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1、目 录第1章总 论31.1.项目背景31.2.项目概况81.3.主要技术经济指标91.4.分析结论及建议10第2章需求分析112.1.需求分析112.2.建设规模与建设内容14第3章场址选择163.1.地址现状163.2.场址基本条件173.3.选址适宜性与优势19第4章项目建设概念性方案224.1.建设指导思想与原则224.2.土地用途224.3.项目建设目标224.4.定位与功能234.5.主要经济技术指标建议24第5章环境保护、消防与劳动安全255.1.环境保护255.2.消防255.3.劳动安全26第6章项目运作与管理方案276.1.运作模式276.2.运作方式286.3.项目管理主体
2、29第7章项目拆迁方案317.1.拆迁责任主体317.2.拆迁安置方式317.3.拆迁规模31第8章项目工程进度计划328.1.建设工期328.2.项目实施进度安排328.3.项目管理32第9章招投标35第10章投资估算与融资方式3610.1.投资估算3610.2.融资方式3910.3.配套政策支持40第11章项目收入与平衡测算4211.1.项目收入测算4211.2.项目平衡测算43第12章社会效益评价44第13章项目主要风险4613.1.资金风险4613.2.社会风险46第14章结论与建议4714.1.结论4714.2.建议47第1章 总 论1.1. 项目背景1、项目名称长沙市火车北站棚户区
3、改造（二期土地整理）工程2、承办单位概况单位名称：长沙市北城棚户区改造投资有限公司单位性质：国有企业法人代表：李忠法人组织机构代码证号：685002622单位住所：长沙市开福区幸福桥145号1栋注册资金：人民币贰亿元整法人代表简介：李忠，男，1969年1月出生，中共党员，大学学历；1989年3月参加工作，历任西长街街道办事处副主任，金霞街道办副主任、副书记，西长街街道办事处主任，洪山旅游管理局党委委员，2007年11月至今任长沙开福城市建设投资有限公司董事长兼总经理。单位概况：长沙市北城棚户区改造投资有限公司成立于2009年2月，是开福区人民政府根据中华人民共和国公司法及有关法律、法规的规定，
4、由长沙市开福区人民政府国有资产监督管理机构独资设立的有限责任公司，注册资本20,000万元。主要从事开福区区域范围内棚户区、旧城区改造建设的投资；房地产开发。3、项目建议书编制依据（1）与委托方签订的协议；（2）委托方提交的项目城市开发概念性要点；（3）长沙市总体规划与控制性详规；（4）市规划局关于将火车北站为中心的地段控制为芙蓉北路金融商务中心用地有关问题意见；（5）市政府金融证券办公室关于将火车北站为中心的地段在规划上控制为芙蓉北路金融商务中心建设用地的请示；（6）中华人民共和国土地管理法；（7）国土资源部财务司关于土地开发整理项目预算编制暂行办法的通知；（8）中华人民共和国国家标准GB/
5、T 185082001城镇土地估价规程；（9）长沙市人民政府第79号令和长沙市人民政府令第104号令；（10）国家计委计办投资200215号审定的投资项目可行性研究指南（试用版）；（11）国家发展改革委员会、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（12）其它相关文件、规范、规程及强制性条文。4、编制范围本报告的研究范围主要是对项目建设背景、需求分析、建设规模、建设场址、建设概念要点、拆迁方案、安置方案、项目管理与运作方案、投资估算和资金筹措方案、经济效益与社会效益等进行分析论证。5、项目建设的必要性长沙市火车北站棚户区改造（二期土地整理）工程项目的建设，主要是对省体委以北，工商
