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1、 郑州火车站商圈讨论与分析小组成员： 学号 姓名 200810614李 艳 200810622 孟静利 200810620 陈 思随着经济的发展，郑州市的商圈也经历着大幅度的变化。从一开始较单一的碧沙岗商圈到二七商圈、紫荆山商圈的三足鼎立，最后发展到现在的群雄混占郑东商圈、花园路农业路商圈、火车站商圈、建设路商圈、曼哈顿商圈、白庙商圈、黄河路商圈。郑州的商圈现阶段正在激烈的混战。火车站是城市对外的重要交通枢纽，其担负着一个城市绝大多数的对外客流运输，是城市的主要人流聚集地。人流的聚集是商圈发展的主要条件，其为商圈发展带来了必要的资金流和信息流。这是火车站商圈开发较其他区域开发的一个天生优势。而
2、客流量全国第二、货流量全国第一的郑州火车站地区一直是商家的必争之地。一郑州火车站商圈简介 郑州作为中国三大商贸中心试点城市之一，火车站商圈一直在起着重要的支撑作用。自上世纪80年代末敦睦路服装摊档的出现开始，火车站商圈历经近20年的发展和完善，目前己经形成两个阵营：大同路以南因为陇海路方便外地车进出，形成以服装批发为主的区域；而大同路以北则更方便乘公交车和出租车的本地人进出，从而形成了小商品批发区。其中服装专业市场己经成为国内最具规模的集散地市场之一。这种“隔路而治”的现象现在也一直在延续：新开发的服装市场都在大同路以南，而唯一新开盘的郑州小商品城二期刚好在大同路以北。如果说上世纪90年代中期
3、，以银基为标志的火车站商圈是第一个黄金发展期，那么进入21世纪第二个10年起始阶段，伴随着城市框架的拉大，现代化大交通体系的完善与建设，外地商业大鳄的进入，商业业态的升级，火车站商圈将迎来新一轮的革命和发展。二商圈形态郑州火车站商圈的类型为商业区。商业行业的集中区，其特色为商圈大，流动人口多、热闹、各种商店林立。其消费习性为快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额比较高等。据统计，郑州火车站商圈内有商户2万余家，市场近30个，高峰期日人流量达70余万人次，租金上涨了30余倍，辐射面积扩张数十倍。据粗略调查，以每平方米月租金计算，南阳路沿线为2050元，商城路沿线为3070元，东西大街一带为3080
4、元，农业路一带为2060元，火车站地区则为2001000元。和市内其他区域的租金价位相比，火车站商圈的租金无可争辩地高居榜首。2004年被称为“商铺投资年”。这股商铺热席卷全国，定位为商贸城市的郑州市当然也不能“幸免”：老市场推陈出新，新楼盘不断涌现，产权式商铺层出不穷，掀起了一场商铺淘金热。而这一切，在郑州市的核心商业区火车站地区表现得最为明显。也许是看到银基商贸城赚得盆满钵满，也许是认为“方圆300米无闲置铺位”和“现有服装批发市场都活得不错的地方大有可为，不仅前期进入的市场开发商在尝到甜头后争相进行后续开发，新进入者也受到光明“钱景”的鼓舞而大干快上。火车站地区的确是当之无愧的“流金之地
5、”，特别是当银基商贸城完成二、三期扩建以后，这个体量硕大的巨无霸越来越显示出它在服装市场中的龙头地位。在银基的带动下，环绕银基的东面、北面和西面，众星捧月般云集了数量众多的服装批发市场，一马路童装批发市场世贸商城、锦荣服装城、天荣时装城，还有经过改造的钱塘衣城以及敦睦路服装批发中心等都想从火车站淘金。在这里，“市嘲扎堆”效应表现得尤为明显，从而形成“一荣俱荣”的商业景观。如此多的商铺这么集中地推向市场，这在以前是不曾有过的，是银基的成功点燃了这把火。在众多开发商躁动的背后，是银基商铺“热得烫手”的现实。目前银基商贸城每平方米的月租金低的有二三百元、高的达五六百元，而其二级市场价格己被“炒”得超
6、过1000元，求铺不得的商户甚至要求把每个楼层的管理办公室租给他们。而更让人不可思议的是，每平方米五六万元的价格，一个铺位下来少说也得五六十万元，竟然也“卖得很好”。周围的几家售楼部有的只余下少部分铺位，有的则已售罄。看来，郑州火车站的批发市场正在迎来一次规模空前的“膨胀”。三商圈宏观环境分析（一）人口统计分析 火车站商圈内的居民大都是依靠次商圈经营谋生的店铺经营者，他们是火车站商圈最主要的构成部分之一。郑州火车站商圈其主要经营的是小商品批发和服装批发，其主要流动人口是过往旅客和全国各地做小商品和服装买卖的客商，其流动人口特征是人数众多，流动性强，停住时间短，娱乐消费极小等。 火车站商圈人口稠
