【商业地产】地铁车站和物业开发相结合的可行性研究.doc

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1、 地铁车站和物业开发相结合的可行性研究 摘要:研究目的:研究我国地铁工程中将物业开发和地铁相结合规划并建设的可行性。 研究方法:结合国内外成功的地铁站和物业开发相结合的实例,对地铁站和物业开发的结合进行研究、分析和总结。 研究结果:提出地铁和物业开发相结合的几种类型,开发的模式、应遵循的原则。在我国地铁站和物业开发相结合适宜采用联合开发的模式,站点周围进行高强度集中开发。 研究结论:开发过程中必然会遇到诸多问题,必须根据具体的情况进行设计。总之,地铁站和物业开发相结合不仅有利于用有限的资金建设投资巨大的地铁项目,而且对城市的发展也有积极的意义和重要作用。 关键词:地铁车站;物业开发;发展 近几

2、年,地铁作为一种大运量、快捷、安全、舒适的交通工具吸引越来越多的城市开始投资兴建。但是在设计、建设过程中,如何用有限的资金建成高效的地铁,并且让地铁的作用得到充分发挥是一个值得研究的问题。 1 地铁和物业开发相结合的概况 1.1 地铁的发展 地铁是一种规模浩大的交通性公共建筑,它是现代城市中主要快速轨道交通之一,是解决城市交通的非常有利的运输工具。自1863年在英国伦敦开通世界上第一条地铁以来,到目前为止,已有38个国家的86座大城市开通了近300条地铁线路,总长度超过了5200km,设有近5000座地铁车站。但是地铁建设初期发展较缓慢,直到20世纪60年代,城市经济发展,交通量剧增,城市道路

3、拥挤,地面公交已不能满足交通需要,地铁的建设得到了迅速发展,在其后不到30年的时间里,地铁线路的总长度翻了数倍,在大城市公共交通客运中充当起主力军的作用。近些年,一些城市的地铁的建设,已摆脱了单一线路的模式,逐步向多条地铁线路相互联网,与城市公交系统综合连接,地面的公共汽车、出租作为补充的方向发展,建立起城市公共交通的骨架,形成一个地下、地面多层次的立体交通网络,为城市居民提供了更加便捷的交通服务。 我国地铁正在兴起中,各大城市纷纷建设地铁,笔者在地铁设计的过程中发现:地铁建设给政府增加了巨大的财政压力,一些城市地铁建设往往急于求成,忽略了包括地铁在内的城市交通的统一规划,没有充分认识到地铁对

4、城市建设与发展的推动作用,城市的规划缺乏统一性,地铁设计前期对地块的利用与开发考虑不足,建成后再改造又非常困难,地铁的作用没有充分发挥,造成遗憾。 1.2 地铁车站和物业开发相结合的类型 目前,我国大陆城市地铁建设地铁和物业开发相结合实例不多,香港和国外一些城市的地铁建成时间较长,地铁的物业开发也较成熟,经调查研究,从地铁车站和物业开发相结合的成功实例分析大致有以下2类。 1.2.1 车站上盖物业及车站周边空间的开发 这种情况物业开发主要是在车站的上部及周围,物业开发以住宅、商业街、商业中心、大型商业综合体等形式与地铁车站结合。 香港地铁上盖物业就是地铁和房地产开发紧密结合的典型代表。香港铁路

5、系统目前有港岛线、荃湾线、观塘线、东铁(广九铁路)、东涌线和机铁(香港至赤角机场),屯门和元朗地区的轨铁,远期有兴建中的西铁和其他各个支线。目前运营的轨道交通线路覆盖了香港主要商业区和居住区。在繁华的商业街区,地铁站的覆盖区已经连接起来,也就是说各个地铁站都与周边的商业和居住区有紧密联系,还有很多居住区与地铁站紧密地结合在一起,成为一个综合建筑体地铁上盖物业。 这些上盖物业的共同点是:底层为换乘公交车站或者地铁站,与之相联的上面23层为商业建筑,在建筑的裙房上是环抱的高层居住建筑,中间是居住区中心花园,地铁上盖物业都与地铁站都有良好的结合, 这些站已经成为区域的交通枢纽。 地铁上盖物业的实例还