6、巷以南，火车北站以东，涉及中汽长电、花城小学、开福区城建投、长沙市建设综合开发公司、长沙市工商行政管理局开福分局、湖南省商业物资公司、长沙金垅冷藏食品物流有限公司、长沙市开福建筑有限公司等单位和部分居民房屋进行拆迁，并对拆迁后的地块进行整理，使其达到六通一平可开发用地标准，为发展芙蓉北路金融商务中心服务，其建设的必要性主要体现在以下几个方面：整合城市资源，建设和发展芙蓉北路金融商务中心，是推动长沙经济迅速发展的有效手段。近年来，长沙市经济健康、持续、稳定发展，2008年全年实现地区生产总值(GDP) 3,000.98亿元，全年地方财政收入342.21亿元。长沙市社会经济发展已跨入了新的战略起点
7、，进入了面向全球、加快经济转型、促进统筹协调发展的新阶段，承载着建设小康社会，率先实现中部崛起的战略任务。资金是主要的生产要素之一，芙蓉北路现有的丰富金融单位资源是资金高效供应和流动的平台，是区域金融业发达的重要标志。金融业正成为我国现代经济的主导产业和经济发展的持续推动力，金融的超前发展对经济发展具有先导作用，即供给刺激需求，而不是靠需求引发供给，从而形成交易的聚集和产业的扩张，推动和支撑区域经济稳步发展。要加快经济社会发展，就必须加快金融业发展，充分发挥金融业在资源配置、经济结构调整、城市功能强化等方面的作用。建设好芙蓉北路金融商务中心能够促进金融资本及其他生产要素在中心区域的聚集和有效配
8、置，最大程度满足发展对金融服务的需求，为经济社会持续快速健康发展提供更有力支撑。加强老城棚户区改造，是长沙市建设区域性中心城市的需要。长沙作为省会城市，综合实力在全省具有显著优势，日益凸现其区域中心城市的地位和作用。因此，适时适宜地改造老城棚户区，可巩固发展长沙对全省经济的示范和带动作用。有利于增强北城聚核能力，提升城市整体形象和品位。目前，长沙市北城伍家岭商圈，由于波隆立交桥及原有的火车货运北站的阻碍，商圈日渐衰落，成为阻碍内核力形成的主要原因，削弱了其作为北城中心的区域辐射力。因此，依托本区域现有资源和优势条件，充分整合金融资源，高起点规划和建设开福区芙蓉路段金融街，不仅能增强长沙的综合竞
9、争实力，提升城市整体形象和品位，更有利于北城搭建综合型商务平台，加速北城城市内核力的形成，强化北城影响力与辐射力。金融机构集中，利于催生经济乘数效应。长沙作为长株潭的中心城市和湖南改革开放的前沿，金融服务业占有非常重要的地位，集中了大量的银行和其它金融机构。截至2008年底，长沙市有银行金融机构17家（营业网点1229个），证券公司3家，证券咨询公司1家，期货公司4家（营业部43个），证券服务部9个，保险机构29家。银行机构存款余额达到3,869.21亿元，贷款余额达到3,516.27亿元，分别占全省存贷余额的38.43%和55.24%。24家A股上市公司总股本96.57亿元，证券化率为105
10、.2%，比全省平均水平高出50多个百分点。保险机构全年保费收入达72.35亿元，同比增长23.2%；赔付支出达25.13亿元, 同比增长36.6%。从分布形态看，在芙蓉中路开福区段短短的两公里范围内，云集了中行、农行、工行、建行、交行、招行、浦发银行、民生银行、长沙市商业银行的总部或省分行，国信证券、光大证券以及平安保险、新华人寿、友谊咨询、喜来登酒店等金融、咨询、中介、国际知名酒店等现代金融服务业机构也纷纷在沿线布局落子。随着长沙城市经济的发展，将会有越来越多的金融机构进驻长沙。在芙蓉路向北的延伸线上，规划建设好芙蓉北路金融商务中心，作为金融业发展的新区域，更有利于增强长沙对金融机构的吸聚力
11、，便于形成金融机构集中、金融市场发达，金融设施先进，金融服务高效，金融辐射强劲的格局，实现经济资源的优化和高效配置。诚然，与发达地区相比，长沙经济规模还不能与一个成熟的金融中心相匹配，但必须看到，长沙的经济正在快速、健康地成长，有着巨大的增长空间，另外，一个金融中心的正式建成，需要一、二十年时间，有理由预期，二十年后的长沙经济总量将达到34万亿，到那时拥有一座活力四射的芙蓉北路金融商务中心将会受到普遍认同。未雨绸缪，先期启动长沙市火车北站棚房区改造（一期土地整理）工程，是当前项目建设的务实之举和首要任务。1.2. 项目概况1、拟建地点长沙市火车北站棚户区改造项目位于开福区芙蓉中路以东、东风路以
