《北戴河新区土地成本构成1013.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《北戴河新区土地成本构成1013.doc（8页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、北戴河新区土地出让成本价格测算本次秦皇岛北戴河新区土地成本价格构成主要分为以下几部分,第一部分为新区政府在征地过程中支付给被征地方所发生的征收补偿费，第二部分为新区政府在征地过程中支付的相关税费，第三部分为新区政府支付的关于基础设施建设发生的费用，第四部分为出让纯收益财政计提部分，第五部分为利息。主要构成详见一下计算过程：第一部分：支付给被征地方发生的费用（一） 测算土地取得费 土地取得费是指征用待估宗地所在区域同类土地所支付的平均费用。根据当地有关部门提供的该地区征地实际情况得出土地取得费由土地补偿费、安置补助费、地上附着物及青苗补偿费构成。根据国务院关于深化改革严格土地管理的决定（国发20
2、0428号），遵循同地同价的原则，制定了河北省全省征地区片价标准并以河北省人民政府关于实施征地区片价的通知（冀政2008132号）文件下发通知。该区域位于秦皇岛市新区征地区片价北戴河新区区片1与区片2范围内，区片1为65000元/亩，合计97.5元/平方米;区片2为30000元/亩,合计为45元/平方米。 北戴河新区征收土地各项奖励约为17000元/亩； 征地工作经费1500元/亩；征地区片1:125.25元/平方米（合计8.35万元/亩,上限）征地区片2:72.75元/平方米(合计4.85万元/亩,下限) （二）地上附着物补偿费、青苗补偿费（不含拆迁补偿） 根据近1年拆迁补偿案例及拆迁补偿条
3、例实施细则的相关规定，该区域内地上附着物补偿费、青苗补偿费合计3万/亩（不含拆迁补偿）。合计45元/平方米。第二部分：新区政府在征地过程中支付的相关税费（一）征地管理费：根据国家物价局、财政部关于发布土地管理系统部分收费项目于标准的通知（市价费字1992597号）规定：一次性征用耕地一千亩以下，其他土地二千亩以下，实行全包方式的按征地补偿费用总额的1.5%-4%收取。根据当地实际情况，原征地管理费按4% 计。另外根据河北省人民政府办公厅关于公布取消和停止征收108项行政事业性收费项目的通知冀政办函200857号），规定征地管理费降低50%收取，则本次评估取征地管理费为征地费总额的2%。（二）被
4、征地农民养老保险：根据河北省人民政府印发了关于实行征地区片价的通知（冀政2008132号），规定“在征收农用地报批前，市、县政府要按照不低于征地区片价10%的标准，确定被征地农民的社会保障费，划入本市、县被征地农民社会保障专用帐户，专款用于被征地农民的社会保障”，本次评估取证地区片价的15%作为被征地农民养老保险。（三）被征地农民养老保险风险基金：根据秦皇岛市被征地农民养老保险实施办法(试行)中第十八条风险基金的筹集，按每征用一亩农用地，提取6000元的标准筹集。风险基金由当地政府从土地出让纯收益中提取。本次评估取被征地农民养老保险风险基金6000元/亩。（四）新增建设用地土地有偿使用费：财政
5、部国土资源部中国人民银行关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知（财综200648号），昌黎县为第十三等16元/平方米，抚宁县为十四等20元/平方米。（五）耕地占用税：根据中华人民共和国国务院令第511号中华人民共和国耕地占用税暂行条例规定以及河北省人民政府关于各县（市、区）耕地占用税适用税额的通知确定北戴河新区耕地占用税税额25元/平方米。（六）：耕地开垦费或森林植被恢复费：耕地开垦费：根据河北省土地管理条例第29条，耕地开垦费每平方米在10-15元的征收范围，根据秦皇岛市国土资源据文件秦国土资2010301号，秦皇岛市国土资源局关于确定耕地开垦费收缴标准的通知，耕地开垦费一律按每
6、平方米15元标准缴纳（2）森林植被恢复费：根据森林植被恢复费征收使用管理暂行办法第六条 森林植被恢复费征收标准按照恢复不少于被占用或征用林地面积的森林植被所需要的调查规划设计、造林培育等费用核定。本次基准地价评估取10元/平方米。第三部分为新区政府支付的关于基础设施建设发生的费用出让土地，公共基础设施配套程度均应基本达到宗地红线外“五通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯）宗地红线内场地平整。基础设施配套成本表如下（单位：万元/亩）：五通一平项目名称高限低限均值道路6.66672.66674.6667平均70元/平米供水1.66671.00001.3333平均20元/平米排水1.66671.0
7、0001.3333平均20元/平米电力2.00001.33331.6667平均25元/平米电讯1.33330.66671.0000平均15元/平米场地平整2.33330.33331.3333平均20元/平米第四部分 出让纯收益财政计提部分（一）农业土地开发资金：根据河北省人民政府关于将部分土地出让金用于农业土地开发有关问题的通知（冀政2004第116号 ）中“二、关于土地出让金用于农业土地开发的比例：土地出让金用于农业土地开发的比例为各市、县土地出让平均纯收益的，其中上缴省级，留地方使用。土地出让平均纯收益的具体标准按照财政部、国土资源部关于印发用于农业土地开发的土地出让金收入管理办法的通知（