6、有加拿大的蒙特利尔市的地铁;在蒙特利尔市,地铁承担了城市的主要交通任务,不仅与地面的公交有很好的接驳,而且还连接了6个庞大的地下中心,人们通过地铁可以很方便的到达。 1.2.2 车站内商业开发 车站内商业开发,包括车站站厅层的商铺、交通枢纽车站的集中商业开发和地下商业街等,可以视具体车站的情况而定。车站内的商铺具体可以布置银行等为乘客提供便捷的服务;由于商铺的立面风格比较灵活,与地铁的统一风格形成对比,增加了地铁车站的可识别性,丰富了地铁室内空间,减少行人在地下的沉闷感。 车站内商业开发也比较常见,典型的有香港地铁的香港站,还有日本福冈地铁天神站。天神站位于福冈的中心商业区,地下有商业街,地上

7、有三越百货、福冈银行、西武百货等商业设施,此处是1个商业中心。这个站是个集中了新干线、西铁电车、地铁空港线3条轨道交通的枢纽换乘站,人流汇聚;地下开敞的商店、合理的疏散口、加上富有文化意味的室内设计,较好地将地铁和商业融合,消除了乘客、购物者在地下长距离的进行中产生的单调、沉闷的感受。 2 地铁和物业开发相结合的意义 2.1 物业开发的利润可以补贴地铁 众所周知,地铁是一项投资大、建设周期长、运营后成本回收慢的工程,地铁盈利是一个普遍存在的难题,在全球众多有地铁的城市中,除香港等少数城市的地铁盈利外,大部分城市的地铁都亏损。其盈利原因就在于充分发挥了地铁站及沿线物业开发的作用。地铁的运行大大改

8、善了沿线的交通状况,地铁线连接了城市的各个区域,尤其是繁华区,加上地铁站和地面的公交站有很好地接驳,形成高效率的交通网络,为居民的出行提供了非常便捷的方式,这样地铁沿线的地产也随之不断增值,这些地产的增值给地铁公司和开发商带来了丰厚的利润,地铁公司又将得到的利润投入到地铁的建设、运营中,这样物业开发的利润能补贴地铁,使地铁的建设、运营形成了良性循环。 2.2 车站周边的发展加快从而促进城市经济的发展 在地铁沿线的车站站点的集中物业开发是对沿线地块的一次整合。由于地铁具有快捷、大运量、高效率抵达的优势,车站的上盖物业开发利润较高,因而,各种物业开发活动自然向车站集中,这种车站站点周边的集中开发,

9、对城市的用地、功能和空间等多方面的集中发展具有积极意义,站点周边成为一个富有活力的城市的生活节点,这些节点可以发展成为城市区域的功能中心,城市的功能结构得到新的整合。所以在车站周边开发的功能配置中, 将办公,商业,娱乐,餐饮和居住等多样化功能混合组织在一起,增加了城市活动的强度,很好地带动经济的发展,提高了城市的活力。 3 开发的模式及开发的原则 3.1 开发的模式 如前所述,将地铁建设与土地综合开发相结合,统一规划,一同实施,对城市的发展有着积极的作用,所以地铁的建设之初应多加考虑,并根据当地的特点选择与之相协调的开发模式。开发的模式各地有不同的特点,总得来看大致有以下3种: 3.1.1 地

10、铁公司自行组织开发 这种模式是由地铁公司自行开发的形式就是地铁公司作为开发商具体操作沿线土地的物业开发的全过程,开发所得利润和所冒的风险均有地铁公司独自承担。由于前期投入资金较大,风险也大,这种模式比较少用。 3.1.2 地铁公司和开发商联合开发 这种模式是由地铁公司和开发商合作开发的形式一般由地铁公司提供用地,开发商提供资金和开发经验,并负责具体操作,双方按协议的规定分享增值利益。地铁公司得到的开发利润内部转化为地铁的建设投资。这种模式比较常用,香港地铁就是采用这种方式进行运作的;例如香港地铁机场线的香港站的物业开发就是一个由中国银行、恒基地产和新鸿基地产组成的发展财团承担的,分6期进行,合

11、作协议是5万m2的物业归地铁公司拥有,其余的都归发展商拥有。 3.1.3 开发商承担地铁设施建设 这种模式由开发商承担地铁设施建设的形式是通过法律,要求相关的开发商负责地铁设施的工程或承担建设费用。比如,要求开发商负责修建进入该地块的出入口通道或其他设施,提供建设用地(包括结构用地和临时施工用地)。再比如,当一个新发展区的开发商要求地铁线延伸到其开发地块时,则延伸部分的工程费用可由该开发商承担等。 总之,开发的模式主要是地铁公司和开发商的合作关系。开发的前提是地铁公司在建设前期就完成沿线有关车站、车场上盖或周边地区的土地发展权,然后邀请地产商签订协议合作发展沿线车站及车场上盖的物业。 3.2

