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1、,辽宁阜新 中地*御龙湾 项目规划建议报告汇报,前 言,房屋建筑乃百年大计。一个项目运营的成败完全取决于项目整体规划定位及市场定位的准确与否，只有发现和锁定市场空白点，定位准确，规划合理，走差异化营销的思路，才能先发制人，赢得项目经营与销售的成功。本公司经过对阜新房地产市场现状的深入调研与预测性分析，对项目发展规划做了初步定位，并制定出有针对性的差异化的产品规划定位，旨在提高本项目的建筑内涵和市场竞争力以及绝对的品质优势，以期使项目的特性更加突出，从而达到快速去化和利益最大化的营销目标。,总 则,规划设计是建筑设计、环境设计的基础，优秀的规划设计应当完好地贯彻项目开发的立意主题。一、总体分期发
2、展规划 根据中地*御龙湾项目的占地总量，我司以为总体规划应按二期发展，各期规划应在相对独立完整的基础上有所呼应。规划设计中采用轴线组织和空间序列的手法，将分期发展的两个部分有机地组织在一起，并通过特色景观和环境设计的绿脉、水景将两个区域串联起来，作为生态系统、人流交通的联系纽带。同时，避免过分追求总体布局的形式构图，忽略了实际使用的需要，造成建筑组团、单体布置上的困难，降低土地资源的利用率。,二、规划组团设想 根据项目地块形状、分期发展、紧邻细河河堤的特点，以及居住小区作为居家生活环境的特殊要求，规划组团可采用中轴中心花园的规划模式，并充分利用细河河堤的景观优势，采用组团花园的方式组织建筑单体
3、，使各建筑单体在布局上错落有致，疏密得当，做到“户户有景”。并通过-公共空间-半公共空间-半私密空间-私密空间-的层次组织室外空间序列，构成丰富的空间层次。,总 则,第一节 产品规划建议-项目概况-项目定位-整体规划理念-规划目标-规划原则-平面布局建议-产品结构及配比建议 第二节 建筑设计建议-建筑风格-外立面建议-建筑线条第三节 单体设计建议-精致型公寓-层高及大堂建议-社区入口构想-户型设计要点-户型空间设置建议-户型设计其它建议-户型创新建议-外立面建议-底层商业规划建议-商业形式建议-商业设计建议 第四节 公共建筑规划-会所建议-道路交通-车位建议,目 录,第五节 环境景观设计-【园
4、林景观设计因素】-【设计重点】-主题及风格建议-【园林景观主题建议】-【园林风格建议】-【景观设置建议】-【小品设计建议】-【公共空间设置】第六节 物业管理-【服务管理模式定位】-【社区服务内容】-【物业管理】第七节 智能化规划建议施工图设计工作要求,目 录,产品规划建议,项目概况,第 一 节,项目定位,整体规划理念,规划目标,规划原则,平面布局建议,产品结构及配比建议,项 目 概 况,项目基本要素数据,项 目 定 位,最适宜人居的阜新市第一大盘 当之无愧的阜新市房地产楼盘领袖！,一、住宅市场定位,【第 一】把握阜新市城市北进的发展契机，打造阜新市第一名盘 抢占阜新市高新区玉龙新城建设的桥头堡
5、，展示欧洲现代时尚 品质建筑，形成差异化，吸引消费者眼球 瞄准企业高管、私企老板、政府公务员及教师为核心目标 客群，以品质项目与之对接 展现现代欧洲建筑时尚功能元素，实现物业保值增值 充分尊重阜新市房地产整体消费力相对较弱的现实，控制总 体造价 做好前期商业资源储备挖掘，实施针对性“量体定做”商业布局 充分尊重市场意识，以市场为导向，注重产品市场调查研究 促进销售，提高项目开发效率，快速占领市场主导,项 目 定 位,【第 二】以欧式现代建筑风格，提升多层及洋房、别墅等建筑高贵气质，体验高瞻远瞩心怀 将时尚欧式环境艺术与欧式现代建筑相融合，形成与区域建筑的差异化 选择一流的物业管理整个社区，彰显
6、品质生活领地 以中价位，高品质项目入市，展现物业的保值增值 注重产品细节处理和设计，用足东西大跨度优势，全力满足室内通透，展示大视野,项 目 定 位,项 目 定 位,项目整体是阜新市首个真正意义上的高档商品住宅,高新区玉龙新城核心地理位置,交通及其他配套相对完善,阜新市中高端房地产市场,优秀的建筑设计标识性的建筑立面,户型以大众化中户型为主，小户和大户为辅,确保园林设计、物业管理等属于本地领先水平,二、住宅市场定位示意图,项 目 定 位,阜新市中高端房地产市场,目标客户以本地为主,多种建筑业态、户型的产品组合,高品质商住项目,50万优质的房地产项目,紧临细河河堤景观资源优势,三、住宅产品定位示