8、财综200449号）规定执行”按照土地平均纯收益的15%取农业土地开发资金。（二）教育资金：根据土地出让收益计提教育资金管理办法“第二条 从2011年1月1日起，各市、县（区）财政部门统一按季度从土地出让收益中按10%比例计提教育资金。”按照土地平均纯收益的10%计算教育资金。（三）农田水利建设资金：根据中共中央国务院关于加快水利改革发展的决定（中发20111号）的规定，“为加大农田水利建设投入力度，加速改善农田水利的薄弱环节，现就从土地出让收益中提取10用于农田水利建设（以下简称农田水利建设资金）”（四）保障性安居工程资金：根据关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知（财综201095号
9、）的规定，“二、允许土地出让净收益用于发展公共租赁住房：为切实解决城市中等偏下收入家庭住房困难，从2010年起，各地在确保完成当年廉租住房保障任务的前提下，可将现行从土地出让净收益中安排不低于10%的廉租住房保障资金，统筹用于发展公共租赁住房，包括购买、新建、改建、租赁公共租赁住房，贷款贴息，向承租公共租赁住房的廉租住房保障家庭发放租赁补贴。”（五）土地收益基金：根据河北省财政厅 河北省国土资源厅关于明确国有土地收益基金提取比例等有关事宜的通知（冀财综200747号）的规定“一、国有土地收益基金的提取比例。市、县财政部应从缴入地方国库的招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权取得的总成交价
10、款中划出5%左右，用于建立国有土地收益基金，实行分账核算。具体比例由市、县财政部门商同级国土资源部门确定，并报省财政厅、省国土厅备案。国有土地收益基金主要用于土地收购储备。”土地收益基金为总成交款的5%。（六）铁路建设费：根据河北省铁路建设费征收使用管理办法冀国土资发201111号“出让国有土地使用权取得的总成交价款中划出3%左右，勇于铁路建设。（七）出让土地业务费：根据（冀财综字19931号）的规定收取出让总价款的2%作为土地出让业务费。第五部分：利息根据土地一级市场开发程度和开发规模，设定土地一级市场开发周期为2年，投资利息率按估价基准日中国人民银行公布的短期贷款（1-3年含3 年）利息率
11、6.65%。第一部分土地取得费按照土地一级市场的规律与相关政策按一次性投入积算，第二部分土地开发费均匀投入。利息=土地取得费开发周期利息率 +开发费用开发周期/2利息率土地成本构成详细计算见下表土地成本构成表项目名称行号最高最低平均备注万元/亩征收补偿征地区片价6.50003.00004.7500河北省人民政府关于实施征地区片价的通知（冀政2008132号）征收土地奖励1.70001.70001.7000征地工作经费0.15000.15000.1500地上附着物及青苗补偿费3.00003.00003.0000不含拆迁补偿征地需交纳税费征地管理费0.22700.15700.1920+2%,国家物
12、价局、财政部关于发布土地管理系统部分收费项目于标准的通知（市价费字1992597号）；河北省人民政府办公厅关于公布取消和停止征收108项行政事业性收费项目的通知冀政办函200857号被征地农民养老保险0.97500.45000.712515%河北省人民政府关于实施征地区片价的通知（冀政2008132号）被征地农民养老保险风险基金0.60000.60000.6000秦皇岛市被征地农民养老保险实施办法(试行)耕地占用税1.66671.66671.666725元/平米,华人民共和国国务院令第511号中华人民共和国耕地占用税暂行条例规定以及河北省人民政府关于各县（市、区）耕地占用税适用税额的通知耕地开
13、垦费或森林植被恢复费1.00000.66670.833315元/平米,根据河北省土地管理条例第29条或森林植被恢复费征收使用管理暂行办法新增建设用地有偿使用费1.33331.06671.2000抚宁20，昌黎16元/平米,财政部国土资源部中国人民银行关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知征地成本价(11)24.779017.996221.3876+69.22%五通一平道路(12)6.66672.66674.6667平均70元/平米供水(13)1.66671.00001.3333平均20元/平米排水(14)1.66671.00001.3333平均20元/平米电力(15)2.00001
14、.33331.6667平均25元/平米电讯(16)1.33330.66671.0000平均15元/平米场地平整(17)2.33330.33331.3333平均20元/平米资金利息与投资利润(18)8.67495.71807.1964(11)0.066522+(12)+(17)0.06652出让纯收益财政计提部分农业土地开发资金(19)0.59000.59000.590059元/平米15%(冀政2004第116号)教育资金(20)0.39330.39330.393359元/平米10%。(财综201181号)农田水利建设资金(21)0.39330.39330.393359元/平米10%。(财综201148号)保障性安居工程资金(22)0.39330.39330.393359元/平米10%。(财综201095号)土地出让价格(23)56.545036.093646.3193含国有土地收益基金(冀财综200747号)铁路建设费(冀国土资发201111号)出让土地业务费