12、西、伍家岭以南、长沙银行以北合围范围，规划面积1828.35亩。长沙市火车北站棚户区改造（二期土地整理）工程范围为省体委以北，工商巷以南，火车北站以东两块棚户区，面积约为88亩。 2、建设规模与建设内容 规模可改造土地面积：约88亩；共需拆迁房屋建筑面积为88652.06平方米。建设内容对建设范围内现有建筑物拆迁，并进行补偿；对拆迁后的地块进行整理，比如给排水、电力、天然气等进行重新规划，使之达到六通一平可用地标准。3、主要建设条件火车北站已迁移至捞霞，所涉及土地与房屋拆迁补偿已达成协议。已与业主沟通落实，棚户区初步拆迁方案已完成。项目建设所需道路、供电供水等条件具备。4、总投资经投资估算，该
13、项目总投资：若综合容积率按4.0计算，总投资91,804.27万元，其中拆迁补偿47,077.22万元、装修装饰设施及相关补偿5,860.95万元、其他费用5,330.8万元、土地出让金及税费23,631.37万元、基础设施投资2,200.01万元、项目建设管理费1,682万元、建设期融资费用6,021.92万元；若综合容积按率6.0计算，总投资需97,138.56万元，其中拆迁补偿47,077.22万元、装修装饰设施及相关补偿5,860.95万元、其他费用5,330.8万元、土地出让金及税费28,517.76万元、基础设施投资2,200.01万元、项目建设管理费1,780万元、建设期融资费用
14、6,371.82万元。项目建设所需资金将通过各种方式融资解决。5、建设进度项目总工期规划为两年（2009年5月2011年4月）。1.3. 主要技术经济指标序号项目单位指标1总改造用地面积亩88.002总拆迁面积88652.062.1其中：住宅用房57825.122.2办公用房29784.242.3经营性用房1042.73建筑密度%184容积率4（6）5绿化率%456建设工期年27项目总投资万元 91804.27（97138.56）备注：项目建设容积率为4时，总投资91,804.27万元；建设容积率为6时，总投资97,138.56万元。1.4. 分析结论及建议1、结论项目具有长期发展战略性特性，
15、其建设与使用具有很好的社会效益。有利于激活城市经济，产生乘数效应，促进城市经济快速发展；有利于合理高效利用土地，提高土地长期产出效益；有利于提升城市综合竞争力，增加城市品牌与形象。虽然项目投资大、协调难度大，但是土地运作是着眼于长期发展战略为目的。因此，未来无论是土地的合理利用，或是土地效用与增值空间以及宏观经济效益,均有着不可估量的广阔前景。2、建议积极做好各项项目前期准备工作；以人为本，加强各利益主体的沟通；完善法律文件；抓紧落实资金，整合资源，认真开展施工前的设计、招标等工作。项目建设引进竞争机制，通过招投标形式择优选择施工企业，监理单位等，以保证工程项目质量、进度。促使投资按预期计划得
16、进行与控制，满足预期目标的要求。制定系统化管理制度，以保证项目有序运行。加紧城市规划与控制性详规等技术性法律文件的形成。如有可能，在满足城市总体规划的前提下，尽可能使建筑容积率达到6以上，以确保整个项目的良性运转，降低投资风险。第2章 需求分析2.1. 需求分析1、长沙市简况总体概况长沙是湖南省省会，全省政治、经济、文化、科教、信息中心，是国务院首批公布的历史文化名城和第一批对外开放的旅游城市。辖芙蓉、天心、岳麓、开福、雨花五区，长沙、望城、宁乡三县和浏阳市，全市土地总面积1.18万平方公里，市区面积556平方公里，建成区面积185平方公里；总人口637.36万人，城镇人口383.69万人,其
17、中,长沙市市区城镇人口220万人。2008年全年实现地区生产总值（GDP）3,000.98亿元，比上年增长15.1%。分产业看，第一产业实现增加值172.38亿元，增长6.8%；第二产业实现增加值1,567.41亿元，增长16.8%，其中工业实现增加值1,311.27亿元，增长19.2%；第三产业实现增加值1,261.19亿元，增长14.3%。按常住人口计算，人均GDP达45,765元，同比增长14.0%。全年地方财政收入342.21亿元，比上年增长30.4%，其中财政一般预算收入205.57亿元，增长17.8%。财政一般预算支出259.27亿元，增长18.8%。全年城市居民人均可支配收入18
