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1、2023/2/27,1,豪门府邸项目策划方案,2023/2/27,2,目 录,第一章 市场分析及项目定位一、市场情况综述二、产品定位第二章 豪门府邸项目销售方案豪门府邸别墅整体营销推广战略方案第三章 合作建议附 件,2023/2/27,3,第一章 市场分析及项目定位,2023/2/27,4,一、市场情况综述：,豪门府邸项目位于苏州吴江，隶属平望镇。用地面积369321.9平方米，沿湖2公里湖岸线，三面环水，景色绝佳。平望镇位于苏、浙、皖、沪三省一市的中心，东距上海95公里，西距湖州55公里，南距杭州125公里，北距苏州35公里。318（沪藏）国道、227（十苏王）省道在镇区汇合贯通，京杭大运河
2、、太浦河在镇郊交叉流过，有效地连结长江三角洲中最富裕的苏、锡、常地区和杭、嘉、湖地区，既是整个华东地区重要的水陆交通枢纽，也是“苏杭天堂走廊”上的一颗明珠。全镇总面积133.5平方公里，总人口8.26万。镇内公用基础设施完备，拥有装机容量2.1万门程控电话和移动电话基站、日供电能力2.4万千瓦的热电厂、日供水量4万吨的自来水厂、各类金融机构7家，等等。,2023/2/27,5,2002年，完成国内生产总值10.39亿元。其中，作为全镇经济主要支柱的工业经济，以年平均45.6%的速度持续增长，并已形成以纺织、轻工、体育用品、地毯为主导，以建材、机械、玻璃钢为辅助的完整的行业体系。目前，共拥有镇村
3、工业企业180家，年创产值26亿元，产品畅销全国，部分产品远销美国、日本、欧洲、港澳等国家和地区，先后有20多种产品荣获高新技术博览会国家级金奖、省级银奖等各类奖项。随着产业结构的调整，第三产业在全镇国民生产总值的比重逐年提高，仅新建的平望商贸城，年成交额可望突破5亿元。与此同时，全镇农业生产保持稳产高产，年年取得可喜效益，有效地巩固了地方经济和社会发展的基础地位。在改革开放和市场经济的推动下，平望镇经济的对外开放度日益提高，全镇共有中外合资、外商独资企业34家，外贸出口年供货额2040万美元，加快了与国际经济接轨的速度。,2023/2/27,6,本项目位于平望与盛泽的交接部位，隶属平望镇，但
4、项目最主要的目标消费群为盛泽个体工伤户。盛泽镇是我国最大的丝绸纺织生产基地之一，被中国纺织工业协会命名为“中国丝绸名镇”。全镇拥有工业企业1400余家，总资产逾200亿元，90%为丝绸纺织企业，形成了从纺丝织造印染深加工服装服饰的丝绸纺织产业链。江苏吴江盛泽民营经济在过去一年中健康发展，有力推动了盛泽经济再上新台阶。2004年，盛泽实现国内生产总值和财政收入首次突破80亿元和10亿元大关，分别比上年增长25和40。全年的民营资本投入达到70亿元。不仅是福建人，包括浙江人、广东人在内，全镇1000多家资产规模1000万元以上的民营纺织企业，1/3以上都是近几年外省市人的个人投资。,2023/2/
5、27,7,二、项目定位：,结合对当地市场、消费习惯、消费能力、消费心理的了解，对该项目进行如下定位：(一）、整体形象定位 定位策略的魅力在于它蔑视同质产品的同时，振臂高呼独特的产品个性和形象，赋予顾客无穷的想象，使之成为品牌的忠诚顾客和美誉传播者。销售人说，定位是企业抛向消费者的绣球。广告人说，定位是消费者关于某一品牌（产品）的所有联想的总和。举世公认的营销大师菲利浦科特勒说，定位是企业的产品和形象在目标顾客中确立的与众不同的地位。,2023/2/27,8,1 定位要素分析（1）区位利好因素分析A、出则都市，入则绿岛如今人们选择别墅不再仅仅局限于别墅本身，而是一种别墅生活，追求一片既远离尘市但
