣、无花果、凯特杏、葡萄等果实的采摘。这种产地采果业型农业观光主要利用农业生产的场地、产品、设备、作业及成果作为观光对象，以吸引游客获取收益。热带水果采摘园种植各类南亚热带珍奇水果，如火龙果、芒果、榴莲、莲雾、菠萝蜜、杨桃、番石
31、榴、神秘果等，让游客在大开眼界的同时，能够大快朵颐。目前，随着人民生活水平的提高，花卉市场发展潜力很大，观花类、观叶类和观叶赏果类植物的栽培以及盆景生产都有发展。培植各类市场需求量大的花卉、树木，在创造优雅环境的同时，使之成为生产和观赏结合的花卉园。以开展现代设施农业技术应用示范为主，通过对多种名特优新蔬菜的栽培方式和配套技术的展示，为现代高效设施农业提供成功的经验和模式。如采用滴喷灌技术灌溉、测土配方施肥、无污染植保技术等新成果来生产七彩甜椒、五彩番茄、香蕉西葫芦、荷兰乳黄瓜、飞碟瓜、袖珍西瓜、樱桃萝卜、紫背天葵、太空菜等绿色安全食品蔬菜。千姿百态的蔬菜可供旅游观光、采摘实践。（4）：经山健
32、身养生区旅游区面积不大，道路以游步道为主，包括登山步道和休闲版块间相连的道路及休闲版块内部观光步道。登山步道设置结合易经文化，登山步道对游人开放，铺装材质，可采用当地的岩石，以自由流动大曲率的线型为好，随树群迂回曲折，对林中主要景点进行有机串联，坡度控制在7%8%；山路净宽1.5米，修在靠山的南侧（上山）与北侧（下山）；山下的路净宽3米，沿红线内侧路边分别种一排树和一排绿篱。 利用张宝路东山地的空气、气候、山林、水景等基础生态资源，营造开展健身、养生等游憩活动的环境。其中规划区范围内135亩，其余为后山范围。以山林为生态本底，以负氧离子、日光、绿色环境、湿润空气、适居温度为养生原料，形成森林氧
33、吧、森林日光浴场；登山游步道的设计要尽量穿越这些养生原料较为丰富的地方，并要兼顾中青年游客的健身需求和老年人养生的需求。步道沿线将设置若干休息亭和景观奇石，将易经名言设计为楹联和石刻，使游客在登山的同时，享受易理的熏陶。在山顶选取八卦巨石稍加雕琢，作为登顶的标志，其上刻“自强不息 厚德载物”（易经名言）。经山健身养生区及其道路的规划设计结合易经规划，按北斗七星的路径，在登山路上分别建七个亭子，曰“七星亭”，亭子的名称分别叫“天枢亭”、“ 天璇亭”、“ 天玑亭”、“ 天权亭”、“ 玉衡亭”、“ 开阳亭”、“ 摇光亭”等。独角峰五个阶梯形地上分别建5个塔，塔的结构为钢结构，塔的高度随台地的高度递增
34、，分别为5米、10米、15米、20米、25米,塔身自上而下有5个圆箍，每个圆箍挂5个风铃，塔的名字分别是“平安塔”、“ 健康塔”、“ 和睦塔”、“ 富贵塔”、“ 长寿塔”。（5）：易水湖垂钓园区利用张宝路西的65亩河滩地建设一处大型生态停车场和生态垂钓园。生态垂钓园，命名为“易水湖”，包括有养鱼池、垂钓池、温室垂钓池，沿地块北侧设烧烤区，中央建“荆柯刺秦王”雕塑，烧烤区房屋供夏天使用，建筑风格采用东南亚风情，包括有观赏池、垂钓池、养鱼池。观赏池主要养殖各种观赏性鱼类和水生植物，游客可买鱼食进行喂养；内设观赏长廊和景观小品，有流水自小品中间的缝隙处源源注入池中。垂钓池专供游客进行垂钓，建有垂钓台
35、，有若干垂钓位，配有遮阳伞和休闲椅。垂钓园配套有烧烤区，建筑面积800m2，游客所钓之鱼称重付钱后均可进入烧烤环节；温室垂钓园采用轻钢结构，建筑面积1200平方米，让游客在严寒的冬季也可以在温暖如春的温室内进行垂钩。（6）：易水休闲娱乐区利用已有的橡胶坝，拦截拒马河水形成面积约为75亩的游憩水面，并对水面进行有效分割，形成水的景观。7.3改造区域科目山门的装修配合项目整体以东南亚风格为主基调，山门距项目最远端绿化及雕塑保持一致性，起到引导和促进消费的作用。张宝公路两侧绿植绿化，靠西侧以密植的观赏性植物为主，东侧低矮植物绿化，环岛设在张宝公路项目入口处，从山门到环岛设置五个拱形灯箱。八、投资估算
36、与效益分析8.1投资效益估算 1、投资估算靠山居一渡园项目投资估算项目名称面积投资估算(万元)建设周期(月)备注农耕体验温室75000375018主题酒店10000480016游乐设施3000094010山门2003道路和环岛改造90012停车场6005过街天桥1503室外园林35012橡胶坝3002市政改造3505智能化设施2006太阳能80012地源热泵6306市政建设85012土地费用3000拆迁补偿费17003财务费1308投资总计208288.2效益分析8.2.1经济效益（1）现金流分析2009年 2010年2011年2012年2013年投入100005828500000收益2550
37、3505492546755770净现金流量-7450-9773-9840-5173597（2）效益分析项目20092010201120122013营业额利润额营业额利润额营业额利润额营业额利润额营业额利润额设施农业400280500350600420700490800560生态餐饮12006001916.310003832.520005000250060003000主题酒店00400200800480160096020001200生态垂钓园200100630315630315750375900450游乐设施10070200140300210500350800560农耕体验温室250015002
38、5001500250015000000合计440025506146.335058662.5492585504675105005770利润总计21425（3）投资回收期从净现金流量表可以看出，从2009开始投入，每年投入在500010000万之间，最高负债9840万元，从2009年开始回收，2013年将全部回收资金并开始赢余（超过597万元），投资回收期为5年。投资收益率为21425/20828/5*100%=20.6 %。九、总论本项目在市场研究及分析的基础上，结合本项目的自身素质，提出有针对性的市场及产品定位，通过整合营销手段，从整体上提高本案的总体素质和市场竞争力，以自身良好的生态环境为依托，结合北京城市总体规划发展定位，致力于打造环渤海经济圈具有东南亚风情的集旅游-度假-休闲-娱乐为一体的现代都市农业养生基地。并且植入易经文化元素、东南亚风情，充分挖掘一渡项目的农业生态、观光旅游、休闲娱乐的内涵。本项目强调以农业项目立项积极开发休闲、旅游、度假产品，从十渡风景区形形色色的休闲旅游项目中脱颖而出，并独树一帜。通过此方案的研判得出结论，本项目的建设是必要的，成功运作是可行的。2008年12月3日附件：一渡园现状地形图一渡园规划设计总平图一渡园单体效果图
