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2、案例研究,养老地产实用构建体系,）,养老地产项目产品设计专题研究内容：,老年人的生活及需求特征典型养老地产项目的产品设计特点养老地产产品设计的关键点研究养老地产产品设计发展趋势,大字按钮,养老地产产品设计专题研究思路：,老年人生活特征及需求研究养老地产产品设计的原则养老地产公共空间设计要点养老地产室内设计要点养老地产户外环境空间设计要点,国外养老地产产品设计特点国内养老地产产品设计特点,基础篇,实践篇,趋势篇,养老地产产品设计发展趋势,PART1.养老地产产品设计基础研究,Part 1.1,老年人生活特征及需求研究,养老地产的使用主体是老年人，其产品设计需从老年人的需求出发，立足符合老年人的特
3、征和需求,身体功能的变化,内容四,心理特征的变化,感觉功能的变化,身体尺寸总体变小，出现弯腰、弓背现象身体运动能力下降，关节活动范围变小骨骼脆弱，关节组织出现弹性减弱,生活结构的变化,感觉功能衰退，对室外温度变化不敏感语言辨识能力减弱，听觉衰退视力衰退嗅觉、触觉、平衡感下降，反应迟钝,爱怀旧，留恋过去，念旧情结严重适应新事物需要时间，难以控制感情思维适应性逻辑性减少，只对身边事物感兴趣,闲暇时间很多，滞留在家里的时间多,变化特征,需求特征,生理需求安全无障碍（台阶、门窗、扶手、地面等）良好的物理性能指标（室内通风、采光、隔音、观景等）康复和医疗保障,心理需求家庭的依恋和亲情关爱需求社会和邻里的
4、交往需求精神文化的需求安定感的需求（怀旧心理）安全感的需求（治安、交通、环境和管理）,根据老年人的生理、心理特征，其对住宅功能的需求可体现在以下几个方面,投资,交流,教育,娱乐,休闲,亲子,康复,根据老年人的身体和健康状况，可将其分为三个阶段，不同阶段的核心需求存在差异,注：以上这种老年人的阶段划分跟实际年龄不一定直接挂钩,享受新生活,健康养护、生活服务,医疗护理、生命维护,核心需求,生活,生命,健康期,协助期,卧床期,对应于不同阶段的核心需求不同，养老地产的服务类型也出现了细分,安全性（无障碍环境设计）,健康期正常老人,协助期轻、中度障碍,卧床期重度障碍,适合开发商开发的类型,经营难度,难,
5、易,高,低,护理程度,临终关怀设施,老年病医院,福利养老院,短期入住,托老所,老年社区,两代居,养老咨询中心,老年服务中心,老年公寓,康复中心,Part 1.2,养老地产设计要点,养老地产产品设计围绕“适老化”的核心点，着重从以下五个方面展开,适老化,区位环境,配套服务,室外环境,单体设计,整体规划,适老化,Part 1.2,养老地产设计要点,区位环境,整体规划,单体设计,室外环境,配套服务,养老地产的选址必须满足以下条件,安全性,环境质量好,交通便捷,公共设施齐全,生活气息浓郁,环境对老人产生较强的吸引力,方便老人外出或是与子女、友人互相往来,现实生活感到方便，对未来生活感 到安心,与各年龄
6、段的居民们有相互交往的机会，避免老龄消极心理,外来的力量如汽车、行人、噪音、污染等都可能对老人形成威胁。,Part 1.2,养老地产设计要点,区位环境,整体规划,单体设计,室外环境,配套服务,功能分区、建筑布局、路网交通设置合理及无障碍设计的运用,住宅区与活动区分离，保证生活空间不受干扰,建筑布局应确保朝向、采光、通风和景观等为老人提供优质的生活空间,居住区内路网设置合理，人车分流，来自主干道的噪音少,设置坡道联系室内外空间，方便轮椅使用,Part 1.2,养老地产设计要点,区位环境,整体规划,单体设计,室外环境,配套服务,由于老年人行动不便，低层居住模式是最佳选择,由于老年人行动不便，为使老
7、人更加方便直接的享受户外环境，应采用低层低密度住宅设计，同时低层住宅更容易营造亲切温馨的氛围,英国疗养院,美国太阳城中心,上海亲和源,北京恭和苑,北京东方太阳城,应富有生活气息，与社会福利机构区别开来，同时要增强可识别性,从建筑心理学出发，老人一般都较敏感，心理承受能力相对较差，容易产生孤独感和被抛弃的消极心理，因此，在建筑造型方面，应具有生活气息，使人们能够从中感受到“家”的氛围。,亲和源不同颜色的线条,老年人的记忆力和视力都开始衰退，建筑立面需要有特殊和标志性，以提高空间的可识别性,北京东方太阳城,门厅：老人门厅适合采用进深较浅的形式，宜有较长墙面布置鞋柜、鞋凳等家具，应较为开敞，对轮椅的
