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1、三年返租改五年返租方案（新）（销售部）由于目前二楼销售相对缓慢，已经激进停滞状态，为了尽快打破目前现状，在我部门的充分调查和考证的情况下，我部门与招商部共同研究后再得到公司领导的同意下，决定将原来的三年返租调整为五年返租，具体方案如下：目前我们项目的二楼销售平均销售价格为3633元/平方米三年返租为6%/年租金为218元/平方米，计：18%年租金为654元/平方米实际销售价格为2979元/平方米。招商部目前制定的租金的价格的政策为：一到三年租金不变（第一年第二年免收租金，第三年收取租金为3.5%（销售总价）、第四年租金为4.5%（销售总价）、第五年租金为6%（销售总价）；现在我们将原来的三年改
2、为五年返租，那么具体操作方案为：1、 原先的三年返租的租金为6%/年合计三年返总房款的18%（一次性返还）。现在为了增强客户的购买欲望，将原来的三年返租不变，在第四、五年租金返还上做部分上浮，第四年的租金返回为7%，第五年租金返还8%这样我们增加了15%的返还比例，会大大的刺激客户端购买欲望，这将是我们项目的又一买点、和亮点，2、根据第一条的返租方式，那么我公司将会减少收益为15%，为了将损失降到最底根据计算我们从第三年开始收取商家的租金，根据招商部的年租金的收取方案第四年租金为4.5%（销售总价）、第五年租金为6%（销售总价）；这样我们可以收回租金为10.5%，那么我们现在可以上浮销售价格4
3、.5%，这样就可以持平。同时为了刺激消费，我部门将准备加大优惠幅度。为不增加公司的损失我们可以适当提高销售价格，目前先提高30 元/平方米，看来可量再适时提高价格。优逆势分析1、 那么根据以上的数据分析和计算（10.5%+4.5%=15%）我们在总的价格与利润上没有真正的损失，这样就可以用租金来弥补我们的经济损失。2、 具体计算方式 例如C-1D2809 面积51.15平方米 单价为3760元总价为：192324元 19232418%=34618.32元（原来的前三年返还租金）19232415%=28848.6（现在增加的两年返还租金）(28848.6+34618.32)192324=33%（
4、现在实际返租百分比）28848.6+34618.32=63466.92元（现在实际一次性返还租金）19232410.5%=20194.02（后两年收取的租金）20194.023.59%=725（元损失的三年租金存款利息）725192324=0.377% 1923244.5%=8654.58（价格上调部分）8654.58+725=9379，58元（应该上调部分的价格）511550元/平方米=2557.5元（上调让利部分的价格）2557.5+9379.58=11937.08元（实际应该上调的总价）11937.0851.15平方米=233.38元/平方米233.43760=6.2%36331.062
5、=3858.25元/平方米（调整后的二楼销售均价）3858.25-3633=225.25元/平方米（实际均价上调的单价）备注：1、在原来的价格基础上上调6.2%。2、 在现在的价格基础上最大优惠价格可以达到100元/平方米，这样可以采取更大的优惠政策促使客户成交，增加成交率；3、由原来的三年返租改为五年返租将会对购房者产生更大的购买欲望；劣势分析1、对已经购买的部分投资户有一定的负面影响，2、如果招商不成功，可能公司要有相当大的损失，尤其是现在开始执行的5年返租的部分要特别注意。所以招商工作要非常之重视起来例如：192324（15%-6.2%）=16924.5 602-132=474套1692
6、4.5元=802.22万元802.22万元3.59%3=86.4万元86.4万元474套=1822元/套（3年的利息）如果该部分出租率越高损失就越低。如果能达到50%的出租率，公司将不会受到损失。建议： 建议目前暂时不要一次性涨到位可以分两次涨价。如果现在一次性涨价过高会给人一个直接的感觉返租的部分是公司上涨价格的部分，给人一种不信任的感觉。我们应该看下一步的销售情况，适时地提高销售价格。请领导考虑！同时要针对这一买点进行强势宣传和策划工作，那将会对前的整个项目的销售起到急强的催动作用，我们下一步就主要针对这一买点进行强势宣传 以达到促销的强有力的效果以上建议，请公司领导予以审批通成国贸广场销售部2008年9月10日
