松滋房地产调研报告.doc

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1、松滋市房地产市场调研报告佳地地产策略第一章 宏观环境一、松滋经济运行状况1、城市概况2、经济发展状况2.1 GDP总量及增幅2.2 产业结构分布状况2.3 社会固定资产投资3、松滋居民收入与消费状况3.1居民收入水平3.2居民消费状况二、城市规划发展目标1、城市规划2、松滋经济发展趋势第二章 地块与区域一、地块概况1、地块基本情况2、区域规划指标3、规划建设情况4、周边环境状况4.1路网交通4.2生活配套4.3景观资源二、地块优劣势（SWOT）分析1、优势分析2、劣势分析3、机会分析4、威胁分析小结第三章 房地产发展环境一、松滋房地产发展状况1、土地供应状况2、供销状况3、价格状况4、松滋城区

2、中观市场方面5、松滋市房地产发展展望第四章 市场供给一、松滋城区市场供应状况1、在售楼盘基本状况2、市场供应综述二、微观市场供需分析1、户型供需状况2、住宅价格状况2.1 单价情况2.2 总价情况三、区域典型项目分析1、典型项目基本情况2、典型项目综合分析2.1 总体规划布局2.2 各项目户型创新供应2.3 各项目配套情况2.4 建筑与园林规划风格2.5项目主要卖点分析2.6客户特征小结第五章 总结第一章 宏观环境一、松滋经济运行状况1、城市概况松滋市位于湖北省西南部，隶属荆州市管辖。国土总面积2235平方公里，共辖16个乡镇2个开发区，23.5万户，人口89 万。东临荆州，西连宜昌，南接武陵

3、，北滨长江，是一座集工业农业商贸旅游于一体的新兴城市。2012年实现地区生产总值151.29亿元，比上年增长23%；三次产业结构比调整到20.5：44.1：35.4；完成全社会固定资产投资135亿元，增长40%；实现社会消费品零售总额73.15亿元，增长18%；城镇居民人均可支配收入15229元，增长15%；农民人均纯收入8975元，增长17%；城镇化率达到40%，低于全国51.5%的平均值。2、经济发展状况2.1 GDP总量及增幅年 度200720082009201020112012GDP(亿元)57.456780.1892.8121.6151.3增 幅14%15%15%23%23%上表显示

4、，松滋市GDP以年均18%的速度的大踏步持续增长。2012年政府工作报告标明：2013年达到地区生产总值180亿元，可比增长19%。2.2 产业结构分布状况年 度第一产业第二产业第三产业200827.634.338.1200927.435.237.4201025.637.337.1201122.139.638.3201220.544.135.4上表显示，松滋市第二产业占比重超过第一和第三产业，说明其城市功能目前主要是以制造业为主。其缘由是松滋白云边酒厂和矿业钾都的影响。第三产业所属的配套和服务业功能还有较大的提升空间。2.3 社会固定资产投资年 度20082009201020112012投资额

5、（亿元）38.353.7676.896135增 幅40%43%25%40%松滋市近五年社会固定资产投资规模增长迅速，平均增幅约37%。表明松滋近几年来城市开发投资建设力度明显加大。3、松滋居民收入与消费状况3.1居民收入水平年 度20082009201020112012城镇收入（元）1100012697134001416715229增 幅15.42%5.60%5.70%7.50%农村收入（元）48725433645876318975增 幅12%18.0%18.1%17.6%2012年，松滋城市居民人均可支配收入为15229元，农村居民人均纯收入8975元（2012年全国城镇人均收入为24565

6、元，全国农村人均收入为7917元）。城镇收入低于全国标准主要是由于松滋城市化的发展瓶颈导致了城镇人均收入水平低。松滋市城乡居民人均可支配收入目前虽然低于国家标准，但保持着稳健而持续地增长。3.2居民消费状况2012年松滋城市居民人均消费支出为9399元，农村人均生活消费支出4205元，其中用于衣着、居住、交通通讯、家庭设备用品、医疗保健等消费分别增长18.1%、10.0%、14.4%、23.2%和11.9%。数据显示，受总体收入水平的制约，其消费也处于较低水平，其消费主要也在衣着、食品及日常用品方面，收入水平与生活质量有待提高。注：以上涉及数据均来自松滋市历年政府工作报告。二、城市规划发展目标