8、活动限制小,门厅宜设物品暂放平台，台面高度850mm左右，兼有供老人撑扶的功能。,鞋凳前侧150200mm处应有竖向扶手供老人起立及落座时借力。,老人需坐姿换鞋，门厅应设置鞋凳。,适老化住宅“门厅空间除满足换鞋等基本活动需求外，还应考虑接待来客的必要空间、护理人员的活动空间、急救时担架出入所需空间，并预留轮椅的通行及回转空间。,可将鞋柜下部留出高度约300mm的空档用于放置常穿的鞋子，避免鞋散乱在门厅空间内，将老人绊倒。,门厅常摆放防尘地垫，应注意避免其厚度过大或边缘翘起，影响户门的开闭、轮椅的通行。地垫应能够较好地附着在地面，避免滑动造成老人使用时不慎跌倒。,设置伞立存放淋湿的雨伞,考虑轮椅
9、老人使用的情况，门厅宜有轮椅可暂存的位置（不需暂存轮椅时可以摆放小型家具）。,穿衣镜为防止轮椅碰撞，镜面下沿应高于地面350mm以上，如能选用不易碎的镜面材质更佳。,室内走廊设计要点：应保证较大宽度，地面防滑无高差，连续扶手设计,连续扶手使用近圆形的扶手，扶手端部向下方或者墙壁方向弯曲,便于使用的扶手高度和材料设置扶手高度约700-800mm，注意材料的手感和耐久性,宽敞的走廊方便老人依靠拐杖或与搀扶人共同通过，宽度不应小于1m，进房间的入口宽度不得小于800mm,使用方便的开关装置应使用带指示功能的大面板开关，走廊长的房间，应在多处设置控制开关,光线充足的照明设计不应和其他房间产生亮度差，洗
10、手间入口和有台阶的地方应设置位置低的壁灯,无阶差地面地面应无阶差，各房间地面的高差应控制在3mm以内,防滑地面地面使用防滑材料，考虑跌倒的可能性，避免使用坚硬的材料,起居室设计要点：沙发等坐椅应丰富、厚实、有硬度；物品摆位最大限度的照顾老人的行动和视角,老人常坐的沙发坐面应略带硬度，利于老人站起落座时施力；沙发靠背应较高，对头颈部有良好支撑；沙发扶手应便于老人起立落座时撑扶，以及老人打盹时枕靠。,除沙发之外，起居室应设置老人专座。专座位置应方便老人进出，便于老人晒到太阳，并尽量使老人看电视时有较好的视角,坐具的位置应能使老人在座位上了解到住宅出入口的情况。老人不必起身行走就能方便的看到来者何人
11、，门有没有锁好等情况，使心理上具有安全感。,老人起居室宜朝南布置，并配有阳台，使老人能得到充足的日照，方便老人种植花草,空调不宜直接吹向老人常坐的位置,茶几应轻便而稳固，便于老人根据需要灵活摆放。茶几顶面应高于沙发坐面，使老人无需过度俯身前倾就可取放物品，茶几下部应留有空挡 便于来人腿部插入,提倡为老人设计沙发边几，边几台面宜较大，高度与沙发扶手相近，老人侧身取放物品比前倾更为省力方便,沙发边几,起居室：除满足坐卧等基本功能外，还需从人性化的细节方面考虑老人使用物品的便捷问题,大号字体电话,放大镜阅读器,抬高位置的插座,阳台：宜尽量争取1500mm以上的较大进深，满足老人种植花草、活动健身、洗
12、晾衣物、放置杂物以及轮椅回转等活动,阳台上宜配有电源插座，便于老人使用小件电器。,可将洗衣、晾衣的动作集中设置在阳台上。减少老人多次、反复地走动，并避免房间内的地面被沾湿，导致老人滑倒,洗衣机旁应配设洗涤池，便于老人清洗小物。洗衣机附近宜有操作台面供老人放置物品、分拣衣物,在满足采光需求的前提下，阳台宜有适当实墙面来满足储藏功能。可钉挂吊柜、倚靠储物柜、在墙上加钩挂小物等，进行分类储藏。,阳台宜采用升降式晾衣架，并提供方便晾晒被褥的条件,需注意消除阳台与室内地面的高差，避免老人不慎绊倒或有碍轮椅通行。,阳台与室内空间的隔断门应注意满足室内通风采光，并保持通行顺畅,可设置侧边晾衣杆，当晾晒衣物较
13、少时使用，以减少阳台晾衣服对室内视线的干扰和对人再阳台活动的影响,餐厅：老年住宅中餐厅承载了更多的功能，应更注重自然采光和通风，使该空间更为舒适和明亮,餐厅靠近厨房设置,充分利用备餐台,餐厅设计要点,餐桌灯应有足够亮度，显色自然，便于老人看清桌上的菜肴。,若有轮椅老人，则应为其留出用餐专座。专座的位置应方便轮椅进出，宜设在餐桌边空间较大的一侧。,餐厅应具备适当“延伸”的灵活性（可采用餐、起空间连通，餐桌可折叠或拉伸等手法），以适应节假日亲友来用餐时人数突变的情况。,宜保持餐厅与厨房之间的视线联系，便于在餐厅和厨房中活动的人能相互交流，了解对方的状况。,餐厅宜靠近厨房设置，使上菜、取放餐具等活动
