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1、银联中央项目策划思路汇报,2008.03.31,长沙市盛凯房地产顾问有限责任公司二00八年三月三十一日,谨呈：湖南金烨置业有限公司,目 录,第一篇 项目解析第二篇 项目定位思考及建议第三篇 项目规划调整及建议第四篇 项目营销初步思考,1、项目概况,2、SWOT分析,第一篇 项目解析,1.1、项目总体经济技术指标解读：,项目属性一：规模小、容积率高,城市核心区,本案,1.2、项目区位条件：,项目周边现有韭菜园路；芙蓉路和五一大道两条城市核心主干道的交汇处的核心范围；原省政府和芙蓉区政府所在地；新中国成立以后，历来就是核心城区位置,本案,项目属性二：城市CBD核心区位！,本案,地形相对平整，改造成
2、本小；厂区，拆迁难度较小；东、南、北三面均为原省委办公大楼和家属区，西边是省建行，外部环境较好，受干扰少；项目位于韭菜园路,离芙蓉路、劳动路等城市主干道有一定距离，项目直接展示面窄，昭示性不强。,项目属性三：外部环境较好但昭示性不强!,1.3、项目地块条件：,芙蓉路,韭菜园路,劳动路,鸿富大厦,省建行,省委大院,省委大院,省委大院,项目周边现有韭菜园路、五一路、芙蓉路、解放路等多条城市干道经过；按长沙市快速轨道交通近期规划，1、2号线将在芙蓉广场设置大型换乘中心，对外交通便捷；但进出本项目是通过韭菜圆路，项目微循环交通存在一定不足位于城市核心区，教育、生活等市政配套完善。,五一大道,解放路,韭
3、菜园路,芙蓉路,本案,1.4、项目配套设施：,本案,项目属性四：对外大交通便捷但微循环交通存在不足！,按长沙市城市总体规划（20032020），本项目属于中心片区，政府拟打造使之成为集信息、金融、商务、办公于一体，环境优美，设施一流，高效集约的城市中心“极核”。,项目属性六：处于未来城市“极核”中心，项目未来发展平台高、机遇多承载更高开发目标和社会责任,1.5、未来发展规划：,本案,城市核心区区位对外大交通便捷周边环境干扰少、配套完善未来发展平台好、机遇多但：规模小、容积率高项目展示面窄，昭示性不强微循环交通系统不在不足,1.6、小结：项目初始印象,大平台、小空间，“精、准”二字是发展关键！,
4、地段优势、区位优势、完善配套、尊崇感,地段优势：位于二环内，属于城市核心区，拥有先天性地段优势；（商务）区位优势：芙蓉区作为长沙商务经济发展的领头羊区域，项目位于区内核心位置；配套优势：城市成熟区域，交通配套，教育、医院等市政配套齐全；尊崇感：周边为省政府住宅小区，居民的质素能提升项目的尊崇感,2.1、优势条件：,规模劣势：占地5340.1、总建筑面积48441，难以产生规模优势，开发主动性较小，概念营造的空间有限；项目昭示性不强：项目虽处于CBD核心位置，但没有在城市主干道上，直接宣传项目的展示面不多，昭示性不强，商务价值挖掘受到影响。微循环交通系统存在一定不足：项目直接出入的重要途径是韭菜
5、园路，路幅较窄；,规模小、昭示性不强、小交通存在不足,2.2、劣势条件：,传统核心区域与土地稀缺带来发展机遇：传统的经济发展核心区域，为长沙市交通与消费最活跃区域，也是五区之中成熟度最高的区域；芙蓉区拟建成长株潭城市群区域性总部基地带动商务发展需求：长沙芙蓉中央商务区着力引进培植金融服务、研发服务、信息服务、商务会展等高端服务业，加快建设区域性现代服务业总部中心，打造新的经济增长极。,机会：城市核心城区土地稀缺 未来大量商务发展需求,2.3、发展机遇：,城市快速扩张导致中心偏移及扩散的威胁：随着长沙城市的快速扩张，城区范围不断快速扩大，旧城区交通等配套处于满负荷，一定程度上将影响效率，城市存在
