娱乐城量贩KTV项目可行性研究报告.doc

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1、娱乐城量贩KTV项目可行性研究报告目 录第一章 项目总论-3第二章 项目建设背景、必要性、可行性-5第三章 项目业主基本情况-14第四章 项目规划方案-14第五章 项目建设地与土建总规-15第六章 项目环保、节能与劳动安全方案-16第七章 项目组织和劳动定员-24第八章 项目实施进度安排-25第九章 项目财务评价分析-26第十章 项目财务效益、经济和社会效益评价-32第十一章 项目风险分析及风险防控-34第十二章 项目可行性研究结论与建议-35第一章 项目总论一、项目背景（一）项目名称；*娱乐城量贩KTV项目（二）项目的承办企业（单位）：*娱乐有限公司（三）项目负责人：* 电话：*（四）项目的

2、招商部门：*（五）项目建设内容、规模、目标：*娱乐城是一个集歌舞厅、量贩KTV广场、酒吧、餐饮用配套设施于一体的综合娱乐城，总面积4128平方米，总投资8000万元。本项目是该娱乐城的一期工程，面积1325平方米，设有KTV包厢28个以及与之配套的大堂、吧台、超市、水果甜点制作间、休息室等。投资3530万元。（六）项目建设地点；*0号（七）项目建设期：5个月。（八）项目经济效益项目总投资3530 万元，其中建设投资2930万元，铺底流动资金600 万元。项目所需投入总资金3530 万元。项目建成后，年营业收入1560 万元，年收入营业税金及附加254万元，年利润总额340 万元、所得税 85万

3、元、年税后净利润255万元，投资利润率7.22 ，投资利税率 16.83%，销售利润率16.34% ，税后投资回收期6.44年，盈亏平衡点 68.9，年税金总额 339万元。（九）项目社会效益结论1、该项目有利于提升投资和旅游环境，丰富*建设内容；2、该项目有利于进一步丰富当地居民和外地游客的文化娱乐生活；3、 有利于带动*经济的发展。（十）项目可行性综合评价本项目符合国家的产业政策，是国家、省、市、县各级政府都鼓励发展的文化服务产业，产业发展前景良好，企业具有很大的发展空间。项目总投资规模适中，企业财务评价分析主要指标均超过行业相同规模企业，项目财务经济效益较好，并具有一定的抗风险能力，总体

4、而言，经济效益显著。主要技术经济指标表表1-1 主要技术经济指标表序号项目单位指标备注1项目总投资万元35301.1建设投资万元29301.2建设期利息万元01.3流动资金万元6002年总收入万元15603年均总成本万元10513.1年均固定成本万元7553.2年均可变成本万元2964年均经营成本万元7585年均利税总额万元5095.1营业税及附加万元2545.2年均所得税万元855.3年均净利润万元2556税后投资回收期年6.447税前投资回收期年5.588盈亏平衡点%68.9二、存在问题及建议1、娱乐业竞争度较高，不注重服务质量或不做好市场营销，都会影响企业的名声和收入，公司应按现代企业制

5、度要求完善企业管理制度，加强内部管理，做好人才战略储备，创建企业文化，增强企业凝聚力。项目建成运营后要加强运营管理，注重服务质量和服务创新，保证项目的建设能够有效提升企业的整体盈利能力和社会形象。2、项目的盈亏平衡点偏高，要加强内部管理，努力降低生产和采购成本，提高服务质量和用人效率，使风险能得到有效控制。3、本项目投资较大，资金来源有较大风险，要特别注意防范这方面可能出现的严重风险。资金不到位或缺口过大，都会导致项目建设周期延长或无法实施。要尽早和各股东、银行落实筹资和贷款事宜。要多方筹集资金，确保项目建设的资金需要。 第二章 项目建设背景、必要性、可行性一、项目建设背景（一）项目政策层面发

