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1、中海城项目一期商业部分规划指导建议中原地产中海城项目组2005年2月8日目 录第一部分 中海城项目一期商业业态建议3一、一期商业项目的规划总思路31.1一期商业的规划指导背景31.2一期商业的总体布局3二、社区商业42.1市场定位52.2定位依据52.3商业业态构成5三、会展旅游商业63.1市场定位63.2定位依据63.3商业业态构成83.4商业业态的具体分布8第二部分 中海城项目一期商业产品建议9一、产品设计建议91.1 A区91.2 B区、C区101.3 D区11二、内部设施建议122.1综合管网布置122.2暖气设备122.3卫生间：12三、内部功能建议13四、商业外立面风格建议13五、
2、商业街产品的细部处理145.1商业地产小品点睛设计145.2休息椅、垃圾桶、公共卫生间布置要点14第一部分 中海城项目一期商业业态建议一、一期商业项目的规划总思路1.1一期商业的规划指导背景中海城项目一期的主要经济指标：规划总户数有约532户，规划商业面积3.2万平米，商业形式为商业街。目前滨州市开发区的商业配套相对匮乏，随着滨州市开发区建设的日趋成熟，区域商业前景被普遍看好。中海航母娱乐城和滨州国际会展中心的建设将更加集聚以“中海”为中心的商业气氛，而本项目一期商业就是为了服务本社区和周边会展旅游资源而开发建设的。根据商业物业的一般经验，成功的商业项目每1万平米至少需要10万人口的商圈辐射。
3、而本区域人口现状，难以支撑本项目一期3.2万平方米商业面积，加之滨州的会展旅游经济处于刚刚起步阶段，滨州市规划的“四环五海水上旅游”开发项目，预计年游客约800万人次，也只是滨州市政府的远期规划能否真正达到预期效果现在还不得而知，并且现阶段也难以完全消化中海城项目一期的商业面积。所以我司依据项目区域特点、整体规模、开发周期及地势等自身特质，对项目规划设计提出建议。1.2一期商业的总体布局我司根据中海城项目一期商业的市场需求和项目自身的具体情况，为了提高一期商业的市场价值，创造利润最大化。建议一期商业分割成A、B、C、D四个区域依次进行开发，其中A区商业主要以社区商业为主，B、C、D区商业以会展
4、旅游商业为主。示意图如下：二、社区商业 A区会展路南侧的2个弧形建筑即A区，西侧建议为售楼中心，东侧建议为中海城一期住宅服务的配套型商业。2.1市场定位面向社区的配套型商业社区：中海城项目一期住宅社区。配套型商业：服务于社区居民生活的商业。2.2定位依据2.2.1 社区商业是指以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态。是以一定地域的居住区为载体，以便民、利民为宗旨，以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。2.2.2商业服务区域：中海城一期住宅区。2.2.3按照城市商业网点规划和建设指导意见：1万1.5万人口的居住小区每千人商业服务设施建筑面积45
5、0570平方米，服务半径在300米以内。2.2.4中海城项目一期住宅约532户，人口约2000人左右，A区东侧弧形建筑面积约为2400平方米。根据上一条规定，A区商业面积已满足中海城一期住宅区商业配套。2.3商业业态构成本弧形商业用房共三层，每层建筑面积约800平方米，共约2400平方米，建议首层保持相对独立，二三层设计为整体空间，并设置内楼梯。2.3.1 建议一层商业业态为社区配套型餐饮，如：小型餐馆、早点店、熟食店等。2.3.2 建议二、三层商业业态为社区配套型商场，以满足社区居民的日常生活需求。三、会展旅游商业 B、C、D区3.1市场定位面向会展旅游经济的综合商业街3.2定位依据3.2.