6、交通便捷的自然清境；B、这种既是都市又是自然的地块，其稀有性、珍贵性，满足成功人士对地位的要求，是真正的“地王”所在；C、拥有珍稀、绝版的自然资源：水、岛、湖之美 D、社区人文环境的纯度、完美度，不受杂质干扰。,2023/2/27,9,（2）产品利好因素分析A、经典欧式建筑原味欧式住宅B、超大完美空间，演绎经典建筑空间C、唯一网球场会所D、私家花园和码头,2023/2/27,10,（3）服务利好因素分析A、九重天智能安防体系B、英式管家，贴身关怀C、超星级物业服务,2023/2/27,11,2整体形象定位（1）定位原则顺应市场突出个性创造差异性（2）产品定位描述尊贵一生，世代财富生态水岸绿色富
7、人岛 豪门府邸倾向于水天一色的风格。整个小区风格基本一致，更细致地落实到欧式的建筑风格。而在追求别墅的独立性与个性化上面，转而落在细部的变化上，让单体在统一风格的前提下变得个性化。别墅全部采用原创风格，协调的大观之下，又有细部的差异，成为具有独特风韵的富人区。,2023/2/27,12,（3）市场定位A、品质定位卓越不凡，颠峰之作；坚守品质 坚守完美繁华都市中之绿色尊贵顶级地段完美设计卓越品质独到品味 每个时代都有自己的精英，他们是人类的荣耀。每个时代也都有自己的顶级住宅，它们是建筑的荣耀。所谓“欲穷千里目，更上一层楼”，登上新高度，才知道还有新境界。豪门府邸正是不断开拓，志在巅峰的最好证明。
8、,2023/2/27,13,B、功能定位生态性岛屿住宅区湖水，人类与大自然最亲密的接触生态性岛屿住宅区生态环境最重要的元素是“绿”和“水”，举世闻名的住宅，都因河岸水景而弥足珍贵。水岸绿岛、湖泊是都市最珍贵的资产，讲求建筑、自然生态共生共处的和谐。,2023/2/27,14,C、身份定位尊贵岛主的成功之选，未来之选，贵胄之选 无论海岸、河岸或湖岸，一个城市美丽的天然水景往往与最高档的居住区密不可分，而优美的自然景观也为建筑带来了极大的升值潜力，使地段变得愈加珍贵。可以说富人区的诞生，让地段成为地位的一种天然分界，成为财富、实力、品位和升值潜力的象征。与一般意义上将买家作为“顾客”、“客户”、“
9、客人”提法相别，与克隆西方主题概念相别。岛主，应该成为豪门府邸营销推广的主题。我们主张整个营销推广灌输一种强烈的“主人家”意识，让主人的意识从产品打造之初贯彻到产品销售过程和产品使用过程。为吴江地产带来一场“岛主”的人居革命。,2023/2/27,15,D、生活方式定位尊贵优雅洒脱荣耀坦然高尚 一幢可以世代传承的别墅并不仅仅是一座纪念碑，它还是一樽生活的容器，为日复一日真实的家居生活而存在的，它强调创造亲情、沟通的空间，强调品味的感染和情绪的满足。豪门府邸作为空间、建筑材料与岛主之间沟通的场所，它的终极目标不应是为建造者树碑立传，而是为岛主增光添彩，它也是置业者家居品位、生活方式的代言者。,2
10、023/2/27,16,对于豪宅或别墅来说，人们买的是环境，是服务，是品位和优越感，而不是普通住宅所计较的使用率、装修程度。对于房子来说，增值的部分是位置、土地部分的价值，而建造房子所需要的原料是在不断贬值的。对于“看不见的顶层人士”而言，外在的豪门、大尺度并无多大实在的意义；与之相对应，内在的建筑布局、环境安排是否适合居住，这才是真正切身的利益。豪宅要拥有珍稀的自然资源，比如山景、海景、湖景，能充分体现独一无二性，不可复制性。因为附加值的独一无二，才赋予了楼盘高价的底气和价值的不可比拟性。随着市场“理性时代”的到来，附加值越来越成为物业竞争力构成的重要部分。对于购买高档别墅楼盘的客户来说，这