6、起背景1、国家或行业发展规划娱乐城及KTV项目属于文化服务业。对于该行业的发展，国家有文化产业振兴规划，浙江省有浙江省建设文化大省纲要（20012020年）、浙江省文化产业发展规划（20102015）和浙江省文化服务业“十二五”发展规划。当前，*发展文化服务业面临极好的历史机遇。国务院文化产业振兴规划将文化产业作为战略性、先导性产业提升到国家层面。*经济结构调整和转型升级进入全面实施阶段，县委、县政府将发展服务业作为*产业结构转型升级的重要推动力量。文化及相关产业以其“优结构、扩消费、增就业、促跨越、可持续”的独特优势和突出特点，成为*经济转型升级的重要选择。以互联网为代表的现代科学技术的迅猛

7、发展，在推动信息产业崛起的同时，也进一步加快了文化产业与教育、信息、旅游、制造等行业的融合发展，数字电视、移动多媒体、网络游戏、数字报纸等高新业态加速发展，文化旅游、文化创意、体育休闲等新兴产业方兴未艾，传统制造业面临提升文化含量、推进技术革新和产业升级的良好机遇。*正处于人均GDP由7000美元向10000美元跨越的关键时期，城乡居民文化消费水平进一步提升，教育、传媒、体育、旅游、娱乐等领域的消费热点不断涌现，文化消费进入一个空前旺盛的阶段，文化服务业呈现广阔的发展潜力和市场空间。*历史悠久，人文荟萃，科教发达，发展文化服务业具有良好的优势条件。*拥有一大批特色传统文化资源，为发展文化服务业

8、提供了良好的条件。近年来，*把发展文化服务业作为东部东部公园建设的重要内容和经济发展的重要力量，不断加大财政投入，深入推进体制创新，制定出台文化政策法规，推动文化服务业进入快速发展阶段。2、产业政策本项目不属于国家、浙江省、*市和*最新发布的产业结构调整指导目录中规定的鼓励、限制和淘汰类建设项目之列，可以视为允许类，因此符合国家产业政策。（二）项目市场层面发起背景1、市场发展阶段、趋势、特点进入21世纪以来，中国的娱乐行业蓬勃发展，而KTV行业则是这个市场中不容忽视的中坚力量。国内“娱乐经济”不仅在形成，而且有望成为下一个经济热点。巨大的市场潜力和极高的投资回报率已使KTV行业成为吸引众多投资

9、者的行业之一。每年中国的各个大中小型城市都会有一批新的KTV店开张，但是行业内巨大的竞争压力也会使得一部份投资者退出这一市场。2、市场发展前景KTV源于日本，就是我们所说的卡拉OK。量贩式理念来源于荷兰的一家大型超市。1963年，卡拉OK传入台湾，经过多年的演变，成为我们现在的量贩式KTV。该行业与其它服务行业相比属于新兴行业。在这几年的发展过程中，该行业的逐步规范化是有目共睹的。该行业的发展趋势主要可以概括为以下几个方面： 市场化市场经济体制运做下，娱乐行业的前景是处于上升的趋势，不断被开拓出来的消费市场和不断增长的人民精神需求已经让KTV行业成为了炙手可热的掘金行业。 品牌化知名企业的品牌

10、优势，已经形成了一中无形资本，是企业价值的另一种主要的体现方式，品牌化的娱乐业现在 基本上是寥寥可数，所以利用品牌扩大市场的优势就在于竞争的相对平稳性。 规模化市场境况的优劣在于适应市场的企业抗风险能力的大小，企业形态的大小和抵抗风险的能力是成正比的，规模化经营能保证一个企业在入世后参与国际竞争中有更强的防御性。 正规化KTV 行业的正规化是娱乐业企业经营走上正轨的具体表现，社会接纳性，客人层次的多元化，企业文化的丰富，企业经营范围的正规化，营业场所文化气息的加强都是吸引客源的重要条件。正规化娱乐产业的发展趋势已经成了一种客观存在的要求，是服务业必要的发展阶段，娱乐范围内的KTV 已经从行业概