7、1、城市规划2011年松滋市政府确立了松滋市城市规划发展目标：利用松滋市的自然山水条件，疏理城市水系山脉，将绿化、水体与城市建设紧密联系，中心城区形成“一带、二轴、三心”的城市空间结构。其中“一带”是松滋河滨水绿化带；“二轴”是以民主路和乐乡大道为城市空间轴；“三心”是依托西城区新建市民中心形成城市新中心，完善旧城城市商业中心，配套建设东城区中心。中心城区按照城市用地的特色和城市发展要求划分为5个功能区：老城片区、城西片区、城东片区、城南片区、城北片区，中心城区各类用地按片区功能进行布局。规划期内主要发展城东片、城西片、城南片紧靠松滋西河一带。2、松滋经济发展趋势一批事关长远发展的重大项目落户

8、或取得明显进展，松滋核电项目预可研通过专家评审，湖北宜化、武汉凯迪、葛洲坝集团、香港丽源科技、杭州芭蒂娜服饰、广东温氏集团等一批大集团、上市公司、知名企业在松滋投资兴业。连续三年开展“项目建设年”、“项目建设提速年”、“项目建设见效年”活动，白云边工业园、飞利浦国外生产线引进、双七水泥、丽源科技、凯迪生物质发电等一批重点工业项目相继竣工或在建，倍受松滋人民关注的江南高速公路、荆松一级公路西段、车阳河综合码头投入建设。“一区四园”集聚效应进一步显现。临港工业园累计完成投入3.88亿元，整体优势正在凸显；城东工业园累计完成基础设施建设投入2.5亿元，建成区面积达到3.5平方公里，入驻企业37家；城

9、北工业园实现二次规划满园，落户各类企业45家；刘家场矿产品工业园定位进一步明确，入驻企业12家。可以肯定，未来几年内，松滋综合经济发展将在现有基础上进一步提速。综上所述，中国宏观经济在世界经济波动不稳的情况下依然保持良好的发展势头，政局稳定，社会和谐。松滋经济已步入持续、健康、快速发展的轨道，城市综合实力正在不断增强。城乡统筹协调发展，城市化率、居民收入与消费能力不断提高，这一切利好因素也必将推动松滋房地产业的向前发展。第二章 地块与区域一、地块概况1、地块基本情况地块位于白云路（旧称二环路）与高成大道交汇处，距商业中心约35分钟车程，北接中国移动分公司、南临高成大道、西靠民居，东沿白云路，约

10、呈正方形布局，地势平坦。2、区域规划指标该区域被规划为新的居住片区，正是这一规划使得城市西南片区的发展方向变得更为明朗大量新的住宅小区立址开发，将促使该片区的居住功能早日形成。3、规划建设情况该区域现有广银翡翠城、上尚城、嘉禾御景、阳光首府、鑫泰中央天城等在建中高品质大社区，有锦绣江南、金龙华城等中小户特色楼盘，区域人气正在逐渐上升。交通、生活等各项配套也正在逐渐完善。4、周边环境状况4.1路网交通地块周边城市主次干道密布，交通通达性强，白云路贯通南北，与高成大道、乐乡大道、金松大道相交，连通民主路、贺炳炎大道，形成“三纵三横”交通网络。松滋的公交线路较为落后，地块附近暂时只有一路公交车在距离

