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1、万科大坦沙项目招标提案,经纬万科营销中心2009年2月,Part I 区域重点规划及园区解读,功能定位“广佛都市圈”中心区，广州“西联”的辐射带动区，城市西部新的标志性地区以及新的商务中心区，重点发展总部经济、物流和创意产业等现代服务业，以及商贸和历史文化风貌旅游业，并考虑一定的居住功能。范围北至大坦沙尾，南至环翠路与环城高速公路，东到工业大道中、南，西至芳村大道北、花地河，总面积35.14平方公里。核心区位北至珠江大桥西桥（大坦沙），南至丫髻沙大桥、环城高速公路一线，西至花地河、芳村大道北一线，东至黄沙大道、工业大道一线，面积约为24.7平方公里。,区域定位,“白鹅潭经济圈”有利提升项目区位
2、价值改善区内环境,发展目标：从“西联”和“中调”战略出发，广州要建立现代化产业体系，成为宜居城市的“首善之区”，要求白鹅潭地区瞄准现代化、国际性、创新型的广佛都市圈核心区的目标，发挥广佛联动发展的核心功能及枢纽商务港的作用。功能定位：（1）价值重估，打造增长极。（2）推动多中心中央商务区（MCBD）的发展。（3）增长极功能配置：白鹅潭地区要与广州另外三大重点地区错位发展，就需要立足广佛，合理配置功能：建立总部办公、突出文化创意、塑造宜居住区、培养生态休闲。产业定位：大力发展总部经济及高端服务业、文化创意产业和休闲旅游业。,区域定位,“白鹅潭经济圈”有利提升项目区位价值改善区内环境,方案二 生态
3、中央智城,总体功能定位具有国际影响力的广佛都市圈中央智力区。1、广佛联动参与国际竞合的区域性中心；2、辐射珠三角的开放性生产力服务中心；3、富有岭南特色的生态型滨水宜居新城。四大策略一为“水韵花都”,强化珠江、花地河、大冲口冲等景观河道的绿化设计,并与沿线建筑群落交融共生。二为“盈彩江岸”,临江建筑在竖向形态设计上采用梯度处理,形成层次丰富,错落有致的建筑景观界面；三为“四心拥江”,塑造标志性核心空间,充分发挥江、岸、面、嘴、岛、湾、港等滨水岸线特征；四为“八景洞天”,即依托珠江景观,由北至南形成八处标志景观,区域定位,“白鹅潭经济圈”有利提升项目区位价值改善区内环境,方案五 生态中央智城,“
4、广东光电科技产业基地”“中国留学人员广州光电科技产业园”,基地一期面积约450亩，由广东光电科技产业园、中华液晶城和海角红楼商务配套区三大板块组成，将重点发展半导体发光器件、LED照明产品、太阳能光伏、液晶显示等高科技新兴产业。中华液晶城首期占地面积约250亩，专门从事液晶面板、模组等平板显示产品和配件的交易、展示和研发设计，规划设立“五区一中心”，将打造成全球重要的平板显示产品交易服务中心，为新兴品牌提供市场服务和产业链的支持。,重点园区,科技产业园可望为项目提供高知客户群体,交通体系,双地铁、大坦沙大桥等规划将加强区域与外区联系，有利吸纳外区客源,大坦沙大桥（规划）规划红线40米，向西接佛
5、山的建设大道，向东与大坦沙路和增槎路相衔接，此通道的建成将大大加强大坦沙与外区的联系。地铁五 六号线（在建）六号线贯穿金沙洲地区，经大坦沙、南岸、黄沙、文化公园、海珠广场等站至燕塘，09年7月开通。五号线经滘口、大坦沙、中山八路、东风西路、西村等站至黄埔，2010年开通。大坦沙将成五、六号线交汇点。,规划及园区经济解读小结,现时大坦沙岛工业厂房、城中村林立，配套甚为不足，且形象低端，但白鹅潭经济圈的定位，大坦沙岛将在双地铁线、环岛路、中轴线、游艇会等新硬件的带动下建成旅游、高级商务区，有利于提升区域形象及改善区内环境；然而，同时也须看到，虽然坦南区域在“白鹅潭经济圈”的范围之内，但整个大坦沙岛
