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1、 0,中国院子定位及一期产品业态规划方案,审 批：审 核：编 制：,四川蓝光文化旅游投资有限公司二O一O 年七月,申明:本文档系四川蓝光文化旅游投资有限公司为经营、管理之需要而制定，其知识产权归四川蓝光实业集团有限公司所有，属本公司商业机密，未经许可不得外传。任何人擅自复制、拷贝、摘抄、对外传播或未经本公司许可擅自使用本文档的全部或部分内容皆视为对本公司商业秘密的侵犯，是触犯中华人民共和国刑法的行为，当事人将承担相应的法律后果。,1,目 录,一、中国院子整体定位及规划、中国院子经济指标、中国院子文化主题、中国院子文化元素、中国院子商业主题、中国院子商业建筑风格、中国院子建筑形态、中国院子花与树
2、、中国院子整体布局构、中国院子主要建筑材料,三、中国院子一期、中国院子开发一期目的、中国院子一期区域界定、中国院子一期经济指标,五、中国院子一期业态规划、商业业态组合构成、商业业态分布规划,六、附件：、会议纪要、市场研究,四、中国院子一期产品规划、中国院子一期主题、院落街区尺度、院落街区水系尺度、院落空间、院落商业外延的空间、临主干道与内街处理、建筑指标及要求、商业街区人流动线规划、商业项目夜景、商业街区域园林规划及小品,二、中国院子分期开发,2,中国院子经济指标,中国院子经济指标,占地面积：111.4亩,约640米,约120米,3,中国院子文化主题,中国院子定位,以大峨眉人文、民俗为主的蜀文
3、化主题充分展现了大峨眉地区民风、民俗的独特魅力,根植于大峨眉地区的历史、风土、人文、民风、民俗、建筑的元素进行提炼,4,赵公明“正财神”财神文化,佛家祥云、如意文化,中国院子文化元素,中国院子定位,白蛇修行爱情传奇文化,摇钱树,大峨眉地区民俗活动,大峨眉地区民俗活动,5,商业主题定位如下：峨眉山水间.院落慢生活在峨眉山的脚下建造一座以昼、夜旅游休闲商业形态为主体，大峨眉民俗休闲、民俗娱乐、民俗活动、本地特色小吃等穿插其间的酒楼、客栈、酒吧、茶楼、戏台、风味小吃、工艺品、土特产，真正体现大峨眉闲生活、慢生活、新生活的风情底韵、精致华丽类似公馆中高端消费的商业院落街区。,中国院子商业主题,中国院子
4、定位,6,每逢传统节日和庙会，广场上就要开展耍龙灯、狮灯、麒麟灯、牛灯、花灯、车灯、秧歌、平台和民间高翘等表演活动。家家张灯结彩，凉厅内摆着各色商品、小食摊，人们穿红着绿，摩肩接踵，热闹异常，成为远近闻名的“夜市”。,中国院子民俗活动主题,中国院子定位,7,以大峨眉地区川西风格为基调,融合其他建筑风格的符号 以大峨眉川西建筑风格为主要表现形式,是大峨眉川西生活建筑的精华缩影,中国院子商业建筑风格,中国院子产品规划,8,大峨眉民居建筑特点,中国院子产品规划,天井一般都比较小；房屋一般采用穿斗式木构架或抬梁式结构，墙壁多为木质的，也有用砖砌成的空斗墙；街道或天井以大青石铺盖，木雕比较常见的是在门窗
5、格扇、挂落、牌坊、撑拱等部位，农村多坝子。,9,中国院子建筑形态,中国院子产品规划,由院落组合而成的商业街区 由含有外部空间、外延空间、半外部空间的院落与少量独立空间的院落组合而成的院落街区。,10,中国院子花与树,中国院子产品规划,“海棠香国”海棠花,珙桐（中国鸽子树）,以本地著名的花、树为特色,形成花季旅游人流,兰花,杜鹃花,兰花,报春花,11,中国院子整体布局,中国院子产品规划,自然错落的山水院落+小幅度的曲线街区,整体：院落构成街区的特质，临街一层为主，院内的以2层为主，少量局部3层的低层建筑、小尺度的广场、亲切宜人的道路以及建筑物精致的细部处理。,街区构成：由含有外部空间、外延空间、