7、意图,n按照马斯洛（Abraham H.Maslow，19081970）“人的需求层次理论”对本项目与本片区、目标客户之间的有机联系进行分析，我们对项目定位有一个更清晰的认识。,项 目 定 位,四、产品定位核心价值,四、住宅形象定位,城市新贵具备欧洲皇家品质的国际高品质居住大社区,诠释：v城市新贵 一指项目为城市新贵，二指居住人群为新富起来的城市新贵！v具备欧洲皇家品质的国际高品质居住大社区 彰显项目品质与居住的荣耀！,项 目 定 位,主题定位 打造阜新市首个具备国际高品质星级生活社区物业形态 精致型住宅+底商建筑风格 现代欧陆风情建筑风格,项 目 定 位,五、25-30岁客群分析,客 群 分
8、 析,25岁30岁,岗 位,技术人员,中层管理,年轻白领,管理高层,工厂员工,多用于居住，对居住环境要求较高，青睐中小户型。,30岁35岁,岗 位,3035 岁客群分析,有一定的购买力，较为关注居住舒适性与景观享受，热衷传统中户型。,企 业 中 高 层,客 群 分 析,35岁40岁,岗 位,个体经营,公 务 员,在乎居住环境以及产品设计，偏好中大户型。,3540 岁客群分析,客 群 分 析,客 群 分 析,4050 岁客群分析,40岁50岁,岗 位,私 营 业 主,工 厂 老 板,政 府 高 官,其他高收入者,经济实力强，对价格不太敏感。对新兴居住理念及生活方式有较高标准要求，购房普遍选择舒适
9、大户型。,客 群 分 析,年龄：25-50岁收入：家庭年收入在3万以上地域：阜新市原住民或在阜新长期工作的外地人,追求高质量的生活，有一定的城市化需求；容易接受新事物，适应能力较强；需要一定的身份认可，在人群里有一定的领袖作用；有一定的经济及投资意识，理解住宅投资保值与增值的作用；彰显居住身份地位，所带来的荣誉满足感；,客户特征描述,需求特征,整体规划理念,阜新市首个高品质欧式时尚风情大社区,突出主题：充分通过整体规划和景观设计挖掘项目可利用的一切优势资源，通过内部组团景观与外部的自然景观资源相互融合和呼应，同时利用各种建筑小品设计达到“移步换景”的实际效果，以提升整体规划的空间感和品质感，让
10、客户从内心深处获取对项目的认同。先进性：方案设计要求大胆创意、突破常规。独特性：独特的主题及产品，通过创意整合，使本项目从现有的楼盘中脱颖而出，成为一颗闪耀的明星。,人文性：通过公共空间与景观的紧密联系，提炼其基本特质，利用项目的 独特概念，不仅创造一个居住环境，更创造、引导一种反映现代尊贵生活，体 现现代人权、富有进取精神、重视文化、喜欢交往的人文居住生活方式，从而 吸引人们的购买欲望及购买的冲动性。舒适性：舒适性应体现到本项目的各个角落，包括公共场所、环境空间、住 宅内部的人性化细节设计等等。实用性：注重提高住宅的实用率同时避免造成室内外空间浪费。经济性：规划设计、单体设计及施工图设计均要
11、考虑项目的投资成本，力争保 证以最经济的成本就能使本项目成为建筑精品。规范性：设计方案必须遵守阜新市有关城市规划设计对日照间距、消防、人 防等方面的规定，并符合国家有关规范和标准。,规 划 思 路,“思路决定出路”，理念设计是其他设计的纲领和基础。中地*御龙湾项目由于拥有细河自然景观的优势资源，我们必须要以复合地产的思维去思考，把与人的行为有关的一切活动都纳入泛地产的范畴，视野便可以变的很开阔，可以整合各种资源进行理念设计。房地产都是以居住为中心的，它本身包含了许多要素如建筑、环境、户型等等。同时根据人的活动又可衍生出许多要求，如教育、休闲、健康、商业等。如下图：,如果我们仅从居住本身的要素出
12、发，就很难超越竞争对手，差异性不大。而结合中地*御龙湾项目自身的资源和所处的自然环境，充分尊重客户消费心理需求，加之我们项目自身拥有的大型SHOPPING-MALL的资源优势，提炼出休闲与商业文化为主题，与居住相融合，形成项目独有的特色，便可以超越阜新市所有竞争项目，使别人无法克隆。因此，我们把它定位为阜新市首个提高房地产楼盘品质的项目，为追求高品质生活的人量身定造的以景观休闲、商业文化为特色的高尚精品社区。并全力倡导更高层次的与国际接轨的社区理念：,规 划 思 路,规 划 思 路,最大限度的利用土地使用率 最大限度的实现价值最大化 通过优良的规划树立项目整体的品牌形象 本项目作为进入阜新市的