6、政府相关部门仍未作出明晰的定位，故大坦沙岛厂房、村屋林立的现状也将在较长的一段时期内依然存在，同时，其配套资源、开发热度等也无法与金沙洲相比。,Part II 项目市场态势分析2008年市场分析,宏观背景,经济增速下滑，已从过热转向偏冷,宏观背景,楼市资金面由流动性过剩转向不足，消费者信心缺失,宏观背景,行业政策从调控转向扶持，支柱产业地位得到重申,土地政策从严格集约用地到有保有压购房税收优惠，“二套房”政策放松,土地市场,楼面地价回归理性 同比跌幅超三成,土地市场,郊区成热推区域 市区供应极少,新建住宅市场,供求关系逆转，成交总额低于06年,新建住宅市场,08年上半年成交萎缩明显，下半年销售
7、回稳,新建住宅市场,上半年价高量低，下半年量升价跌,新建住宅市场,商品住宅价格逐年飙升，08年增速放缓,新建住宅市场,商品住宅价格逐年飙升，08年增速放缓,新建住宅市场,区域表现分化极大，花都成重灾区，荔湾供略过于求,存量住宅市场,成交萎缩四成，价格增速放缓,09年年初市场表现,市场出现回稳迹象，十区周均成交达1300套,09年年初市场表现,市场回稳，成交回暖的原因,随“保增长、扩内需、调结构”方针的确立，中央十大产业振兴规划的陆续出台，令市民的收入预期信心较08年下半年有所增强；减息的执行令供款成本大幅下降；媒体舆论的催谷增强了客户的购买信心，众多利好政策的出台也促进了刚性需求的释放；近日股
8、票行情的阶段走好也令股民收入有所增加；最核心的原因在于较多的项目售价已回归至理性水平，配合促销活动促进了项目的成交。,区域市场情况,自2002年开始，荔湾区供不应求现象明显，直到2008年供求关系有所缓解，价格自2005年开始一路飙升，更在2008年创下有史以来该区域最高价,08年前荔湾区市场供不应求，08年供求关系有所缓解,2008年荔湾区均价大幅超越全市均价,荔湾区均价自2005年低于全市均价以来，06年、07年均与全市均价拉齐，直到2008年，荔湾区价格飙升，成交有所放缓,区域市场情况,自06年开始荔湾区每年均价涨幅持续超过全市水平,到了2008年，全市价格涨幅大幅回落，而荔湾区价格仍然
9、坚挺，持续30.3%的涨幅,区域市场情况,荔湾区供应量一直处于平稳状态，除年中和黄逸翠湾推出市场引起轰动外，本区总体成供不应求的态势；荔湾区由于供应量较少，因此各月数量的浮动主要来自推货量的影响，而非其他外部因素作用；供应量较少以及理性的价格使荔湾区项目抗跌性较强，但由于整体市场环境仍不能过于乐观，过硬的产品质素及合理的价格仍是占领市场的重要砝码！,荔湾区市场小结,Part III 项目市场态势分析竞争市场分析,力迅原筑,龙津华府,和黄逸翠湾,本案,荔港南湾,贵贤上品,竞争区域,由于荔湾区售价格长期处于高位，且货量并非十分充裕，使相当一部分购买能力有限的消费者外流至金沙洲、芳村北、海珠西和同德
10、围等区域。,金沙洲板块,中海金沙湾,金域蓝湾,芳村北板块,逸彩新世界,海珠西板块,罗冲围-同德围板块,竞争板块,城建水泥厂项目,富力桃园,老荔湾板块金沙洲板块芳村北板块越秀板块海珠西板块罗冲围-同德围板块,主要在售项目概况,老荔湾板块,在售货量约1700套,老荔湾板块,主要潜在项目概况,老荔湾板块,主要潜在项目概况,老荔湾板块,个盘分析富邦名寓,开发商：丽丰控股有限公司物业类型：高层洋房、小高层洋房项目地址：广州市中山七路与光复路交界占地面积：约0.74万平方米总建筑面积：7.4万平方米 在售组团：1、2、3座的余货开盘日期：2008年7月5日开卖,当天销售33套现售价格：13000元/（带2