6、半外部空间的院落与少量独立空间的院落组合而成的院落街区整体的节点：入口广场、池塘、内部活动广场、坊院落与院落连接：由部分店面、景观、流水、园林做连接，院落的临街有店面，以后形成人流的连接循环,12,中国院子整体布局,中国院子产品规划,1条主动线,3个广场,3个大师旗舰院落,示意图,1条主要水系,散客小车停车位,大巴车位,散客小车停车位,牌坊,13,中国院子主要建筑材料,中国院子产品规划,依托于本土化的特色建筑材料：,木，竹，青砖，夯土，红砂石，片岩，瓦等，还可考虑河卵石，空心砖，灰塑等。,14,中国院子开发分期建议,中国院子开发分期,15,中国院子开发一期目的,中国院子一期开发,1、展示中国院
7、子的整体形象2、是中国院子整体风格呈现3、为中国院子下期的市场需求、产品功能、业态规划招商提供支撑积累4、为销售中心及住宅销售提供一定的商业配套,对中国院子一期商业目的理解:,16,中国院子一期范围界定,中国院子一期范围界定,方案一,方案二,一期,方案一:本方案能形成具有良好的展示面,但是由于不规则性,在其功能、人流动线规划有，二期的建设影响一期的运营,方案二:本方案地块方正具有一定的展示面，但无方案优越,进深过长,对人流向内部的引导在一期有影响,建议采用方案一,一期,一期,17,中国院子一期经济指标,中国院子一期开发,占地面积：约30亩容 积 率：不做硬性要求，以做出品质为基准建筑面积：约6
8、000,一期,18,以旅游休闲为主题，主要针对旅游休闲目的消费客群，是以民俗艺术、小型特色零售、品牌餐饮、私房餐饮、特色民俗餐饮、特色酒吧、特色休闲茶馆、特色风情客栈的情景动感娱乐消费游憩区。,“休闲慢生活”,中国院子一期商业主题,中国院子一期商业主题,19,院落街区尺度,中国院子一期产品规划,主要街面尺度设计:6米左右(在满足消防的要求下)的街道宽度亲疏合理,20,示意图,示意图,示意图,示意图,院落街区尺度,中国院子一期产品规划,21,建筑之间的巷：约23米宽小幅度非主要人行道,院落巷的尺度,中国院子一期产品规划,22,院落街区水系尺度,中国院子一期产品规划,23,、前院、中院、后院三重院
9、落,、内独院,后院,中院,前院,院,院,3、外院、内院,内院,外院,河流,4、外独院,院落空间,中国院子产品一期规划,四川的院子主要有二进、三进及东西跨院，大户人家有四进、五进；天井一般都比较小；房屋一般采用穿斗式木构架；街道或天井以大青石铺盖，木雕比较常见的是在门窗格扇、挂落、牌坊、撑拱等部位，农村多坝子。,24,院落空间,中国院子产品一期规划,一般院落,一般院落,一般院落,大型院落,25,水系,、前院、中院、后院三重院落,后院,中院,前院,水系,院落空间,中国院子产品一期规划,26,院,临街院落,中国院子产品一期规划,院落空间,27,院,内独立院落,中国院子产品一期规划,院落空间,28,3
10、、外院、内院,内院,外院,中国院子产品一期规划,院落空间,29,中国院子产品一期规划,院落空间,30,院落商业外延的空间,示意图,示意图,示意图,中国院子产品一期规划,31,外延交流的商业空间,示意图,示意图,示意图,示意图,中国院子产品一期规划,32,临主干道与内街处理,中国院子一期产品规划,临主干道与内街处理：1、以大型的主题院落正门面向城市主干道，后门面向内街，正门外配常绿大树。2、在临路建立一个标志性建筑，起导视作用3、在临街建立一条水系，,一期临绿化停车点,临停散客停车点,33,1、商业街一般规划要求：以低密一楼为主 局部二三楼(休闲/大众风情客栈为主)预留空调机位、统一预留店招组团
11、/院落式商业考虑后门的可用空间、大型餐饮考虑烟道、排污、操作间、通风口、垂直通道、卷扬机、上下水、独立外挂电梯等,商业建筑指标及要求,项目商业定位分析,34,商业街区人流动线规划,中国院子一期产品规划,人流动线:封闭式强制性的单循环,锦里一期人流动线图,35,商业项目街区夜景,中国院子一期产品规划,整体示意图,示意图,示意图,36,商业项目夜景,中国院子一期产品规划,示意图,示意图,示意图,37,商业项目夜景,中国院子一期产品规划,建筑水边夜景示意图,38,商业街区域园林规划,中国院子一期产品规划,仿生态自然生长而成,尽量不留人工痕迹,39,商业街区小品,中国院子一期产品规划,具有四川民间特色
