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1、,有一个方向，一块土地，在雄楚大道上，始终牵引着大学城书香的一缕脉动,人以群分，千秋定律 人有品位，格调，学识的高下之分 在雄楚大道上，为精英人群提供了交流的场所，排他的土壤。职业未必相同；但阶层，处世信条以至人生哲学却不谋而合，真正的享受是一种对便捷生活的高度信任，正犹如真正的富足是精神的也是物质的完美升华,对武汉而言，不是每个区域都有这么好的地方,毫无疑问，这里也是大多数人喜欢的。同时这对我们也是个机会,南望烟波浩淼的南湖，北观东湖和营盘山自然美景。与名校武汉理工、图书城为邻，书香四溢，感受历史智慧，享受文化脉搏。楼下就是上好的公路，公交车站，当然，听说马上就要有地铁了在这片土地上，拥有这
2、绝佳的地理位置，成熟的生活配套，便利的交通系统。一样是大众化的价格，却有着相当成熟的周边配套，万事便利。,建筑本身，其实就是冰冷的,最重要的是要看里面是否能够感觉舒适、温馨。在这里，我不会刻意的强调。但就项目而言，我可以说四点：1、底层架空花园 2、地下停车场 3、户型格局 4、高层地标在御景名门，不一样就是不一样！如果你能够在其他的地方找到120平方米的四房两厅，那我甘愿听你的教诲！,优势大家有目共睹。那我们的劣势在哪里呢？,就像人一样，世界上没有完美的人，楼盘也是一样的。我们必须找出自身的缺点，这样才能让自己立于不败之地。,区域内众多楼盘的崛起，使项目受到客源分流；市场容量的有限，价格涨幅
3、的有限；房地产建设水平提高，将出现潜在竞争者。,先说说这个市场所面临的挑战！,我们的开发商和项目知名度为零，大家都不知道！虽然我们说有南湖、东湖，但仅仅高区单位能够远眺，项目自身没有特别突出的园林景观；沿街是非常好的地段，但是这只针对商业。所处地段临街，有较强的噪音，体量不大，环境较差；我们每一层面上的户型大小区间较大，面向业主类别相对复杂，对纯居住或纯商业环境要求高者显然无法涵盖。,再说说自身的瓶颈！,http:/地库网,我们的问题点清晰了，该怎么解决？用哪种方式最直接有效？,既看广告！也重疗效！,宣告一种全新的生活方式和营销方式的诞生？普遍的地产广告无非就是买我的你就能赚钱，买我的你就过的
4、舒适。还要特别强调着我是多么的有文化，我不俗！这里是赋有人文的房子；或者制造财富的房子！夸张、欺骗成为了楼盘广告的代名词，这么俗套的东西能不能换换？一种审美疲劳，让人厌恶。或许我们确实应该思考或者反思！同样作为本区域内的楼盘之一，我们的项目广告是否应跳出现有的套路？无论为了广告效果，还是品牌形象，我们都需要这么做！我们有责任不在人们的视觉通道上乱扔垃圾。,1、在楚雄大道买房的是些什么人？,喜欢这边的文化氛围（拥有众多的高校名府）；和这边有投资潜力（拥有众多的商场）；还有一些追求城市便利和高效率的人！,核心欲望：“为事业而生活”“为享受而生活”,在此之前，我们需要弄清楚：,2、买御景名门的是些什
5、么人？,这是一群相对理性的客户群体为了投资，又可以创业，一举两得！注重项目的自身卖点优势；和方便快捷的生活理念的人！,核心欲望：注重自我价值,买御景名门房子的人,客群定位：来自周边区域的投资者和中端置业者,购房心理：追求便捷的生活状态,追求实用性的居住品质（环境、户型）,追求文化品位与自我实现,反正既经济实用又简单便捷的，鬼才不买！,御景名门客户心理分析,他们是一群讲究文化品位 或希望自己看起来富有内涵的人,他们是一群勇于拼搏的创业者 希望作为成功的人士来满足自豪感,他们客群中的主力他们是一群拿来投资的人 希望所买的房子给自己赚到N多的钞票,那么，他们“七寸”在哪里？,核心诉求课题,便捷、丰富
6、,LIFESTYLE,物质上,精神上,这才是他们想要的生活,在生活上、事业上、教育上便利如一，我们坚持着方便快捷的生活思想，所以，我们将高举“一站式生活”的新人居主义旗帜，以此打击客群的“软肋”。,物质诉求（便捷）一站式,这是一种便捷生活的生动素描，同时也是所有目标客群孜孜以求的理想生活方式。,与名校武汉理工、图书城为邻，书香四溢。核心区位，南望烟波浩淼的南湖，北观东湖和营盘山自然美景。步行就可以逛如街道口，亚贸，群光，中南这些大型商场。下楼就是车站，绝对够的上便利。,所谓的便捷到底有什么？,便捷的？,关于 主题概念,一站式的？,最重要的，他是用来住的,什么是一站式？就是万事便利如果你下楼就是