13、新生地产力量，应超越阜新 市楼市过去的所有成就，踏在别人的肩膀上，树立更 远大的发展目标。,规 划 原 则,以“微雕”、“细节成就大局”为基本规划原则以人性化、差异化、力求创新为基本规划要求以相对优势建筑品质为规划核心,贯穿主题：尊贵、人性化、自由空间，规划独具匠心，产品精巧独到，品质精益求精。凸现特色：在产品上找差异，树立形象，打造高新区玉龙新城一道靓丽的风景，使项目在阜新市乃至于周边城市成为鹤立鸡群的独特创新及品质最高端的项目。并可成为该市场规划中的标志性楼盘！做到力求创新：辉映客户的尊贵、时尚，构造创新空间，同时赋予产品更多功能，带来全新的生活理念与生活方式，打造一个有着更多便利，更多舒
14、适，更多享受的自由生活空间,彰显项目的品质生活领地。,借鉴欧式古典园林的处理手法，充分营造小区内有着准自然花园水景的园林社区。以绿色作铺垫，各种喷泉，叠水作为串联，各种功能做为线索，道路作构架铺叙全区的空间秩序。结合基地现状和周边细河河堤实际情况，“借景”、“造景”，做足绿化，以美化全区环境。引入健康的生活理念，将晨练步道、休闲健身广场、赏鱼池、森林浴等健康生活方式引入小区。,规 划 原 则,规 划 特 点,规划必须注重空间环境、视觉环境和地形地貌的配合，努力创造人与人、人与自然交融的场景，充分体现人和自然和谐共存的可持续发展的设想。整个小区总体空间形态规划上，因地制宜，外紧内松，以排列式组团
15、为基本模块构造园区高低错落的空间形态。围合布局的组团分区，使居住者充分享受到社区内部广阔空间的同时，寓休闲、娱乐、健身、赏景为一体，既保证了住户的独立性和私密性，又增强了彼此的邻里感和安全感。以一横一纵两条景观主轴，有机串连各绿化组团，使绿化轴线得以延伸，造就多姿多彩的具有文化内涵的人居环境。,平面布局建议,规划平面布局建议本项目规划布局建议采用错列式布局,优势：由于地块不方正，不是正南正北，如果采取顺路军营式排布，则落入阜新市其他竞争项目的俗套，所有楼栋都偏东30度左右。采取错列式布局，能保证所有楼栋都是正南正北，多层进深控制在12米以内，南北通透，便于采光与通风，而且户型方正：平面布局必须
16、合理，各功能空间尺度适宜。通常而言，由于本项目容积率限制，不需要拉长进深来追求面积，因而户型设计更容易出精品。劣势：部分景观、视野难以兼顾,规 划 说 明,组团划分：项目划分4个组团，第一组团位于地块的西北部，分别规划有普通多层和多层洋房建筑组成，第二组团位于地块的东北部，分别规划有普通多层、多层洋房和沿细河堤的联排别墅建筑组成，第三组团位于地块的西南部，规划有普通多层、电梯多层、多层洋房、整体商业和临中华路小高层组成，第四组团位于地块的东南部，规划有临细河堤双拼别墅、联排别墅、电梯洋房和小高层、办公楼等建筑。,规 划 说 明,景观规划说明：地块中部为主轴核心景观区，划分为十字景观点，同时第一
17、至四组团单元景观可以互动，并拉升项目价值。社区道路及规划路口说明：社区内规划道路以便实现人车分流；社区主入口规划在中华路正面，科技路、细河堤及北面规划路规划小区次入口，主要是便于各组团客户出行方便。,建筑朝向布局说明：建筑布局力争做到户户南北朝向，另外，要充分保证可观景性，及有效避免非正房销售抗性。,产品结构及配比建议,规划结构两轴、四区、三环的规划结构,一轴,二轴,沿中华路方向地块中段合适位置布置小区主入口，设置开放式休闲广场及风情商业街，从而使城市到住区不再是“强硬”分割，而是有序的景观以及休闲过渡。南北景观主轴-纵轴略窄（20米左右)，中央景观主轴-横轴略宽(30米左右)，纵轴依地理位置
18、高差设置的绵延叠水，同中央景观轴横轴设置的亭台楼阁紧密结合，联系四大组团，充分体现园林景观与人文的完美结合。,“两 轴”,产品结构及配比建议,二区,一区,三区,四区,利用横竖两条景观轴，很自然的将整个小区分为四个组团区域。两轴四区共同围合成中心生态园林。这四个组团区域又以建筑形态为单位组成了两个相对独立的园林空间，并与中央景观轴成渗透关系，形成“园中园”的巧妙格局。,产品结构及配比建议,“四 区”,产品结构及配比建议,小区实行人车完全分流，沿小区围墙内侧设置车行交通动线，东西南北全部能够贯通。车行环路系统结合车行道两旁的行道树组成第一道绿环，形成小区与外围道路的一道屏障，此为一环。在外围多层区
19、与洋房区域之间设置一条尺度宜人的步行环路系统，并结合景观树组成第二道绿环，形成高尚居住区与外围普通多层区的自然区隔与绿化屏风，此为二环。围绕社区核心景观轴布置曲折错落的步行道，并结合建筑廊道、亭台、小桥等，组成联系紧密、尺度宜人的中央休闲步行环路系统，形成路随园转，景随路移的体验，并结合景观、雕塑、喷泉组成中央景观核，此为三环。,“三环”,项目分析建筑形态配比，各类型组合比例,项 目 分 析,多层和电梯多层,别墅双排,洋房和电梯洋房,高层、小高,shoppingmall,办公楼,变电所,写字楼,核心景观区,住宅建筑类型与面积比例,建 筑 类 型,其中：别墅,建筑类面积比例型,建筑类面积比例型,