18、,282元，比上年增加2,129元，增长13.2%，剔除物价因素，城市居民收入实际增长7.6%。城市居民恩格尔系数为36.9%，受食品价格上涨较快影响，恩格尔系数比上年回升2.0个百分点。全年实现社会消费品零售总额1,273.87亿元，比上年增长22.8%，增速提高3.0个百分点；剔除物价因素实际增长15.6%。全年限额以上批发零售企业零售额比上年增长24.8%。全年完成全社会固定资产投资1,873.33亿元，比上年增长29.6%。；全年金融机构现金收入6,623.40亿元，比上年下降1.6%；金融机构现金支出6,521.09亿元，下降1.55%；货币回笼102.31亿元。存贷款余额稳定增加，
19、年末金融机构各项存款余额(本外币合计，下同)3,869.21亿元，比年初增加601.63亿元，其中城乡居民储蓄余额1,494.93亿元，比年初增加317.63亿元；年末金融机构各项贷款余额3,516.27亿元，比年初增加533.86亿元，其中短期贷款余额1,083.35亿元，比年初增加118.50亿元，中长期贷款2,275.10亿元，比年初增加367.56亿元。全年保险机构原保险保费收入72.35亿元，比上年增长25.2%。城市发展目标在“两型社会”的推力作用下，至2020年，长沙市重点打造城市大都市圈，推动长株潭融城，构筑“3+5”城市群城。至2020年，长沙市城市建成区面积将由现在的185
20、平方公里发展至310平方公里，户籍人口达到310万人，常住人口达到350万左右。人均GDP达到6万元,城镇居民人均可支配收入达到3.2万元。2、市场需求城市发展与经济发展的需求随着城市的快速扩张与城市经济的高速发展，在现行城市用地相关法律法规约束下，未来城市发展用地将日趋紧张。尤其是市中心城市用地，供需矛盾彰显。城市结构多核化，功能专业细分化的需求现代城市发展路径表明，随着城市日益膨胀，经济快速发展。城市将由单一的同心圆式的环状城市发展模式，向多核心城市发展。其城市功能结构呈现多样化与专业化。以前瞻性视野，应对未来金融机构的需求2006年12月，中国便遵循WTO的承诺，加快金融业的开放进程。标
21、志着中国金融业全开放时刻来临。基于中国金融市场开放的进程，外资金融机构将以多种模式，未来将陆续进军中国金融业，进入中国各个主要城市。未来10年将是外资金融机构进入中国城市的活跃期，也是中国金融业的快速发展期。目前，长沙市主要金融机构呈“带”型沿芙蓉中路分布，向北（项目区域）延伸发展。意味着未来随着更多金融机构的涌入，对其符合要求的城市空间与城市用地需求，将日趋迫切。为此，城市有必要以前瞻性视野，应对未来金融机构的需求，进而促进城市经济的发展。人口日趋膨胀的需求长沙市至2020年规划户籍人口达到310万人，净增90万人；人均住房面积规划达到34平方米，均增6平方米。由此带来的刚性住房需求至少达到
22、4500万平方米，进而对城市用地，产生2.4万亩的需求。搭建“领袖”型商务平台，是大北城发展战略的需要大北城开福区，以“一主、一次、三组团”为引力，实现撑杆跳。大力发展仓储、加工、配送、包装、信息、服务等现代物流业及房地产业，未来城市建成区达70平方公里，常住人口达到60万人。因此，大北城战略迫切需要构建北城的“CBD”与城市会客厅，搭建“领袖”型商务平台，形成大北城延伸发展的后花园。2.2. 建设规模与建设内容 规模可改造土地面积：约88亩；地块一：位于省体委北面，由中汽长电的部分土地和开福区花城小学及周边棚户组成，约50.76亩，涉及中汽长电、花城小学、开福区城建投等单位及零星棚户区。地块
23、二：位于工商巷以南，火车北站以东，约37.24亩，涉及长沙市建设综合开发公司、长沙市工商行政管理局开福分局、湖南省商业物资公司、长沙金垅冷藏食品物流有限公司、长沙市开福建筑有限公司等单位及零星棚户区。拆迁房屋建筑面积88652.06平方米。序号项目名称拆迁面积(m2)1住宅用房57825.122办公用房29784.243经营性用房1042.70建设内容对建设范围内现有建筑物拆除，并进行补偿；对拆迁后的地块进行整理，比如给排水、电力、天然气等进行重新规划，使之达到六通一平可用地标准。第3章 场址选择3.1. 地址现状1、项目地点与地理位置长沙市火车北站棚户区改造项目位于开福区芙蓉中路以东、东风路