12、小品,40,业态比例及面积规划,中国院子一期业态规划,主力店、次主力店（餐饮、休闲、客栈、茶楼、酒吧）以300-800平方米局部二层布置，酒吧等100-200平方米、旅游商品贩卖的商铺20-50平方米,41,商业业态分布规划,中国院子一期业态规划,沿水系主题业态分布：主题休闲、餐饮、酒吧、娱乐、茶楼,一般院落商业业态规划一层：餐饮（中/西餐）院子：休闲茶、酒吧二、三层：客栈、休闲娱乐,典型主题院落：大型餐饮主题、养生主题、茶主题,商业分布规划原则:区域的功能规划以主题业态为主,在保证主题的情况下,业态可以进行互相叠加,养生院落,休闲、餐饮、酒吧,娱乐、茶楼,一般院落商业,府第客栈区,42,会议
13、纪要,附件,会议纪要（中国院子定位及一期产品规划0713）,43,43,43,异地游客自驾出游比例达到45%，接近2成的受访者仍选用团队或散拼团队的方式出游，项目可采取针对自驾车游客的 停车场位置、规模及指示便利性设计以吸引日益增长的自驾游客人群；本地游客公共交通方式及各种自驾方式超过9成，可见本地居民游览峨眉山方便、灵活；,市场研究,附件,44,44,44,受访人群均将自然景观列为峨眉山最重要的认知因素，宗教资源和历史资源分列第二、第三位；本地居民将 自然景观列为对峨眉山的第一印象；异地游客对宗教资源的重视程度高于本地受访者，21位 异地受访者（近4成）将佛教资源列为对峨眉山的第一 印象；自
14、然资源和宗教资源是项目前期开发依托的重要先天资源；针对外地游客对峨眉山的认知情况，项目应充分开发峨眉 山本土佛教资源，包装项目，深化项目的本土人文内涵。,市场研究,附件,45,45,45,3成异地游客认为温泉是峨眉山夜间消费的主要活动，2成异地游客认为养生活动是峨眉山夜间的主要活动；3成本地居民认为夜间购物是其主要的消费活动，另有2成本地居民选择棋牌为其夜间娱乐的主要活动；峨眉山地区的温泉消费已经形成一定的品牌效应，外地游客来峨眉山后首选的夜间休闲方式即泡温泉，项目在设计上需要涵盖温泉及养生概念的娱乐元素；本地居民的日常夜间活动主要是打牌或购物，该项调查结果与整个四川地区的民间休闲文化一致，项
15、目在设计上有必要设计能够满足大峨眉区域人群对棋牌的基本消费需求；,市场研究,附件,46,46,46,超过5成的异地游客在峨眉山地区的人均消费水平达到 350-750元；接近3成的异地游客人均消费会超过750元。峨秀湖各项目的盈利能力测算可以依据主力消费 群体的平均消费水平进行测算、设计。项目前期的盈利 水平不能期望过高。,市场研究,附件,47,休闲放松和娱乐体验均被异地游客和本地居民列为夜间娱乐最重要的两大因素；相比之下，异地游客在注重夜间娱乐 放松的同时，有40个受访者选择了消磨时光，占到异地受访总人数的65%；本地居民对于夜间娱乐的交际、新鲜性和远 离市区因素较为看重，同时也有34位受访者
16、认为夜间活动的主要原因是消磨时光。项目填补峨眉山当地夜间休闲娱乐消费市场具有较大的空间，设计针对登山游客的轻度休闲娱乐项目以及吸引 当地居民的新奇项目是营销规划的重点。,市场研究,附件,48,48,48,异地游客和本地居民对峨眉山景区夜游市场的评价中，55%的本地居民认为景区夜间娱乐活动不错，玩的很多；仅有7%的受访者认为无聊。而16%的异地游客认为景区夜间娱乐活动是消磨时光。对于峨眉山本地以及类似的城市生活群体而言，项目突出的娱乐卖点是前期成功的关键，只有这样才能让形成习惯的 消费者改变消费模式；而景区夜游市场的空白为公司抓住该机会提供了客观条件。,市场研究,附件,49,49,49,异地游客
17、异地游客对景区特色演艺（35%）、民俗体验（27%）和主题酒吧（25%）十分感兴趣，认为峨眉山景区缺乏类似 项目；特色的演艺、民俗、酒吧是项目重点设计，突出差异化，吸引游客进行夜间消费的同时，极力打造峨秀湖夜游品牌，形成区域市场的标杆影响力。本地游客除特色演义（40%）、主题酒吧（27%）、民俗体验外（17%），对户外项目（16%）同样偏爱有加，项目在填补 景区夜游市场的同时，需要提升当地同类产品的档次，带动峨眉山旅游业由单纯的观光目的地向复合型休闲度假目的地发展。,两种不同客群均将特色演艺节目作为峨眉山夜间娱乐活动最缺乏的项目！,市场研究,附件,50,4成清吧，3成水吧，1成慢摇吧 体现了消