20、其中：洋房 电梯洋房,建筑类面积比例型,建筑类面积比例型,其中：小高层,建筑类面积比例型,其中：沿街商铺,建筑设计建议,建筑风格,外立面建议,第 二 节,建筑线条,建 筑 风 格,风格建议选取欧式现代建筑风格，具体选择英伦风格或者新徳式建筑风格根据规划院设计水平和效果最后确定。多层景观洋房组团，外墙材料大面积以涂料为主,结合小面砖,文化石等材料。临中华路带底商小高层组团：优雅细腻的建筑品味外墙材料以涂料为主：丰富色彩搭配和构图，结合面砖,文化石等材料。,外 立 面 建 议,外立面色调构想 建议舍弃传统中规中矩的建筑造型，打造开扬大气的楼盘姿态；采用温馨的柔和色调凸显品质，树立项目新颖独特的物业
21、形象。要求体现欧洲时尚现代精神：无论是外在还是建筑的精神内涵都体现了欧洲文化内涵以及都市现代人的快节奏，高效率意气风发的生活实质。时尚视界：使人们从看到的第一眼就认同了它与时尚的同步，与现代生活的融洽。,外 立 面 建 议,1、建筑外立面采用清新明快的色调简约的线条、与小区外围景观相协调营造优雅的视觉效果，用材主要采用各色磁砖搭配。2、室外给供水、排水管道位置尽量在不易看到的地方。3、统一安排空调机位，隐蔽处理，保证外立面的统一与美观。4、现代风格的阳台栏杆，颜色与外墙面相协调。5、南北通风、采光，宣导健康生活，提高居住的舒适度。形象挺拔，开扬大气，收放自如。,建 筑 线 条,大型落地外挑凸窗
22、或落地大玻璃，强化建筑的现代感 窗台线脚和外分隔线条等细部处理上采用不同颜色的色带 在楼顶的处理上采用上翘的飘顶或独特造型。,要求注重大线条的运用，采用一种简练、单纯、明快的表现形式，强调少即是多，散发简约现代风格魅力。简约而不简单，是一种讲究质感、人性、和谐的生活氛围。,户型设计建议,底层商业规划建议,单体设计建议,第 三 节,设计建议,户型空间设置建议,户型创新建议,户型设计其它建议,社区入口构想,户型设计要点,设计建议,外立面建议,设 计 构 思,为营造出整个小区的生活艺术，在楼宇细节处理上要做到于无声处，使住户悄然感受整个生活的艺术化。本项目临河的资源优势决定了在园林设计上的可塑之处。
23、因此，更多的将欧陆风情细节要体现在景观及楼盘自身上。,社区入口构想,小区入口大门,本项目小区入口大门的建设应作为项目先期建设的重点，是塑造小区形象和体现项目规划理念的重中之重。,项目小区主入口建议设计在中华路正面，把小区的主入口的高尚形象全面呈现。,小区入口参考建议：小区入口的规划设计，建议抛弃传统的纯门卫式建筑，采用休闲商业广场半围合式大门。既能彰显项目形象，又能带动沿街商业的经营氛围，从而带动沿街商铺的销售价格。,图示：以上三图说明了沿街商业的形象与设计要达到的效果和作用。,户型设计要点,“大开间、短进深”，由于受容积率限制，本项目不需要增加进深来增加项目面 积，因此，户型进深最好控制在1
24、1米以内（阳台除外），同时保持户型方正，正南正北朝向。为提高住宅的实用率及业主个性化需求，部分大户型应考虑业主可自由间隔的可能性。力争实用率达到90%以上。山墙户型卫生间全明处理，增强采光，中间户型可以考虑暗卫，但要注意考虑设置排风与换气设施。沿细河堤景观线及主景观轴上户型可采用可步入式拐角飘窗，增强采光及观景视角。房间采用可步入式转角凸窗，以增大使用空间，可步入式拐角飘窗层高不要超过2.2米，可不计入房屋面积，属于赠送范围，让客户有占了便宜的感觉。,户型设计要点,洋房和别墅等大户型单位可考虑设独立玄关和独立衣帽间。每户设观景阳台，部分户型可增设生活阳台，生活阳台作封闭处理。大户型放在景观良好
25、的位置，视野开阔，有助于销售。三房以上设主人套间，主人房开间开阔，在整个单位应朝向景观最好的一面。室内管道作隐蔽处理。厨房油烟做统一烟道处理。要求每户在合适位置预留洗衣机位置，设置独立洗衣机给排水。厕门不要正对客厅门，卫生间最好采取干湿分离，公共卫生间洗手区与入厕区 分开。厨房、卫生间采用升降板技术，下沉5-15。空调：预留分户中央空调安装位及空调管道口。,户型优化要求,一美：户户朝南北朝向，采光良好 朝南而居，尽享舒适宜人、恰到好处的健康阳光生活。二美：南北对流，生态引风 通畅引风对流的居家环境，处处享受清风萦怀的居住享受三美：户内花园，园林入室 大度生活，于自然之中涵养生活之美 四美：丰富