12、开发的原则 地铁和物业的综合开发涉及面广,成功的经验值得参考借鉴,但也要在实践中探索、研究符合当地实际情况的有效的开发方案;要充分考虑土地综合开发的可行性,对地铁经过的地点,尤其在郊区,开发什么性质的建筑,多少容量,与地铁站如何衔接等问题都应仔细研究。还有车站综合开发和空间利用的形式内容也是多方面的,如前所述,可以结合车站的施工技术和车站的多余的空间进行车站内的综合开发,也可以以车站为载体与其相结合进行车站上盖及周边的物业开发,内容灵活多样,可以建商业办公楼、公共设施、住宅等。设计中应把握好以下原则: (1)站点100m的核心范围尽量布置商业设施和高密度的商住综合楼; (2)站点100300m

13、范围内可适当提高住宅用地和办公用地的比重; (3)站点周边 300500m的用地范围以住宅开发为主,并有良好的配套服务,使站点周围形成集公共交通枢纽、住宅、综合性商业和娱乐、办公等设施为一体的综合功能区; (4)在5001000m内以居住用地为主。 3.3 地铁和物业开发相结合须注意的事项 地铁设计对于地铁站与物业开发方面的认识和应用,我国上海、广州、深圳地铁在建设过程中也借鉴了一些经验,特别是土地联合开发方面并取得了一些成效。但是由于政府的开发政策以及经济和管理机制方面的因素使各开发部门间的协调性相对较弱,地铁对地区的推动作用还有待充分发挥。 地铁、物业的设计和建设应尽量避免彼此分离、欠缺沟

14、通的情况,从过去建成的地铁站的建筑环境及其商业环境来看,有些缺乏整体综合开发的观念,地块的划分未充分考虑开发的需求与商业环境建设在未来的要求,所以在今后地铁的建设和物业开发要很好的配合,必须处理好以下几个相关的问题: (1)沿线土地的规划梳理 一些地块过于零散且规模偏小,综合开发时有不少困难,所以政府部门要在规划建设地铁的同时做好地铁沿线土地的梳理,对地铁沿线进行统一规划,对沿线土地开发有很好的指导作用。 (2)土地的取得 政府应尽可能给地铁公司提供优惠政策,地铁公司只有掌握土地开发权才能和开发商合作进行物业开发,获得利润。 (3)利益的分配 地铁公司在邀请开发商时双方应就物业的利润分配达成一

15、致协议,这样便于开发的建设、运营。 (4)减少对环境的影响 由于地铁有很大的噪音,如果上盖物业是住宅,就应对噪音采取措施减少噪音对环境的影响,这也是对保证物业增值的一项重要措施,规划和建筑的设计都尽量地争取最大的环境优势,在提供给社会极大便利的同时尽量减少以地铁为代表的外界因素对上部居住建筑的影响。其它还有很多,在此不一一赘述。 以上这些问题需要政府、群众、开发投资方及建设部门各方面的参与协调才能很好地解决。 4 结论 地铁车站与物业开发的互动性发展是一个内容广泛、设计各科学知识的课题,需要深入研究的问题很多。无疑,地铁沿线及上盖物业的开发利用将是城市规划与建设的重要部分。地铁设计工作者,更应

16、通过亲身的调查、实践以及对具体项目的详细分析,从有利于城市发展的高度,去探讨地铁沿线物业的设计与城市空间的塑造,理性地思考未来地铁的发展道路。 参考文献: 1周建非.香港地铁建设物业开发模式简介J .地下工程与隧道,2003(3):43-47. 2施仲衡,张弥,宋敏华,等.地下铁道设计与施工M.西安:陕西科学技术出版社,2006. 3秦云,董丕灵,俞明健.城市轨道交通线路规划与城市空间综合开发利用的思考J.城市轨道交通研究,2006(3):9-17. 4覃力,严建伟,王兴田.国外交通建筑M.哈尔滨:黑龙江科学技术出版社,1999. 5赖志敏.轨道交通车站地域的集中开发J.轨道交通研究,2005