11、念转型为产业，是更为有可挖掘性，更能有创造平台的一种服务提供方式。正规化势在必行，也是可持续发展的铺路石。 健康化健康的营业氛围和良好的企业经营理念，都是推动企业向前发展的重要因素，健康的娱乐行业经营形式，已经成为社会的需要，并且被消费者所接受，KTV行业的健康经营现在已经正式起步并且还将持续很长一段的可发展时期，作为朝阳产业的量贩式KTV行业，其前途的发展是不可丈量的。3、营销策略市场定位和优势分析市场定位：定位于中高档工薪消费阶层，坚持行业领先者的定位，建设为一个规模、环境、服务一流的量贩KTV。目标消费群：年龄以20岁35岁为主，追求时尚，喜欢休闲娱乐生活的顾客群。其中以年轻的白领、大学

12、生居多。另外，魅力星座KTV为同事朋友同学相聚，白领们边娱乐边公事的约会，情侣相约，以及一家老少齐参与的家庭聚会提供良好的场所。优势分析： 品牌优势品牌是代表某一种产品或服务的广为人知的名称，是KTV最重要的无形资产，也是KTV建立竞争优势和未来盈利的基础，拥有一个强势品牌是KTV竞争力的源泉，它可以为KTV创造长期优良的经营业绩。魅力星座KTV品牌特色鲜明，获得了广大*民众的认可，在*内有广泛的影响力，品牌优势无疑是项目优势的一大体现。 服务优势随着KTV市场竞争的加剧，顾客消费意识的提高和对高附加值的追求，KTV的竞争越来越表现为服务质量的竞争了。同时，KTV服务质量的提高，是维持KTV品

13、牌的保证，注重KTV服务质量，是KTV品牌建设的重要内容。魅力星座的服务很专业，正式营业前员工要经过严格的培训，让顾客满意，享受到贴心的服务是魅力星座的服务宗旨。 外部环境优势2012年以来，*的东部东部公园建设步伐明显加快，华埠镇也升格为*中心镇。但是，大型的量贩式KTV在华埠镇基本上属于空白。随着华埠镇工业园区的不断扩大，国家和民间的投入迅速增加，项目地周边的商业气氛逐渐形成，此时正是魅力星座诞生的契机。借助外部环境的优势，结合魅力星座的品牌优势，此项目必将带来该公司的发展中的又一高峰。营销策略该项目的营销策略不仅沿袭魅力星座的营销特色，并且建议采用一些新型的营销策略，从而达到迅速抢占市场

14、，聚拢顾客的效果。具体营销策略如下： 实行包时段优惠制 针对所有类别的包房，实行唱满6小时或者午夜场的优惠制。对不同类别的包房，设定不同价位的包段价格。包时段优惠价大大低于平时按小时计费的价格，因此得到了广大顾客的认可，并在魅力星座已建分店中获得了很好的营销效果。 实行会员优惠制继续推行会员优惠制，在已建分店中办理过会员的顾客，将免费成为新店的会员。会员可以享受各种优惠服务，比如消费时的打折或者是生日时提供会员礼物等。会员制的运用将保持并进一步扩大魅力星座的顾客群。 超市消费额抵包房费制超市消费额抵包房费制在以前尚未得到运用，是一项新型的营销策略。建议可将超市消费的一定比例抵减包房费，如按5%

15、计提。另外，也可实行消费500免房费等政策。这样，可推动超市的消费，进一步增加营业收入。（三）项目发起人以及发起缘由1、项目发起人项目发起人为*娱乐有限公司。该公司是四位自然人投资设立的，注册资金500万元，法人代表*。发起人为配合东部公园建设，也为了企业发展状大，抓住有利时机，提出实施该项目。二、项目建设必要性（一）产业发展的要求文化是城市的灵魂，是创新的源泉，社会文明程度的提高，有赖于文化产业的发展。“*公园”*，一直以山青水秀、生态环保为城市营销的文化品牌，目前正在大力发展旅游事业。KTV娱乐业的发展，有利于丰富“*公园”文化内涵，有利于丰富人民群众精神文化生活，加速文化事业和文化产业快

16、速发展。为打造开化特色文化产业，营造良好的配套环境。魅力星座KTV秉承“健康、时尚、安全”的服务经营理念，凭借公道的市场价格和完善的管理模式，开展该项目，是产业发展的要求。KTV是一个贴心的娱乐场所，人们在旅游闲暇时和工作之余，欢唱一番无疑是一种畅快的放松减压方式。在全国各小城市中，*人的生活指数还算较高。据资料统计，2013年*居民人均可支配收入为15108.63元，比上期增长13.2%，2013城市居民人均消费支出为12134.97，比上期增长15.2%。其中开化居民支出增长最快的是娱乐消费。因此，魅力星座在*开设魅力星座KTV，为*的消费者和旅游者提供健康放松，个性飞扬的休闲娱乐空间，在