11、地块北200米处停靠。4.2生活配套目前地块周边已有黄杰小学、松滋一中、松滋三中、白云市场、建设银行、中医医院等生活配套设施。4.3景观资源地块西南侧远眺半山，东北侧与商业中心区及松江相望，南侧已规划广银翡翠城中高档住宅小区，周边可利用景观资源有限。二、地块优劣势（SWOT）分析1、优势分析 地块规整，地势平坦，项目可直接启动； 西南及南面视野开阔，高处向东可远眺松江；西侧有公园绿地，将来有升级成为区域性“绿肺”或“天然氧吧”的可能； 路网便利，距商业中心5分钟车程，生活便捷； 拥有重点中学松滋一中、松滋三中的教育资源优势； 地块周边3公里范围内已开发及正在开发的楼盘众多，区域性开发热度正在形

12、成，对本地块的开发具有极大的带动作用，给片区带来利好消息，区域投资价值与升潜力看好； 2、劣势分析 地块面积不大，与周边项目相比没有规模开发优势； 区域市场竞争激烈，且目前不具备品牌开发的号召力； 景观资源缺乏，东面江景将会因沿线地块的开发而使本就少有的景观价值降低；3、机会分析 目前该片区已成为松滋的开发建设、置业投资的热点区域之一，随着白云路、玉岭南路、高成大道和乐乡大道的市政配套设施日益完备，片区生活环境的改善，使地块区域居住价值不断提升； 地块周边居家氛围正在形成；4、威胁分析 松滋城区市场供应量大，产品丰富，竞争环境日趋激烈。 本地块开发的直接竞争对手众多。东侧上尚城、金龙华城、锦绣

13、江南及南面广银翡翠城项目的开发，将会分流大量客户；松江路沿线的一线江景资源及有着规模开发优势的玫瑰湾项目也将会吸引置业者关注。产品与客户之争不可避免；小结：u 依山傍水，资源丰富，经济发展势头稳定，已培育“吃在松滋、住在松滋、旅游在松滋”三大品牌，为区域房地产发展创造了有利条件；u 随着规划的调整，市政配套设施的完善，以白云路高成大道民主路乐乡大道围合的城市西南片区将会成为人气旺盛的大型居住片区；u 地块不具有景观及规模优势，市场竞争越来越激烈；u 如何发挥优势、规避劣势，把握机会、发现市场需求点，从而形成差异化竞争，是本案地块开发的关键。第三章 房地产发展环境一、松滋房地产发展状况为预防房地

14、产出现过热现象，国家政府对房地产市场进行宏观调控，通过强化税收、信贷、土地调控，加强廉租房和经济适用住房建设等措施，积极推动住房供应结构调整，加大普通住房供应，控制并遏制房价上涨幅度。但实际效果并不明显，各地房地产仍然保持较为强劲的发展势头。随着国民经济的发展，城乡居民收入水平的提高以及全国城市化进程的加快，全国房地产在经历了2012年的短暂低潮后，于2013年开年便一路高歌猛进，房地产业已成为推动国民经济发展的重要产业之一。1、供销状况l 2012年7月1日，松滋市商品房销售开始实行网上备案，当月商品房可预售面积为214280（包括旧有销售楼盘和新增预售楼盘）；2012年，松滋市商品房实际销

15、售面积142838。l 2013年1月4月，松滋市新增商品房预售面积93568。包括锦绣江南开盘，阳光首府加推2#、5#楼，嘉禾御景加推3#、4#楼等。2、价格状况年 度2009201020112012多层住宅（元/）1544221533093530增 幅43.4%49.3%8.7%高层住宅（元/）2031268037514020增 幅31.9%39.9%7.2% 松滋市城区房地产起步于2007年，在2010和2011年得到迅猛增长，年涨幅都在40%左右。2012年受大环境影响，增长缓慢，但仍有8%左右的上涨。2013年4月份，松滋商品房销售方面，多层均价3565元/，高层均价4033元/l