14、更为便捷，避免老人手持餐具行走过长距离,备餐台应受到重视，可作为餐厨间的接手台，避免老人频繁进出厨房，耗费体力。,桌下空档处的高度保证人腿部及轮椅可插入。,厨房：空间设计的重点是确保老人能够安全、独立地进行操作活动；其次要能做到省力、高效，支持老人完成力所能及的活动,厨房：老人厨房操作台以U型、L型布局为佳，一是利用转角布置水池及灶台；一是有利于形成较长的连续台面,老人厨房操作台以U型、L型布局为佳，这两种布局在老人使用时具有以下优势：可利用其转角两侧布置水池及炉灶，提高轮椅操作的便捷性；可通过抹角处理，增加便于利用的操作台面；有利于形成较长的连续台面，利于轮椅老人持较重器皿沿台面推移。,卧室
15、：加大进深，预留活动空间，同时最大限度的考虑到应急和减少互相干扰,老人卧室的进深应比一般卧室略大，一来可以为轮椅转圈留出足够空间，二来可以满足老人分床睡（摆放两张单人床）的需求，还能在卧室中留出一块完整的、活动区域。,老人卧室进门处不宜设置狭窄的拐角，以免急救时担架出入不便。,老人宜分床或分房休息，避免因作息时间不同或起夜、翻身、打鼾等问题而相互干扰。,老人床旁应设置较高台面供老人撑扶，兼具储藏功能（例如书桌、床头柜等），宜设置明格或抽屉，供存放随时拿取的物品，并便于老人看清、翻找内部的物品。,空调不宜直接吹向床铺和座位,床头应设置紧急呼叫器，保证老人躺在床上伸手可及,老人畏冷喜阳，卧室宜布置
16、在南向，使光线尽量照到床上。,卫生间：是老人在室内最容易发生危险事故的场所，在设计时需遵循以下原则，保证其安全、方便性,便于按需改造,注意通风保暖,重视安全防护,设计原则,空间大小适当,划分干湿区域,卫生间功能分区：一般分为洗浴区、如厕区、盥洗区、更衣区等四大主要功能区，根据情况设置家务区等辅助功能区,洗浴区,更衣区,如厕区,盥洗区,家务区,洗浴区老人洗澡、泡澡的空间设计要点：注意与其他区域的干湿分离，如空间有限，宜优选淋浴,更衣区老人洗浴前后穿脱衣物、擦脚换鞋的空间设计要点：保持较高室温，能坐姿完成动作，并要有适宜的台面、挂杆、搁架等放置衣物,如厕区老人便溺及处理污物的空间设计要点：着重考虑
17、扶手、紧急呼叫器等辅助设施的设置，注意留出轮椅使用者和护理人员的活动空间,盥洗区老人洗面及整理的空间设计要点：应保证老人能坐姿操作，并有适宜的台面和充足的储藏空间,家务区老人进行洗衣机刷洗清洁用具等家务劳动的区域设计要点：应有放置洗衣机和换洗衣物的空间，同事要考虑洗涤、清洁用具的存放位置,卫生间洗浴区设计要点：做足安全防滑措施，同时在尺度和高度上照顾到老人器具使用的方便性,浴缸长度不宜过大，以防止老人下滑溺水，内腔长度不宜大于1500mm；高度不宜超过450mm，以便于老人进出；浴缸壁宜有合适倾角，便于老人盆浴时倚靠。,浴缸内侧墙面上设置安全扶手，供老人出入浴缸及转换坐姿、站姿时辅助使用；浴缸
18、内底部应设防滑垫,浴缸边应设置坐台或坐凳，台面高度与轮椅坐面等高，宽度应达到400mm以上。坐台侧墙面设置水平及竖向扶手,最好在淋浴间里设置坐凳，让老人洗浴时保持坐姿，也便于他人帮助。,淋浴开关形式应便于老人施力。如果是冷热水混合式开关，冷热水标示应明显、清晰地标出，并做高温限制，确保老人使用安全。,淋浴喷头侧边应设置L型扶手，供老人抓扶。,淋浴隔断不宜做到顶，便于新鲜空气的补充，使老人不致缺氧。,应注意地面排水通畅，避免地面积水过多，造成老人不慎滑倒等危险,卫生间盥洗区设计要点：尺度严格按照老年人人体工学尺寸设计，高度降低，尺寸放大,洗手池前方的镜子可离开盥洗台面一定高度，防止溅水将镜子打湿
19、弄污。兼顾到轮椅使用者坐姿使用的情况，镜子的位置也不可过高，其下部的最低点控制在台面上方150200mm为宜。,洗手池宜选用浅而宽大的款型，手池较浅节省盥洗台下部空间，便于老人坐姿洗漱时腿部插入；手池宽大便于老人洗漱时手臂的活动。,盥洗台面边沿可安装拉杆，利于轮椅老人借力使轮椅靠近洗池。,老人卫生间的盥洗区域应考虑轮椅老人使用，保证轮椅回转及可能有护理人员的活动空间。,为弥补老人视力衰退，可补充设置侧面的镜子或带有可伸缩镜架的放大镜子。,盥洗台下部应凹入，供轮椅插入或老人坐姿洗漱时使用。凹入深度应不小于350mm，高度通常不低于650mm。,针对虽能步行，但下肢活动不便、力量较弱、需要扶靠的老