17、(2):50-53.文章来源： 铁道工程学报原作者：张祝融2007年长春市房地产市场年度分析报告目录一、总体经济态势二、解读2007地产新政三、土地市场分析四、房地产市场分析五、各大行政区域市场分析六、长春市2007年房地产市场总结七、长春市2008房地产市场预测第一部分 长春市总体经济态势一、GDP总量与增长速度 数据来源：长春市政府工作报告(2002-2007)一直保持着稳健的发展势头，综合实力不断加强长春市GDP总量从2002年的1150亿元增长到2006年的1934亿元，增长幅度虽在04、05年有所回落，也一直保持在13%左右。2007年，长春GDP达2073亿元，同比增长17.3%，

18、略显过热。城市经济的迅速发展带动了长春各项基础设施的建设及完善，对周边城市的吸纳能力大大增强，为长春房地产业提供巨大的发展机会。但同时应注意到，经济过热会导致市场上的货币数量增加，倘若流通速度较慢，对房地产市场将产生一定的阻碍作用。二、固定资产投资占GDP比重 数据来源：长春市政府工作报告(2002-2007)同经济总量一样，长春市固定资产投资也保持着强劲的增长势头。固定资产投资在GDP中所占的比重日益增大，成为拉动经济增长的主要力量。2007年受政策打压，固定资产投资增长幅度略有下降，但仍达到42%。 同时从上面的表格可以看出，固定资产投资的增长速度远远超过GDP的增长速度。这表明生产性支出

19、要大于消费性支出，长期下去将对房地产市场产生一定的不利影响。三、居民消费能力数据来源：长春市政府工作报告(2003-2007) 2003年以来，长春市人均可支配收入快速增长，居民生活水平得到显著提高。而居民长期又具有储蓄习惯，手中持有大量资金，为房地产消费提供保证。同时，国家实施振兴东北老工业基地政策，还将为居民提供大量的创收机会。因此未来几年长春居民可支配收入还将有很大提升。四、三大产业比例变化 数据来源：长春市政府工作报告(2002-2006)第二产业、第三产业在GDP中所占的比例相当，说明生产性行业和服务性行业处于平衡位置。根据城市发展规律，城市辐射性要想增强，第三产业须占主导地位。而长

20、春工业性质明显，经济增长主要靠工业（一汽）拉动这一现状在短期内还无法改变。第三产业不够发达说明城市新贵数量有限，居民还未有提升居住环境的意识，中低档楼盘将有很大的发展空间。 小结： 长春市经济发展速度不断加快，经济总量更多，上涨幅度更大。虽受经济过热、固定资产投资比重过大、产业结构影响城市发展的问题约束。但随着政府宏观调控政策的不断完善和产业结构的不断调整，经济发展中的不健康因素将进一步得到遏制，也将为房地产业提供一个平稳的发展平台。第二部分 2007年房地产新政一、金融政策： 六次加息：2007年，为抑制房价快速增长，中国人民银行曾五次提高贷款利率。到2007年12月21日，一年期贷款利率已

21、达7.47%。 贷款利率的提高并不能抑制房价快速增长，相反将降低各大企业扩大再生产的能力，导致一部分原本用于扩大再生产的资金以投资的形式流入房地产市场，这将进一步推动房价上涨。贷款利率的提高加大了已购房客户的成本，同时目前股市已运行到较高的水平，短期内很难产生较大收益。因此会有一部分人抽出股市资金用来还贷，但预计规模不会很大。（长春房地产市场自住需求占主导，大部分居民资金有限，无法提前还贷） 十次提高存款准备金率： 自2007年1月15日以来，中国人民银行十次上调存款准备金率，目前已达14.5%。存款准备金的提高目的是改革中国经济，降低人民币流通量及流通速度，这将有效缓解目前经济过热的现状。对

22、延缓商品房价格上涨有很大作用。 提高第二套房贷首付比例： 对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付比例不得低于40%。贷款利率不得低于中国人民银行同期同档次基准利率的1.1倍。 首付的提高将降低银行在房价快速上涨中的风险，同时也大大加重购房者尤其是年轻购房者的负担，对抑制炒房作用不大。（对于一线城市房价下跌及众多中介公司濒临倒闭的原因暂不明确，但可预计并非因首付、利率提高原因引起。倘若首付、利率的提高会引发众多中介公司倒闭，无异于加大银行信贷风险，政府不会盲目执行）二、税收政策： 土地增值税：自2007年2月1日起，正式向转让房地产并取得收入的单位和个人征收30-60%