11、部分内容的分量远远超过了传统意义上的对地理位置、房型设计以及价格水平的衡量。作为不动产投资，真正的目的还在于价值的拥有、享受和回报，对购房者来说，这才是最实际和最有吸引力的。,2023/2/27,17,豪门府邸的附加值包括：1）独一无二的岛居环境；2）临水而筑的顶级别墅；3）享受空间购买空间；4）英式管家塑造新一代的贵族生活；5）投资性住宅。,2023/2/27,18,（5）USP销售广告基业恒久远，一墅永流传。情迷威尼斯，一生一墅。百年基业，一生一墅。百年积淀，千秋基业，万载辉煌。（住宅在设计建造之初就应考虑到随着社会的 发展，家庭的成长，能适合未来生活的需求。）,2023/2/27,19,
12、二、产品定位,1所谓豪宅富人都是当代社会的顶尖人物，无论是世袭承传的贵族或在时代风云中神话般崛起的新派精英，他们喜欢被追捧，喜欢排场，但又喜欢神秘、不愿意被打扰。我们可以从现有豪宅的信息得到一些有益的启示：,2023/2/27,20,全球9大顶级亿万豪宅：1、凡尔赛宫（法国凡尔赛）建于1623年，以王宫本身华丽的气魄和广阔的空间知名，单是水池及喷泉就有32个，还有一个可容纳712名观众的剧院。2、日本皇宫（东京）建于19世纪末，是东京最优美的建筑物，以修葺得一丝不苟的花园闻名，也被誉为全球最昂贵的产业。3、白金汉宫（英国伦敦）包括面积达42英亩的花园连同一个19世纪湖泊坐落于伦敦市中心，尽享闹
13、市中的悠闲乡间生活。当中一个长122英尺、阔60英尺、高45英尺的舞厅更是全伦敦最大的房间。4、大王宫（泰国曼谷）建于1782年，坐落于昭披耶河畔，占地60英亩，宫内建有多座巨型佛像，是泰式建筑的典范。5、大皇宫（俄罗斯圣彼得堡）从彼得大帝的皇后凯瑟琳一世开始的此后200多年一直是皇室的夏宫，占地逾1400英亩，包括多座宫殿，最知名的要数藏有无数珍贵艺术品的凯瑟琳宫和亚历山大宫。6、白宫（美国华盛顿）始建于1792年，属经典的美式建筑，132间房间、35个洗手间、28个火炉、三部升降机，还有核子防空洞、网球场、缓跑径、电影院和保龄球场等。7、紫禁城（中国北京）高33英尺、厚11英尺的围墙，建于
14、15世纪，为明、清两代皇帝的官邸，全院共有9999间房。8、托普卡珀宫（土耳其伊斯坦布尔）建于15世纪，藏有大批珠宝、宝剑和传统地毯。在过去400多年来，住过约25位奥斯曼帝国的苏丹王，经历多次地震和火灾仍屹立不倒。9、亲王王宫（摩纳哥）摩纳哥位于法国最南端，尽享阳光暖意。亲王王宫内里面有格里马尔迪的艺术珍藏和亲王的逾百辆座驾。,2023/2/27,21,北京房地产价格最高的是矗立在北京建国门旁边的“贡院六号”，面积由129方米至447方米，它的项目售价是40000人民币平方米，顶级套房每平方米更达到60000元。其中一座上下两层的“皇宫式”公寓，竟卖到2000多万元一套。豪宅设计是由曾经设计
15、上海金茂君悦大酒店的美籍法国人菲利普汉斯、意大利两位著名室内装潢设计师完成。在他们设计的意大利豪华型、贵族型和总统型、现代型、中国皇朝型、皇宫型六个户型，包括公寓大堂，所有室内的家具、地毯、金银箔墙面，洁具、冰箱等电器，以及电梯、各类门扇、窗门套等，都是根据公寓的房型布局在国外量身定制的。如总统套型里，无论门套、房柱、地板的踢脚板和家具，全部是欧洲名牌家具，采用经过17遍烤漆工艺的水晶漆。所有套型中厨房里都采用的是西门子定制冰箱，台面为整张大理石。在中国皇朝及皇宫套型中，有用60头牛的整张牛皮包就的墙面。据了解，贡院六号是北京可以圈定在售价1500美元平方米起范围内的十个项目之一，其它九个分别