20、年人，可在盥洗台侧边设置扶手，供老人在双手被占用（例如洗手）时，将身体倚靠在扶手上维持平衡。,盥洗台上方墙面应设置防水插座，可供老人使用电动剃须刀、吹风机等小型电器,卫生间如厕区设计要点：智能型与人性化设置，配备智能便座与紧急呼叫器,手纸盒通常宜设在坐便器前侧边，保证老人伸手可及，避免其动作幅度过大，手纸盒的设计应便于老人单手撕纸操作。,宜设置智能便座，解决老人便后擦拭的困难。同时也便于老人清洗下身，并有利于治疗痔疮等疾病。考虑人一般操作多在右侧，便座的电源插座宜设在便器右侧，距地400mm高。,与蹲便器相比，老年人更应使用坐便器，从坐姿转换到站姿相比由蹲位到站位身体在高度上变动幅度小，老人不
21、易发生晕眩。,紧急呼叫器距便器前沿距离不小于100mm，高度距地4001000mm左右。其位置安排应注意避免在使用扶手或拿取手纸时造成误碰。为了让老人倒地后仍能使用紧急呼叫器，可加设拉绳，下垂至距地面100mm处。,老人使用的坐便器旁边应设“L”型扶手。扶手的水平部分距地面650700mm左右；竖直部分距坐便器前沿约250mm，上端不低于1400mm。,智能便座,卫生间更衣区设计要点：注意保暖，能坐姿完成动作，适宜的储物空间,老人卫生间应安排更衣区域，其面积大小较为灵活，常与如厕区、盥洗区结合,老人更衣区宜在靠近洗浴区域的干湿区转接处设置，便于老人就近洗浴更衣，避免着凉。,老年人坐姿更衣较为安
22、全省力。座位前侧方应设置扶手，以辅助老人保持身体稳定，同时可作为老人站起和坐下时的撑扶物,座位附近应安排专用、充足的台面，便于老人随手取放衣物，并保证衣物免受水汽浸湿，洁污衣物要分开存放。,窗下部做适当高度的固定窗扇，上部窗扇开启时，不会影响窗台摆放物品,无障碍坡道设计要点,在有台阶的地方应设置坡度平缓的台阶和斜面在坡道的起点和终点，应留有深度不小于1.50m的轮椅缓冲地带坡道侧面凌空时，在栏杆下端宜设高度不小于50mm的安全挡台,楼厅和电梯设计要点：,电梯内部设置轿厢壁上离地0.9m和0.75m处有扶手设置，正对电梯轿厢们的壁上悬挂倾斜的镜面电梯按钮操作盘设置在适合乘坐轮椅者使用的高度，且两
23、侧都可以进行操作，电梯开门时间较长，且门口装有光电感应装置，防止夹伤,留足轮椅可以转身的空间,方便的出入口宽度要确保轮椅可以通过，门宽宜大于800，出入口不设置台阶，宜选用推拉门、自动门,地面铺设防滑材料地面铺设浸水后也能防滑的材料，地砖之间的缝隙不应过宽,电梯尺度电梯尺寸要适应担架的长度，应大于1400X1350,公用楼梯设计要点：踏步宽度充足，注意防滑，照明充足，扶手设置科学,考虑楼梯可并行通过使用拐杖的老人和搀扶人，宽度宜大于1200mm，踏步高应该在160mm以下，踏步顶面宽度应在300mm以上踏步立面缩进尺寸应在2mm以下，否则容易绊倒老人,注意隐藏光源，不能直射人眼。照明光源应该采
24、用多灯形式，以防止踏步表面出现阴影或自身的投影。最理想情况是设置地灯。,楼梯扶手应安装牢固，采用近似圆形的扶手，沿楼梯两侧连续安装在楼梯起始处，扶手端部应该延长200mm以上端部向下方或者墙壁弯曲，以防止老人勾住衣袖绊倒，如果有可能最好与走廊连接在一起,消防设计：从老年人的生理特征出发，对消防设施进行人性化和精细化设计,建立有效的防火分区,尽量使用室外疏散楼梯,增加使用无动力逃生梯,我国老年住宅防火门,日本防火门设计,结合火灾探测器，在防火门上设置自动释放器，平时防火门常开，火灾时自动关闭形成有效的防火分区,无动力逃生梯是依靠逃生人员的自身重力，带动梯子进行工作，对于行动不便的老人，是一种很好
25、的逃生渠道，同时比较容易搭建。,相对于建筑物内的封闭楼梯间，室外疏散楼梯 受大火的影响较小，可以确保疏散的相对安全。另外室外疏散楼梯可以作为临时避难场所，适于无力通过楼梯避难的老人使用,交往空间设计：老年人心理容易孤独，需要大量的公共交流空间和邻里关系,应尽可能多地为老年人考虑相互之间的交流空间，减少孤独和寂寞感可结合门厅、过厅、电梯厅等设置各种公共交往空间，如“谈话角”、“休憩角”等，适当安排桌椅，为老人们提供休息和增加互相交流的公共交往空间,Part 1.2,养老地产设计要点,区位环境,整体规划,单体设计,室外环境,配套服务,养老地产室外环境设计主要围绕老年人的行动、听觉、视觉及社会交往四