23、的土地增值税。 土地增值税的收取，降低炒房者的利润，对抑制炒房有一定作用。三、土地政策： 物权法：住房满70年后，使用权自动续期。小区车位、车库应首先满足业主需要。露台出让不得损害他人利益。会所依约定确立权属。小区绿地由业主共有。物业服务用房由业主共有物权法的核心问题是确立权属，这对开发商私自更改规划或占用绿地有一定的抑制作用，同时也加大了拆迁难度。 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定“土地分期拿证”叫停土地开发期限不得超过三年单宗土地出让规模受控制实行净地出让土地闲置费按20% “土地分期拿证”叫停：防止了开发商在没完全交清土地出让金之前取得土地使用证使用土地。同时也防止开发商在取得小面积土

24、地后抵押给银行用来融资，大大降低了银行的风险。 土地开发期限不得超过三年、单宗土地出让规模受控制、土地闲置费按20%收取：在有效打击开发商囤地、防止土地资源浪费的同时，缩短了土地开发周期，加大了土地供给、加剧了开发商之间的竞争。 规定的颁布，提高了房地产开发的准入门槛，只有具备完全支付能力的开发商才能参与土地竞标，中小房地产开发商获得土地难度加大。小结： 2007年政府为了进一步控制快速上涨的房价、保持房地产市场快速平稳的运行，政府从控制供给、引导需求和打击炒房等几个方面加大了宏观调控的力度。如今政策效应已初见明显。第三部分 长春市土地市场分析一、历年土地出让情况 资料来源：新文化报2003-

25、2005年，长春土地出让面积增长幅度较为缓慢，2006年因棚户区改造导致土地突然放量，上涨幅度达74%。2007年因受宏观调控影响，土地出让面积有所降低，但截止目前，土地放量仍达520万平方米。二、土地出让均价 资料来源：房地产报从上图可以看出，长春土地出让价格整体形势一直表现为稳中有升。但因长春城市化水平相对较低，城市中心区（南关、朝阳区）所占的比重较小，出让土地多集中在城市周边。因此土地出让价格实际上涨幅度仍很大。三、人均居住面积资料来源：房地产报长春市人均居住面积增长较为稳健。自2003年以来，平均每年以一平方米的速度增长。截止2007年末，人均居住面积已达27平方米。居住面积已足够满足

26、人们基本生活，很难有所提升。预计未来一年，长春房地产应以提升住宅品质为发展方向。四、2007开发商拿地情况 随着绿地、和黄、中信的进入，外地企业在长春拿地数量已占2/3。外地企业的进入，直接加剧竞争，将有效提升楼盘的综合品质，同时也会大大推动地价和房价的上涨。资料来源：房地产报第三部分、房地产市场分析一、房地产投资及施工面积：数据来源：搜房网及其他网站新闻从上面两个图可以看出，长春房地产投资处于快速增长阶段，开发商对市场信心很足。但与施工面积增长幅度比较来看，投资增长幅度远远小于施工面积增长幅度，中低档楼盘占主导。这表明楼盘的功能也仅仅停留在满足基本居住需求的层次，住宅品质还有待提升。二、商品

27、住宅均价：资料来源：房地产报资料来源：房地产报 04-06年长春地产价格处于稳步上升中。06年以来进入飞速增长阶段，涨幅超过17%。（预计原因如下：棚户区改造带来硬性需求长春大学数量较多，自扩招以来，每年都有大量的毕业生留在长春，需要解决住房问题上世纪建造的房屋已经破旧，居民生活条件有待改善部分投资者在房价上涨过程中获利，引来大量跟随人群居民认为房价依然会涨，原本无购房意向的居民也开始加入购房大军）由住宅均价、可支配收入增长幅度图可以看出，长春房价增长幅度大大超过居民可支配收入增长幅度。尤其是今年以来，增长幅度达17%。居民购房难度不断加大。三、住宅预售量、销售量从06、07年预售、销售比例图

28、可以看出，预售、销售比呈下降趋势，证明预售量开始小于销售量，市场供小于求。但从07年1-9月份预售、销售比例图可以看出，比例呈增大趋势。由此可知，长春房地产市场正由供小于求向供大于求转变。四、累计可售商品房户型比例由上图可以看出，90-144平方米的中户型楼盘是市场的主要力量，比例在50%左右徘徊。小户型楼盘略显紧俏，在市场中所占的比例不断缩小，同时也说明小户型的畅销性。五、各行政区域住宅均价：资料来源： 房地产报 从各行政区域住宅均价来看，长春住宅整体走势为由城市中央向四周递减，但因净月开发区离市中心较远，宽城区常年与市中心处于隔离状态，因此房价相对较低。本图同时说明地段是影响楼盘价格的首要