7、密，据统计，该商圈人口有百万余，该商圈内有商户2万余家，市场近30个，租金上涨了30余倍，辐射面积扩张数十倍。该商圈内总人口达到了十几万，在商圈辐射范围内，居住人群是比较富裕的。该商圈居住人群年龄大概在25岁至50岁之间。作为一个大城市的中心，又是一个重要的交通枢纽，火车站商圈人口流量相当大，高峰期日人流量达70余万人次。同时，作为郑州市最大的服装及小商品的批发中心，它还吸引着外界人士的眼球，所以，我们不能只把眼光放在商圈在郑州市内辐射的零购人群，还应该考虑到其在全国范围的批发客户。据调查，火车站商圈内的人口还在继续增长，这对于开店相当有利，根据我们对人口的分析，在人口增加的基础上开店较容易成
8、功。（二）经济基础和购买力 火车站商圈主要经营小商品的和服装的批发和零售，其中，批发占主导地位，零售仅占很小的一部分比例，由于经营品种相对较少，经济周期的波动以及产品需求的变动会对其有一定程度的影响。但是，由于小商品和服装在人们的日常生活中占据重要的地位，所以骤增或骤减的情况不太可能出现。就这一方面来讲，商家的利益还是能得到保障的，因此，选址时不必过多考虑单一经济的问题。 而且，服装和小商品的发展前景是很大的。对于小商品而言，虽然单件价格很低，但利润空间却不小，一般的商品都有20%到30%的利润，有的甚至高达50%以上，这对商家有着不小的吸引力。据调查显示，以郑州为中心，6小时车程的范围内，有
9、6亿人口，该区域小商品市场的流通总量占据了国内市场70%的市场份额。这足以说明小商品市场巨大的发展前景。就服装来说，更不用担心卖不出去的问题。世贸商城的一位商户一个月能批发出去1万条裤子，但他还嫌生意“不理想”，而一位虎豹服饰的全国总代理商每天能走两个集装箱的货“大进大出”己逐渐成为火车站地区服装市场的典型特点。（三）竞争状况分析1.服装市场的竞争优势运输成本低郑州火车站客流量全国第二、货流量全国第一，2004年以来，火车站周边的批发市场的急剧膨胀，尤以服装经营面积增加最多。5年前郑州火车站地区的服装零售额占到全市零售总额的50%左右，而现在这一比例已下降到10%。虽然从零售量上看还是增加的，
10、但零售所占份额在不断下降。这清楚地表明，火车站商圈已进入了一个以批发为主的时期。某小商品市场里，一位做袜子批发的商户手中代埋了几个义乌、广州的袜业品牌，在河南各个城市及周边一些城市建立了强大的批发网络。“货物大进大出，连我自己都算不清楚每年到底卖出去了多少袜子。”有位老板称。来这里批发的商户来源很广，不仅省内十几个地市的商户长年包长途车来这里，周边省份如河北、山西、陕西、湖北、安徽也有不少商户选择来郑州进货。例如，世贸商城的客户最远有从乌鲁木齐过来的。为何许多商户来郑州而不是去广州进货？假如去广州，一般要乘飞机，如果进2万元的货，加上2000元的往返路费，成本就增加了10%，而乘火车一可能只花
11、300多元就打住了。再说，乘飞机带这么多货必须托运，而坐火车则可以随身携带或起个货件就行了。从服装的商品特性上看，做批发特别适合依托火车站、汽车站等交通枢纽地带，而郑州恰好又处于京广、陇海两大铁路干线的交会点，放大了铁路效应，这是郑州能形成区域性批发市场的重要原因之一。在这方面，郑州比其竞争对手广州，更具有优势。在诸多市场中，银基商贸城的辐射能力应该是最强的。最早银基只能覆盖郑州周边地区，后来随着规模扩大，逐渐辐射到全省，现在的辐射半径已经能到邻近各省，并且向内蒙、甘肃等广大西北地区延伸。之所以能辐射得那么远，一是因为郑州独特的区位优势，交通方便，物流通畅，极易吸引远方的商户。二是和银基这几年
12、做大品牌有关，单体服装商场在全国最大，年交易额突破100亿元，总规模在全国居前三位，已经树立了良好的品牌形象。当然还有一点，那就是周边省份的服装批发业发展较慢，没有像银基这么大规模的专业市场，以武汉为例，虽然汉正街比银基更出名，但其服装批发的规模并不比银基大，而且汉正街又破又旧，无法和银基的经营环境相比。能把远方商户吸引来的另一个重要原因，那就是现在普遍实行的买断制所带来的影响。比如说，银基的商户如果把某种品牌服饰在我国西北地区的代理权拿到手，那就等于把那里的客户争取了过来，因为有合同的约束，他们不可能到其他地方拿货，只有来这里。2.小商品市场的竞争优势人力、土地成本低小商品作为大众日常消费品