18、费者对轻度酒吧文化的 偏爱。,市场研究,附件,51,51,51,超过3成的异地游客对体现本土民俗的演艺节目感兴趣，2成的异地游客认为演艺节目应具幽默搞笑和本地传奇故事元素；3成的本地居民对幽默搞笑的演艺节目感兴趣，1成以上的本土居民对异域风情、本土民俗、惊险刺激、传奇故事感兴趣；演艺项目首先要极具娱乐性，其次反映峨眉山乃至巴蜀文化的本土民俗节目、传奇故事元素都是极具吸引力的演艺元素。,二.调查结果对比分析市场机会,市场研究,附件,52,异地游客3成希望体验户外露营，对特色PARTY或户外晚会、户外表演项目感兴趣的受访者达到2成；同时游园活动、健身活动的选择比例也均超过1成；本地居民超过两成的受
19、访者偏爱特色PARTY或户外晚会、户外露营、健身活动；接近2成的受访者愿意体验户外表演 和游园活动,消费者对景区夜间户外活动的偏好是前期调研中未发现的市场机会！,市场研究,附件,53,53,二.调查结果对比分析市场潜力,不同样本的受访者均有超过6成的比例夜间消费水平在200元左右单个项目的盈利空间取决于项目设计的水准是否能与 现有项目建立明显的区隔！,市场研究,附件,54,异地游客对于院落形态和街区形态的偏好比是：1.3：1；本地居民对于院落形态和街区形态的偏好比是：1.6：1；整体而言，院落形态更受受访者的青睐。,市场研究,附件,55,7成的异地游客倾向于川西民居的建筑风格，超过1成的异地游
20、客选择了苏州园林的建筑风格；近4成本地居民倾向于苏州园林建筑风格，近3城的本地居民仍选择了川西民居的建筑风格，还有 2成的本地居民选择了四合院式的建筑风格。整体而言，本地居民和外地游客对于建筑风格的偏好差异明显，前期项目如以观光游客为 主，则须突出川西民居的建筑风格的呈现。,市场研究,附件,56,56,三.异地调查结果分析,超过6成异地受访者来源为巴蜀地区，相应的异地游客到访峨眉山的次数超过两次的达到55%，目前来峨眉山不上山的异地游客占到异地受访者的40%。省外游客分布较为平均，超过1成的受访者来源为华北及东北地区。环峨眉区域的市场潜力在本次市场调查中得到验证，同时目前山下游客也已形成规模。
21、,市场研究,附件,57,57,57,异地游客游览峨眉山的首要目的十分突出：59%的异地受访者将游山玩水列为首要目的，13%的异地受访者将拜佛朝圣列为首要目的；另外运动健身、开拓眼界、拜佛朝圣也是主要的出游目的自然风光、佛教资源是峨眉山对外地游客的主要卖点，项目在打造上需要巧妙的借势，形成互补。,市场研究,附件,58,58,将异地游客主要消费水平与消费项目进行关联分析，550元的人均消费水平中，扣除20%的景区门票消费110元左右，峨秀湖项目可开发的人均利润空间为400元左右。,三.异地调查结果分析,市场研究,附件,59,59,59,三.异地调查结果分析,3成异地游客对温泉客栈住宿的偏好再次证明
22、峨眉山地区温泉消费的品牌效应，同时民俗和田园 类型的客栈也极具吸引力，选择的受访者分别达到了28%、22%。,市场研究,附件,60,近4成的异地游客对客栈的消费承受力在100-200元左右，关注卫生和客栈档次的消费者各占50%；体现了异地游客较强的消费意愿和对出游住宿品质的要求。,市场研究,附件,61,95%的本地居民选择在峨眉山市区进行夜间消费；但同时有 56%的受访本地居民愿意尝试景区新增的娱乐项目。超过4成的本地受访者不考虑在景区进行夜间消费，侧面反 映了该类人群对景区夜间游乐项目的评价偏低。,市场研究,附件,62,32%的本地受访者认为娱乐性是夜间消费的主要影响因素，经济性和可选择性同样被列在重要的影响因素。51%的本地受访者对景区内的特色养生项目最感兴趣，30%的本地受访者对主题酒吧感兴趣。,市场研究,附件,