7、车站，走两步就是商场、图书城，而墙对面就是高校，你就会深刻的理解这一点,一站式便利生活圈,我的观点：在这里，我们是最完善的！,为什么是一站式便利生活圈？因为我们拥有：应有尽有的休闲娱乐 方便快捷的医疗保健 近在咫尺的教育配套 高性价比的商务投资 华中地区最大的图书城,在这里我们重点突出稀缺的，高档的，项目的特色，方便快捷的生活配套。,在这条非常宽广的马路上，有智源财富中心，有领秀城，也说了太多什么舒适居住或者财富中心，但还从来没有提过,真正意义上的一站式居住,但是我们的建筑呢？,我们的生活是便利的,我们拥有后现代主义的高层建筑，美观，上档次。我们拥有底层架空花园，绿化超过了40%我们拥有超大地
8、下停车场，停在多的车也不会拥挤。我们的户型是最居特色的，120平米的四房两厅，这是其他楼盘所不能比的。,所以我可以自信的说：我们是尚品的！,所以，我们定义项目：,向往一站式的物质生活表面之下他们内心也是我们攻击的关键目标,精神诉求（丰富）多元化,因为年轻，所以没有什么不能尝试，他们的内心渴望丰富的生活，只有体验过，他们才能决定未来该怎么走！本案的人群、居所、生活和工作方式特别复杂，而这种复杂我们叫它“多元化”,广告口号（但并不一定用嘴）,因为我们集成了应有尽有的生活配套，使居住在这里的人们感觉到便利、方便、快捷。,因为我们项目的人文色彩比较突出，周边高校密集；使得项目本身拥有一定的文化底蕴。,
9、这里绝对是高尚精英人士居住的理想居所，产品引以为傲的！,为什么是“多元化涵养生活中芯”？,多元化涵养生活中芯御景名门2005年推广全案,推广3阶段,第1阶段：以终极王牌卖点切入一站式尚品寓所,第2阶段：解构品牌核心什么是一站式？有什么？,第3阶段：推出独特的建筑我们的畅想空间,我们将根据这个节奏进行推广,第1阶段：,以终极王牌卖点切入一站式尚品寓所,怎样切入？准确的说：怎样吆喝？引起广泛关注！,这个阶段是项目全面亮相阶段。所以也是本项目广告密集投放市场，从各方面捕捉和影响消费者的重要阶段，通过广告和一系列公关活动让消费者接触我们的项目独有的“一站式尚品寓所”的形象，刺激目标客户群的好奇欲，从而
10、进一步了解或关注本案。,介绍产品形象的特性以及理念。例如：如何让客户在生活得到便利，以及我们产品自身的舒适性和自由性。,“形象出击”,小户型是优势，大户型是难题，我们的思路是迎难而上，实现“全垒打”！关键在于把握客户心理：让客户买单的前提，是调动他们的欲望 目标客群最大的特点就是跟风，对新鲜的事物比较好奇，我们可以抓住这条心理，用权威的方式大家都会相信，从而进行引导，调动起客户的购买欲望.,而针对我们的大户型销售的弱势，我们将：,抢先推出,我们可以邀请国际国内著名室内设计权威打造我们的120平米/四居室，并提出有个性的方案，通过多种媒体的传播来解析项目本身从而达到销售效果，从而引领武汉的又一次
11、房产革命！,注：最好邀请外籍的前卫设计师，毕竟外国人比较吃香。,“创引潮流”,就四居室的“创引潮流”通过媒体进行全面新闻炒作；以精致、实惠而不失时尚为导火线，引发热烈效应；多视角、全方位展现四居室的冲击波！,媒体策略：采用访谈的形式在杂志、楚报，或者现场来解析项目的独特性及其创造特点，强化精致、适用、时尚的空间格局。,“新闻播种”,解构品牌核心什么是一站式？有什么？,第2阶段：,怎样解读？准确的说：怎么卖？勾引他们接触！,借助周边高校的公关活动、软文以及口碑的方式，提升我们产品的影响力，根据不同的人群用不同的方式解读核心价值，以及产品的特殊性！,深度挖掘产品的特性以及卖点。例如：消费者在生活得