29、因素。 从土地出让面积图可以看出，除工业用地出让较多的高新区以外，绿园区（包括汽车产业开发区）土地出让面积较大，而绿园区长期处于与城市中心区隔离的状态，厂区居民收入较高，消费比较单一。因此未来一年，绿园区房地产发展速度较快，房价会有所提升。高新区受南城影响，预计未来房价也有所提升。 同时我们可以看出，除中心城区以外，楼盘均价和土地出让面积正相关，说明开发商对长春市场颇有信心。第五部分、各大区域房地产分析：总体规划思路 根据长春市城市总体规划(2004-2020)，未来几年长春城市规划思路为：“双心三翼、多组团”。“双心”分别指人民广场一带主中心区和人民大街南端的南部副中心区。“三翼”分别指西南

30、、东南和东北三个主要城市发展方向。“多组团”是指城市的空间拓展采取组团的布局模式。布局基本要点疏解中心压力，在人民大街南端建设南部副中心，与现有人民广场中心构成未来长春城市中心的“双心”结构，培育多个分区副中心。工业用地发展沿东北和西南两个方向，在城市西南建设“长春国际汽车城”，整合汽车产业的发展；城市东北部布局综合工业的发展用地。居住用地主要改造棚户区和向南及东南方向发展。一、中心城区（南关、朝阳）市场特征 产品类型分布： 南关、朝阳两区是长春的老城区，长春的发源地，也是长春的商业中心。随着城市发展，土地价格不断上扬，商业含金量不断加大。因此产品类型以高层、小高层为主，多层、写字楼为辅。 楼

31、盘规模较小、大盘集中在南部新城：中心城区占地面积1-6万平米以下的项目约占总量的37%，主要是位于次商业核心区的高层项目。占地1万平米以下的项目约占总量的25%，集中在商业核心区。大盘多为外地品牌企业开发，位于南部新城，约占总量的37%。 中心城区楼盘均价：中心城区楼盘大多位于商业区，项目投资价值较大，价格相对较高，均价都超过了4000元/平方米。而位于南部城市副中心的楼盘又多为知名企业开发的高档社区，对整体价格有拉动作用。 面积区间：万晟现代城、金鼎名城、亚泰鼎盛国际等位于商业核心区的高层、小高层楼盘多以小户型为主。鼎盛国际虽有部分大户型存在，但42-120的中小户型仍占总体的86%，130

32、以上的大户型仅有52套。位于次核心区的碧波康桥和位于南部新城的汇景新城等项目多为100的大户型项目。预计已经奠基动工的新里中央公馆也将以大户型为主。 未来走向： 2007年中心城区土地出让面积较小。土地较为稀缺，预计未来商业核心区及次核心区土地出让主要来源为棚户区改造，地块出让面积较小。同时随着城市经济发展小户型楼盘及酒店式公寓数量会有所增多。南部新城土地供应较为充足。因其是长春新城市中心，代表长春城市建设形象，政府必加强对开发企业的审核工作。预计土地多为外地知名企业取得，楼盘品质也将有很大提升。二、绿园区（含汽车产业开发区）市场特征： 产品类型分布：绿园区位于长春市西部，是长春第一汽车厂所在

33、地，是长春的住宅区。产品类型以多层、小高层为主。虽有少量高层产品存在，多集中在多层社区内部，纯高层项目较为稀缺。 楼盘规模较大，多为社区型产品 绿园区楼盘为中小型社区项目，占地面积多在10-20万平方米之间，占85%左右，总体品质较高。30万平米以上的楼盘数量较少。 绿园去楼盘均价：绿园区楼盘整体价格较高，基本位于全市平均价格（2950元/平方米）以上。但从个案来看，自身特色不够明显，价格在3500元/平方米左右，差别不大。 面积区间：从上图可以看出，绿园区楼盘户型整体较大，面积集中在100-250之间，目标群体多为区内中等收入人群。这与绿园区居民整体素质不高，消费单一且冲动性强有关。但从近期

34、开盘的项目看来，户型向小户型发展，出现了至通尚都、鼎成公馆、漂HOME等小户型楼盘。目标群体开始向低收入人群转变，片区投资潜力不断增大。 未来走向： 绿园区2007年土地出让地块较多，单价较高。但单个地块面积较小，多在10万平方米以下。占地面积小很难建高档楼盘，同时厂区人民收入高。预计未来一年绿园区将以中档偏上的项目为主，且供需两旺。三、宽城区市场分析 产品类型分布： 宽城区属于后开发区域，离中心城市较远，多年来被铁路所隔，城市化水平较低。土地来源多为棚户区改造，居民界于城市和农村之间，高层产品有很大的抗性，目前产品类型以多层为主。 大盘时代从楼盘占地面积看，宽城区各楼盘占地面积较大，多集中在

