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1、2012年3月,和记黄埔盈峰翠邸研究,报告框架,项目综诉,项目卖点提炼,SWORT分析,项目概况,本项目是和记黄埔进军长沙房地产首个楼盘,开发商背景介绍一九九三年，和记黄埔有限公司（和记黄埔）成立一间名为和记黄埔地产有限公司之全资附属机构，以持有黄埔船坞、和记地产及刚被和记黄埔私有化的附属公司嘉宏属下的所有地产权益。公司发展至今，操作项目已遍及香港、北京、天津、长春、南京、上海、新加坡及巴哈马等地区，类型包括住宅、商厦、商场、工业大厦、酒店及度假项目。,项目规划,项目共分五期开发:一期宝翠园占地121017，由联排、双拼、独栋组成，目前已售罄，534套；二期叠翠园占地64434，由联排与叠加组
2、成，叠加105 与15576套，联排205 与240，298套；三期盈翠园占地177137，全为联排，共有243户，预计2012年5月开盘；四期、五期暂未出具体规划。,工程进度,项目建设单位：和记黄浦地产（长沙望城）有限公司；项目施工单位：江苏天宇建设工程有限公司；项目设计单位：深圳市华阳国际工程设计有限公司；监理单位：深圳市中海建设有限公司；质检单位：望城区质量监督站；安监单位：望城区质量监督站；,目前的工程进度：项目目前一、二期产品已经交房，三期产品在建。,区位交通,项目地处长沙大河西先导区滨江新城最核心的位置，周边交通方便，区位交通较为成熟。,项目位岳麓长沙市金星北路四段229号，周边交
3、通便利，距五一商圈约15公里，20分钟车程，距荣湾镇商圈约13公里，15分钟车程，桐距梓坡商圈约10公里，10分钟车程。周边公交线路有903、907路可至市区内；再加上接驳机场、火车站、高速公路环绕四周，可谓四通八达。湖南省台商投资区是湖南省人民政府于2001年3月27日批准设立的省级开发区。园区着重引进以台资为主体，以开拓中西部市场为重点的，技术含量高、经营理念先进、市场前景好的食品加工、新型建材、精细化工、生物医药、电子信息、机电一体化等产业。滨水新城位于长沙大河西先导区核心区、长沙望城区境内，根据长沙市2020年总体规划，项目所在的滨江新城区域是将是长沙未来的两个CBD之一（另一个为五一
4、商圈），是目前大河西发展的核心和主要驱动引擎。滨江新城规划面积6.7平方公里，总投资超过500亿元(其中一级开发投资约200亿元)，定位为以现代金融商务功能为核心，以文化、休闲、旅游综合商圈为驱动引擎，以都市居住为依托的复合型新都会中心，建成后将容纳就业人口35万，居住人口22万。,五一广场商圈,荣湾镇商圈,桐梓坡商圈,15公里,13公里,10公里,月亮岛大桥,三汊矶大桥,银盆岭大桥,地铁1号线,地铁4号线,园林规划,项目园林风格为南加州度假风情园林美国南加州以品味豪宅及优美的景观著称，为不少名人巨星聚居之地，区内豪宅别具一格的瓦片斜屋顶，亮丽的外墙颜色及精心营造但不造作的园林景观，令人时刻沉
5、醉于度假的情怀。和记黄埔地产拥有全球豪宅开发经验，在充分考虑长沙本土丰富自然景观及气候特点的基础上，将南加州度假风情园林引入盈峰翠邸，为长沙高品位人士带来前所未有的感官体验。,自然河流及叠水瀑布，会所独有的120米长景观园林游泳池，,利用地形高差分布，造成一步一景奇妙境界,南加州风格特色小花园，休闲平台，游泳池中的特色景墙及雕塑,报告框架,项目综诉,项目卖点提炼,SWORT分析,产品配比,项目一期产品已经售罄；目前在售二期产品，由联排与叠加组成，主产品为联排别墅。,一期、二期产品指标表,二期产品配比表,项目别墅户型较单一，叠加有105、143两类户型；联排有200/205、240两类户型、双拼