11、200元/精装修）物业管理费：1.96元/配套设施：大型市场、空中花园、会所、泳池,老荔湾板块,个盘分析富邦名寓,在售户型,销售情况：共243套住宅，08年7月开卖以来，已售150套，余93套，由于高层定价过高，2座18楼以上单位余货较多。,老荔湾板块,个盘分析和黄逸翠湾,开发商：和记黄埔地产（广州番禺）有限公司物业类型：高层洋房 项目地址：广州市荔湾区黄沙大道8号占地面积：7.1万平方米 总建筑面积：42万平方米 在售组团：主推A7,A8栋及A1,A2余货最近开盘日期：二期2008年12月6日现售价格：16000元/（送豪华装修）物业管理费：3.8元/配套设施：大型住客会所及4层大型现代主题
12、式购物商场,老荔湾板块,个盘分析和黄逸翠湾,在售户型（A7,A8栋）,设计风格方面偏向于港式设计，主打的户型是目前市场上的主流的三房户型，但户型设计上没有太大的创新性，而且部分户型的转角位较多，影响居住舒适性和实用性。,老荔湾板块,竞争分析小结,老荔湾板块在售货量仅1700多套，但和黄逸翠湾已占1400套，故可见老荔湾的货量供应有限；在售项目中，大多项目为高档定位，如新城市逢源、和黄逸翠湾，面积大、总价高，与本案定位有一定错位；潜在项目中，上市时间相对较早的项目包括富力君湖华庭、流花君庭，也为高档定位，而荔景华庭的产品质素欠缺，贵贤上品则预计多为地铁公司内部消化。,可见与本案具备同等质素的项目
13、在老荔湾板块较为稀缺,罗冲围同德围板块,主要在售项目概况,主要潜在项目概况,罗冲围同德围板块,个盘分析富力桃园,开发商：富力地产物业类型：高层洋房项目地址：罗冲围增槎路高桥大街直入500米；占地面积：33.3万总建筑面积：83万容积率：2.67最近开盘日期：09年春节在售组团：御湖天下D6、D7栋现售价格：约10000元/（2500装修）物业管理费：2.9元/月配套设施：幼儿园、小学、中学、主题公园、超市、银行、商业街等,罗冲围同德围板块,个盘分析富力桃园,在售户型(D6、D7),现售户型为80左右的两房，和90的紧凑型三房产品为主。其中两房单位占此次推售产品的6成以上。户型紧凑实用，虽然三梯
14、八户，但设计方正，且户户单边，故受到客户追捧。,罗冲围同德围板块,个盘分析富力桃园,预计09年中旬将推出项目剩余的E5及D10、D11、D12栋单位，货量近1000套，预计D10、D11、D12与现有的D6、D7较为相似，也即紧凑型的两房及小三房，估计将对本项目造成较大的冲击。,罗冲围同德围板块,个盘分析富力桃园,在售,在售D6D8,已售,D10-D12,罗冲围同德围板块,竞争分析小结,罗冲围同德围板块在售项目包括富力桃园、岭南雅苑，潜在项目则包括岭南湾畔；富力桃园其户型配比、定价均与本项目较为类似，且地段紧邻老荔湾，故将是本项目的重点竞争对手；10月上市的岭南湾畔，其发展商品牌深入民心，项目
15、的规模宏大，周边的配套成熟，且项目受70/90限制，产品及定价也与本项目类似，但由于距离较接近同德围，故定义为二级竞争对手。,金沙洲板块,主要在售项目概况,金沙洲板块,主要潜在项目概况,金沙洲板块,开发商：中海地产物业类型：高层洋房项目地址：金沙洲大桥以南建设大道1号；占地面积：41.292万总建筑面积：130万容积率：2.8最近开盘日期：09年2月21日在售组团：B1、B2、B3现售价格：6500元/物业管理费：2.35元/月配套设施：幼儿园、小学、运动休闲中心、商务休闲中心、风情商业街,个盘分析中海金沙湾,在售户型(B1、B2、B3),现售主要为余货，据销售人员介绍将于2月21日开放新货（