6、转移风险，或出现多个副中心，这将一定程度上影响客户的判断和购买/投资信心；处于核心区受政策限制：根据长沙市城市规划管理技术规定，一类用地内，所有套型结构比例均严格按90以下套型的住房面积占总建筑面积的80以上控制，户型设计灵活度不高。政府宏观政策对投资的打压：第二套房首付40%，不享受优惠贷款利率，物业税的酝酿等。,威胁：城市发展格局变化、宏观政策打压,2.4、竞争威胁：,1、项目面临市场环境分析,2、项目定位思考,第二篇 项目定位思考及建议,3、项目定位建议,项目属性二：城市核心区位！,1、项目市场竞争环境分析,项目属性一：规模小、容积率高,常见开发模式,五一广场商务圈：五一广场为圆心，五一
7、大道为轴，以商业为主打、商业带动商务,芙蓉路金融商务圈：以金融证券等金融行业为鲜明特性,1.1、模式解读一：写字楼,韶山路商务圈：以金融证券等金融行业为鲜明特性,韶山路传统商务圈商业带动五一商务圈逐渐形成气候的芙蓉路高档商务圈,依靠城市主干道、通畅的内外交通、良好的形象展示是写字楼发展的共性！,大部分集中在二环以内，沿五一大道，芙蓉路和韶山路分布集中；长沙共有宾馆酒店200余家，其中五星级7家、四星级24家，三星级约70多家；近期内高星级酒店选址地点主要集中在芙蓉区和岳麓区。,1.2、模式解读二：酒店,长沙星级酒店空间分布图,1.2、模式解读二：酒店,依靠城市主干道、需通畅的内外交通、良好的形
8、象展示面投入高、回收期长，产权销售存在经营风险！,在城市核心区，稀缺城市景观、高智能化、小区环境是稀缺大户型的发展方向，常规大户型开发形势不容乐观！,1.3、模式解读三：稀缺大户型,在城市核心区域，商住两用且适宜投资的小户型项目销售单价高、市场消化快。,1.4、模式解读四：小户型公寓,2.1、本项目模式对比选择：,2.2、长沙小户型公寓发展分析：,详细数据见项目市场研究报告,商务化和稀缺景观占有型是小户型公寓实现较高价值两大有效途径！,2.3、本项目发展思路确定：,商务小户型公寓,1、实现较高的单价，在面积有限情况下，实现最大价值,2、控制面积控制总价，降低置业/投资门槛,3、符合未来区域发展
9、的要求，承担社会发展责任,2.4、商务小户型公寓发展的新契机,芙蓉区长株潭城市群区域性总部基地将衍生众多中小发展企业2007年12月28日，长沙市被选定为“两型社会”改革试验区。将长沙芙蓉中央商务区着力引进培植金融服务、研发服务、信息服务、商务会展等高端服务业，加快建设区域性现代服务业总部中心。区域性总部基地将衍生出众多服务型中小发展企业！创业板上市将激发中国新一轮的创业浪潮创业板上市规则正在酝酿中，拟5月份出台，创业板上市毫无疑问将激发中国新一轮的创业浪潮，作为沿海城市的产业转移的承接码头的湖南，享有“两型社会”改革带来的政策扶植和发挥空间，比将成为这一浪潮中风暴中心之一。创业浪潮的到来将极
10、大地扩充长沙的商务需求！,长沙将迎来中小企业的商务需求高峰！,中小企业是长沙商务需求的主体！,（数据来源：长沙市第二次基本单位普查数据公报）,2.5、长沙企业发展情况调查分析,2.6、未来长沙中小企业商务需求分析,人员较少，需求的面积不大，不想承担过重的房款或房租；区别于第一代中小企业，具备较高的科技含量或文化品位，需要比较体面的形象，如会议汇报、单独会客室；需要较高的配套服务，如24小时全天服务等；从业者有比较鲜明的个性，在紧张的创业工作之余，希望能有自己的私人空间和生活，哪怕只是每天15分钟的品尝咖啡时间。,新型商务小户型公寓,2.7、新型商务小户型公寓的实践,新型商务小户型公寓,Stud
11、io（工作室公寓）,SOLO概念公寓,Studio：舶来品，产生于上个世纪七、八十年代，相关解释：小 的，灵活的空间；工作室,SOLO：本意指“独奏、单独、单飞”，表达的是一种独立、自由、张扬青春个性的生活主张，更倾向居家,3、项目定位建议,中国首席StudioSOLO创业公寓,中国首席：创新型产品，第一，奠定领导者地位,StudioSOLO：复合价值,创业公寓：目标明晰，捕捉社会潮流信息，引领潮流,第三篇 项目规划调整及建议,中国首席StudioSOLO创业公寓的实践与创新,1、原有规划研判,29.1米,9米,9米,0.9米阳台,在确保实现较高容积率的情况下，整个设计较单一，缺乏变化，舒适度