26、个关键点展开,社会交往,视觉,行动,听觉,老年人室外环境,道路环境：在老年社区道路系统、交通组织应以保护老人的行动为基础,人行道的地面铺装在材料选择方面不宜采用卵石、沙子、砰石等凹凸不平的材料，同时不应有过多的接头，以防绊倒老人；应采用砂质土或海绵塑胶面砖铺地，或者采用透水材料铺装，以此达到坚实、耐磨、无积水、抗滑有弹性的效果。,人行道应设计成蜿蜒或富有变化的道路，避免漫长而笔直，以增加老人行走时的趣味性，而且能在一定程度上减少风力的干扰,人行道应保证平面无障碍，以浅坡代替地面高差，若设置坡道，坡道宽至少应为122厘米，坡度1:12，并且每隔9米要设置供休息逗留的平台,道路的线性设计,材料铺装
27、,人车分离坡道设计,视觉系统：老人视觉敏锐度、色彩辨别能力以及光适应能力下降，导致了阅读、细节辨别障碍，需要用细部设计来增强空间的可识别性,遮阳棚减少眩光,人行道不同颜色铺装,荧光扶手,避免眩光,加强照明,色彩、图案区分,老年人的眼睛对光环境变化的适应能力较差，老人不适应眩光，应加抑制在建筑的入口处，设置遮阳篷或棚架，可以减少眩光问题；户外材质的选择上，多采用无反光的面砖，避免眩光的产生,在人行道、台阶等主要通道处，铺设不同色彩、图案的材料在道路转折与终点处，运用植物、色彩或雕塑小品等来强化在相似的空间节点上，营造不同的环境氛围，以便于老年人识别,老人的视觉衰退要求提供更高的照明标准，以增强其
28、对深度和色差的辨别能力室外重点照明区域一般在建筑物的出入口、停车场以及有踏步、斜坡等地势变化的危险地段,出入口照明,老年人听力下降，要特别注意兼顾“动”“静”两大功能，实行动静分离,功能：供老年人下棋、打牌、看书等选址：位于宁静的地方，并有视线遮掩或隔离.,老年人听力下降、听觉清晰度减退，对老年空间环境的要求就比较高，既要保证空间中可以大声的交流，又要保证相对的安静，有清晰的听觉,功能：主要供老人健身活动选址：应安排在离住宅建筑物区域较远的地方，同时须考虑易达性，及避免车辆的干扰,动区,静区,动区和静区应保持适当的距离，以避免产生相互干扰但静区应能观赏动区的活动,以满足老人喜欢坐着观看的习惯,
29、社会交往空间：尽可能多的创造一些便于交往的空间，确保安全和舒适方便,考虑因素：安全保护、舒适方便,选址：建筑物的出入口、步行道的交汇点、日常使用频繁的街区服务设施附近,Part 1.2,养老地产设计要点,区位环境,整体规划,单体设计,室外环境,配套服务,与普通的地产项目不同，养老地产项目在公共设施配套上具有显著的老年特点,老有所养,老有所乐,老有所医,老有所为,老有所学,其他功能,注重空间的无障碍设计，满足入住老人基本的生活居住需求保障老人享受周到细致的服务，各种紧急情况下的应急处理等,提供老人锻炼、散步及陶冶身心的公共空间提供老人增进友谊、交涉的空间提供老人渴望年轻、享受童真的空间,24小时
30、为入住老人进行保健、医疗、理疗、康复的全面护理,提供老人追求进步、提升自我的空间,满足到此度假、陪伴老人的家人要求,单间公寓、套房、别墅,老年大学、图书馆、,棋牌室、茶室、健身房、种植园、歌舞厅、生态公园、户外健身区,医疗室、护理室,紧急呼叫、日常护理、代理服务,超市、洗衣、美发、餐厅老年大学、图书馆、,儿童托管中心,功能需求,提供老年人发挥余热，体现社会价值的空间,志愿者服务中心,对养老社区来讲，需兼顾老人生理和心理的双重需求，完善而方便的配套设施是最不可或缺的，其中医疗配套是基石,总结：养老项目中，医疗配套是基石。完善的医疗配套以“医院+疗养院”为标准，而开发商若想提供专业的医疗和护理服务
31、，一般是采用将该部分业务外包给专业医院（上海亲和源）或是采用和品牌医院合作（社区内设置提供基础医疗保障的医院，并可和大医院直接对接）的方式。除了为老年人提供保证身体健康的配套外，精神娱乐方面的配套同样非常重要。老年大学、养生会所、棋牌室等是标配，一定的户外运动场所和设施也是必需的，如门球场、垂钓区等。一些项目根据条件，还会有农庄、园艺等特色配套，丰富了老年人的休闲娱乐生活。一些配套较完善的项目还会设置有儿童活动的场所，这样就方便了当子女来看望照顾老人时，一同前来的小孩有可以活动的地方，是非常人性化的设置。,生活基础配套,娱乐休闲配套,运动配套,文化配套,医疗配套,养老地产产品价值体系构建,区位
32、价值体系,单体设计价值体系,室外环境价值体系,室内设计：空间（消除高差、满足轮椅及陪护人员需要）、装置（设置扶手、地面防滑）、设备（紧急呼叫按钮、安全电热源）、家具、卫生器具的尺寸符合老年人的身体特征,立面造型：富有生活气息，与社会福利机构区别开来,环境优美、交通便利、公共设施齐全,规划功能分区、建筑布局、合理，人车分流，实现无障碍通行,建筑形式：低层低密度为主,公共空间：防火、多交流空间,道路系统、空间组织以保护来人的行动安全为基础,规划价值体系,产品类型丰富，满足各种老年群体的需要,活动场所动静分区,多交流空间设计,配套服务价值体系,社区级医疗中心是基础，能处理常见老年病症，并与周边医疗机