6、1根据滨州市政府的规划：开发区未来几年的企业数量和规模档次，未来国际会展中心每年的企业展览，将吸引国内外上千家企业参展，参展人数几十万人次，需要大量的商务配套。3.2.2滨州市政府即将启动的“四环五海水上旅游”开发项目，建设期为三年，预计年游客800万人次。因此，需要完善的旅游度假配套设施。3.2.3构筑滨州会展经济圈，打造商务平台。中海城项目将充分利用滨州国际会展中心周边的空间优势和商务活动集中的优势。积极拓展开发旅游、餐饮、娱乐等展会综合配套服务项目，搞好黄河十二路绿化景观路建设，延展会展中心的辐射半径，逐步打造以会展经济为主要特征，现代服务业配套完善的中心商务区。3.2.4打造城市带状景
7、观公园。将充分挖掘历史和水文化内涵，以生态养护为基础，打造集历史文化、商业文化、旅游文化于一体的欧式景观风情区。以中海公园、航母娱乐城、高新技术园区等项目为牵动，规划建设优美的自然景观和人文景观，大力发展旅游经济和观光农业，加速城乡产业化进程。3.2.5滨州市政府对会展旅游经济发展的前景是非常看好的但由于开发刚刚起步，与会展旅游经济相配套的商业也是初级阶段，如：四环五海水上旅游项目、中海花园、航母娱乐城等项目都处在不成熟阶段，现阶段的会展旅游经济难以支撑中海城项目3.2万平方米的商业，所以为了降低中海城项目一期商业的经营风险，体现商业的最高价值。中原建议会展旅游商业在滨州会展旅游经济发展成熟、
8、航母娱乐城正式使用后再开发建设。3.2.6由于目前区域内旅游尚处于初级阶段，会展经济主题不确定，会展频次没有确定，不能聚集足够的人气，难以支撑大型/高档商务酒店的要求，但随着会展旅游经济的发展，商务酒店的配套是必不可少的，可以考虑建设的小型商务酒店，满足2-3年内会展经济及旅游经济起步阶段的市场需求。随着会展经济和旅游经济的成熟，考虑在黄河十三路西段的商业部分建设大型/高规格的酒店。3.3商业业态构成综合上述市场需求，我司建议会展旅游商业的商业业态做如下规划：3.3.1餐饮功能业态：小型中高档特色餐饮等。3.3.2零售功能业态：超市、百货店、便利店、各类民族特色专卖店等。3.3.3休闲娱乐功能
9、业态：茶楼、咖啡店、KTV等。3.3.4酒店业态：会展旅游经济起步阶段需要的小型商务型酒店。3.4商业业态的具体分布根据以上业态的构成情况，为了使会展旅游商业整体能够保持均好性，保证整个商业街整齐规划，中原建议如下：3.4.1建议B、C、D区的东侧主要以餐饮功能业态、休闲娱乐功能业态为主，由于这两种业态的特殊性，在单体设计当中应该充分考虑到上下水、用电负荷、排烟、污水处理等技术性细节。3.4.2建议B、C、D区的西侧主要以零售功能业态、酒店业态为主。第二部分 中海城项目一期商业产品建议中海城项目一期商业总体面积为3.2万平方米，商业沿会展路两侧分布，层数为2-3层，商业街全长约400米。一、产
10、品设计建议1.1 A区根据一期商业街的规划，A区的两个弧形建筑在建筑效果上要讲究相互对称、相互协调。1.1.1楼体形式 售楼处采用三层联体形式，内设楼梯。东侧商业用房一层定位为社区餐饮，二、三层定位为商场，建议首层保持独立，二、三层为整体空间，并设置内廊。 1.1.2开间 东侧商业性用房一层定位为餐饮，建议开间68米。1.1.3进深 由于弧形建筑单体不是很规整，在满足造型美观的同时，根据业态定位和建筑形式，建议设计合理的进深。1.1.4层高 西侧用房一层为售楼处，东侧一层商业用房作为餐饮，为满足两建筑物相互对称的要求，建议首层层高都为4.5米，二、三层建议为3.9米。1.2 B区、C区这两个区
