《四川遂宁蓬溪县逸都城项目投资可行性分析报告（31页） .ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《四川遂宁蓬溪县逸都城项目投资可行性分析报告（31页） .ppt（30页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、遂宁市蓬溪县商业地产项目投资可行性分析,拟投资项目基本条件设定,项目基本条件设定,1、在蓬溪县普安新城（东部新城）拟投资一个大型商住房产项目（300亩以上）。2、普安新城可由置信公司重新进行整体规划调整，项目地块可以自主选择，商住开发时序可以根据市场灵活制定。3、商业地产项目初步定位为城市综合体，核心产品为“置信逸都城购物中心”，辅以商业步行街、美食街或社区商业街等现金流产品。4、土地价格、商住产品售价、现金流分析等财务指标暂不作考虑。,拟投资项目可行性分析方法,分析方法：立足市场需求，通过前期招商验证,1、蓬溪县房地产现状及市场需求简析。2、普安新城商业环境及地块价值分析。3、住宅/商铺现金
2、流产品市场销售前景分析。4、购物中心大型主力店招商入驻可行性访谈验证。5、餐饮、服饰品牌店招商入驻可行性访谈验证。,结论与建议,Part 1.城市现状与需求分析,房地产活动频繁：近年房地产开发体量较大，20092011开、竣工面积三年之和均过100万平米。物业品质较低：以小开发商为主，品牌实力开发商尚未进入。商圈附着化：距离遂宁主城区较近，驾车至船山区经省道318仅需约47分钟，县城商业消费受遂宁商业辐射较强（遂宁市区商业较为发达，体量趋于饱和）。商业氛围欠佳：蓬溪县城商业人气不佳，青壮年人外出打工现象普遍，县城人口以老人和小孩为主，年龄两极化严重，消费力主力外流，导致消费力弱化。商业业态单一
3、：受遂宁商圈辐射，业态较为单一，档次品质相对较低。商业发展初级极端：商业地产项目的产品及运营以传统商业模式为主，尚处于商业地产发展初级阶段，商业价值尚待挖掘。,蓬溪县房地产现状,6,市场需求简析,城市升级的需求：物业形态的升级需求 生活方式的升级需求 城市形象的升级需求 区域价值的升级需求城市缺失补空的需求：经验丰富大开发商的缺失 县城院线的缺失 新区品牌超市的缺失 新区高性价比商务酒店的缺失（非接待性差旅住宿）新区一站式消费场所的缺失,现存典型品牌,商业形态,Part 2.立地条件分析,县政府,普安新城概述,区位普安新城位于蓬溪县城东部发展区，新的行政中心位于基地西北侧，与老城区、城南新区（
4、行政中心）、上游工业园区关系紧密，有便捷的交通对外联系，是蓬溪县未来重点发展区域。定位规划“以山为脉，以水为魂”构建核心生态网络，作为功能与空间发展的线索，构筑生态田园城市。定位为“金融、商业、行政、文化、居住”为一体的城市中央商务区。,规划 规划总用地面积约484.21公顷，其中城市建设用地363.71公顷，规划区总人口约4.7万人；规划的商务中心位于县政府南侧，占地约600亩；商务副中心位于城东片区，占地面积约400亩。,县政府,商务中心,副中心,区域价值评估,B,区域A明显高于区域B的价值：定位：A区域定位为商务中心，而B区域为副中心与城南新区的关系：A区域与城南新区的连接更紧密市政配套
5、：A区域中学、体育中心、医院、客运站等配套近在咫尺人口基数：从城市建设来看，蓬溪县城呈“8”型格局，A区域位于南部人口密集区，而B区域位于新城和老城交接人口稀疏处,客运站,体育中心,医院,广场,A,地块商业环境评估,1号地块商业价值相对较高，基于1号地块展开假设验证,对A区域1、2、3地块分维度进行评估：,广场,蓬溪中学,客运中心,体育中心,在建综合体,A区域1号地块北侧,A区域1号地块东侧,B区域一,B区域二,SWOT分析,外部,有利,不利,内部,SWOT分析|项目优势,区域属性：规划定位新商务中心：项目紧密连接蓬溪县新的行政中心区，新的县政府位于项目区域内部，为区域成长为未来蓬溪县的新核提
6、供了必要条件；产城一体引擎之一：南面毗邻工业园区，从整个县城的发展来看，东部是未来“产城一体”的重要支撑；区域规划：完备的城市规划：基于同济规划院的新城规划，无论是在交通路网还是在地块关系，相对于县城先前开发的区域具有明显的城市化特征，配套完善、商业集中概念凸显；发达的交通路网：区域路网全为新规划建设道路，道路条件优，交通便利，通达性较好；与快速交通间的连接均为新建高标准道路，对外交通状况较为理想；开发商 成熟的开发经验：当地没有品牌开发商进入，无论是商业还是住宅地产的开发质量都欠佳；置信品牌号召力：置信品牌在四川境内有较强的号召力。,SWOT分析|项目劣势,区位现状：新城的新区域：区域的认知