26、空间，情趣横生 层次丰富，独具创意的空间，居住条件无可比拟 五美：创意引景，赏心悦目 引景入室，赏景人居，堪称居住景观享受之最,打造十全美宅，改写阜新市城市居住标准,六美：分区合理，豪宅本色 保证私密而舒适的空间分区，居住更显尊贵而自在，领先上 流居住标准七美：视野开阔，气度非凡 超大面宽，尽情接纳阳光和清风，享受自然多一点八美：面积实用，超越期待 以人为本，扩展居住的使用面积，超越对居住空间的期待九美：精雕细琢，完美卓越 对每处细节都力求精致，追求完美，立显居住者的档次十美：风水吉宅，幸福与共 糅合传统的吉宅标准及现代化科学健康的生态住宅理念，提供幸福居住空间。,户型优化要求,户型创新设计要
27、求,大开间、短进深可步入式拐角飘窗顶层部分户型设计可考虑小错层270度大弧型阳台沿细河及主景观轴部分户型主卧室客考虑设置270度弧型 观景落地窗部分有景观资源的大户型可考虑三阳台设计（增加观景点）厨房、卫生间采用升降板技术暖气要分户计量,户 型 配 比,户型面积功能配比（）,户 型 设 计,/二房二厅一卫单位的建筑面积在85100之间，客厅的开间控制在4米左右，进深不要太长，餐厅和厨房的面积适当加大，餐厅与客厅相通，增大空间感。/三房二厅二卫单位的建筑面积在110130之间，客厅的开间控制在 4.24.6米之间，主人房卫生间面积适当加大。/三房二厅二卫单位的建筑面积在130150之间，设玄关，
28、可做小错层处理，客厅的开间控制在4.64.9米之间，大厨、大卫，主人房设独立衣帽间。/四房二厅二卫单位的建筑面积在140155之间，设玄关和衣帽间，可做小错层处理，客厅的开间控制在4.75.0米之间，大厨、大卫，主人房卫生间的面积在89之间，主人房设独立的衣帽间，再可设储物室（约2）或保姆间。/四房二厅三卫单位的建筑面积在155170之间，设玄关和衣帽间，可做小错层处理，客厅的开间控制在4.85.1米之间，厨房的面积在10左右，主人房卫生间的面积在8左右，其余两个卫生间都在4左右，主人房设独立的衣帽间，再可设储物室（约2）或保姆间。/复式根据结构的不同，可适当减少底层的房间数，增大底层的宽敞程
29、度。,注：大户型设计要尽量突出“大厅、大卧”，户型方正，错层数量约占该户型一半，避免角房的出现。,畅销户型空间尺度剖析-2房户型各功能空间尺度,畅销2房特征基本特征：南向、方正；户型创新方向：赠送结构面积,户 型 设 计,小3房户型各功能空间尺度,畅销小3房特征基本特征：景观较好、户型方正实用、采光通风良好；户型创新方向：主卧设置阳台、设置储藏室,户 型 设 计,大3房户型各功能空间尺度房户型各功能空间尺度,畅销大3房特征基本特征：南向、景观良好、方正实用、南北通透、主卧设置衣帽间、设置工人房或储藏室户型创新方向：设置推拉可调百叶窗、主卧设置观景阳台,户 型 设 计,户型空间设置建议,A、动静
30、分区：动区（客厅，餐厅，厨房）与静区（卧室）应分开，以避免相互影响。B、各功能空间尺度合理，舒适。C、大户型不应有过小房间。D、主人房应明显大于其它房间。E、各厅房,卫生间等均应保持良好的通风与采光。F、公共空间（楼梯间）通风采光好。,A、通风、采光、朝向好。B、开间大于3米，面积根据不同户型设置在16-24平方米之间。C、位置要深（远离客厅、餐厅）。D、主卧室中增加主卧卫生间和独立衣帽间。,主卧室：,户型空间设置建议,A.开放式阳台保持良好视野与通风。B.玻璃栏杆，以使通风采光最大化。C.主阳台（一般在客厅处）宽度不应小于1.5米。D.生活阳台（位于厨房或餐厅旁）宽度不应小于1米。,阳台（双
31、阳台）：,次卧室通常会被用作客房或书房，使用的频率相对与客厅与主卧室要低。需考虑充足的通风采光，及不被其它区域干扰等。,A.应靠近餐厅。B.带有生活阳台。C.不应远离入户门（便于杂物进出）。D.通风、采光、直接对外。E.不宜紧邻卫生间。,次卧室：,户型空间设置建议,厨房：,A.山墙户型通风、采光、直接对外，居中户型可以设置暗卫。B.卫浴分离、干湿分离。,A.采用可步入式落地窗、拐角凸窗、大飘窗，以达到景观最大化和美观要求。B.采用密封性较好的塑钢门窗，下格窗高应在0.5米左右保证安全，上窗格加装小孩防爬栏杆。,卫生间：,户型空间设置建议,窗：,A、方正宽敞，有两面完整的墙，提供足够的活动空间与