17、尽情歌唱欢乐的过程中让他们享受到健康、安全、热情、周到的服务，缓解来自工作和生活中的压力，释放埋藏已久的激情，从而进一步丰富居民和游客的文化娱乐生活，适逢其时。（二）市场发展的要求KTV娱乐业的兴旺，必然带动经济的发展，最为明显的是餐饮业和零售业。作为消费性服务业的KTV，有利于优化*产业结构调整，打响东部公园品牌，提升竞争力，吸引更多游客，为全县的经济发展提供功能区域服务。精明的商家也可利用人们日益增长的娱乐需求，将娱乐因素与其它产业联姻，提高赚钱的效率。联姻双方从而也形成了双赢的互利格局，国内“娱乐经济”不仅正在形成，它还有望成为下一个经济热点。据老牌娱乐集团华特迪士尼公司粗略估算，中国的

18、娱乐业市场可以创造出每年约70亿美元的巨额利润。由此可见，将娱乐因素融入经济必然会带来巨大的收益。“十二五”期间，*将充分发挥山水小城的优势，快速发展旅游产业，作为*的中心城镇，需要一个规范的、较大规模的量贩KTV。总而言之，在华埠镇开设量贩KTV，必将有利于带动项目周边的零售业和餐饮业发展，有利于国家东部公园建设，在娱乐消费的刺激下，进一步带动*镇经济的发展。（三）企业发展的要求*餐饮娱乐有限公司是一家集餐饮，休闲娱乐，文化传播为一体的大型民营企业，公司秉承“健康，时尚，安全”的服务经营理念，凭借公道的市场价格、完善的管理模式、全新的经营理念、一流的服务水平，占领市场，并受到广大市民认可。公

19、司将积极扩大市场占有率，努力提高产品知名度，以专业化的经营管理理念，有计划地进行市场的开发，魅力星座这一年轻的文化娱乐品牌，将以其迅猛的发展势头独领开化“量贩KTV”行业之风骚。随着开化经济日益发展，魅力星座应不断利用自身管理经验和手段，开拓*市场，进而迈向衢州市及其它市场。此项目市场前景非常看好，会给公司带来较高利润，也可以扩大公司的品牌影响力，达到双赢目的。三、项目建设可行性（一）经济可行性项目投资3530万元，年收入1560万元，净利润255万元，6.44年收回全部投资。项目经济效益较好，经济上可行。（二）政策可行性本项目属于娱乐服务业，非工业项目，无工业三废产生。本项目选址不在工业开发

20、区及工业企业影响范围内，可与周边环境总体协调、相容，项目的选址合理可行。第三章 项目业主基本情况项目发起人为*娱乐有限公司。该公司是四位自然人投资设立的，注册资金500万元，法人代表*。 第四章 项目规划方案一、综合现状分析与建设条件分析（一）综合现状分析项目利用现有房屋和土地，位于*，原*综合楼。（二）建设条件分析项目地是开发较早的新区，交通便利，地势平整，环境典雅，是发展娱乐事业的好地方。二、用地布局（一）土地利用现状项目地址在*江东新区，土地已全部调整为工业用地和综合用地。（二）总体布局与项目设计项目是该娱乐城的一期工程，室内面积1325平方米，设有KTV包厢28个以及与之配套的大堂、吧

21、台、超市、水果甜点制作间、休息室等。室外还设有停车场、大型广告牌、花式门厅等设施。三、专项规划设计（一）道路交通规划利用原有道路。（二）给水排水规划利用原排水系统。（三）电力通信规划利用原通信系统。（四）景观绿化规划利用原景观系统，适当加以改造。（五）环卫设施规划利用原系统。 第五章项目建设土建总规项目利用原有房屋，无土建工程。第六章 项目环保、节能与劳动安全方案一、项目环境保护（一）项目环境保护设计依据污水综合排放标准（GB89781996）大气污染综合排放标准（GB162971996）饮食业油烟排放标准（GB18483-2001）建筑施工场界噪声限值（GB12523-2011）工业企业厂界