24、以西、伍家岭以南、长沙银行以北合围范围，规划总面积为1828.35亩。二期土地整理工程范围为省体委以北，工商巷以南，火车北站以东两块棚户区，面积约为88亩。项目周边现代楼宇云集，配套完善。如湘雅附一医院、中南大学湘雅医学院、华悦大酒店、锦绣华天、湖南日报社、喜来登大酒店以及各大银行机构等。2、土地利用现状长沙市火车北站棚户区改造（二期土地整理）工程由两地块组成，面积约88亩。地块一：位于省体委北面，由中汽长电的部分土地和开福区花城小学以及周边棚户组成，约50.76亩，涉及中汽长电、花城小学、开福区城建投等单位及零星棚户区。地块二：位于工商巷以南，火车北站以东，约37.24亩，涉及长沙市建设综合
25、开发公司、长沙市工商行政管理局开福分局、湖南省商业物资公司、长沙金垅冷藏食品物流有限公司、长沙市开福建筑有限公司等单位及零星棚户区。3.2. 场址基本条件1、自然条件长沙市处于东亚季风区内，属亚热带季风湿润气候，四季分明，气候温和，热量充足，雨水集中，河塘密布，土地肥沃，物产丰富，自古就有“鱼米之乡”的美称。年平均气温1618摄氏度，年平均日照13001800小时，无霜期345天，年平均降雨量12001500毫米。全市森林覆盖率达47.5%，城区人均绿化面积35平方米，大气质量和饮用水源质量均达到了国家一类标准。2、气象条件长沙地处湖南省东部偏北地带，根据湖南气候区划图，长沙位于湘中气候区北部
26、，该地区气象资料如下：气温： 年平均 17.3 最高 40.6 最低 -11.3相对湿度： 年平均 80% 最热月平均 75% 最冷月平均 81%降水量： 年平均 1389.8毫米蒸发量： 年平均 1382.2毫米最大积雪厚度 20厘米年平均降雪日数 8.8天全年日照时数 1677.2小时无霜期 274.7天最大风速 20米/秒主导风向 全年为西北风，夏季为南风3、地质条件据初步勘察，项目场地无不良地质现场，场地稳定。场地类别为II类，为抗震一般场地。4、地震烈度根据中国地震动参数区划图（GB18306-2001），长沙市的地震动峰值加速度分区g=0.05，对照项目建设场地地震基本烈度为度。5
27、、交通条件项目周边被城市多条干道围合，并与城市外部交通形成了完整的网络联结，如城市南北大通道芙蓉路、东西大通道三一大道、营盘路以及二环与三环等。而且未来地铁一号线（南北向）在项目区域有多个站点。因此，项目建设交通条件很优。6、施工条件工程用水用电条件项目周边市政配套齐全，施工用水用电接驳点不超过100米。场地条件项目施工场地高差6米左右，需要回填土方与场地平整。整体上，基本无障碍物，施工面大、施工方便。3.3. 选址适宜性与优势长沙市火车北站棚户区改造（二期土地整理）工程主要是为建设长沙金融商务中心做准备，该项目周边经过多年建设，芙蓉路金融街已初具雏形，但是金融机构分布分散，缺少配套的金融服务
28、机构。该路段是商贸的黄金地带，商贸建筑和设施密集，若对金融机构和金融服务机构进行大规模聚集，形成高效的金融产业链难度很大。因此，在金融街周围建设一座现代化芙蓉北路金融商务中心的构想得到各界认同，金融街和芙蓉北路金融商务中心相辅相成，共同构成长沙打造区域性金融中心的核心内容。1、具有浓厚的金融氛围选址呈矩形形状，芙蓉路火车北站以北至好来登以南路段，属芙蓉路金融街的北段。2000年以来，金融街以芙蓉广场为中心，向北延深，汇集了众多国有银行、股份制商业银行和众多证券、保险、期货、信托公司等大小金融机构超过70家，初步形成了金融产品集聚的态势。选址承袭了初具雏形的芙蓉路金融街的金融脉络，是芙蓉路金融街