32、恰当的家具摆放空间。B、沿着客厅不能有过多的门，否则将会减少客厅的有效使用面积，并使客厅内外的活动互相干扰。C、开间尺寸在3.5m5m之间，深度开间比在1.21.5之间，这是通常认为比较舒适的尺度范围。D、朝外的一面墙应配有大跨度（至少应占客厅开间的三分之一以上）的落地门（外接阳台），或落地凸窗。E、通风采光好、朝向好、景观好,客厅:,户型空间设置建议,A.与客厅相对独立，既有关系，又有区隔；目前采用较多的跃式结构，是区隔餐厅与客厅的不错选择。B.至少应有两面墙夹一个角，这是考虑餐桌的摆放与减少干扰。C.靠近厨房，又独立成区。D.最好有独立的通风与采光。,户型空间设置建议,餐厅：,2、主卧室、
33、客厅及餐厅空间反映主人品味及尊贵生活品质，空间应宽大，并有良好的景观环境。设计应该宽敞、明亮、通风，有较好的朝向和视野，采用大面积凸窗或180-270度转角或弧窗,采光口和地面比例不应小于1/7。因起居厅兼交通厅，所以在厅中的门尽可能减少，留出足够摆放家具的稳定空间。厅宜做成长方形，入口处设一过度空间（玄关），以增加户内的私密性和满足使用功能的需要。,1、两房户型房间应宽敞明亮，符合目标客群生活品质的要求，三房的房间为生活的延伸功能，空间变化布局应具备灵活性。,户型设计其它建议,3、主人房卫生间及厨房反映主人生活的科技含量，建议空间宽敞适合现代科技设备的安置，如卫生间满足浴缸、沐浴器的安置的空
34、间需要，如厨房满足高级橱柜的安置空间需要。,4、为了保证起居厅有良好的视野和采光，阳台栏杆须高1.1米，但其实体的栏板应降到850至900毫米（上加横栏杆），或将封阳台的围护结构做成全透明或者部分透明。起居厅也可做成落地窗，外加透空栏杆。,户型设计其它建议,住 宅 配 置,1/入户门为高级实木饰面钢制门，具有防盗、防火、隔音保温功能，并环保。2/窗为名牌塑钢窗，具有密封、保温、隔热功能。3/不锈钢大堂防盗门，智能化可视对讲、自动开闭功能。4/程控电话：每户客厅、主卧及主人卫生间、卧房均设有电话插口。5/每户均设宽带网接口，别墅、洋房可设多个宽带网接口。,住 宅 配 置,6/有线电视：每户客厅、
35、主卧房、卧房均预设有线电视插口。7/供电：全屋预装安全暗线电插座、灯位及开关；空调、厅、室、走廊、厨、卫的用电线路都单独分开，统一供电控制箱，提高用电的安全性，也便于检修线路；增加单元用电容量，设置超前性。8/供水：住宅厨房、卫生间、设备阳台预留冷热水上下水管接口，管道用绿色环保建材。9/排水：厨房设一单独的排水管道，卫生间排水管道另设。10/采用地热供暖。,住 宅 配 置,1/公共走道必须设置节能感应开关，做的人到灯亮，人走灯灭。2/小高层电梯大堂：地面铺砌高级石材或地砖拼花图案，墙身以高级木材、石材、高级装饰材料及名牌灯饰配置并设节能感应开关。3/公共楼梯间：地面铺砌高级防滑地砖，墙身及天
36、花以涂料装饰并配以照明灯位并设节能感应开关，钢栏杆木扶手。,4/电梯：名牌高档电梯。5/多层首层大堂：地面铺砌高级石材拼花图案，墙身及天花以高级石材、高级装饰材料及高级灯饰配置并设部分节能感应开关。6/各单元入户处须统一设置信报箱。,公 共 部 分,多层及小高层层高以2.9米为主别墅及洋房室建议以3米为主,层 高 建 议,根据本公司在东北高寒地区操盘经验，以下基本原则必须严格遵守：把山户型不允许安排大户型，把东山由于有景观资源，可以适当大一点，但：普通多层把东山户型不超过90平米，把西山不超过80平米，洋房把东山户型尽量安排小户型。,户 型 落 位,户型落位的基本原则,根据本公司对阜新市房地产
37、市场的调查发现：一楼带花园的户型属于市场空缺。因此建议：1、一楼送花园（地面有车库的除外）花园外推4米 2、顶层送阁楼（面积不超过顶层的40%）,户 型 资源优化,户型资源优化建议,底层商业规划建议,商业形式建议,商业设计建议,底 层 商 业,本项目地段处于高新区玉龙新城中心位置，随着项目自带2万平米SHOPPINM-MALL的建设与投入使用，未来极有可能形成本区域商圈核心，项目周边沿街商铺有潜力形成浓厚的商业氛围，因此本项目底商具有较强的商业投资价值，应该会是众多商家追捧的对象。同时也可以提升项目形象，提升楼盘的品质，故在沿街商铺上，应尽量体现风情商业街的品位与格调，建议以欧式浪漫风情街进行