33、构建立合作关系,配套设施向高端化、娱乐化发展，并通过对外营业和外包降低经营风险,加强与周边机构、娱乐场所、高校等的合作，扩大服务半径，打造泛养老社区,PART2.国内外养老地产产品设计特点,国际上养老社区大致分为以下几类：,研究对象的选取：美国、亚洲的老年住宅主要是政府扶持+发展商盈利型的，是我们研究的主要对象,养老医院,美国,法国,日本新加坡,独立式老年住宅,集合式老年住宅,护理型老年住宅,两代居,组屋、乐龄公寓,收容所,老年公寓,美洲,亚洲,欧洲,护理院,设施完善,设计合理,福利制老年社区,政府扶持+发展商盈利,政府福利型,美国：养老产品类型丰富、规模大、配套全，通过社区丰富多彩活动的组织
34、满足老年人需求,满足有自理能力的老年人的需求。一般为普通住宅和老年人专用住宅，后者多数是带厨卫的一居室，平面紧凑，采用标准构件，造价经济。总体布局上注意将老人住宅群布置在社区中心附近，与社区服务设施、社交场所、医疗中心及交通设施相结合。,有专门的服务人员为老年人提供所需要的服务，一般不包括医疗和护理。住宅内有方便、安全的社交娱乐场所和公共食堂等各类设施，并有完备的保卫和报警系统。,提供全面的护理和医疗服务，建筑按无障碍设计。卧室卫生独立，起居室和厨房共用。按照所提供护理程度的高低，又可分为养老院和护理院两类，护理院的医疗护理设施较养老院更加完善。,典型案例太阳城中心,关键词：微城市型老年社区借
35、鉴点：完善的配套和功能区划分、适老化设计,10平方公里、16万居住人口,项目简介：选址于阳光明媚的凤凰城郊区，是全美最典型、最好的老年社区,区位：选址于阳光明媚的凤凰城郊区太阳城位于凤凰城西北12英里，距佛罗里达最好的墨西哥海湾海滩只有几分钟的路程，那里全年312天能够接收到日照。规模：接近微型城市社区太阳城中心共有10500个住宅单元，目前入住来自全美及世界各地的住户1.6万。目标定位和建设理念：社区自1961年开始建设起，便定位佛罗里达乃至全美最好的老年社区；使老年人精神充实、身体健康，享受一种不孤独、不依赖、不满足温饱型的老年生活,社区现状人口构成：老年人口占绝对多数,产品类型：通过公共
36、配套的共享将六大特色居住区形成一个整体，同时避免了配套功能的浪费,分六大居住社区：太阳城中心：独立家庭别墅 国王之殿：连体别墅湖中之塔：辅助照料式住宅和家庭护理机构庭院阿斯顿花园：出租的独立居住公寓自由广场：辅助照料式住宅和家庭护理机构各社区均有自己严格的机构、组织和规划，但共同享用一个邮局、超市、医疗机构、银行和教堂,太阳城住宅类型丰富，包括：独栋住宅，双拼住宅，多层公寓，独立居住中心，生活救助中心，生活照料社区，复合公寓住宅等。,社区功能分区明确,住宅产品以独栋和双拼为主,规划设计适老化：针对老年人的无障碍设计、空间导向设计，身心健康相关的社区设施,社区图书馆,社区交流大厅,无障碍设计强调
37、方便安全：社区住宅以低层建筑为主，在所有区域布置无障碍步行道、无障碍防滑坡道，设置低按键、高插座极强的空间导向性应对老年人的记忆力感知力下降：对方位感、交通的安全性、道路的可达性均做了安排，实施严格的人车分流针对老年人的社区设施强调身心健康：身体健康建有医院和老年护理中心，心理健康老年图书馆，社区交流大厅,电梯内低按钮设计,防滑坡道设计,适老化的建筑规划,医疗服务系统：完善的医疗服务系统体现细致的关心，保障老年人的健康需求,患有突发性危险疾病的老人，脖子上都佩戴着一个项链一样的报警装置，只要按一下“项坠”，救护车就会立即赶到。,医疗服务系统,综合性医院,专业中心,眼科中心,急救中心,心脏病中心
38、,体检中心,小型诊所,家庭看护,药房,照顾中心,心理治疗,牙医,综合医院,家庭看护,照顾中心,运动和娱乐设施：多元的、适合老年人的运动、娱乐场所，渗透至生活每一个角落,运动和娱乐设施,高尔夫,保龄球、室外地滚球、网球,乡村俱乐部,剧场,康乐设施,Mini高尔夫,7个18洞高尔夫,高尔夫学校,三分之一的居民是活跃的高尔夫球爱好者,全美草地保龄球锦标赛,墙球、台球,室内、外泳池,推圆盘游戏场,健身房,手工房,电脑房,活动的老人平均年龄72岁,每年交120美元的活动费，就可以在任何活动中心活动。,高尔夫,健身房,学习交流场所：提供学习和交流的机会生命的最后，梦想的再实现,太阳城中各种课程和组织活动超