7、度较低；人口现状：新城现阶段人气不足：人口集中区域仍为老城区域，新城人气尚在萌芽阶段；项目现状：土地自然条件复杂：项目地块几乎全为生地，且丘陵较多，土地平整、土建成本较高；区域市政配套现状差：项目所在地仅有客运站和一在建医院，毗邻的城南新区也仅有蓬溪中学、万和大酒店和在建的体育馆，生活相当不便；公共交通极不便捷：区域无公交车线路，且整个新城区域出租车较少，出行非常不便；区域规划 商业地块昭示面略有缺憾：商业地块未与政府大楼正对的迎宾大道接壤，区位昭示面略有瑕疵；商业配比过大：住宅347.45万平米：商业208万平米，对于县级城市，商业体量明显过大；商业分布过散：对于仅4.8平方公里的区域，双商
8、业中心是多余的。,SWOT分析|项目机会,城市化进程：新的需求：近年来稳健的城市化进程倾向，每增一个城市人口，都意味着多一个城市生活需求；传统县城到城市的更新需求：新的物业形态、城市生活体验；区位前景：借势：城南新区众多楼盘即将交房，未来两年内会形成入驻新城高峰，加之行政中心办公人口，为普安新城商业中心带来了潜在需求；公关活动消费潜力：毗邻城南新区，与行政中心为伴，与政府相关的活动具有持续的消费潜力；工业园区的消费需求：企业的商务活动、员工的休闲娱乐目的地等，未来需求旺盛；品质住宅：高端居住需求：当地房地产品质较低，完全无法满足高端需求；公务员小区：当地暂无公务员小区，而当地的机关事业单位公职
9、人员，置业需求可观；商业板块：一站式消费场所缺失：整个蓬溪县城还处于房地产的初级阶段，商业分布较为散乱，有品质的一站式消费场所将给蓬溪县城带来全新的城市体验；餐饮、娱乐的升级需求：整个县城餐饮、娱乐发展水平较低，伴随城市化进程，未来空间巨大；新区生活配套：整个新区生活配套缺失，品牌和物业条件为蓬溪现有商业的硬伤。,SWOT分析|项目威胁,政策不确定性：普安新区的开发力度、进度如何，尚无法得知；城南新区的发展：入住率低的问题是否能解决；公共交通问题是否能改善；工业园区的非良性发展的威胁：大量的年轻的旺盛消费力的流失；商务需求：园区能否吸引更多的企业入驻，从而创造更多的商务需求；创造消费力：工业园
10、区是否能为蓬溪更多的人提供更好的就业机会，创造更多的具有消费力的城市人口；工业园区内的从业者的消费倾向：倾向于园区内消费还是回城消费。房地产的过度开发：2011年的竣工量达到了接近100万方，对于一个小县城而言，确有过度开发的风险。,Part 3.假设验证,投资前景分析,住宅：城市化进程带来的机会：2007年以来，每年1000余人的城市人口增长，按照20%的置业率，每年需要200套新增住宅；公职人员强大的购买力：公务员平均月工资达到3261.83元，机关和事业单位总人数为11657人，客群广大且购买力较强；商业：新区人气渐旺：新区酝酿期一般为五年，预计未来两三年内，新城区氛围将逐步成熟；小铺低
11、总价存在市场：商业地产板块受政策影响较小，小铺低总价较受市场欢迎；升级版新中心：蓬溪县城的商业中心会在未来5年内，伴随着城南新区有消费力的群体的入住，老城商业中心中档次较高的商业会剥离出来，融入到新城区域；工业发展留住人气：全县劳务输出达27万人，若整个遂宁的工业持续高速发展，留住的消费力将产生可观的商业价值。,投资原则,假设条件,商业地产投资初步假设 定位：成长型邻里中心 占地面积：50亩 地块选择：1号地块内靠迎宾大道一侧；商业业态组合：大型综合超市；品质餐饮；零售和配套组合；休闲和娱乐业态组合；游乐场馆；商务酒店（普通标间价格在150200元之间）。,至南充,商家验证|主力店（超市、院线）,商家验证|餐饮、品牌服装,10月福利活动（2014年10月11日至11月10日）赢商币不够用？来参加10月奖币活动吧！上传好资料，速得20倍赢商币大礼活动详情：http:/赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：http:/添加QQ 2104223640，可享受每日免币与优惠资料、纯干货实时推送,THANK YOU！,
