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1、格林花园项目研究报告,报告框架,第一部分,第二部分,项目概况,市场研究,第三部分,行销方案,第一部分,第二部分,项目概况,市场研究,第三部分,行销方案,紧邻长风商务区，地理位置佳。,本案位于长风街以南，新晋祠路与南中环交汇处，紧邻“十一五”重点工程长风商务区，距晋阳湖仅两公里。,晋阳湖,长风商业圈,2公里,4.3公里,区域情况,本案目前主体已经封顶，售楼处配备完整。,项目情况,新晋祠路双向6车道,长风西街双向8车道,交通通达便利,本案周边主干道新晋祠路、长风大街，路面情况良好，交通通畅，公交804、856、846、848可达五一广场，迎泽大街，火车站等地。,交通情况,周边配套尚不完善，但未来发
2、展看好。,未来长风商务区规划情况,目前周边设施多以建材汽修为主且档次不高，生活配套不够完善。,未来长风街发展将以商务文化等功能为主，长风文化商务区的规划将增加区域成熟度，促进整个长风街及南城的发展。,配套设施,本案总建25万平米，容积率近3.5，绿化率40%，地下停车位达到1：1，采用围合中央景观式布局，配有高档会所和独立式沿街商铺。,社区规模大，自有配套齐全，产品无大硬伤。,产品情况,项目紧邻长风商务区，位置优越，潜力较大。,交通便利，周边配套尚不完善，但未来发展看好。,项目规模较大，自有配套齐全。,主体封顶售楼处配备完善。,小产权，无有效营销表现。,项目概况结论,第一部分,第二部分,项目概
3、况,市场研究,第三部分,行销方案,针对本案情况，对本案周边主要在售楼盘进行摸排市调。,研究范围,基本概况,绿地世纪城,开 发 商：绿地集团地理位置:万柏林新晋祠路山西阳光装饰广场南侧 总 建：50万平米容 积 率：1.88物 业 费：1.0元/平米开盘日期：2010年2月（一期）交房日期：2012年3月（一期）目前均价：6000元/平米主力面积：两房92-102平米，三房119-123平，131-137平米 四房164平米主力总价：两房55-61万，三房71-74万，78-82万，四房98万装修标准：毛坯配套设施：4万平米商业街，幼儿园、小学、中学,项目分五期开发，目前开发的第一期，2010年
4、 2月份推出一期5栋680余户，基本售罄。二期预计2010年11月底开盘，价格预计6500元/平米。,1,2,3,4,5,推案节奏,推案节奏,重点个案分析,圣湖观澜国际,开 发 商：山西华德成房地产开发有限公司地理位置:晋源南中环街和新晋祠路交汇处 总 建：136万平米容 积 率：2.0物 业 费：1.0元/平米开盘日期：2009年6月（一期）交房日期：2011年12月（一期）目前均价：4300元/平米主力面积：两房100-110平米，三房116-122平米，四房144平米主力总价：两房43-47万；三房49-52万；四房62万装修标准：毛坯配套设施：幼儿园、小学、中学，会所，商业街,项目分三
5、期开发，目前开发的第一期，共9栋，2233层的高层，共计1800余户，目前销售50%左右。,1,3,2,重点个案分析,推案节奏,推案节奏,万象城,开 发 商：山西郡宇房地产开发公司地理位置:万柏林千峰南路与长风西大街交汇处北500米 总 建：80万平米容 积 率：3.5物 业 费：1.0元/平米开盘日期：2009年4月（一期）交房日期：2011年12月（一期）目前均价：4800元/平米主力面积：两房95-102；三房140主力总价：两房45-49万；三房67万装修标准：毛坯配套设施：幼儿园，少量商铺，运功会所,1,2,3,项目分三期开发，目前开发的第一期，共6栋810余户，销售率80%，二期1
6、0栋高层，户型80-200平米，2010年10月初开盘，现在开始排号阶段。,重点个案分析,推案节奏,推案节奏,西岸,开 发 商：山西省九丰房地产开发有限公司地理位置:万柏林千峰南路140号旧晋祠路省警校学校西侧 总 建：42.6万平米容 积 率：4.0物 业 费：1.0元/平米开盘日期：2009年6月（一期）交房日期：2010年10月（一期）目前均价：5600元/平米主力面积：两房89-94平米；三房99-114平米，140-147平米主力总价：两房49-53万；三房55-64万，78-82万装修标准：毛坯配套设施：幼儿园，运动会所，商业街,2,1,项目共17栋楼，分两期开发，一期8栋，共99
7、0余户，2008年1月开盘，2009年9月一期基本售罄。二期一共9栋，2009年6月开盘，目前推出800户，销售率50%。,重点个案分析,推案节奏,推案节奏,竞争项目社区规模较大，产品多以高层为主。,整体规划,除绿地外多以现代风格为主，立面用料一般。,外观立面,竞争项目景观规划无特别之处,景观规划,竞争项目自有配套齐全，个别有大型商业,配套设施,主力户型以两房90-100平米、三房120-140平米为主,产品主力分析,小产权价格在4300-4800元/平米,价格分析,客户以太原市为主，也包含周边如大同、吕梁等县市。,客户分析,多以围挡、路旗、广告牌做宣传，市区可见其广告,营销表现,周边市场主力
8、以两房、三房为主,小产权价格在4300-4800元/平米之间,客户以太原市为主，周边县市如古交、吕梁,小产权付款方式多样，利于成交,市场研究结论,优势,劣势,威胁,机会,1、主体封顶，售楼处配备完善2、房型面积配比合理，产品无大硬伤3、景观在区域范围内比较出彩,距离长风商务区最近，受益程度占优势,1、小产权，无有效营销表现2、付款方式单一,1、周边有品牌开发商，本项 目无品牌优势2、竞争项目规模较大，对本项目销售周期存在影响,SWOT分析,第一部分,第二部分,项目概况,市场研究,第三部分,行销方案,行销方案,一、扩大产品在市场的认知面,二、如何利用现有资源达到现场成交,三、如何提升现有产品价值
9、,四、现场销售流程的改进,扩大产品在市场的认知面,在太原区域内寻找多元化的媒体通路,在项目周边铺设户外广告。,以短信群发形式进行项目广告推广。,利用网络平台宣传产品。,利用已成交业主资源开发新客源，达到产品口碑宣传。,扩大产品在市场的认知面,开发太原以外的潜力客户市场,在山西省内的重点县市例如:古交，大同，吕梁等地区投放户外广告。,在当地繁华地区的高档场所进行定期巡展。,积极参加当地组织的房展会。,利用已成交的客户口碑，使其成为产品的义务推销者，以达到“以老带新”，促成现场成交。利用新联会成员资料，发布产品信息，增加项目的受众客户。,如何利用现有资源达到现场成交,增强现场价值表现力,增加销售现
10、场服务内容，以提升客户现场享受度例如增加饮品、停车引导服务、修建儿童娱乐区等。,增强现场接待人员的专业素质，在销售现场增加VIP客户区。,如何提升现有产品价值,如何提升现有产品价值,增强产品感染力,加大产品在长风商务区的宣传力度，在销售现场增设影视介绍效果，循环播放政府VCR。,将小区规划融入商务区宣传，两者内容结合为小区专门定制 VCR,创建和维护样板间。,现场销售流程的改进,专业素质的培养,接待人员专业知识的提高。,对于太原133工程等政策的培训。,现场销售流程的改进,销售签约的改进,增强多元化的付款方式，减轻消费者的经济压力，提高意向客户的购买能力。,针对本项目和周边市场的情况，及我公司制定的行销方案,-我司将价格设定为5000元/平方米。,END,