22、噪声标准（GB123482008）（二）项目环境保护措施1.施工期环境影响分析和保护废气施工期扬尘主要是装饰安装、建渣垃圾清理，建筑、装饰材料及设备的运输等产生的施工扬尘；废气主要是油漆、涂料、胶粘剂及装饰材料等产生的挥发性化学物质的散发。项目建设单位实行本环评报告表中的防治措施，并通过加强施工管理，可大幅度降低施工造成的大气污染。废水施工期废水主要是施工人员产生的生活废水和各种冲洗水，主要污染物有SS、CODCr、BOD5、NH3-N。这些废水通过卫生间及下水管，进入小区的化粪池处理后，排入市政污水管网，最终进入城市污水处理厂集中处理达标后排入芹江。噪声装修及设备安装过程中因使用电钻、切割机

23、等装修工具产生的噪声，一般在7090dB（A）之间，装修及设备安装应在室内及白天进行（应严禁夜间施工），施工噪声经门窗及墙壁隔音降噪后，场界噪声可以达到标准限值要求。固体废物装修施工过程中产生的固体废弃物主要是装修施工废弃物料、少量建渣及施工人员生活垃圾。按城市有关固体废弃物处理的规定要求，在施工完成后由业主或装修、安装施工单位负责清运。施工人员生活垃圾要严格管理，由垃圾清运公司每天集中密闭外运。在工程竣工以后，施工单位应负责将工地的剩余建筑垃圾、工程渣土处理干净，做到“工完、料尽、场地清”，建设单位应负责督促施工单位的固体废物处置清理工作。由于施工期较短故对当地环境空气、水环境、声环境影响时

24、间较短，经过上述一系列措施处理后，污染防治措施效果显著，不会降低当地环境质量现状类别。2.营运期环境影响分析和保护(1)环境空气本项目夏季制冷和冬季取暖采用空调，基本无不良气体排出。(2)水环境本项目营运期污水主要为顾客生活污水和员工生活污水，排水量为7.2t/d(2628t/a)，主要污染物为COD、BOD5、氨氮、SS、动植物油，产生量分别为0.92t/a、0.53t/a、0.53t/a、0.53t/a、0.09t/a、0.08t/a。本项目污水采用清污分流制，与其他生活污水汇入化粪池，经沉淀处理后达标排入芹江。 (3)噪声环境本项目为娱乐服务性项目，投入营运后，噪声为本项目的特征污染物。

25、营运期主要噪声来自KTV包间音响设备和配套设施。根据类比调查，营运期噪声级在70-90dB之间。本项目在KTV包间专门设计了消声、吸声、隔声等综合降噪设施。在包间采用消声、隔音材料装饰的基础上，通过采取本报告表中的环保措施后，本项目噪声可满足社会生活环境噪声排放标准(GB22337-2008)2类标准，对项目的环境保护目标影响很小。(4)固体废物本项目投入营运后，固废主要为KTV包间及员工工作生活期间产生的生活垃圾，产生量预计为83.95t/a。主要含废纸、废弃塑料袋、废弃瓜壳果皮等，酒瓶、饮料瓶等由厂家回收。项目KTV包间设置垃圾桶，由服务及清洁人员按时清扫、收集袋装后，由环卫部门统一处理。

26、（三）项目环境保护评价综上所述，建设项目在认真落实本评价提出的污染治理措施，进行各项污染治理后，项目的建设和运营对环境的不利影响较小，各项污染物排放可达到国家标准，本项目建设从环境角度而言是可行的。二、项目资源利用及节能措施 房屋节能。1、采用新型节能墙体和屋面的保温、隔热技术与材料；2、采用节能门窗的保温隔热和密闭技术；3、采用建筑照明节能技术与产品，使用高效节能照明系统和稀土三基色荧光灯，基本不用白炽灯。 节电措施1、利用科学管理方法是节电的有效措施。对动力设备和管线按规程进行定期检查，保证设备在最佳状态下运行，减少电损耗。2、采用建设部推荐的配电设备、变频水泵等设备和建筑照明节能技术和材