16、以上价格数据来源于松滋市房地产市场信息发布平台。3、松滋城区中观市场方面 供应出现井喷。2012年城区住宅供应出现井喷现象，商品房批准预售面积达到15万方左右，较2011年增长达64。主要是由于嘉禾御景、阳光首府、鑫泰中央天城等大型楼盘入市销售。 需求大幅增长。2012年需求方面也表现出大幅增长态势，商品房销售面积为12万方，同比增长幅度高达41。 销售价格基数高，稳步增长。2012年松滋城区住宅成交单价保持了平稳增长，且价格数基数较高普通多层住宅3500元/,高层住宅3900元/。 城南作为居家区域，环境优越、交通不断完美，“住在城南”开始得到市民认同。4、松滋市房地产发展展望n 市场供应充

17、足，房地产市场健康、稳定发展。市场需求的扩大，土地供应及开发量随之增加，市场趋于理性，近期出现大的市场波动的可能性不大。n 房产需求进一步加大，房价进一步走高。按照“十二五”规划，到2016年，松滋的城市化率将达到47%，即每年将有4.5万农村人口转为城市人口，按3.5为一户，每户100平米算，将新增约12.8万平方米的住房需求。n 主城区周边乡镇房地产将随之升温。主城区域性的扩大，周边区域乡镇居民向城镇居民转变所带来的庞大房产需求，将促使周边区县房地产市场不断升温。n 城南区域为松滋城区未来纯居住片区，区域内中高品质楼盘较为集中，居住品质较高。本项目所属地块在该区域内，伴随量增价涨局势的竞争

18、会越来越激烈。第四章 市场供给一、松滋城区市场供应状况1、在售楼盘基本状况目前松滋城区代表性楼盘基本情况统计表（1）序号项目名称占地面积建筑面积开发商总户数1滨江花园82856148160松滋市金松房地产公司12002松江阳光苑1465423500松滋市鑫达房地产公司2253嘉禾御景64918214420松滋嘉禾置业有限公司10004阳光首府53140103797松滋市鑫盛房地产公司7895鑫泰中央天城70000300000松滋市鑫泰实业有限公司16006锦绣江南1626146842松滋市恒昌置业公司3097上尚城1624229235松滋市房地产综合开发公司2058金龙华城434818260松

19、滋市荣华实业有限公司2899广银翡翠城70000175000湖北广银置业有限公司150010玫瑰湾2949978707叁基福业房地产开发公司69011信达森林公馆32627123210松滋信达房地产开发公司1100合计12611318726目前松滋城区代表性楼盘基本情况统计表（2）序号项目名称容积率户面积（）均价（元/）推盘销售率(%)物业形态1滨江花园1.83120-132430070多层，小高层2松江阳光苑1.690-125351085多层3嘉禾御景2.871-141413560小高层、高层4阳光首府1.677-101391555多层洋房、小高层5鑫泰中央天城2.981-141418050

20、小高层、高层6锦绣江南2.564-139358060小高层7上尚城1.8118-119330065多层8金龙华城4.284-145350085多层、小高层9广银翡翠城2.585-1393800待开盘高层10玫瑰湾2.4862-117待售高层11信达森林公馆2.7109-125待售高层合计（ 注：表中各项总建面含前期已分期开发销售住宅及商业面积）2、市场供应综述n 从以上在售、待售楼盘统计数据中，可以发现其市场供应呈以下总体特征： 市场供应总量大，目前在售楼盘销售总量估计在30万方以上，而2013年待入市楼盘的前期入市量将再增加10万方； 物业形态以多层向小高层、高层过渡，多层电梯花园洋房开始出

21、现； 建筑设计风格呈多样化，现代的、时尚的、欧式的、地中海的、新古典主义、新中式等，大部分项目各自有一定的特色，形成卖点； 园林景观丰富，水景广场、喷泉、林荫步道、小品、花木的布置，营造出一种舒适、优雅的居家环境； 户型面积大多集中在两房7080、三房100120之间，整体销售价格集中在33004100元/区间； 户型设计上开始采用创新元素，如270度景观阳台、生活休闲阳台、大开间客厅、落地窗、主次卧飘窗设计、入户花园、空中花园等。 推广方面以户外广告牌、派单广告为主；强调开盘前的客户积累和优惠认筹工作；注重开盘前期的景观施工工程，大多数项目都是“完成主景再开卖”。 近70%的楼盘其销售率已达