6、有275/330二类户型。院落面积较小，双拼院落面积为120180间；联排别墅院落面积为5070间。产品除小高层外，别墅产品均无地下室，别墅区停车全部由地面公共停车位和院落停车位解决。,主力产品,典型户型分析,一期宝翠园 双拼C+型 建筑面积约330五房三厅五卫+人工套件+地下室,优点：户型周正，客厅挑高6.3空间较多变化，顶层大露台、娱乐室、超大2.4米层高并与下沉式花园相连的地下室，赠送面积多，入户采用侧位挑空入户，避免了入户直面卫生间、厨房的尴尬；缺点：餐厅离厨房较远；采光通风井太小；无独立停车库，前庭花园面积较小。,二期叠翠园 联排B1型 建筑面积约205四房三厅四卫,典型户型分析,优
7、点：户型紧凑，客厅挑高6.3空间较多变化，顶层大露台，赠送面积多，设中庭有助于采光；缺点：次卧室偏小，无书房，无独立停车库，前庭花园面积较小，二三层阳台/露台较少且空间不大，顶楼无洗手间。,典型户型分析,二期叠翠园 联排（B4型）型 建筑面积约240 3室3厅5卫,优点：客、餐连通超大空间，客厅挑空彰显大气，大面积家庭厅给予家人欢聚的空间。大面积主卧、露台提供舒适的生活空间。缺点：次卧动线过长对日常起居十分不便；无车库设计，功能缺失。,建筑特色,项目建筑风格为南加州风格,通体干挂石材,南加州风格是北美（建筑）风格之一，是美国用现代化手段演绎过的西班牙风格。它融西班牙本土风格（红瓦白墙干大垒机构
8、）、罗马古典风格（教堂柱式和拱券结构）、摩尔风格（阿拉伯式的 细节装饰）于一身。实际上是从传统的西班牙建筑风格演变而来的。小窗洞、黄灰色的抹灰、实墙、原始土方、跌落式平台、花架、矮墙、烟囱、山花、坡屋顶、三色筒瓦等建筑细节来体现。,建筑工艺,品牌外墙材料有效保温：盈峰翠邸不论是屋面瓦、外壁陶瓷砖、还是文化石，均采用知名品牌，在保证质量的同时，更运用外壁保温系统，有效地平衡市内温度。节能玻璃环保典范：全屋玻璃采用“Low-e玻璃”，加倍隔音、隔热，在保证私密性的同时，更有效保温及节能。大面积玻璃材质的运用不仅使室内更加通透明亮，令视野加倍开阔。客厅落地推拉门窗将自然引入家中：客厅特大落地推拉玻璃
9、门窗，将主卧户内空间连成一体，开阔、自有的空间设计带出无拘无束的生活模式，更能将户外美景引入家中，与自然亲密接触。高级五金系统细节造就完美：盈峰翠邸特别从德国进口“诺托（ROTO)五金系统，广泛应用于推拉门等多处细节。在具备尚佳的保温性和与水密性的同时，更具有专利性技术”滑轮毛刷“，使细微之处的污垢。灰尘无处藏身，有效提高使用寿命。支持太阳能系统运用树立现代环保家居：盈峰翠邸以前瞻视角迎合未来发展趋势，将环保。节能的人居理念完美演绎。其每套豪宅屋顶均设有太阳能热水器预埋件，支持业主运用更为环保的能源。,报告框架,项目综诉,项目卖点提炼,SWORT分析,周边配套,项目配套广场：步步高大型购物广场