13、，家家户户都需要，再加上其消费周期短，所以市场极其广阔。而且，虽然单件价格很低，但利润空间却不小，一般的商品都有20%到30%的利润，有的甚至高达50%以上。研究温州经济发展史会发现，温州人就是靠小商品滚动发展起来的。纽扣、拉链、针线等都是小商品，温州人却不因事小而不为，踏踏实实地将小商品办成了大市场，由此带动了千家万户的小商品生产。在温州人看来，小商品利润虽小，却涉及干家万户，利小背后是广阔的大市场。 仍然是小商品，让义乌这个10多年前还名不见经传的县一级城市扬名海内外。做小生意赚大钱，这是义乌人最成功的“生意经”。河南作为全国人口第一大省，老百姓收入在不断提高本身就有强大的市场消化能力，对
14、周边省份又有强大的辐射能力，所以说河南小商品市场还远远没有饱和，仍大有潜力可挖。因此，部分商户打算取得自己的第一桶金之后，自己开厂，专门生产小商品。小商品技术门槛小高，投资门槛也不高，郑州的土地、人力等成本也比较低，完成原始积累的他们，完全可以赚取制造环节更高的利润。其实，小商品市场的本土制造已经在悄悄萌芽，本土制造的崛起是必然的，目前已经有一些技术含量相对不高的小商品如中国结等工艺品实现了本土制造。而以下实例也印证了商户的认知。在义乌，小商品经营的成本越来越高。10平方米的摊位，一年租金最少要30万元，运营成本水涨船高至40万元左右;劳动力成本、物流成本、水电等能源成本均人幅度上升，很多工厂
15、都是“开二停四”，设备一周闲置四天左右。如此等等，已经人大减弱了以价格低著称的义乌小商品的核心竞争力。江浙地区的危机正是河南的机遇，江浙的小商品市场向外转移某必然的，承接这种转移的地区必须符合一些条件，例如远离江浙的直接辐射，交通更为便捷，政府支持力度较大等。有一份调查显示，以郑州为中心，6小时车程的范围内，有6亿人口，该区域小商品市场的流通总量占据了国内市场70%的市场份额。还有一种说法是，每一个义乌小商品经营者所拥有的客户群中，至少有7个是北方市场的。如此巨大的市场，也成了吸引江浙生产厂家的重要祛码。因此，中原国际小商品城在招商时，不仅招经营户，还把生产厂家作为重要的招商对象。 如此种种，
16、无不表明这样一个发展趋势:小商品行业本土制造的春天也许快来了。而河南的老百姓在家门口享受更加质优价廉的小商品的同时也将分享产业转移带来的广阔就业机会。（四）基础设施状况分析1.宏观交通状况分析交通是城市商业布局、区域商业业态的重要决定因素之，郑州现代化交通体系的规划和建设推动火车站商圈进行新一轮的革命和发展。在中国版图上，郑州居中的区位，是外向通达度较高的战略通道，既可吸纳集聚、吞吐输出、四面辐射，又能承启东西、贯通南北，有中国最大的陆路枢纽，京广、陇海铁路十字路口，连霍、京珠高速公路十字路口，徐州西安、北京武汉高速铁路客运专线十字路口，有亚洲最大的高速公路立交桥，黄河上最大的公路大桥，以郑州
17、铁路集装箱货运中心站、郑州国家十线公路物流港、郑州国际航空保税物流中心等重点物流项目为骨十的铁路、公路、航空、信息四位一体的交通物流体系正在加紧建设中2.微观交通状况分析2009年6月6日，城市地铁一号线建设启动，火车站作为地铁一号线重要的停靠站点之一，对商圈内业态的升级和商圈功能的扩张提升具有重要的意义，零售功能对商圈内任何一个市场都举足轻重。加上一环(三环环线)两横(金水路、建设路一陇海路)一纵(沙口路-京广路连接)的完善，势必推动商圈向更高层次的发展，尤其是京广路与沙口路道路拓宽相连后，直接贯联南三环和连霍高速，打通郑州交通体系的任督二脉。此外，火车站西出站口的改造，使火车站商圈的业种、
18、业态、配套服务体系更为齐全和完善，更能适应未来商业的发展趋势。同时，火车站商圈的商贸流通也更为便捷，商圈地位会更加稳固，对周边省份和城市的辐射力也更大，对郑州商贸中心城市的定位更具战略意义。 最后，在郑州市商业多点布局并已形成多个商业中心的今天，之所以还有巨量资金流向人车拥堵、地价昂贵且治安状况不太好的火车站地区，自有其更深层次的原因。简单地说，是由服装批发的业态形式决定的。拿郑州来说，火车站和长途汽车站近在咫尺，市内主要公交线路在此都有站点，转运成本最低，货物吞吐最方便，非常适合服装批发业的发展。在这里，一切都是现成的，下车就到了。商业的发展，必然要适应市场，而批发市场的选址则要充分考虑批发商户的需要，这种资源合理化配置的最终表现就是成本最低，也由此能引来更多的投资者。据大河网-河南商报2月17日报道，今后五年，郑州市将打造“新商都”，并准备拿出96亿元，推动临火车站商圈升级改造。郑州市政府对火车站商圈的重视程度可见一般。而作为交通、中转要塞的火车站商圈，集地利、人和于一身，也必将不负众望，发挥出越来越大的作用。
