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1、如皋磨头镇项目市场分析及建议报告,目录,一、经济总体概述二、区域房地产市场概况三、项目周边竞争个案分析四、本项目深度研判及客户定位五、本项目发展方向六、本项目销售价格及策略,一、经济总体概述,经济总体概述如皋地理位置,如皋市东濒黄海，南临长江，中国明星县（市）、农村综合实力百强县（市）、科技百强县（市）、乡镇工业明星县（市）、邮电百强县（市）、全国县域经济基本竞争力百强市、全国中小城市综合实力百强县（市）的行列。如皋位于经济发达的长江三角州上海都市圈内，它的地理位置对苏北地区承接上海、苏南的产业辐射和转移有着重大意义。,经济总体概述如皋交通状况,如皋境内宁通高速贯穿东西，沿海高速沟通南北；还有
2、204国道绕城而过；宁启铁路在如皋有站点，甚至新长铁路在如皋境内都有一小段；如皋还有空港，沿江港口。如皋还有自己筹资改造的的如港一级公路，交通便利。,经济总体概述如皋行政划分,如皋市位于江苏省东部，长江下游北岸。总面积1492平方千米。总人口145.28万人（2008年底）。辖20个镇：如城镇（如皋市城区）、柴湾镇（如皋市经济开发区）、雪岸镇、东陈镇、丁堰镇、白蒲镇、林梓镇、下原镇、九华镇、郭园镇、石庄镇、长江镇（副县级管理权限）、吴窑镇、江安镇、高明镇、常青镇、搬经镇、磨头镇、桃园镇、袁桥镇。,经济总体概述如皋经济发展,近年来，如皋经济持续高速增长，对房地产市场的快速发展形成了有力支撑!生产
3、总值-2010年实现430亿元，年均增长22.6%。人均GDP达34464元。实现财政总收入78.1亿元、地方一般预算收入33.7亿元，均居南通县（市）首位，分别增长50.9%、55.6%。三次产业比重由“十五”期末15.4:51.8:32.8调整为9.3:56.7:34。农业-增加值39.9亿元，增长23.7%，现有农业龙头企业176家，规模农业园区430个。工业-增加值205.8亿元，增长23.1%。完成工业应税销售581.5亿元，增长27.8%，总量连续三年位居南通首位。规模企业总数达1150家，其中应税销售超亿元企业72家。服务业-增加值147亿元，增长22.6%。商贸经济平稳较快发展
4、，社会消费品零售总额175亿元，增长19%。旅游业-总收入32亿元。金融支持力度不断加大，去年新增贷款66.1亿元，增长36.7%，分别位居南通第二、第一。,经济总体概述如皋规划目标,长江三角洲新兴的以港口为依托的制造业基地，现代气息与传统底蕴相互交融的人文、生态旅游城市。,结合市域各乡镇的发展现状，及其区位条件，在市域范围内规划“一城一区四板块”的空间架构：一城即如皋城区，一区即如皋港经济开发区，四板块即将市域划分为东南西北四大经济板块。,磨头镇位于如皋市南郊，磨头镇得名于“飞来磨”的故事，2000年，场南乡并入，2001年场北乡并入，磨头镇位于全镇中心位置。磨头镇全镇总面积102.8平方公
5、里，镇区面积4平方公里，辖行政村16个，局委会5个，总人口8.5万。,经济总体概述磨头镇地理位置,经济总体概述磨头镇行政区划,磨头镇是江苏省对外开放重点镇、南通市文明镇、如皋市中心重镇，有着“食品之乡”、“橡胶再生之乡”、“绗缝之乡”和“优质果蔬之乡”的美誉。全镇区位交通条件优越、处于沪、宁、苏两小时经济圈内，沿海、宁通高速公路和新长铁路拌镇而行，204国道，334省道、如港一级公路穿镇而过。如皋机场就在磨头镇境内。镇内工业起步较早，已形成机械、食品、制造等工业门类。磨头镇工业集中区划了电子产业园区、机械产业园区、船舶配套园区以及食品产业园区。,经济总体概述磨头镇经济发展,2009年完成地区生
6、产总值19.5亿元，2010年完成地区生产总值24.6亿元，比上年增长26.9%；三次产业比重由“十五”期末的18.9：51.3：29.8优化为9.6:57.2:33.2，二三产业在经济结构中比重逐步趋于合理；2010年实现全口径财政收入5500万元。工业经济高效突破。2010年全镇实现工业总产值突破78亿元，比上年增长38.84%，是“十五”期末的四倍，平均增长速度达到31.2%。全镇现有规模企业37家 2010年全镇城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入分别达到18000元和9800元，居民文化教育娱乐消费支出明显增加。城镇、农村人均住房面积分别达到28和36.4平方米。,经济总体概述磨头
7、镇十二五经济发展目标,经济质量显著提高、科技发展显著进步、文化实力显著加强、人民生活显著提升，社会和谐显著增强、生态环境显著改善。大力发展高新技术产业和现代化服务业，增强区域辐射能力，力争把磨头镇建设成为经济繁荣、结构合理、设施先进、管理有序、环境优美、社会和谐的中心重镇、中心强镇、中心名镇。经济增长目标。全镇地区生产总值达到65亿元，年均增长25%以上，人均地区生产总值达到94000元，年均增长50%。三次产业比重调整为7：63：30。财政总收入达到4亿元，年均增长50%以上，其中：地方一般预算收入达到1.9亿元，年均增长50%以上。社会发展目标。全镇总人口控制在8万人左右，镇区人口5万人；