27、料，选用效率高、配光合理的灯具及绿色照明设施等。3、在变电室设集中无功功率自动补偿装置。要求补偿后功率因数0.9。4、采用节能型电力变压器，降低变压器的能耗。5、制定节电管理制度。 节水措施本项目在建设和运营中，应严格按照中国节水技术政策大纲，采取有效的节水措施、制定节水管理制度。1、企业用水主要来自当地自来水公司供水管网供给。2、采用屋面雨水回收，作为场区内绿化补偿用水。3、该项目应采用节水器材设备、节水的卫生洁具、龙头、阀门等。4、制定节水管理制度。在日常管理中，加强对职工的思想教育，提高节水意识，做到防止跑、冒、滴、漏，以降低水资源的损耗。四、项目消防方案（一）项目消防设计依据中华人民共

28、和国消防法建筑设计防火规范（GB50016-2006）建筑抗震设计规范（GB50011-2001）建筑灭火器配置设计规范（GB50140-2005）工业企业设计卫生标准（GBZ1-2002）建筑物防雷设计规范（GB50057-94）建筑照明设计标准（GB50034-2004）（二）项目消防措施本工程消防安全方案贯彻“以防为主，防消结合”的基本原则，首先要求设法消除可能造成火灾事故根源。万一发生火灾，尽量减少其所带来的损失，当事故已经发生，要迅速采取措施，利用各种消防工具进行抢救工作。本建设项目消防力量主要依托当地消防队。（1）总图布置项目总平面布置符合消防要求，在适当位置设置消火栓、消火箱、灭

29、火器；房屋外四周设置宽度不小于4.0m的环形车道，所有道路兼作消防通道，并保持与项目主要干道畅通，确保消防车辆能随时出入，并保证畅通无阻。（2）消防给水项目为生产、生活和消防合并供水管网，消防水源采用城市自来水，由当地自来水厂城市主干水管接入，管径按当地规定设置。根据建筑物体积、生产类别及耐火等级，设置室外消防水量，内各通道旁按规定不大于120m间距设置室外消防栓，且多于2个。室外生活与消防联成一个环状给水管网；消防给水系统在室内均形成独立的环状管网，消防管道为DN100，每只消火栓给水量按规定设置，保证在消防时有两股水柱同时到达建筑内的任何一点。（3）建筑物防火项目所用的建筑物已按国家标准建

30、筑设计防火规范（GB50016-2006）的要求设置室内消火栓消防给水系统。建筑物内各工序的分隔墙采用耐火时间不低于1小时的材料。单幢建筑占地不大于1500平方米，建筑面积不大于3000平方米，防火间距12米，钢结构必须刷妨火涂料，多层建筑楼梯间必须封闭。（4）电气防火所有用电设备安全接地，接地电阻10，所有用电导线穿管敷设。（5）消防器材设置室内外消火栓。室外按原有消火栓布置情况，按规范要求增设消火栓。室内消火栓间距不超过50米，拟配直径16mm水枪和25m水龙带，根据规范要求设置一定数量的手提式灭火装置。设置应急照明灯、疏散标志，以及带离子感烟探测器的火灾自动报警装置一套。（三）自动报警和

31、安全疏散消防中心控制室内设有报警控制器、火警通信、紧急广播、模拟显示装置。每个区域分别设有重复显示屏、地址编码烟感探测器、地址编码感温探测器、消火栓报警开关、手动报警开关及消防对讲电话、水流指示器和湿式报警阀的联动介面单元、声报警器、紧急广播等，组成消防控制中心，集中控制自动报警及联动控制系统。该项目设三个出入口：主要客流入口处有钢筋混凝土楼梯直通室外，还有2部安全疏散楼梯直通室外，形成了立体高效的疏散系统。（四）消防知识教育为使项目实行安全生产，根据项目产品可燃特点，本项目应设置完善的消防管理体系，配专职消防管理人员和兼职消防员，建立安全消防制度，对职工尤其是操作工人继续进行系统的防火教育，