29、的进一步延伸和扩展，也是芙蓉路金融街由线向面的转换，是整个金融产业聚集与发散的背景与腹地。2、可供面积大，满足芙蓉北路金融商务中心用地需要，可减小芙蓉北路金融商务中心的建设成本长沙市火车北站棚户区改造项目总面积1828.35亩，全部集中在芙蓉中路以东、体育馆路以北、东风路以西、三一大道以南地块内，在长沙市的建成区内再难选取如此大块和具有类似区位优势成片开发用地。本项目二期所整的土地面积为88亩为整个项目实施的组成部份，由于涉及工商巷以南、火车北站以东、体育馆路以北、东风路以西范围内的两块零星棚户区的改造，较之征商业设施和高档建筑密集的土地，拆迁成本小，从而降低了芙蓉北路金融商务中心整体建设成本
30、，增加了对银行总部机构和开发商的吸引力，有利于加快芙蓉北路金融商务中心的开发建设。3、商业繁华地带、资源和资本要素的天然聚集区，易于实现金融与经济的融合选址四边的芙蓉路、营盘路、东风路和伍家岭均是长沙商业（贸）最发达的区域之一，紧邻长沙芙蓉中央商务区协调区，距核心区约500米。随着长沙芙蓉中央商务区建设的推进以及近期营盘路的拉通，项目选址的商业繁华程度被加速提高，为芙蓉北路金融商务中心创建打下了坚实的经济基础。4、交通发达，通达性好选址区域内外部交通十分通达。周边的芙蓉路是长沙南北交通大动脉，营盘路是东西向的城市主干道，三一大道是贯通河西、河东的进出城通道；项目内部有湘春路、德雅路（规划拉通）
31、和潘家坪路（规划拉通）横贯东西，另规划有一条南北走向的干道。项目距火车站仅五分钟车程，上下高速公路以及到达机场非常便捷。第4章 项目建设概念性方案4.1. 建设指导思想与原则1、以人为本、功能完善、特色鲜明。2、高起点、超视野规划。3、注重美观、节能、节水、节材、安全和环保。4、注重城市空间层次，以及建筑密度与容积率的适宜性。5、符合长沙市总体规划与区域控制性详规，与周边建筑协调和谐。6、突出文化特质、注重文化内涵。7、采用现代建筑风格，鼓励大胆创意。8、符合国家相关规范要求。4.2. 土地用途金融地产，包括金融总部大楼，以及与分支机构及金融产业链配套的专业写字楼、公共设施、商住楼等；城市基础
32、设施；公共绿化。4.3. 项目建设目标通过本次土地整理项目的实施，目的是把芙蓉北路金融商务中心建设成为一个金融机构集中、金融市场发达、金融设施先进、金融服务高效、金融信息畅通，影响面广，辐射力涵盖长沙市“3+5”城市圈，交易灵活，渠道畅通，金融产品丰富的金融产品市场和高效优质的金融服务市场，成为长沙的区域性金融机构集聚中心、区域性银行业务中心、区域性保险业务中心、区域性资本市场业务中心、区域性产权产易中心、区域性金融信息中心、区域性征信服务中心和区域性金融人才中心。4.4. 定位与功能1、总体定位金融聚集区、商务酒店区、商业区、文化娱乐区、休闲餐饮区、高尚居住区，“六区合一”，构建湖南“曼哈顿
33、”。2、分项功能定位金融聚集区为芙蓉北路金融商务中心基础功能区和主要功能区，进驻银行、证券、期货、保险、信托、财务公司、基金、租赁等金融机构，主要包括：省内金融机构总部，包括长沙银行、省信用联社等；花旗、摩根大通、渣打等国际性金融机构新来长沙设立的分支机构或办事处；华厦、民生、深发展等国内全国性银行新来长沙设立的省级分支机构；已驻长沙金融机构增设的分支机构；国内各大银行省级分行的中心支行。商务酒店区构筑5A级高档写字楼与五星级酒店聚合区，塑造高层次商务平台。吸引众多金融服务业态的中介机构涌入，如资产管理公司、风险投资公司、担保公司、信用征信公司、保险公司以及投融资咨询机构、社会审计机构、资产评
34、估机构、会计事务所、律师事务所等；同时力争相关金融监管机构进入，如保监局、银监局、证监局以及银行协会、证券业协会、注册会计师协会、资产评估协会、律师协会等行业自律组织。商业区形成各种大中小层次专业商业集中区，为大区域提供商业服务，体现城市繁华景象。文化娱乐区集合剧院、多功能影院、酒吧、歌厅、书店、各种游戏等，构成项目配套服务文化区。休闲餐饮区将各种特色餐馆、快餐店、咖啡茶艺店，以及按摩、足浴、美体、美发等异形产品集中，形成项目产品的配套生活休闲区。高尚居住区以现代高层建筑的集合体，打造项目区域高尚居住区。并开辟CEO公寓与外商公寓生活专区。4.5. 主要经济技术指标建议1、建筑密度：18%。2