35、40万平方米以上。但从青年城和证大光明城的规划效果图看来，在规模增大的同时还未有效提升楼盘品质，大盘仅增加了配套设施而没有对社区环境进行整体规划。 楼盘均价：宽城区楼盘整体价格较低，多集中在2500-3000元/平方米左右。但个案价格差距较大，差距达1000元。这与宽城区整体环境和所处的位置有关。 未来走向： 宽城区属后开发区域，随着几个大盘的开发快速拉动了整个区域的发展。城市基础建设的不断完善也必将有效提升片区价值。但2007宽城区土地供应较少，整体面积较小，受政策影响未来不会有大盘出现。因此，几个在建大盘的角逐将成为宽城区2008年的热点话题。近日光复路市场、黑水路客运站北迁，预计政府对宽

36、城区的工作重心会放在建立车站北出口商圈上。 宽城区是长春传统的工业区，在整个城市的竞争中处于劣势，区域辐射能力有限，房屋价格仍较低。主要吸引宽城本地人群、站前工作人员及周边县市来长人员。四、二道区(含经开区)市场分析： 产品类型：随着新机场的建设，二道区成为长春向东发展的主要门户。楼盘以社区型为主，为多层、小高层组合型楼盘。 中等规模为主：二道区楼盘规模较小，占地面积10万平方米以下项目近70%。东方之珠占地面积虽大，但因地理位置较偏，整体配套不足，园林环境较差外加高压线阻挡，导致社区档次偏低，难以提升核心竞争力。 楼盘均价：二道区楼盘均价较为居中，均价多在3500元/平方米左右。楼盘位置多集

37、中在东盛商圈、亚泰花园附近，配套较为完善。 面积区间： 二道区楼盘户型面积较大，多集中在70-200左右。小户型产品虽有存在，但所占比例不大，多集中在东盛商圈周边，投资价值较大。 未来走势： 二道区位于长春市东部，是长春向东发展的主要门户。机场的建设也将大大推动本区发展。预计未来价格仍会上涨但空间不大，主要楼盘将集中在吉林大路沿线。五、净月开发区市场分析： 产品类型： 净月开发区离城市中心较远、自然环境较好。产品类型以中高档别墅为主，虽有少量普通住宅存在，但因交通不便价格较低。 楼盘规模：净月开发区离城市中心较远，土地供应充足，各个楼盘占地面积多在20万平方米左右，个别高档别墅楼盘达到100万

38、平方米。 该区多为别墅项目，整体品质不佳，社区缺乏环境的营造。中信、力旺、和黄三个高档楼盘才刚刚启动，可大大改善片区环境。 楼盘均价： 净月开发区楼盘价格分为两个层次，住宅价格在3000元/平方米左右，别墅价格在10000元/平方米左右（富奥临河湾因距中海项目较近、又有紧邻依通河的天然区位优势，价格较高） 未来走势： 从07年土地供应来看，净月开发区土地出让数量较少，08年市场竞争不大。三个高档项目和消化存量将是市场的主要热点。 三个主要别墅项目体量较大，尤其是中信城，占地面积110万平方米。长春高层人士数量有限，中信推广力度小，市民未完全认可中信品牌，预计销量走低。三个大盘的建设，进一步加大

39、了净月别墅市场的竞争，其他低档别墅定会采采取一定优惠措施，而未建地块也可能转型花园阳房，对大户型楼盘是个补充。第六部分、2007年长春房地产市场总结一、土地市场：1、出让面积有所减少，交易异常活跃：2007年长春市土地出让虽较上年有所减少，交易却异常活跃，开发商都积极参与竞拍，地价上扬幅度有所增大。中海、绿地等大牌企业对长春市场信心十足，均在长春获得“地王”项目，进一步巩固了在长春市场的领导地位。2、外地企业大举圈地： 截止目前，外地企业在长春拿地数量已占2/3，本土企业仅占1/3。随着中海、万科、绿地、香江、保利等大牌企业在挖掘长春地产潜力的同时，也迅速提高着长春建筑水平。同时资金雄厚的大牌

