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1、客运车场项目商用区域发展前景调研报告一、 客运车场项目商用区域概况 运输总公司客运车场位于黄河路北侧、西四路西侧,占地面积为2.02万平方米（30.3亩）,2008年运输总公司领导作出重大决策，力志于解决职工住房困难问题。经过向管理局申报，最终决定由运输总公司自行建设，该项目实施管理局限价商品房政策向运输职工发售。根据项目所在地东营市城市发展的总体规划要求，本项目于2009年2月份获得东营市规划局的选址规划批准，定位为高层住宅。总公司领导在解决职工住房的同时，考虑为运输总公司创收效益，同时也可借助该项目打出运输品牌，因此提出了商住结合的建设方案。本项目使用的宗地原土地性质为商业用地，将其变更为
2、了综合用地，方案设计共分布为4栋高层住宅1-4#楼，共263套（其中：106平方米户型88户，135平方米户型59户，139户型116户），框架结构。先期建设3栋高层住宅楼1-3#楼，建设住宅174套（其中：106户型58套，135户型29套，139户型87套）。其中2#、3#楼一、二层我们定位为商用区域共有8套，面积共计3759。二、 客运车场项目商用区域的发展优势 、地理位置优势： 运输总公司客运车场位于黄河路北侧、西四路西侧,周边有油田单位油气集输总厂，运输总公司、供应处及运输南区、西区、东区及供应家属区、集输家属区等多个居民区人口居住量达到3万多人口，属于东营西城地区人口比较密集的生活
3、居住区，本项目周边的配套已经成熟，交通网络、教育、医疗和文化商业及生活娱乐设施非常齐全。2、政策优势：自2010年始，胜利石油管理局决定为油田职工建设大型住宅区，住房共有10246套，同时配套幼儿园、中学、老年活动中心、公园等相关配套设施。其中8000多户的建设的位置与客运车场相毗邻，由于都属于油田限价商品的范畴，油田将客运车场项目一并纳入了配套管理，项目的水、电、气、暖、给排水系统在运输总公司搬迁时已进行了预留，进行规划设计，与胜中社区大管网并线。这给客运车场项目提供了更多更大的便利。 地理条件及居住条件，以及黄河路北侧、西四路西侧油田大型小区的建设，这都构成了客运车场项目在众多东营市开发的
4、楼盘中明显的优势。这些优势及密集的居住人群势必会带来项目周边更多的商业机会，所以总公司当初将客运车场项目定位为商住综合的决策是准确的。三、 西城周边商业区域市场调查 目前为了加快资金的回笼，确定了以出售的方式回收资金。为了更好更准确的对客运车场项目的入市时机及销售策略的把握和制定，以达到效益最大化，并在最短的时间内出手，我们对周边的房地产商业市场进行了调研。东营市西城区商业项目楼盘名称产品类型户型面积销售价格产品总描述销售情况项目位置开发商金领国际写字楼113.98-1376.38平方米7600-8500项目共A，B两栋，都是23层，1-4层以及裙楼已整体租给东营百货大楼 ，5-22楼为写字楼
5、，对外销售，23楼为设备层。待售西城黄河路与太行山路交界口东南侧山东祥峰房地产开发有限公司万达时代广场办公楼|酒店式公寓|购物中心待定现代化城市综合体待售西城黄河路南、太行山路东、西五号路北山东万达地产有限公司里奥国际商务中心办公，写字楼，商铺，酒店68-160058层面积为6890平米。5500套房式精英写字间150套，面积为681600平米，其中3、4层面积为1600平米的大平层，在售胜利广场大屏幕向西50米路南聊城路南侧东营里奥置业有限公司华泰国际金融中心写字楼待定本建筑主楼为27层，标高99.895米。本项目采用灵活的现代办公平面布置模式，结合功能分区要求，将主楼分开设置，形成双子座，
6、将不同功能的功能分区分离开来。入口门厅、休闲厅、快餐厅、超市布置在裙房1-2层部分，3层以上主楼部分采用9m*9m柱网，满足大空间要求，主楼分别设6部电梯，其中一部消防电梯。在售庐山路与黄河路交叉路口东南角东营华泰置业有限公司利通奥森国际商务中心写字楼8000-10000项目共A、B两栋楼，A楼地上16层，地下一层，裙楼4层，B楼8层，层高5.5米，A、B两楼有两层连廊连接。可租，租期1-30年，面积30-2600平米。在售新区黄河路与庐山路交叉口东北侧山东利通奥森置业有限公司万海金地写字楼120-200平方7000-8000项目共2栋写字楼，地上27层，地下2层，共29层。单层面积1500平