22、60%，销售状况良好，部分楼盘销售率已达80%，意味着城区2012年内市场供应量有一半以上已得到有效消化。 产品设计，差异化创新不足；部份楼盘产品附加值低，性价比不高。营销中心工作人员接待热情不高。二、微观市场供需分析1、户型供需状况松滋城区项目户型供应情况户型一房两房三房四房及以上20122013年02997套5244套485套比例034%60%6%（数据来源：松滋网上房地产交易信息统计，松滋房网网站。）小结：松滋城区项目供应比例集中在两房以及三房，其中三房供应量最大，占60%，超过总供应量的一半。两房供应量在34%。四房的供应比例相对较少，只有6%的比例，主要表现为部分花园洋房、顶层复式户

23、型等物业供应。另外，单间公寓及一房的供应比例为零。房型面积供应情况户型2房3房4房60-7018%70-8046%80-9033%90-1003%12%100-11033%110-12031%120-13017%1307%100%小结：松滋城区目前90120户型供应比重较大，主要是由于首次置业客户的购买习惯所决定的。需求则以80120的舒适型两房、三房户型和6070的过渡小户型为主。结合以上房型面积分布可知，松滋城区户型供需呈现以下特点： 两房户型从60-90均有供应。其中60-70、70-80、80-90的比例分别为18、46、33%；70-85平方米两房户型需求最为旺盛。 三房户型从90-

24、130以上的面积区间均有供应。其中，100120三房户型供需两旺，占64%；其次是90100，占18%；。而130以上三房户型则供应略大于需求。 四房户型市场需求反应较为平淡。户型大多在140平米以上，个别大户型面积达到200平米以上。2、住宅价格状况价格是反应房地产行业发展水平的关键因素，由先前的价格数据我们了解到，松滋房价在2010和2011年有着迅猛的提升，随之也带动了整个行业在2012年的跑步式发展。2.1 单价情况松滋城区项目单价情况套内单价（元/）33003300x36003600x3900390020122013年供应套数1047279332281658所占比例12%32%37%

25、19%松滋城区住宅销售单价呈现以下特点： 3300-3900元/这一价位的房源供应比例最大，市区大多数项目的价格都在此区间。本地块附近的锦绣江南、上尚城和金龙华城项目都在此价格范围； 3900元/以上价位主要来自滨江花园和位于玉岭南路的嘉禾御景、阳光首府及鑫泰中央天城等中高品质项目。 3300元/以下价位主要是处于清盘项目的优惠价格。如松江苑、华泰苑等。2.2 总价情况松滋城区住宅供应的总价呈现以下特点： 25万元总价以下的户型在松滋城区极少，有明显的市场空白； 25-30万元总价对应的户型面积分布在70-85平方米之间。主要为舒适、实用型两房； 30-35万元户型面积集中在90-110平方米

26、，以紧凑型三房为绝对主力；而30万元以下的三房户型目前市场供应较少，存在一定的市场空白。 3540万元总价户型在115125之间，市场供应总量较大，表现出一定的供大于求局面； 4050万元总价户型面积在130以上，市场供应较少，表现出供求平衡的态势； 50万元以上总价的房源供应主要是来自位于玉岭南路的三个大型项目阳光首府的花园洋房（60万左右）、鑫泰中央天城和嘉禾御景的高层大面积物业（5560万元）以及滨江花园的高层景观电梯房。这几个项目加上在建的白云路广银翡翠城代表了松滋楼盘的最高价格标准。3、商业供应状况3.1典型商业项目【才知文化广场】l 规划建筑规划：项目将建成包括影剧院、群众艺术馆、