11、定位为面向会展旅游经济的综合商业街，建筑分割为商铺形式。1.2.1楼体形式建议商铺3层联体，内设楼梯。由于商业街和大型商场是有区别的，根据中原操作经验，商业街产品形式多为门面房，一、二层联体或一、二、三层联体；二、三层很少采用连廊或外廊式的形式，因为这样会增加经营者经营的难度。1.2.2开间从经营角度分析，大开间意味着临街面较多，容易带来经营上的成功。针对本商业项目的现状和莱钢钢结构施工技术的优势，中原建议在满足设计要求前提下，尽量设置大开间商铺，建议开间尺寸为68米。在销售过程由于商铺的建筑结构是属于钢架架构，可灵活分割，可以满足不同层次业主的需求。1.2.3进深一个比较合理、实用的商铺，其
12、进深与开间的比例不应过大也不应过小，并兼顾满足商业建筑面积的最大化，建议本商铺的进深14米16米之间。1.2.4层高 普通商铺的首层层高为3.6米，二、三层层高为3.3米。1.3 D区根据一期商业街的规划，D区的两个弧形建筑在建筑效果上要讲究相互对称、相互协调。1.3.1楼体形式建议采用三层联体形式，内设楼梯。1.3.2开间 由于本区定位为宾馆和超市，中原建议设计单位根据上述物业定位做合理设计。1.3.3进深 由于弧形建筑单体不是很规整，在满足造型美观的同时，根据业态定位和建筑形式，设计合理的进深。 1.3.4层高 由于本区定位为宾馆和超市，一层层高建议为4.5米，二、三层层高为3.9米。二、
13、内部设施建议2.1综合管网布置注重水、电等综合管线的设计布置。2.2暖气设备根据滨州市商业的调研分析，由于滨州没有集中市政供暖设施，目前滨州商铺和商场大多没有暖气设备，主要依靠空调采暖，由此造成经营者的成本增加，并且取暖效果不佳，中海城整体规划考虑采用集中供暖措施，因此建议中海城商业部分设计集中供暖，一是节约业主的经营成本，二是更能为消费者营造一个良好的消费环境，增加项目卖点。2.3卫生间商业广场（A区、D区）两侧的弧形商业用房各层均设计卫生间，男女各卫生间的蹲位设计为1-2个，卫生间的设计要配合指引标志。沿街商铺建议考虑一层设有一个蹲位的卫生间。三、内部功能建议3.1作为餐饮功能使用的商业，
14、更要注重厨房的设计、管道排烟的设计、净化排污的设计处理。3.2由于商业紧靠住宅区，为了减小噪音对住宅区的影响，更要注重隔音效果的设计。3.3各商业要注意消防功能的设计。四、商业外立面风格建议商业街的外立面不仅商业特质的形象标志，更是商业项目吸引聚集目标消费群体，表现与众不同的商业特质表现。本商业项目外立面设计既要考虑与周围建筑的关系，又要考虑入口处外立面和内部步行街的过渡和转换，由于外立面对周围环境有一定的视觉影响，因此设计风格要体现自身的特色。商业街设计中需要特别考虑广告位的设置，合理设计广告位不仅能为后期商业管理带来收益同时也能够丰富商业街立面效果，营造良好的商业气氛。由于本商业定位为欧式
15、风情街，因此建议本商业街体现欧式风格和色彩。五、商业街产品的细部处理5.1商业地产小品点睛设计5.1.1风格确立原则步行街小品作为一种观赏装饰，必须与商业街总体风格相融，要结合步行街内部装修风格，包括色调、造型、图案等。5.1.2避免扎堆、重复小品设置时要避免扎堆、重复设置，避免给消费者一种繁杂无序的感觉。5.1.3注重观赏性小品设置要具有可观赏性，从造型、色调等，组合成统一格调。5.1.4大众化与艺术有机组合小品不仅具有艺术的特性，还要结合人们的审美取向，商业街小品的设置要将大众化的观赏性与小品的艺术思想相统一。5.2休息椅、垃圾桶、公共卫生间布置要点5.2.1休息椅布置要点休息椅，放置于行人道的两侧，紧靠绿化带。放置时要注意避免布置过密，而减少步行、经营空间。休息椅布置避免与垃圾桶太近，若则垃圾异味会影响休息椅的休息功能。一般与垃圾桶相距510米间。休息椅的布置要避免占用过多空间，阻碍行人，形成间接阻塞。休息椅布置时，要通过有序规则布局，避免零乱。5.2.2垃圾桶放置要点垃圾桶位置设置间隔距离为35米左右，最好设置在过道拐角处。5.2.3公共卫生间的放置 为了方便购物、休闲、旅游的消费群体，建议在合理位置建设1到2个公共卫生间。中原地产中海城项目组2005年2月8日