35、、容积率：4-6。3、绿地率45%。4、停车位数量按国家标准计算。第5章 环境保护、消防与劳动安全5.1. 环境保护1、环境现状本项目改造区域周围无污染性企事业单位。项目改造时，主要是生活污水、粉尘与噪音。2、环境影响本项目的建设不会对原有环境状况造成较大的负面影响，在对相关污染物进行处理后基本没有较大污染。3、环境保护措施在项目改造期内，机械及运输车辆将产生不同程度的粉尘和噪音，改造施工时，将采取专业运输设备，并采取洒水措施冲洗，避开休息时间段施工，力争将粉尘控制在每立方米空气含量不超过10毫克，噪音控制在80分贝之内。5.2. 消防1、原则消防必须贯彻“预防为主，防消结合”的方针。本项目在
36、同一时间内按一处着火考虑。2、消防措施配备消防管制专职人员，建立防火管理制度，配备各种手提式灭火等消防器材，以确保项目改造时的消防安全。3、消防外协消防外援由建设方和当地消防部门协商解决。5.3. 劳动安全1、建立劳动安全管理制度，加强劳动安全教育项目实施期内，要求所有施工企业应具备符合法律法规规定资质证书，并对法人实行责任管理制，各企业必须建立劳动安全管理制度，加强劳动安全教育。2、编制劳动保护措施，并落实所有施工企业必须编制劳动保护措施，并落实，如劳动及安全保护用具、劳动安全保险购买、劳动者特种行业上岗证；编制施工工艺流程，并加以监督；配备专职安全监护员；施工前应断电断气。第6章 项目运作
37、与管理方案6.1. 运作模式目前，在城市改造实践中有如下几种较为成功的运作模式：1、政府推动，市场运作。政府推动，市场运作，即政府进行规划和基础配套设施建设，并对土地进行一级开发，二级开发项目向社会公开招标，中标人在规划控制条件下进行开发建设。这种方式的优点是政府易于控制建筑布局和开发进度；缺点是招商引资工作量大，财政投入大，建设期长。2、开发商整体开发向国内外公开招引势力雄厚的开发商，对芙蓉北路金融商务中心进行整体设计和开发，政府通过审批进行控制和引导。优点是开发商积极性高，建设速度快；缺点是政府参与度不高，容易偏离目标。3、 国有资本与民营资本共同开发通过招商引资，引进颇具实力的开发商，与
38、国有资本组建项目公司进行开发建设。优点是政府适度参与，易于控制项目建设进程，可以获取开发利益；缺点是国有资本投入大，风险大。根据现行土地政策，总结长沙历次大型项目开发经验，综合考虑本项目对我市经济社会发展的重大意义，以及开发期长，投资巨大等特点，建议选用第一种运作模式，即政府进行整体推动，并组织国有资本进行土地一次开发，通过招商引资或公开招标的形式，引进实力雄厚的金融机构和开发商进行房地产开发。一次开发的范围包括拆迁、土地平整和基础设施建设，使开发用地达到挂牌转让的条件。6.2. 运作方式项目按照“分级负责，统一运作，分步开发，封闭管理，项目平衡”的原则进行市场化运作。分级负责即市、开福区政府
39、分级负责，市政府负责规划区内基础设施投入，开福区政府负责棚户区拆迁安置。统一运作是指市、区政府双方分别派出代表公司共同组建项目法人公司对项目进行统一运作。一是要将片区内可开发用地进行统一开发，这是项目成败的关键，也是保证芙蓉北路金融商务中心建设目标顺利实现的基础，另外，随着区域内基础设施投入加大、土地变性以及周边环境改造，火车北站占地必将逐步增值，这部分增值主要是由于项目开发改善了该地的区位条件，理应用来弥补项目开发投入的资金缺口；二是进行统一规划，市规划部门要将整个片区规划为金融用地，并限制在长沙其它地段进行金融性建设；三是统一由项目管理公司进行拆迁安置；四是统一融资，以项目管理公司的名义进
40、行融资和偿还本息。分步开发，即按照先西片后东片，先中间后两厢的顺序，分项目或功能区向各大金融机构以及房地产开发商进行招标，达成开发意向后，再对该地进行拆迁安置和土地平整，通过定向招标确定开发商进行二次开发（成熟期可考虑采用公开招标的形式，增加兑价程度）。封闭管理，是指对项目资金收支进行专款专用，所有拆迁安置等项目费用，以及土地挂牌收入、融资收入和土地出让金、税费资金返还等项目收入，进行专户管理，封闭运行。项目平衡，即项目力争做到项目投入与收支平衡，这是项目财务可行的主要内容，也是项目开发要达到的目标之一。一般来说，单纯的城市拆迁安置项目都是亏损的，必须通过争取特殊政策方能实现项目平衡，本项目拟