38、塑造。,商业形式建议,商业形式建议,1、满足本项目周边中档消费群体时尚休闲购物消费的综合商业物业；2、满足小区周边家庭型消费及个体型消费的生活和休闲要求；3、满足项目周边片区发展的配套要求；4、考虑开发目标，尽快回笼资金。,商 业 功 能,商业功能定位的思考,集合多种文化及商业服务功能于一体的都市购物、休闲商业，真正“体验式特色消费”，使消费者在体验中休闲和享受、在休闲的愉悦中购物；集所有优势客源叠加、运用全新观念、全新经营手法和集客能力的现代休闲商业；形成一个既有特色又有价值的消费中心地带，拥有与本片区其他商业项目差异性的经营定位和发展前景；整合政府优势资源、本项目优势资源、临近楼盘优势资源
39、进行共融，提升片区整体形象，创造商业最高价值。,欧风时尚休闲购物之都,商业功能定位的思考,商业功能定位,1、沿街店面全部采用小体量建筑，做二层商业。采用欧陆概念的建筑风格，形成亮丽的立面效果，做成一个富有特色和人气的休闲风情街，以提升市场价值。同时为积聚人气，让休闲与商业以及小区大门三者进行有效的嫁接。休闲中心的位置可以设立在小区大门入口处，让小区大门同时作为消费者的休闲场所和商业风情街汇集人气的地方。,2、层高建议：建议一楼商铺层高做5.8米，增加商铺使用率的同时增加商业整体价值，即让客户感觉有买一得二占了便宜的感觉。3、开间建议：建议商铺开间应在4-7米，进深12-14米左右。,商业设计建
40、议,公共建筑规划,道路交通,第 四 节,会所建议,车位建议,项目会所的类型定位,会所设置要求,会所的发展方向,会所的功能定位,会所档次定位,会 所 建 议,会所的功能细分及意向图,会所设置要求,会 所 建 议,会所是居住生活的延伸空间，其不仅要满足住户的娱乐、社交及休闲的需要，也要满足住户身份的要求，会所规模、布置位置、功能及文件次至少应考虑下列要求,1）、结合整体布局，方便所有组团使用，但要确立服务主次；2）、主要使用者的要求；3）、体现品质感，与物业档次相匹配；4）、有利于后期对外经营；5）、周边社会商业服务的配套要求。,会所设置要求,为业主提供一个娱乐、休闲的场所，创造有益于业主身心健康
41、的环境。承担业主和部份暂时性的社会化商务、商业功能。会所服务半径定位：小区会所应立足服务于本项目小区内业主为主，本不应对社会开放，但鉴于会所经营之考虑及现实状况，会所应是以半公开的形式向社会开放。建议采用两种方式运作：一种实行会员制，业主、非业主均可入会成为会员享受会员价服务；另一种则是业主、非业主区别对待，业主凭业主卡享受免费项目或优惠项目。,会所功能定位,是比较适合目标需求，而且会费、项目收费低廉，使业主乐于消费；是将部分高档项目排除在外，而以如乒乓球、游泳池、棋牌室、健身房，儿童游戏室等项目为主，参与性强，易于组织，带动会所人气、氛围；根据以往经验，所有小区内业主对小区会所内高消费项目排
42、斥心理都比较重，所以会所不宜走高档化路线。,会所档次定位,会所的档次应与本小区物业档次相匹配，与小区业主身份有密切关系。因为定位为：中高档，本公司建议适当向偏高方向档次定位比较适中,A.按功能设置分为：主题型会所。B.按经营模式分为：营利型会所。按管理模式又细分为会员制和非会员制两种形式，但在会员吸纳收费和服务方面要考虑消费结构与额度 C.按区域服务方式：独立型会所从服务区域讲仅限定于本楼盘。,项目会所的类型定位,会所从功能设置、经营模式和区域服务方式三方面可分三类：,考虑会所的消费层次。主要是考虑人群、层次。主题式会所，要充分考虑会所与周边配套的共享性问题。先分大主题，后分消费性主题，如康乐
43、、体育、餐饮等。综上：第一会所必须有主题，第二会所是以服务和经营为宗旨，因此我们的定位是：,会所的发展方向,会所的发展方向,复 合 型 主 题 会 所,1）不要盲目求大，要与项目规模和服务半径吻合。作为服务功能，总体保持在1500平方米左右。2）不要过份追求高档豪华，强调实用性和未来持续可经营性。3）会所功能设定主要考虑住户需求，要具备主题特色。会所的功能设施，是对社区周边配套不足的一种补充。4）会所经营不能有缺陷，要增强参与性服务内容。,会所设置要求,会所的功能细分及意向图,会所的功能细分及意向图,会所的功能细分及意向图,壁球：壁球是现在国家正在推广的运动项目，在阜新市目前还没有出现，本项目
44、可以考虑率先引进。壁球场是一个四面有壁的房间。单打场地长9.75米、宽6.4米、高5.53米，双打场地长13.72米、宽7.62米、高6.1米。设备投入简单，参与性强。,会所的功能细分及意向图,1、小区住户机动车停车位的平面布置应按住户就近停车的原则进行考虑，外围普通多层可考虑在一楼设置地面车库，核心景观带可考虑设置地下停车位。地面车库平均每车库建筑面积指针不应大于25平米/每车库，地下停车位不超过33平米/车位（含坡道及配套设备房等附属区域面积）。2、采用内小环路的交通体系，以保证各组团景观的相互融合。3、道路交通采用无障碍设计。4、主入口远离道路交叉口布置。5、注重处理社区主要出入口的位置