10、、待建的明发商业广场、在建的裕田奥特莱斯购物广场酒店：普瑞温泉酒店、待建的勤诚达新界酒店、超五星级酒店休闲娱乐：待建的月亮岛文化主题公园、“美猴王国乐园”超市：新一佳超市、沃尔玛超市医院：湘雅附三医院、待建的星城医院学校：诺贝尔幼稚园、长郡中学、湖南师大附中实验中学、长沙医学院、湖南商学院北津学院、规划中的荷塘小学及项目自身配套小学休闲会所、公园,目前项目自身配套尚不完善，周边配套较好，但仍距离本项目有一定距离,项目内部配有：5000的顶级会所盈峰会，由五大主题区域组成，包括让住户尽享悠闲的盈翠殿；可安排奢华派对及宴会的董事廊；提供私人影院、棋牌室等娱乐设施的缤纷会；拥有室内外游泳池和健身室，
11、动力十足的动能馆以及引发孩子无限创意的童梦园，设施完善，装潢瑰丽；幼儿园、小学（四期开建）；3000商业（目前售楼部）。,内部配套,报告框架,项目综诉,项目卖点提炼,SWORT分析,整体销售情况,项目目前推出二期，联排整体去化率为100%，整体均价在6100元/左右；叠加整体去化率为94%，整体均价在7700元/左右,目前一期产品已全部售罄，二期产品仅剩10余套产品，205的叠加产品供应量最大，占比59%，目前整体去化率达96%；联排产品整体推量小，仅为20%，由于产品均价较低，已全部售罄。,主力产品,整体价格变化,目前整体去化357套,推售周期：09年6月-10年12月,月均去化31.5套，
12、为长沙当年热销别墅楼盘,项目，目前整体均价在 7700元/左右，自2009年开盘以来，价格持续上升，涨幅达到43%，其中以双拼产品涨幅最大。,项目价格发展趋势图,报告框架,项目综诉,项目卖点提炼,SWORT分析,2009年问世，一期产品基本售罄，目前在售二期“叠翠园”联排产品，2010年1月推出叠加产品现已售罄；预计第三期产品2013年5月正式开盘。,推售节奏,营销推售节奏,营销活动,重大营销活动铺排信息表,营销活动,2008年深圳秋交会,星级生活典范之旅,商道中国资本与经济发展论坛,营销活动,盈峰翠邸星级生活体验馆,老上海风情换装情人节,清华大学总裁班开学典礼,营销活动,网络营销信息,项目报
13、广推广较少，主体为线下推广活动与网站推广,网络营销信息,网络营销信息,报纸广告,2010年10月8日 潇湘晨报,版面：半版诉求点：置业星城，优选和黄盈峰翠邸倍受长沙精英追捧，一期完美售罄，二期隆重登场二期美墅每套可享3万抵15万等多重优惠营销节点：阶段性营销卖点：品牌、区位、环境、产所、会所、教育、服务,报告框架,项目综诉,项目卖点提炼,SWORT分析,客户分析,客户年龄,置业目的,客户来源,地域分布：项目客户区域性特征强，岳麓区客户占比34%，省内客户以岳阳市客户为主；年龄特征：客户主体年龄层在35-50岁之间；职业特征：麓谷高新区企业高管、河西私营企业主、河西高校教师、医师、高级公务员；北
14、京、上海、广东等外地投资客；家庭机构：主要为三至五口之家；置业次数：主要为二次以上置业；置业动机：居住体验升级、资产保值、投资；置业关注点：资源占有、品质、开发商品牌、尊贵感、价值认同、私密性；客户特征：时尚、前卫的城市精英阶层、感性购房。看中浓厚的国际化低密度社区氛围、精致的园林设计及打造、产品的亲人尺度、看重未来的别墅生活感受；首付能力不强但月还款能力高、工作前景预期好、贷款年限可以较长。,报告框架,项目综诉,项目卖点提炼,SWORT分析,项目核心卖点提炼,项目综述,根据长沙房地产市场监控，可以预见未来望城区别墅项目供应将于2013年达到顶峰，未来项目所在区域竞争将进一步加剧；,地铁4号线、南湖路过江隧道即将兴建，将带动区域发展；,THANKS策源是您最值得信赖的合作伙伴！,