12、到什么样便利，以及我们产品自身如何舒适和自由？,“便利如何放大”,第3阶段：,推出独特的建筑我们的畅想空间,怎样推出？准确的说：怎样让消费者买？引爆市场追捧！,在消化原有积累客户的同时，通过项目核心价值的提炼，继续挖掘项目价值，从区位、人文、户型、景观等不同角度吸引侧重点不同的客群需求。,“人脉资源”,当项目已具备一定知名度，在这一阶段，推广上由频次密集型转化成重点打击型，推广方式在保持大众媒体推广基础上，重点落实到销售现场的活动促销和周边潜在客户的搜捕上。,怎样合理的选择媒体，花钱最少而能够回报最大的利润？这就是我们思考的！,组合战术,四大传媒、网络杂志,点式渗透校园巡展及活动挖掘,楼体、售
13、楼部、板房、户外、现场包装、围墙,多元化涵养生活中芯,媒体攻略之四大传媒,杂志选择生活性杂志结合本项目所处位置及人文内涵公关噱头引导消费。报纸 可采长报楚报借助公关噱头软文或夹报形式或在地产专栏，炒作以拔高项目形象为目的，面向意向客户发行，兼有招租、联谊和品牌宣传目的。,媒体攻略之网络和短信,网络亿房搜房开设我们精致空间专栏，邀约枪手炮制文章，以一站式的配套及强化出版城人文内涵吸引点击率；短信在开盘前后，结合户型展示等公关活动向商户和意向客户发送短信告知并邀约；,媒体攻略之物料,海报结合公关活动，内容以提升项目形象展示一站式生活和周围人文内涵为主；折页以大户型展示、商铺和周边配套为宣传目的，体
14、现项目的优势；信封以形象展示为宣传目的，体现项目的优势。,终端攻略,围墙、楼体、样板间、看楼通道、道旗、展板、灯箱、导视牌、模型等 以形象展示为宣传目的，体现项目的优势。,渠道攻略,与行业协会联合互动或高校巡展，推出我们四居室新概念；与IT行业、出版城、高校举办多样的综艺活动，用口碑进行宣传，从而达到销目的。采用生活杂志专栏、DM宣传；利用目标客户经常出入的场所进行强制宣传,如：写字楼大堂、高级会所、高档酒店等电梯电视媒体进行宣传；,公关攻略,以先行者的姿态率先启动，与IT行业、高校联动，通过一系列的活动引起市场轰动，同时在传播宣传上与各大媒体联动，制造市场话题。通过活动开发潜在客户、及潜在商
15、家的聚集，无形传播项目信息，积蓄潜在客户，在区域层面引爆。,活动一：“设计我生活”室内设计大赛,主题：“设计我生活”室内设计创意大赛目的：我们可以通过来自于年轻设计师的设计来推广我们的楼盘，通过他们的设计展现出他们思想里的室内审美思想，也可以让更多的消费客户关注我们的项目本身，从而达到销售目的。主要内容1、展示世界著名的设计大师室内设计原作展2、通过交流论坛让室内设计师和设计爱好者进行交流3、本届设计大赛作品展4、武汉美术学院作品展注：获奖作品可以作为客源积累手段。,活动二：“房屋再贷款”促销活动,主题：“房屋再贷款”促销活动目的：由于大户型的销售薄弱，有很多消费者负担不起或难以承受贷款的挤压
16、所以我们可以以讲座的形式介绍2次贷款的方式从而促进销售。通过本次讲座可以给消费者讲解如何贷款，如何进行室内设计。在讲座过程中可以赠送本项目的资料以及精美礼品。主要内容 讲解如何银行的贷款和再次进行贷款。展示室内平面设计的几种方案，对此进行讲解。配发单张、海报以及精美礼品。,活动三：“御景名门”渠道巡展,主题：“御景名门”形象巡展目的：通过巡展活动将本项目与产品在各个高校、图书城、写字楼等人流高峰场所以现场形象展示、咨询等形式，这不仅具有传统广告宣传作用，更能与目标人群做深度沟通，及时掌握目标人群的反馈情况，并能直接带动销售。主要内容 通过图片，展板等形式在各个区域进行巡展，通过向行人，社会大众发放传单，利用行人观看图片的同时，通过向他们介绍本项目的卖点，来让受众群体了解本项目“一站式生活”的文化涵养，从而达到销售目的。,活动四：出版城定咨询点,主题：“御景名门”定咨询点目的：在出版城特定的展位上通过现场形象展示、咨询等形式，将本项目的鲜明形象逐步展示在公众面前，力争给予受众群体精准的震撼性打击，吸引更多更复杂的潜在消费者来到项目现场，促使其认购决心。然后通过口碑宣传以达到培育市场、树立品牌、扩大品牌的目的。主要内容 直接面对主力消费群体。近距离展示项目和沟通。对项目周边主力消费群体进行针对性搜捕。以点带面，依靠口头传播。提升本项目形象的知名度及美誉度。,谢 谢,