41、通过三项措施来增强项目的平衡能力：一是通过提高土地容积率，通过带规挂牌的方式，增加转让收入；二是争取项目一级开发（包括挂牌转让）过程中实现的出让金、地价差、基础设施配套费和土地增值部分，全额返还项目管理公司；三是火车北站用地增值部分划归项目管理公司。6.3. 项目管理主体长沙市火车北站棚户区改造（二期土地整理）工程的运作主体为长沙市北城棚户区改造投资有限公司。1、项目由长沙市北城棚户区改造投资有限公司运作，因其是开福区政府的国有代表公司，是执行开福区范围内棚户改造建设的法人营运单位。对项目用地情况非常熟悉，容易落实建设政策，展开拆迁安置工作。2、长沙市北城棚户区改造投资有限公司是政府指定的国有
42、代表公司。项目由其组织实施提高了项目管理的规格，便于传递和落实市政府的指示精神，协调项目与市级部门的工作衔接。第7章 项目拆迁方案7.1. 拆迁责任主体以长沙市北城棚户区改造投资有限公司作为拆迁责任主体。拆迁根据二次开发的需求情况，分片拆迁，分步实施。7.2. 拆迁安置方式拟采用货币安置方式；如操作过程中，拆迁户不愿接受货币安置方式，则对住宅采取实物安置方式，对商业建筑和其它设施采取货币安置方式。7.3. 拆迁规模拆迁房屋建筑面积88652.06平方米，土地面积约88亩，由两地块组成，涉及中汽长电、花城小学、开福区城建投、长沙市建设综合开发公司、长沙市工商行政管理局开福分局、湖南省商业物资公司
43、、长沙金垅冷藏食品物流有限公司、长沙市开福建筑有限公司以及周边棚户区。序号项目名称拆迁面积（m2）1住宅用房57825.122办公用房29784.243经营性用房1042.7第8章 项目工程进度计划8.1. 建设工期长沙市火车北站棚户区改造（二期土地整理）工程计划从2009年5月开始到2011年4月全部工程完工，总建设工期为2年。8.2. 项目实施进度安排2009年5月-2009年7月，完成项目前期的各种手续；2009年8月-2010年2月，完成拆迁户摸底并完成拆迁前期准备工作；2010年3月-2010年11月，完成拆迁工作；2010年12月-2011年4月，完成土地整理工作，使之达到六通一平
44、可用地标准。8.3. 项目管理工程在施工建设时，必须采取整体规划，分项施工的方针。在管理制度上制定筹建工作条例，实行岗位责任制，对工程质量、实施进度、合同、资金、施工现场等进行管理协调和成本控制。在工程的改造建设中要注意管理工作中的以下问题：1、质量管理从建筑材料、施工质量等方面加强质量控制，坚持质量高标准，质量控制规范化，建立和健全质量保证体系，使质量管理工作制度化。招标选择有相应资质的监理机构，督促承包单位设专职质量科及质检员，形成质检网络。2、进度管理要求承包单位针对工程特点编制施工方案，合理安排工程进度，采用先进的网络控制技术，按工程各工序间的先后逻辑顺序组织施工，在严格遵守安全规范的
45、情况下，组织平行流水，交叉作业，充分利用工作面，以提高效率，控制各工序施工进程，以确保工程总进度计划的落实。3、合同管理合同管理贯穿于合同谈判签定、履行、合同期满直至归档全过程。本工程要体现合同公平、程序公开、公平竞争和机会均等性。实行全过程合同管理，使得每个分项工程都处于有效的控制之下，以确保整个工程的顺利完成。4、资金管理本项目在建设过程中要加强工程款的预结算管理，严格控制工程量变更，对项目资金实行分阶段验收报帐管理，对不达进度、不合质量标准的工程坚决不予验收和拨付资金。5、现场管理工程施工期间，要确保施工现场有条不紊、文明施工。要以系统、合理、可行为原则，加强现场管理，组织科学文明施工。结合施工现场周边的具体情况，应严格控制施工噪声、施工灰尘对周边环境的影响，对出入施工现场的人员要制定相应的管理制度作为基本行为准则，以保证施工现