39、过80种以上，可以依照自己的兴趣选择参加,学习交流场所,美发沙龙,亦教亦学,交流舞会,图书馆,你如果曾经是一个外科大夫，但年轻时一直喜欢做木匠活，今天生活在太阳城里，就可以到木工坊去做自己喜欢的事情。,志愿者活动：社区老人可通过志愿者活动来体现自我价值，同时也节省了社区的管理成本，更有利于良好社区氛围的形成,John:厨房里20个厨子18个是志愿者，他们都觉得自己身体还挺好，很能干，为了不伤害他们的自尊心和积极性，只能让每个人每周都有一两次机会。,志愿者之城,各种管理,城市治安维护,老年大学,照料工作,公共场地维护,厨师,开高尔夫球车,医院,商店,担任教师,服务设施,Micheal：年轻时就想
40、当警察，只可惜一直没有机会。退休到了这里，志愿者干什么的都有，于是，当回警察过把瘾。,Marry:74岁的她在一家疗养院义务帮忙达12年之久，先后长期照顾过3个行动不便的老人。,Donald：太阳城限速30英里，高尔夫球车是居民合法的主要交通工具之一，他专候在此用高尔夫球车免费接送人,案例总结：产品注重生理和心理上的双重需求，根据老年人需求打造功能体系和配套设施体系,需求,设施,功能,居住功能,医疗护理功能,生活休闲功能,文化沟通功能,志愿者服务计划，满足自我价值的实现，带来年轻感觉,完整的、可应对紧急情况医疗服务系统,多元化、现代的住宅，关注人性化的细节,精神与价值诉求,丰富的、满足不同需求
41、的运动娱乐配套,方便学习交流的、跟上时代节奏的环境和设施,方便和安全,健康和独立,运动和娱乐,学习和交流,年轻和自我价值,日本：老年居住和服务设施分类详细，全面覆盖了各类需求，“两代居”的居家养老占据主流，并强调通过高科技实现自助和自理,日本在基层社区配置小规模、多功能、社区化的服务设施，是实现居家养老的有力保障，对当前大力推进社区养老制度的我国具有重要的借鉴价值，不过也需要看到，日本老年社区服务业的蓬勃发展，很大程度上是国家政策的产物,“两代居”住宅形态,主要养老产品”两代居“对厨、厕、门厅和居室分隔功能都做了相应考虑，对多代人生活方式和生活规律上的差异在室内空间上做了相应处理。,“两代居”
42、集合住宅的平面布局分类,同居寄宿型,同居分住型,邻居合住型,完全邻居型,日本,典型案例港北新城,关键词：全龄社区借鉴点：老年人住宅产品普通产品混合设计在一个生活社区,港北新城：通过多种养老住宅产品的混合设计，满足各类型老人的生活需求,两代居,老人专用住宅,普通住宅,养老公寓,港北新城,全龄社区港北新城把老少户住宅(二代居)、老人专用住宅、养老公寓等与普通住宅混合设计在一个生活区内户型设计：考虑陪护人员陪住细节适老化设计：增加扶手、通道加宽等电子化配备,普通居家住宅，居家对象没有限制,同一楼层中相邻或相近的两套住宅，或者同一单元内上下层相邻的两套住宅，其中一套为老人居住，另一套为子女家庭住,将普
43、通住宅楼栋中的一部分套型进行适老化设计，例如增加扶手、满足轮椅通行需求、考虑护理人员陪住等,通常为社区中专门的楼栋，其居住对象既可以是自理老人也可以是需要护理的老人,典型案例诚信香里园,关键词：高科技借鉴点：高科技智能化设施在养老地产中的应用,日本诚信香里园：利用高科技武装养老院，方便老人,日本高科技养老院诚信香里,“诚信香里园”养老院位于关西大阪府寝屋川市，是松下电器公司投资修建的一家现代化养老院。这里各项设施均得到了高科技的武装，这也是“香里园”与普通养老院主要区别之处。,项目概况,诚信香里园高科技设施,失禁感应器 装在床边的墙上，如果老人失禁尿湿了褥单，感应器就会发出通知。,离床感应器
44、安装在床脚处，能让工作人员在老人不慎从床上跌落时迅速察觉并及时赶来。,自动感应式马桶 马桶圈的放下、抬起以及方便前后的冲水，都是自动感应式的，马桶两侧还有可以自由收放的扶手，使用轮椅的老人也能不太费力地坐下,动作探知感应设施 安装在洗手间天花板上，如果老人在洗手间内30分钟没有什么动作，感应装置就会马上通知工作人员。,呼救绳圈 马桶上方有呼叫用的绳圈，如果老人感到不适或无法站起，就可拉动此绳圈呼叫工作人员,宠物机器人 为了能给老人解闷，“香里园”还研发了能和老人双向交流的宠物机器人，可以向人打招呼、唱歌、朗诵汉诗等选项。,电动入浴设施 专为坐轮椅的老人设计,新加坡：政府主导，鼓励多代同居或父母