27、歌舞排练厅，集文化办公用品经营、娱乐休闲、美食于一体的综合广场。占地面积25962，建筑面积40929。共计商铺639间。l 商铺户型一楼商铺面积在3555之间，框架结构。二楼以上铺面客户可按照需求面积自由组合。l 主力客户群招商工作主要面对百货、便利店、服饰、箱包鞋帽、餐饮、影院、美容SPA、游乐园、珠宝首饰、化妆品、眼镜、钟表、药店等展开。l 租售价格商铺销售价格自2600035000元/。具体租金一楼临街210元/、内街170元/；二楼110元/。l 销售进度项目于2012年7月28日开盘，截止2013年4月30日，已销售390套，超过60%。l 综合分析优势：（1）松滋首个大型一站式消

28、费中心，招商种类齐全；（2）商铺规划方面面积选择灵活，客户选择多；（3）所在区域中高档楼盘多，消费潜力大劣势：（1）后期尚有近40%的铺面未售，周边其他项目的商业部分已启动，存在较明显的价格劣势；（2）通不便，吸引周边客户的消费力不足；【鑫泰中央天城】l 规划建筑规划：项目商业面积8万，将建成松滋最大的城市综合体。融入松滋首家shopping mall，高端数字影院、休闲文化情结街区、重点学校、名品旗舰店，知名餐饮等。l 商铺户型一楼商铺面积在35起，框架结构。二楼以上铺面客户可按照需求面积自由组合。l 租售价格商铺尚未推盘，销售部预计价格为临街商铺25000元/，内街商铺销售价格自90001

29、5000元/。商铺也可出租，但租金尚未确定。l 销售进度预计2013年6月份推售商业部分。l 综合分析优势：（1）松滋最大的商业项目，万千百货正在接洽，招商种类齐全；（2）商铺规划方面面积选择灵活，客户选择多；（3）自由住宅部分住户达1600户，消费潜力大3.2其他商业供应序号项目名称商铺面积一楼价格二楼价格推盘销售率(%)1松江阳光苑45-5513000652嘉禾御景50-70168009500603阳光首府50-802100012000504金龙华城50-70128005600705上尚城50-80110005500606锦绣江南整体出租，租金尚未公布小结： 松滋的商业项目以才知文化广场和

30、鑫泰中央天城为主，其他项目商业多为裙楼配套商业。商业价格方面，城南玉岭路的项目受城市规划的影响，价格普遍在20000/左右，个别商业大盘的价格接近40000/，在当前的发展环境下，提前透支了商铺的升值空间。三、区域典型住宅分析n 竞争项目选择原则：规模相当、环境相似、区域趋同、产品规划可借鉴；n 所选项目：锦绣江南、金龙华城、上尚城、广银翡翠园；1、典型项目基本情况【锦绣江南】l 规划建筑风格：新中式建筑风格；外立面呈深棕色园林规划：新中式与现代简约相结合；建筑规划：由一栋17层的高层和四栋12层小高层并排而成的新中式风情居住社区l 户型主力户型在64139.8之间，二房二厅、二房一厅的户型占

31、25%；三房一厅、三房二厅的占65%，四房两厅户型占10%。l 主力客户群区域内居民，极少数二次置业者，周边乡镇在城区工作的上班族，外地在松滋做生意的商人；l 销售价格起价3300元，最高价4010元，成交均价3620元，一至七楼层差50元/，七楼以上层差30元/。调查期间，享受两万元总价优惠。l 销售进度项目于2013年1月22日开盘，共计309套住宅已销售接近150套，4月份销售18套，是松滋楼盘销售套数冠军。销售中心位于高成大道与民主路交汇处。预计今年年底交房。 l 综合分析优势：（1）周边配套较全，交通方便；（2）规划设计方面有中小面积户型介入，与周边楼盘有差异性； （3）价格制定较为