40、企业对长春地价的上涨也起很大的推动作用。大面积拿地降低单位面积成本已经成为品牌开发商拓展市场的主要形式。二、房地产市场：1、政策频出、市场平稳：06、07年，政府为调节住房结构、稳定房产价格，陆续出台了一系列规章政策，但并未象深圳、广州一样给长春房地产带来巨大影响。商品房价格上涨、周边区域供销两旺、中心城市土地稀缺等特征尤为明显。但随着平稳上涨的同时，居民购房需求也在不断降低。2、价格上涨速度依然不减： 随着宏观调空的逐步实施，房价上涨速度依然不减，外加全国一片上涨的形势，大大刺激了首次置业者的需求。同时棚户区改造又使大量的持币待购人群涌入房地产市场，形成大量刚性需求。2007长春房价上涨速度

41、依然不减。3、小户型体量加大： 随着70/90政策的实施，众多小户型楼盘开始进入市场并日益成为主流。小户型楼盘在刺激首次置业、投资者的同时，也成为开发商快速回笼资金的重要武器。4、郊区楼盘开始火热： 07年末，双阳、合龙镇、范家屯这些位于长春郊区的楼盘以一个独特的形象展示在人们面前。这些价格不足2000元/平方米，距离市中心车程不足一小时的郊区楼盘日渐吸引着目前大量存在的中低端住房需求。第七部分、2008年长春房地产市场预测一、供应、需求均有所降低，市场竞争开始加剧： “分期拿证叫停”改变了房地产的开发模式，资金实力相对较差的房地产开发商将难以购得土地。虽然政府计划2008年出让进千万平方米的

42、土地，但因资金周转问题，预计成交量不会很大。 2007年年末，上海、深圳等一线城市房价大幅下跌。媒体的频繁报道给购房者造成一定的心理导向，房价不跌的理论被击碎。同时，06、07房地产市场的持续火暴也消化了大量的市场需求。因此，2008年需求会有所降低。 一线城市房价下跌加大开发商的生存难度，一部分中小开发商为躲避危机会积极拓展二三线市场，2008年仍然将会有外地开发商进入长春，市场竞争开始加剧。二、房价上涨幅度开始回落，房价与本年持平： 根据上面第三部分的分析，2007年长春房地产市场已开始向供过于求转变，但由于棚户区改造产生的硬性需求，各大楼盘均保持着良好的交易量。2008年，“第二套住房提

43、高首付、利率”政策的执行、一线城市房价下跌对居民心理产生冲击等一系列不利条件将延缓房价上涨幅度。 同时，土地价格的不断上扬、分期拿证的停止会大大加大开发成本，有实力的开发商将力挺房价，07年大幅上涨的形势将不会重演。三、政策对市场的影响日益显现： 长春是三线城市，对政策的认识和执行需要一定的时间，2008年政策效应将开始不断显现。 06年开始颁布的70/90政策加大了小户型楼盘的体量，预计08年小户型会得到集中放量，市场开始供过于求，大户型楼盘略显紧俏。 近期有消息说政府准备用税收的手段调节房地产市场，准备开始征收物业税。预计这一税收将在2008年对高档住宅或商业地产施行。 信贷缩紧，08年仍

44、会加息。政府调整地产市场实则调整中国经济，目前经济略有过热，未防止通过膨胀，政府仍会加息及提高存款准备金率以缓解过热经济。已购房者负担不断加大、开发商需重新拓展融资渠道。四、投资型客户大幅减少、二手房价格降低： 投资减少：“第二套房”政策的颁布，对投资者的影响很大，而房租没有和房价一样飞涨，投资者的利润不断缩减，大大降低了投资者的购房积极性。2008年投资型客户将大幅减少。 二手房价格降低：2007年长春房价飞涨，平均每月上涨幅度达100元/平方米。受“房价不跌”想法的引导，众多居民涌入购房大军。2008年随着需求满足及政策影响，买房投资赚钱的空间越来越小。投资者为降低损失必会降低价格大量出售。2008年二手房价格必降。五、铁北和西南板块热度将有所上升： 南部新城是长春城市副中心所在地，是未来几年长春经济的主要增长极。一号项目绿地新里公馆日前已奠基启动，预计2008年南部新城将有大量土地出让。 高新和绿园有大量住宅用地，保利轻轨地块已经开始启动，中海西水地块2008年也将启动，楼盘整体品质将得到较大提升。 宽城区属于后开发区域，楼盘价格较低。同时鲁辉也将对八里堡地块进行整体改造。外加青年城、证大光明城两个大盘