45、与已婚子女近邻居住，并且开发出多种类型的“多代同堂组屋”，同时为希望单独居住的老年人提供“乐龄公寓”,目前，新加坡选择独居或者只和老伴居住在一起的老人数量在逐年增加，为此，政府在1998年3月第一次推出乐龄公寓计划，以便老人们通过多渠道的购房选择，得到更好的照顾，住得舒适惬意,多代同堂组屋,乐龄公寓,新加坡具有富有特色的“多代同堂组屋”，延续了亚洲人两代乃至多代同堂的文化传统鼓励多代同居，子女和老人同住的家庭，可优先申请政府的公屋，也鼓励已婚子女和父母近邻居住。,目前新加坡的养老住宅模式主要有两种：多带同堂组屋及乐龄公寓,新加坡多代同堂组屋：主体房和单房公寓以起居室连通，两户既分又合，适合于两
46、代人和谐共处,多代同堂组屋,分为A、B、C三种类型，每套的建筑面积为150平米左右每套组屋皆由主体房和单身公寓组成主体房与单房公寓各自设有门户，厨房与卫生间也各自配套主体房和单房公寓以起居室连通，两户既分又合，适合于两代人和谐共处,新加坡乐龄公寓：兴建于成熟社区中，户型一般分为35平米和45平米两种，产品设计充分考虑到老人的具体情况和实际需要,“乐龄公寓”设计亮点,长明灯,大字按钮,进门尺度加大,风雨连廊,设施与服务：新加坡超过85%的老人住在政府组屋，为迎合他们的晚年需要，让更多人能居家养老，政府推出各种服务设施,让一名工作人员每次上门都能为年长者提供一系列的居家服务，如送餐、个人卫生清洗、
47、家务打理等，无须老人向不同的机构寻求协助。,为低收入特别是住在租赁组屋的老人提供照顾，包括提供资讯和转介服务。,在白天为行动不便的独居老人，以及失智症患者提供看护服务的设施。,让有一定自理能力的老年人同住在单房式租赁组屋单位内，通过高科技设备和社工协助，展开群体生活。,“老年人合居计划”,为住在小型公寓和周遭年长者提供免费社区服务，例如紧急按铃援助、以及各种不同计划的资料和转介服务。中心也是年长居民交朋友的地方。,国外养老地产产品设计小结：建造养老社区的理念及人文关怀值得借鉴,产品设计充分考虑老年人的特殊需求，针对不同行为能力的老人设计不同的产品良好的医疗、各种娱乐、文化、体育等设施，以及为老
48、年人配套的各种软性服务,根据中国“老年人建筑设计规范”，老年人建筑分为：老年住宅、老年公寓、老人院、托老所四种，其中前两种多为开发商发展养老地产的首选,地产开发选择的产品形式：根据经济水平的差异，养老地产产品形式也不同，目前开发商主要以有一定经济实力的老人为目标客户来选择其产品形式,保障机构养老,居家养老,社区养老+居家养老,顶级机构养老+居家养老,养老模式,对应产品,养老院、老人院,全龄社区,养老邻里中心,集中养老社区,养生康复养老,经济水平,产品形式现状：目前市场上主要有三种类型，配建于普通居住区中的养老社区，专门建设的综合性养老社区，结合旅游、养生开发的度假型养老社区,养老地产产品形式,
49、配建于普通居住区中的养老社区或养老住宅,专门建设的综合性养老社区,结合旅游、养生开发的度假型养老社区,配建于普通居住区中的养老社区,布局形式：这种养老社区的布局形式是指在普通居住区中加入老年人居住组团、楼栋或套型，以及一些适老化的配套设施。优点：相比于仅有老人居住的社区而言，这种“混居”社区能够让老人接触到其他年龄段的居住者，保持与外界环境的接触，同时老人还可以与自己的子女或亲友邻近居住在同一个社区中，便于相互照顾。适应性：目前这种形式比较适合中国国情,普通居住区中配建的养老社区或养老住宅,规划特点：规模相对较小、功能集中、产品类型有限，强调内部空间适老化设计,配建于普通居住区中的养老社区,规
50、划要点：控制老年组团的规模与比例，注意其位置设置,规划要点,将老年住宅布置在靠近社区中心配套的位置，以满足老年人的生活需求,控制养老组团的规模，尽量划分为一个个小型的居住组团，分布针对自理老人和半自理的老人，以营造社区的归属感,开发时应注意将老年人的比例控制在适当的范围内，不宜过多也不宜过少.,典型案例绿地21城孝贤坊,关键词：大盘中的部分体量打造老年公寓产品 借鉴点：产品细节人性化处理，巨资打造配套,项目概况：为绿地国际家园第四期，规划建设为专门面向老年人的人文新城,整体规划：项目用地以“新都市主义开放式街区”理念为规划蓝本，宜人的开放道路、合理的组团规模、清晰的交通组织，旨在全面创造城市、