32、强化其安全意识，并进行全员消防常规训练。五、项目劳动安全卫生方案（一）项目劳动安全设计依据中华人民共和国安全生产法 2002.11.1实施；劳动部劳字（1998）48号文关于生产性建设工程项目职业安全卫生监察的暂行规定；工业企业设计卫生标准（GBZ1-2002）；工作场所有害因素职业接触限值（GBZ2-2002）；工业企业噪声控制设计规范（GBJ87-85）；建筑设计防火规范（GB50016-2006）；建筑物防雷设计规范（GBJ50057-94）。（二）项目劳动安全保护措施（1）防火：按照建筑设计防火规范GB500162006相关规定设计。（2）防机械伤害：为确保职工操作安全，所有机械传动部

33、分均要设置安全罩，楼梯、操作平台要设防护栏杆。（3）防电伤害：电是现代化生产过程中的主要能源和动力，但在使用过程中容易对生产及人身安全造成危害。（4）个人防护：个人防护采取送风、空调、降温等措施。设置更衣室。生产人员按规定穿戴鞋帽、工作服、口罩、手套等，方可进入工房工位操作。（5）防雷击：所有建筑物按规范要求设避雷针和避雷带，并要可靠接地，接地电阻不大于1欧姆。（6）防暑降温：为保证工人健康，要求车间通风良好，高温作业区设风扇以增强通风降温，夏季发防暑降温饮料。（7）防噪声：对噪声较强的设备要加强隔音措施，必要时，强噪声设备操作工配备耳罩。（8）建立劳动安全机构，设专职安全管理干部，车间、班组

34、设安全员，经常进行职工安全教育，杜绝事故隐患。第七章 项目组织和劳动定员一、项目组织（一）组织形式*有限公司是按公司法规定组建的有限责任公司，实行自主经营，独立核算，自负盈亏。*有限公司是本项目的建设公司，负责项目建设及全部债权债务，并组织承担该项目的实施和建成后的经营管理。公司组织机构图如下。总经理副经理保安部长副经理楼面主管保洁主管楼面领班楼面领班楼面领班保洁领班保安领班保安领班超市主管前台主管策划会员部（二）工作制度项目严格按照现代化公司相关政策、规定管理。公司实行总经理负责制。所有人员实行两班制。二、人力资源配置项目定员50人，其中高级管理人员5人，中级管理人员10人，技术工和普通员工

35、35人。人员培训方式采用外出培训与内部学习相结合的方式，参加培训的人员须经业务部门考试合格后方能上岗。第八章 项目实施进度安排一、项目实施进度项目计划5个月完成。即从2014年9月到2015年1月。二、项目实施进度表表8-1 项目实施进度表 单位：月序号内容进度2014年2015年9101112121前期工作、图设计、图审、规划许可、招投标2装修施工3设备调试4竣工验收5试开业第九章 项目财务评价分析一、项目总投资估算本项目总投资估算为3530万元。详见表9-1。表9-1投资估算表序号工程名称数量单价（万元）总额（万元）备注1大厅11301302走廊、过道156563疏散楼梯218364特大包

36、厢1160160包括房内所有设备5大包厢880640包括房内所有设备6中包厢960540包括房内所有设备7小包厢1048480包括房内所有设备8服务用房5945包括房内所有设备9小超市1101010公共卫生间2183611花式门厅1323212大型广告牌2132613停车场1454514音响系统1282815中心监控室1333316消防系统1959517强电系统1464618弱电系统1626219环保设施1212120其它费用1260260包括前期费用、员工培训等21小计1279022项目预备费5%14023小计293021流动资金600合计3530二、项目资金筹措（一）资金来源项目所需资金3

37、530万元，全部自筹解决。（二）项目筹资方案除公司资本金外，由股东按股份比例集资或贷款投入。三、项目投资使用计划2014年投资2000万元，2015年完成全部投资。四、项目财务评价说明&财务测算假定（一）计算依据及相关说明本项目财务评价是从项目的角度出发，依据国家发展改革委和建设部发布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）和当前国家和地方有关部门发布的财政、税务、财务、会计等政策，在产品市场需求预测、价格分析的基础上，系统分析、计算项目范围内的财务收益和费用，分析项目的投入可能产生的财务效果，以及盈利能力和清偿能力，评价本项目在财务上的可行性。项目的财务评价范围仅限于项目投资所产生的收益和费用

