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1、宏观环境分析,城市概况,武夷山市位于闽西北、闽赣两省交界处，是世界双文化遗产旅游文化所在地。,目前全市辖3个街道(崇安街道、新丰街道、武夷街道)、3个镇(星村镇、兴田镇、五夫镇)、4个乡和四个茶场，共有115个行行政村。全市土地总面积2798平方公里。常住总人口233557人，其中城镇的人口为122851人，占52.60%；2011年前三季度，全市实现生产总值（GDP）535599万元，比上年同期增长12.6%（经南平市统计局评估），排名十县市区第三位。,如张家界、丽江等类型的“小城镇，大旅游”性质的观光旅游城市而与三亚、青岛、大连、厦门等度假旅游城市的商业有很大的区别。,商业概况,武夷山市商
2、业大体可分为老城区商圈和景区商圈。整体发展水平较落后，当前多为“商业街”形态，缺少百货等现代商业模式。,当前老城区商圈整体商业发展水平还较低，主要为传统零售行业，面向城区居民日常生活所需，部分承接武夷山的旅游性商业，无论是商业物业与商品档次都处于较低层次。说明武夷山市区商业与本项目关系不大。,商业概况,景区商圈主要依托武夷山三姑镇景区发展而成，当前大致可划分为北部商业区（接近机场与火车站）、中部商业区（主要因为交通目的地所在）及南部商业区。本项目位于发展中的南部商业区（车流入口，景区入口，腹地较大，便于发展集中式商业）。,主要商业体概况,当前代表性商业体有武夷印象文化步行街、武夷风情商苑、红袍
3、街、茶博城等。景区商业主要依托来此观光旅游、休闲度假及商务会议的外来消费人群，此类旅游人群有着很强的消费意识和消费能力。,景区商业物业亦以商业街区形态为主，出租率由中部地区向两头降低。租金50-150元/月之间。其中闽台特产商城是唯一一个广场式的商场，引进的是闽台两地的特色产品。经营状况较好，说明特色产品的地域性还可以扩大。,商业业态业种,三姑景区是本地特产及旅游产品集中区，主要面对旅游和异地市场。区域内业态涵盖茶叶店、根雕、餐饮、生活超市等。可以看出茶叶与根雕、餐饮占了绝大多数。说明近年来武夷山的大红袍茶叶随着旅游产业的发展而一起迅猛发展。,小结,武夷山商业以旅游商业为主,日常消费为辅；景区
4、商业物业亦以步行街形态为主，缺少大型有良好购物环境的商业广场；旅游商业市场存在较大发展空间,景区商业主要依托来此观光旅游、休闲度假及商务会议的外来消费人群，且增长率每年达到12%；主题商业有较强的号召力与经营力；从闽台特产商城可以看到特色产品可以不必局限于武夷山的特产。,高档酒店概况,景区商圈高端商业主要为酒店，共有五星级酒店3家，四星级酒店5家。,各档次酒店的都具备高档的购物、桑拿、沐足功能、美容美发。同时都将这些服务进行外包，以保证服务质量。,高端消费主要体现在酒店服务上；当前在购物的需求上，高端消费表现并不明显，酒店的高档购物面积均偏小,基本上只100平米左右,只有京闽酒店要扩建一个30
5、00平米的精品购物街；酒店管理方面，高档酒店基本是由专业的酒店管理公司进行管理，其他的高档消费外包给他人在做。,小结,项目本体研究,项目区位,（一）商业发展主轴：项目前临大王峰路与玉女峰路是新商贸主轴，是度假区的商业发展中心地带；（二）交通要道：大王峰路连接武夷大道，是景区连接市区、机场、火车站必经之路，交通优势得天独厚；（三）扼守景区入口：距景区入口仅百米之遥，将获得庞大的消费人群。,项目地处景区核心地带，区位优势明显。,北面大王峰路，为武夷三姑景区连接武夷山机场、火车站、市区主要交通动脉；大王峰南向为武夷代表性文化商业体印象大红袍；武夷山风景区入口更是咫尺之遥。,项目交通便利，通达性优良。
6、,项目交通,项目技术经济指标,项目整体体量较大，区位较好，具有明显的后发优势，酒店自身配套规划较齐全，发展空间还是较大的。,项目SWOT分析,项目发展模式研究及建议,市场结论概述,项目发展模式研究,商场建议,（一）商场体量确定,商场建议,（二）为使动线较为简单，建议商场为一层，将功能间统一移至负一层。,资金测算,（一）项目商场单项总投资为8985.86万元，占项目总投资(50000万)的20%左右。对于企业的资金链有一定的考验。,资金测算,（二）自营出租模式收益按5%的年均增长率，810年收回投资成本。,资金测算,（三）整体包租在顺利包租，且包租者优质经营前提下，7至8年收回投资成本。,收益时
7、间点很难控制，同时承租人要有较强的经营力，操作难度较高！,（四）使用权销售（推荐此模式）,资金测算,本项目使用权销售价格应为80009000元/,资金测算,本项目的收益依据本项目总面积20000平方米，销售面积12000。,在销售顺利的前提下，第一年可收回1亿元的投资额，在今后仍掌握40%的商场自营面积，保证升值收益。,资金测算,（五）合作分红（返租）,销售前提工作,（一）项目初步定位:大武夷首席风情文化精品商城,产品策略定位：以武夷特色文化产品为核心；档次定位：中高档，良好购物环境；规模定位：武夷山最大精品商业广场；经营定位：统一经营，统一管理；,首席风情文化精品商城,销售前提工作,（二）定
8、位演绎：以良好的经营前景吸引客户,销售前提工作,销售前提工作,销售前提工作,（三）广告收益模式：以高投资回报率吸引消费群体,范例一：50平米商铺，投资40万，按5年后月租可达到135元平米，即周边街铺的水平。5年即可赚回本，10年赚够2倍，30年243万元投资模式：5年赚翻翻，10年赚奔驰，30年赚别墅,百合田观点一、通过本项目的初步研究：1、本项目的商业具备良好的投资前景，无论是自主经营还是销售使用权；2、本项目初步定位，为风情文化商城；3、开发模式建议采用销售使用权的模式，即早日回收资金，同时又持有相当面积的优质商铺。,本项目面临的主要问题卖场规划、商品策略、招商运营、经营管理,因时间关系，上述具体内容将在后续工作中详细表述。,业态比例；业态分布；功能分区；商品策略；品种范围；租金模式；招商运营；商场设计；经营模式；,下一步核心工作？,