32、灵活；劣势：（1）项目整体档次不高； （2）项目目前没有园林实景和样板房展示，在市场竞争上有一定的劣势。竞争：研究与持续跟进该项目的产品设计，工程进度，销售执行，宣传推广等方面，对本案的产品设计，销售执行，营销推广等方面提供有力的参考。【金龙华城】l 规划建筑风格：简约风格，外立面呈浅灰色；园林规划：中庭景观布局；建筑规划：由一栋18层的高层（多单元并排）和两栋7层小高层（多单元并排）围合式布局排列；l 户型主力户型在84142之间，二房二厅户型占25%；100120的三房二厅占55%，120130占10%，四房两厅户型占5%。l 主力客户群周边区域内居民，极少数二次置业者，周边乡镇在城区工作

33、的上班族，外地在松滋做生意的商人；l 销售价格调查期间，多层起价3060元，最高价3240元，享受总价少两万后再打98折优惠；电梯房均价3620元，层差30元/。享受单价减100后再打98折优惠。l 销售进度项目于2012年12月22日开盘，多层住宅先期推售，121套住宅已销售75%，目前处于清盘阶段。小高层电梯房尚未开工，目前可以定房（3万元定金），明年下半年交房。l 综合分析优势：（1）周边配套较全，交通方便；（2）围合式布局，在规划方面有一定的吸引力； （3）价格处于松滋城区中下游水平，优惠灵活；劣势：（1）项目整体档次不高； （2）电梯房未开工就出价定房，在当前政策下有铤而走险的感觉；

34、 （2）项目没有园林实景和样板房展示，市场竞争力不足。竞争：该项目主要通过灵活的价格来吸引客户。后期面世的主要是小高层电梯房，可能会与本地块规划项目形成产品竞争。持续关注该项目的价格走势，【上尚城】l 规划建筑风格：现代简约风格，外立面呈浅灰色（规划方案有调整）；园林规划：中央绿化走廊，楼间距绿化带；建筑规划：由6栋7层的多层住宅组合而成；l 户型主力户型全部在110120直接，分别为118.24和119.58。总计192户l 主力客户群项目周边区域居民，周边乡镇在中心城区务工人员，普通上班族等。l 销售价格均价3400元/，调查期间，享受单价减100后再打98折优惠。五一活动特定房源最高总价

35、优惠4万元。l 销售进度项目于2012年12月23日认筹，两万抵五万，多层住宅先期推售121套已销售60%。l 综合分析优势：（1）周边配套较全，交通方便；（2）产品主要为多层住宅，在目前松滋楼盘“越来越高”的发展趋势中，有稀缺的价值；（3）优惠活动多，且优惠额度较大；劣势：（1）项目整体档次不高； （2）处于道路转角处，项目昭示性不强； （3）项目没有园林实景和样板房展示，市场竞争力不足。竞争：该项目离本地块最近。主要通过多种大额度的优惠来吸引客户。目前销售稳定，有可能在年内清盘。本地块项目启动时，可借鉴其价格策略【广银翡翠城】l 规划建筑风格：新古典主义风格，外立面呈鹅黄色；园林规划：浓缩

36、欧洲七大景观组团（香榭梧桐广场、阿尔罕布拉宫、美泉宫、梦幻花园等等）建筑规划：由16栋18层的板式高层建筑组合而成；l 户型主力户型在85140之间，N+2赠送空间，户均总送18%面积，超过15。共计约1600户。l 主力客户群该项目规划起点高，所涵盖的客户群体较为多样化，地域广泛。主要针对松滋高端客户群体在做相应推广。l 销售价格起价3600元/，层差2030元，项目将于五月中下旬开盘。l 销售进度项目目前在认筹，1000的认购金，积累可抵25000元购房款。一期推售1#、6#两栋楼，约200套。面积为94、112和126的三房两厅两卫户型。l 综合分析优势：（1）档次高，体量大，有项目自身