12、受到一定程度影响！,1、原有规划研判,户型单一，面积居中，总价尴尬！,2.1、规划调整建议电梯核心筒,电梯核心筒,北移1.5米,电梯核心筒,10.5米,7.5米,变动核心筒,增加整体设计的灵活性!,SOLO区,Studio区,2.2、规划调整建议电梯摆放,空中花园,电梯,电梯,环行走廊,空中花园,电梯,电梯,2.3、规划调整建议户型调整,MIMI公寓30平米左右,SOLO区（40-45一房，55-65二房）,Studio区（80-100平米）,MIMI公寓30平米左右,30平米超高性价比迷你 公寓，自由置业投资SOLO区（40-45一房，55-65二房），锁定中低端投资者、年轻人和部分讲究生活
13、情调创业者Studio区（80-100平米），主要针对有实力的长期投资者和创业团队,2.4、规划调整建议商业,首层作为商业面积；临街道面窄，进深长，商业价值实现存在难度建议：依托Studio区，在临街部分做3层商业，首层做配套零售商业，2-3层分割成若干大小不等的独立会议室、会客室等；东边1-2楼作成泛会所，供业主/租客交流，3楼连通做商业。,52.6米,29.1米,3层商业,1-2层会所3层连通商业,扩大商业面积、增加收益，提高项目品质！,3.1、规划发展建议立面,挺拔、简洁、个性突出！,3.2、规划发展建议户型,30平米超高性价比迷你公寓：,优势：1.客厅采风较好。2.卧室和卫生间对门，交
14、通方便。3.餐厅和厨房对门，交通方便。4.阳台的服务空间比较舒适。,3.2、规划发展建议户型,SOLO公寓示意：,通过家具形成分区,通过卫生间自然隔断,全明设计,优势：1.此户型布置均比较合理，使用特别方便。2.各房采光较好，阳台服务区舒适。3.厨房跟餐厅之间交通方便。,3.2、规划发展建议户型,SOLO公寓示意：,3.2、规划发展建议户型,55平米超爽二房SOLO公寓示意：二室一厅一厨一卫一阳台,朝向:正南特点:1、本户型具有11.5米豪华面宽，起居室、主卧、次卧全部南向设置。2、起居室外飘阳台三面采光，最大限度的将阳光揽入室内。3、主卧、次卧均附带可双向观景的外飘窗，极大地丰富了观景视野。
15、4、动线流畅的大面积厨房设置，可供家人充分享受烹饪之乐，并可根据功能及个性所需随意布置。5、另有独立式洗衣机位等功能设计，细节之微亦用心加以考量。,3.2、规划发展建议户型,3.2、规划发展建议户型,Studio办公示意：紧凑三房，可自由打通分隔,3.2、规划发展建议户型,Studio办公示意：简约二房，可自由打通分隔,3.3、园林规划建议强调互动,3.3、园林规划建议双入户大堂,地下生态大堂,民族风情大堂,风格迥异的电梯文化,3.3、园林规划建议双入户大堂,依托项目地块现状，将车库设计成生态车库，挖掘项目价值卖点，通过不断的细节方面的创新和品质追求，不断提升项目价值，实现项目经济效益的最大化
16、。半地下生态车库与地下生态/文化大堂形成令人惊异的半地下空间，为项目增色不少，用最少的成本投入，制造最大的市场关注热点，通过细节感性打动客户和业主。,3.3、园林规划建议生态车库,第四篇 项目营销初步思考,1、入市时机建议,根据项目目前进展阶段，参照长沙市场项目开发周期和房地产市场行情，盛凯建议：,本项目开发力争在2008年秋交会之前抢先入市，争取在2008年内实现75%销售！,备注：以上入市建议仅依目前情况预测，应根据适时情况及时调整,2、目标客户定位购买客户,3、价格预测,根据项目目前进展阶段，参照长沙市场项目开发周期和房地产市场行情，在开发满足销售条件情况下，盛凯预测：,本项目整体销售均价可达7500-7800元/平米！,备注：以上价格预测仅依目前情况预测，应根据适时情况及时调整,4、样板区展示引导,预祝贵司项目圆满销售！,长沙市盛凯房地产顾问有限责任公司二00八年三月三十一日,