38、部分。收入和成本参照同类企业平均水平。（二）项目测算基本设定1、项目计算期为1个正常生产年；2、每个包厢每天平均正常收入2200元，利用率按70%计，28个包厢平均每月收入约130万元，每年约收入1560万元；3、每年燃料和动力费36万元；五、项目总成本费用估算（一）直接成本小超市进货，每年约260万元；燃料及动力费每年约36万元，房屋租金每年12万元。（二）工资及福利费用职工福利费按工资的14计算，正常年份工资及福利费用每人每年平均8万元，50人共400万元。（三）折旧及摊销折旧及摊销费：本项目固定资产折旧按照分类折旧，采用直线法计算，装修按10年摊销，其它资产按10年摊销。（四）财务费用建

39、设期不考虑财务费用。（五）其他费用修理费及营销费用按当年固定资产原值的1%估算，约为35万元；其它管理费用为年营业收入的1%，约为15万元。（六）总成本费用表9-2 总成本费用估算表（万元）序号项目费用1外购商品260 2燃料及动力费363房屋租金123工资及福利费400 4修理费及营销费用355其他费用156经营成本（1+2+3+4+5）7587折旧费摊销费29310总成本费用（6+7+8）1051101 其中：固定成本（10-1-2）755102可变成本（1+2）296六、销售收入、销售税金及附加和增值税估算（一）销售收入每年收入1560万元。（二）销售税金及附加娱乐业营业税率10%，城市

40、维护建设税5%（计税依据是纳税人实际缴纳营业税的税额），教育费附加税3%.（计税依据是纳税人实际缴纳营业税的税额）。营业税=156010%=156万元城市维护建设税=1565%=8万元 教育费附加税=1563%=5万元七、损益及利润分配估算表9-3 利润估算表（万元）序号内 容金额1营业收入15602税金16921营业税15622附加13 3总成本费用1051 4补贴收入05利润总额（1-2-3+4）340 6弥补以前年度亏损07应纳税所得额（5-6）340 8所得税25%85 9净利润（5-8）255 八、现金流估算正常营运年现金流估算为548万元。九、不确定性分析1、盈亏平衡分析（BEP）

41、本项目总的经营能力的盈亏平衡分析以达产后正常年份为例分析如下：年平均收入为1560万元，营业税及附加为169万元，年平均总成本为1051万元，其中: 固定成本755万元，可变成本296万元。盈亏平衡点（BEP）计算如下：BEP盈亏平衡点=年固定成本（年营业收入年营业税金及附加变动成本）100% =68.9 %计算结果表明当达到总生产能力的68.9%，项目方可保本，超过此数，项目即开始盈利，表明本项目具有一定的边际安全性。2、 敏感性分析选取产品销售数量、销售价格、经营成本和建设投资四个因素，作一定幅度的单因素升降变化，分别考察它们对本项目所得税后财务内部收益率（FIRR）的影响程度，计算它们对

42、财务内部收益率（FIRR）的敏感度。分析结果详见下表。表9-4 敏感度系数与临界点分析表不确定因素变化率内部收益率敏感度系数敏感度次序基本方案019.00%销售数量10%27.00%4.2105 -10%11.00%4.2105 1销售价格10%24.00%2.6316 -10%14.00%2.6316 2经营成本10%16.00% 1.5789 -10%22.00% 1.5789 4建设投资10%17.67% 0.7000 -10%22.27% 1.7211 3从以上分析可知，在诸敏感性因素中，对项目投资财务内部收益率(所得税前)和投资回收期影响最大的是产品销售数量，当产品价格下降10%时，项目内部收益率降至11%；其次是产品销售价格，当产品的销售价格下降10%时，项目的内部收益率降至14%；再次是经营成本的变化，当经营成本上升10%时，项目的内部收益率降至16%；项目建设投资和经营成本的变化对财务内部收益率和投资回收期的影响较小。分析结果表明，本项目有较强的抗风险能力。第十章 项目财务效益、经济