7、方左右，待售千佛山路与汇鑫大街交汇处，城市之舟西邻。南邻黄河路，北接青岛路，东临东区六路华纳万海建设股份有限公司华纳大厦写字楼7000-7890余最后一套，精装121平方，7890元/平方。在售西二路新悦大酒店斜对面东营市华纳置业有限责任公司渤海物资大厦写字楼待定待售西二路乐天马特南邻东营远景置业有限责任公司光伏国际大厦写字楼待定待售东营区新区黄河路以北、香山路以西东营市西城区在售二手写字楼市场调研楼盘名称产品类型楼层户型面积销售单价销售总价项目位置长安广场写字间146平608628万百货大楼南侧长安广场写字间943767433万百货大楼南侧长安广场写字楼转让写字间1141648726.6万元
8、百货大楼南侧鑫都财富中心写字间690M2 888880万银座南侧华纳大厦写字间7100M2900090万元银座南侧华纳大厦写字间1865981563.8蓝海新悦大酒店南80米路东鸿基大厦A座四楼写字间455254514万东赵开发区胜中写字楼写字间51536700102.5万元东营区西三路256号柏年大厦精装修写字楼写字间42896228180万西三路 四、定价区间 通过市场调研，我们得出如下结论：地理位置在西城中心区部分的规模较大的商务写字楼出售的价格区间在7000-10000元/平米之间。二手写字楼户型较小的价格也在6000-9000元/平米之间。因此建议我们的商铺应在10000元以上，是较
9、为合理。但也可从我们调查的情况中看出，写字楼的行情并不是太热销，主要也是由于东营城区发展较晚，并不属于成熟的商业化程度高的城市，只是属于发展中的中小城市，对商务楼的需求不高。因些在底价的基础上，涨幅5%最为适宜，因此最终我们的房价确定在11000元/平米左右。 五、商务区域市场定位产品的定位应考虑多项因素，综合后决策出准确的市场定位。 1、考虑职工居住环境的因素：由于客运项目是属于商住两用的项目，并且是内部职工住宅区，所以在考虑经济效益的同时，也要考虑职工居住环境的舒适及安静，周边环境不宜噪杂，因此饭店或规模小的经营业主不在我们的销售范围。 2、考虑提升楼盘品质的因素：客运车场项目位于的黄河路
10、北侧、西四路西侧,公路对过是盛运家园二期的项目，定位是中高档生活小区，再向西便是胜利油田的大型生活小区，因此考虑提升整个项目的品质，商务区域的招商定位于中高端行业。 3、考虑带动品牌的因素：往往一个公司的产品在推出的同时，一方面获得经济上的效益，一方面获得是产品的成功同时提升品牌效益，考虑提升置业公司及运输总公司的品牌效益，我们应将产品定位于中高端，一是带动今后产品的方向，二是起到推动运输置业房地产的品牌的作用。 4、考虑市场稀缺因素：我们通过西城周边商务楼的调查可看出，针对中高端行业的出售或出租并形成一定规模的市场较少，普遍为了效益出售或出租的行业类别参差不齐，欠缺统一性和独特性，没有形成“
11、一条街”的形式和规模，尤其是黄河路及西四路附近范围没有金融行业的集中区域，所以金融集中区域是商务市场较为稀缺。 六、 调研结果通过对周边环境及商务市场的调查，以及以对各类考虑因素的综合分析，我们找到了“金融行业一条街”这样的思路，这条思路同时满足我们以上的几个考虑因素。今后客运项目、公路对面的盛运家园二期及胜利花苑居民数量可达三、四万，对各类银行、邮政等、保险的金融机构的需求是必不可少的，西城最大的居民区的对他们来说也同样是极具诱惑。 七、结论运输总公司及置业公司依据客运车场项目商用区域的调研结果，确定了以“金融行业一条街”为定位目标，迅速展开了招商工作，通过积极地宣传，目前已分别与中国银行、邮政银行等金融机构进行了招商洽谈，并且已与中行达成了合作意向，这也将会带动其他的金融行业的陆续入驻集中，客运车场项目商用区域的前景非常乐观。调研报告将西城周边的商务行业脉络进行了一次系统的梳理，详细掌握了整个行业的发展动态、趋势以及相关信息数据，使得客运车场项目商用区域的招商决策更为科学，保证了重大市场决策的正确性，避免了投资失误，使运输总公司及置业公司的投资效益最大化。