37、的配套优势；（2）四种户型，面积涵盖丰富，样板房已登场，先声夺人；（3）规划绿化景观多样，入户景观已呈现；（4）板式布局，通透；劣势：（1）销售价格略高； （2）外立面颜色不够时尚；与项目的高端定位有差距；竞争：该项目离本地块近。且本地块项目在整个销售周期内会与其完全重合。如何借鉴该项目的宣传余势、吸引其客户流向是本地块项目重点考虑的方向。2、典型项目综合分析l 以上四个典型项目都在地块附近，除了广银翡翠城建筑面积在17万，其他三个项目建筑面积都在3万左右，与本地块的规划要求极为相近；l 典型项目的规划都以现代简约风格为主，除了客户更易于接受明亮简洁的楼面线条之外，前期的设计成本方面也更低；l

38、 几个项目的园林绿化都未做更细致的要求，在保证绿化率的标准下，都是因地制宜的发展绿化园林；l 销售的户型面积以80120为主。此面积区间能满足大多数客户的居住习惯和要求；l 销售价格方面，除了广银翡翠城之外，其他三个项目都与玉岭南路的中高端项目拉开明显的差距，以3200元/的起价入市销售。3800元/的价格封顶。同时保持每套房约20000元左右的优惠空间；l 毛坯交房，配套设施方面，除了要缴纳天然气开户费外，其余费用不用再行缴纳；l 项目推广方面，围绕认筹、加推房源、样板房公开、工程进展等时间节点配合一定的优惠展开。推广渠道主要是户外广告牌，松滋房产网辅以派单和短信发送等手段；l 综合来看，此

39、区域典型项目主打性价比，通过较为合理的价格，舒适的产品来吸引客户成交，并且取得了很好的效果。3、城区各项目综合分析3.1 总体规划布局因地制宜，主要重视布局的层次感和景观的均好性。坐北朝南的朝向，个别项目采用了更为人性化的坐北朝南，同时东向20度的朝向（翡翠城、锦绣江南等）。强调项目的沿街展示面。人车分流，绝大部分项目都规划有地下停车场。绿化景观方面，高低搭配，灌木乔木相结合成为常用手法。注重社区业主的公共活动和交流，亭台，石桌（椅）、长廊等在大项目中也有出现。3.2 各项目户型创新供应项目名称空中院馆挑高阳台可变空间L型阳台滨江花园无无无无松江阳光苑无无无无嘉禾御景无无有无阳光首府无无有无鑫

40、泰中央天城无无有有锦绣江南无无有无上尚城无无无无金龙华城无无无无 广银翡翠城无无有无玫瑰湾无无无无信达森林公馆无无无无分析：各竞争项目在两房和三房的供应上量都较大，其中绝大多数项目以100120三房为主力供应房型。u 多数项目在户型方面都缺乏创新设计意识，少数大盘项目采用了可变空间和赠送面积的方式来吸引客户；u 玫瑰湾项目虽然在户型方面没有新意，却是松滋首个采用集中供暖的项目；3.3 各项目配套情况配套会所幼儿园小学商业街超市泳池篮球场羽毛球场滨江花园有有无有有无有有松江阳光苑有无无有无无无无嘉禾御景有无无有无无有无阳光首府有无无有无有有无鑫泰中央天城有有无有无无有无锦绣江南有无无有有无无无上

41、尚城无无无有无无无无金龙华城无无无有无无有无玫瑰湾有无无有无无无无 广银翡翠城有无无有无无无无信达森林公馆有无无有无无无无作为项目品质的重要支撑，会所成为必备的配置，尤其是以中青年为主力客户群的社区。而作为居家型的社区，以上各项目均较为注重社区内部运动、健身设施的配置。个别中高端项目设置了水景，如滨江花园、鑫泰中央天城等，很好的提升了项目的综合品质，但在得到了大多数客户的赞誉的同时，也对后期物业服务提出了更高的要求。3.4 建筑与园林规划风格项目名称建筑风格园林风格主要特点（关键词）滨江花园现代简约现代中式商业步行街、小桥流水、亭台榭阁、风雨廊桥嘉禾御景现代简约现代风情阳光首府欧陆风格希腊风情退台式花园洋房，组团式景观鑫泰中央天城欧式现代现代休闲文化情景街区，原生态景观及围