8、新增镇区人口2万人、6000户；生态环境目标。环境质量综合指数85分；城镇生活污水集中处理率80%；工业用水重复率70%；城镇生活垃圾无害化处理率90%；工业固体废弃物处置利用工作率98%；建成区环境噪音达标覆盖率65%；城镇绿化覆盖率40%。民生目标。城镇居民人均可支配收入超过30000元；农民人均纯收入超过18000元；恩格尔系数40；农民居住向社区集中度明显提高，房地产开发面积每年达20万平方米以上，城镇居民人均住房建筑面积达到42平方米，农村人均住房建筑面积达到50平方米。,二、区域房地产市场概况,如皋总体规划,城区用地规划通过城市主干道以及绿色空间的围合、划分，形成“六组团”的空间结
9、构：老城核心组团：商业、金融、文化、旅游、娱乐休闲；城北组团：工业、物流、居住；城西组团：居住、商业；城东组团：居住、商业；城南新城组团：行政办公、商业金融、娱乐休闲、高尚居住、商务办公；铁东工业组团：工业、仓储、物流。,如皋土地市场,如皋市在2010年出让属于居住、商业、办公的土地总计4111165.52，合计金额538707.84万元，其中居住用地3172325.52，占此类出让的77；商业用地928857，占此类出让的22.99；办公用地9983，占此类出让的0.01。,磨头镇土地市场,2010年如皋磨头镇商业、居住、办公土地出让情况。2010年磨头镇总计出让商业、居住土地48036合计
10、金额3878.73万元。,三、项目周边竞争个案分析,磨头镇楼盘一览表,金磨华庭,竞争个案一,金磨华庭,楼盘分析,优 势：1.现房销售 2.如港公路边，交通方便。3.离磨头小学只有150米。4.周边有许多已经建成的待售商铺，为将来的商业发展提供空间。劣 势：1.远离镇中心，位置相对偏远。说明分析：本楼盘前年建设（5幢多层共128套、两幢别墅8套），去年开始销售（一期），期间，多层卖出了80、别墅卖出4套。显示本楼盘在一年的时间里，消化量在102套左右。,竞争个案二（配图）,金磨小区,楼盘分析,优势：1、做为住宅，靠近镇政府能够吸引优质客源入住。随着磨头镇的发展，磨头镇的发展方向必然是在镇政府的带
11、动下，向靠近如港公路的镇南方向发展，利用公路带动镇域经济。2、做为商铺，金磨市场已经在06年6月就开张运行，经过多年的培育，商业气氛逐步形成中。同时随着住宅的售出，也为这里带来了人气。劣势：做为商铺，商业规模无法与光明路的老商业区相提并论，人流量相对较少。说明分析：本项目楼盘总共30000，05年开始销售，开发商鉴于本地对于商品房的去化能力的考量，采用了建设一批、销售一批、再建一批的渐进方式进行销售。让该项目的销售时间跨度长达6年，据统计每年的销售量约在5000左右。,竞争个案三,用地面积：5419.86地 址：光明路与卓吾路交接处总建面积：40033住 宅：高层21855、别墅2728商 铺
12、：15050,楼盘分析,优势：本地块处在磨头镇中心商业区，商业气氛浓厚，且三面迎街，将为本项目的商业楼盘提供许多潜在客户。劣势：本项目的住宅部分主要是以高层住宅的形式推出，根据城市发展由多层-小高层-高层的发展规律来看，这种跳跃式的发展是否符合磨头镇的消费习惯有待观察，最终是否有可能成为办公用途的住宅就不得而知。本地块处于商业相对发达位置，别墅部分将有可能失去喜欢清幽环境的买主，且金磨华庭的别墅被关注度必早于此处。,竞争个案四,用地面积：8518地 址：光明路与如港路交界处总建面积：23526住 宅：18365（多层）商 铺：5161容 积 率：2.76总 户 数：130,楼盘分析,优势：本楼
13、盘处在重要的交通交汇处，地理位置优越劣势：离镇中心有段距离商业配套还未形成。,四、本项目深度研判及客户定位,本项目地理位置,本项目地块现状,？,本项目SWOT分析,项目优势（S）：本地块处在磨头镇中心商业区，商业气氛已经形成;本项目的商场建成并成功运营后也能带动本项目的商铺销售；地块方正,地面上原有建筑较少，拆迁难度小。,项目劣势（W）：本地块只有一面靠街，建筑落成后，其他三面的商铺将面临人流不足的局面。,项目机会（O）：本处商业气氛已经形成，将来商场的招商难度较小；,项目威胁（T）：本地块只有一面迎街，在光明路与卓吾路交接处将有一个三层商铺，三面迎街的项目落成，届时将会分流很多商铺的购买者。
14、,本项目客户定位,磨头镇位于全长40公里连接如皋市和如皋港的如港公路的中间段。此处楼盘非特殊理由不能吸引如皋市或如皋港的普通居民的首选。相对于桃园镇，磨头距离204国道较远。吸引投资的能力必然弱于桃园镇。因此本项目客户定位主要方向是本镇或周遍地理位置不及磨头的村镇居民和商人。,五、本项目发展方向,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XP
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