45、，考虑公共区域与居住区域的关系，解决好各种流线（生活后勤服务、临时访客、消防疏散等）之间的关系，尽可做到人车分流。6、临时停车位应根据总平面设计按地上停车位进行规划设计。7、底层停车，机动车库地面的风道、烟道、疏散楼梯等附属构筑物的平面布置应在总平面规划方案进行考虑,道 路 交 通,车 位 建 议,可考虑规划设计一部分半地下停车场 与地下停车场相比，半地下停车场造价低廉，节约成本。半地下停车场屋顶可用作园林绿化，不仅解决园林与停车争地的矛盾，而且园林景观有了海拔差异以后，更富层次感。半地下停车位可用来销售，增加项目开发收益。,设计重点,主题及风格建议,园林景观设计因素,环境景观设计,第 五 节
46、,与项目定位一致，彰显项目品质，树立项目形象开放空间的设计，强调功能性、公共性和共享性充分利用现有资源，多层次、多样性绿化趣味性景观设置，具备一定和情节性和故事性,园林景观设计因素,1、小区主入口大门，是小区景观品质的缩影，要求浓缩本项目规划一切精华，集中体现在小区主入口大门上，并应有很强的标志性。2、小区内部的“星级家园”尊贵、和谐气氛的营造。3、小区内的步行道路系统应结合住宅的变化而错落，呈现适当的自然形态。4、社区环境设计中设置利于聚集人气的适当部位，例如建筑组团中形成的院落公共地方，应规划一些热闹气氛的场所。比如老年秧歌广场、毽子广场等等，充分体现出项目人与人交往和亲近的人性化特点。5
47、、水景是环境设计中一个极为活跃的要素，结合东北高寒地区特性，本项目水系的规划不应有大面积活水，而应充分利用和考虑增加叠水、喷泉、水幕等水的流动形态，以及30公分深度的观赏鱼池等水系，贯穿项目的全设计。,设 计 重 点,6、环境景观的均好性是本项目必须予以重视的一个要点，在景观设计的集中与分散面积比例的权衡方面必须慎重考虑。7、项目主入口应该具有鲜明的风格特征，体现本项目尊贵豪华的特质。8、景观设计需充分利用项目周边细河景观资源。9、景观设计根据造景方式的不同，使景观做到可以观、赏、玩、戏，提高景观的实用性。10、景观设计的植物选择应社和东北高寒地区的气候与季节特性，注重植物的花叶、季相、色彩以
48、及开花季节交替的的搭配与变化。,设 计 重 点,主题及风格建议,园林景观风格设计,景观设置构想建议,园林景观主题建议,主题及风格建议,小品设计建议,公共空间设置,欧 式 皇 家 园 林项目要体现欧式皇家园林的文化主题及内涵，必须在一期建设时，建设以欧陆风情为主题的商业街、会所、园林、道路、广场和综合设施，形成别具特色的现代欧式休闲风情区，以实现引导式开发的开发效果。所谓欧式皇家园林风情区，由四大部份组成，即可构成“欧式皇家园林景观四重奏”,园林景观主题建议,小区道路景观 风情商业街 园林景观 建筑景观,园林主题围绕“欧式皇家园林”的形象主题，加以现代式庭园的造景元素，营造尊贵、有品味的环境空间
49、，追求“移步异景”的景观效果。,园林景观风格设计,中 轴 园 林 景 观,图示：外向型社区园林设计，即美观了社区，又将社区之美外向化，公共化。,园林景观风格设计,以核心景观轴为各组团景观核心，组团内部园林为次级景观中心，层次清晰，互相映衬，各组团之间在一个大主题下各有分主题和侧重点，组团间道路及休闲运动设施与场地为连接各组团、统一大主题的节点与脉络。同时加入欧式古典园林中的元素，并配置欧式古典情调的陶艺、雕塑作品，选用欧洲风格的石材、陶瓷材料。通过水、音乐、雕刻等代表元素，展现现代欧式格调，塑造项目高雅的品味，与西方的人文与历史气息一脉相承，同时也可迎合现代人追求的格调生活。,景观设置构想建议
50、,整个小区景观以一横一纵两条主景观轴为核心，各组团小景为陪衬，进行多层次绿化，增加景观空间立体感。建议横轴主景观以亭台楼阁等静态景观为主，纵轴以梯级叠水、喷泉等动态景观为主，形成一静一动两大景观体系，提升项目整体规划水平与景观品质。,小品设计建议,在园林建造艺术小品和配景设施，丰富园林的趣味和情调，提升项目品味。,建议在地块北面沿规划路及细河沿堤设立绿色景观围墙：特别是利用绿色植物代替砖、石或钢筋水泥来砌墙，不仅占地面积小，省料省钱，而且在美化市容市貌、改善社区环境、减少噪声、防止灰尘、净化空气、调节温度等方面具有显著效果。,公共空间设置,公共空间建议多设置休息空间，如摆放桌椅，或设计紫藤长廊