16、B1-B3）样板间。预计未来产品售价区间在6200-7200元/间。,金沙洲板块,个盘分析中海金沙湾,金沙湾虽然地处黄岐，但仍然是广义上的金沙洲板块，同时，发展商品牌号召力强，规模宏大，配套完善，最重要的是价格具充分的竞争力，故其一直有相当部分的西区客户，估计也是本项目的重要竞争对手。,金沙洲板块,竞争分析小结,金沙洲板块是政府发展的重点居住板块，由于靠近西关，规划前景良好，故吸引了众多的西关客户；在售项目包括金域蓝湾、保利西江月、中海金沙湾、中海金沙熙岸以及限价房保利西子湾、中海馨园；在售项目中，金域蓝湾的产品及定价与本案最为类似，将是本案的一级竞争对手，中海金沙湾由于具价格竞争力，也对本案
17、造成一定程度冲击，应为二级竞争对手；西江月已为尾货，金沙熙岸为别墅，其它为限价房，故与本案的竞争关系不强。潜在项目中，保利B3701A02、B3701A04项目、富力限价房项目、鸿荣源项目均已暂停；潜在项目中，城建B3711B03地块虽然受套型限制，但将有联排别墅，且由于楼面地价高达4584元/，预期将于本案定位有所差异，凯德项目预计定位也与本案有一定错位，竞争关系也不强；恒大绿洲项目规模大，须保持一定的关注。,芳村北板块,主要潜在项目概况,主要在售项目概况,芳村北板块,个盘分析逸彩新世界,开发商：新世界地产项目地址：芳村大道西芳兴路占地面积:482700平方米 总建筑面积:1834300平方
18、米 容积率：3.80 绿化率：31.50%配套：彩幼儿园、真光中英文小学、华师附中新世界学校、会所、小区巴士销售动态：荔逸园E1-E3栋余货货量：余货68套开盘日期：荔逸园2007年年中推售价格：9800元/（含1200装修）物业管理费：2.8元/,芳村北板块,个盘分析逸彩新世界,荔逸园E3栋户型,荔逸园E1栋户型,二房及三房的销售均较为理想，但一房由于面积过大且户型不合理，余货较多,芳村北板块,个盘分析逸彩新世界,由于项目规模宏大，且配套齐全，新世界地产的港资背景及实力也具有良好的品牌知名度及美誉度，同时，项目对比老荔湾城区项目具有一定的价格优势，故项目吸引了众多的老荔湾客户。预期该项目年底
19、将有近500套的新货推出市场，将对本项目中期的推售造成一定的冲击。,芳村北板块,竞争分析小结,芳村北板块在售项目不多，现仅有逸彩新世界及恒荔湾畔在消化余货，但逸彩新世界的新一期约500套单位将于年底推出，对项目也构成一定的客户分流；由于逸彩新世界的新一期要于年底方能推出，与本案一期无直接的竞争关系，且其位于马路边，居住质素一般，故定义为二级竞争对手。,海珠西板块,主要在售项目概况,海珠西板块在售项目的代表为光大水岸榕城，虽然具备规模、配套的优势，但由于其位于工业大道，传统的西关人对此并非十分感冒，故其荔湾客户仅15%左右，多为西关专业市场的档主，故定义为三级竞争对手；,越秀板块,主要在售项目概
20、况,项目竞争市场 分析小结,典型竞争项目分级及竞争关系分析,项目竞争市场 分析小结,09年年中,目前在售约200套,目前在售约余150套,余货,在售余货约200套,未来仍有约1000套左右可推,未来将推约200多套,年底将推500套,4-5月将推约400套,在售余货约100套,未来将推约150套,未来将推400套,未来将推330套,未来将推约160套,2月底将推约320套,2.15已售罄约400套,余货约68套,年底将推300套,09年年底,年底推出,项目市场机会 分析小结,珠三角改革发展规划纲要的颁布，意味着讨论多年的广佛一体化开始进入实质性实施阶段。“白鹅潭经济圈”的构建有利于提升项目区位价值。而且，其正好处于“广佛都市圈”中心区，是广州“西联”的辐射带动区，将打造成为新的商务区。,大坦沙地缘优势的体现机会：,市场的阶段性回暖提振市场信心政策的可能出台将使小阳春演变为大阳春老荔湾项目由于地价等诸方面原因，大多数的楼价仍保持在13000元/左右的高位老荔湾板块供应货量不足，紧凑型的三房供应更为稀缺大部分竞争对手将于年底推货，故年中前是较好的推货良机,大坦沙项目上半年推出的市场机会：,