16、是：瑞城中心、福景苑、光彩国际公寓、旺座、金菲国际公寓、华普花园、财富中心、新城国际、建外SOHO等。买家为了一睹地处三里河的恒华国际拍卖顶级豪宅“云中尊邸”设计图纸的“芳容”，竟然得花3万元入围费，然后雇请民工，日夜排队，订购一套自己心仪已久的房子。这套“云中尊邸”面积近千平米，纵向跨越三层，不仅在高度上可俯瞰整个三里河地区，东可望金融街商业光华，西可品玉渊潭怡人美景。,2023/2/27,22,“云中尊邸”在京城豪宅中开创了四个“第一”第一处“金城”内的私家豪宅领地、第一处拥有大型私家游泳馆的豪宅、第一处拥有250平米空中花园的豪宅、第一处拥有私密会客室的豪宅。它的空中花园，极目远眺，四周
17、美景犹如一幅画卷尽收眼底，所以，有人称它“云中画廊”。又因此套豪宅处于恒华国际建筑群的顶端，仿佛直插入云端的空中楼阁，所以又得名“云中尊邸”。其户型设计独具一格，功能分区合理，交通组织协调。值得一提的是该套住宅拥有一个百余平方米的超大会客厅、阳光健身房及私密会晤空间。这套豪宅拥有一个面积为百余平方米的顶层室内私家游泳馆，这在京城楼盘中堪称创举。中洋创业集团公司橘郡和水印长滩也具有一定的影响力。水印长滩则在橘郡已有先进理念基础之上，将当代建筑与居住哲学发挥到了极致：从按功能分区到按栋分区，从前后花园到私家花园四重奏，从普通玄关到贵族私邸专属门庭，从社区中心到整层透天私人俱乐部，从书房到私人图书馆
18、，从西式开敞厨房到中西双料理厨房，从完善的功能上升到追寻文化的、人性的、自然的和情感的归属感。这里有独家首创的下沉式透天坡景花园，完美整合功能与空间震撼力的门庭，彰显品味与荣耀的整层私人俱乐部，个人收藏展示区，餐具展示柜，私人图书馆，独家室外温泉池。豪宅从强调装饰性的“好看”走到更为个性化、人性化、生活化的“好住”，从一座昂贵冷漠的大房子变成了充满情感、乐趣和品位的真正的“家”，使豪华住宅从单纯的地位表征回归其丰富的居住内涵。,2023/2/27,23,纵观北京的豪宅变化可分为四个阶段，第一阶段：建国初期的豪宅，是四合院，代表着特权；第二阶段：80年代的豪宅，建筑外立面发生变化，户型面积变大；
19、第三阶段：90年代初，豪宅的概念是一种单纯的远郊别墅，即（清新的空气碧绿的草坪欧式的建筑）尊贵的生活；第四阶段：也就是现在的豪宅，是一种回归城市的别墅，即（城市里的配套设施顶层复式楼上楼下景观享受）豪华的生活，代表了当下的地位与财富的象征。北京的富人区分布也有一定的规律，可分为：市区的富人区主要集中在亚运村、中关村、燕莎附近；郊外的富人区集中在亚运村北部、西山地区、京顺路、顺义、机场沿线。据大家所知道的贡院六号、水印长滩、橘郡、香江花园、龙苑、雍景台、云中尊邸、世贸国际公寓、碧水庄园、玫瑰园、塞纳维拉、光彩国际公寓等项目都是目前北京豪宅的代表。上海出现了一幢幢从价值1500多万到上亿、款式各异
20、的独立别墅矗立在一个个神秘的小岛上，清水环绕的别墅旁的私家游艇码头停靠着一艘艘豪华气派的游艇，这就是坐落在上海著名风景区佘山边上号称“中国首个世界级富人区”上海紫园。上海紫园的价格标出了3500万元，成为迄今上海最贵的房子。在环境上，上海紫园正好坐落在佘山国家旅游度假区核心区域，是目前国内惟一设在国家级风景度假区的别墅区，拥有13座岛屿，其间用欧式彩钢桥连接，水面积达20万平方米，幢幢款式各异的独立别墅矗立在一个个神秘的小岛上。在建筑方面，实现了度身定制，150余户个性化建筑，并配置全套外国进口的世界级设备。在小区配套方面，私密性很强，不设公共区域，每户私家豪宅完全独立，家家有私家游泳池、游船
21、码头、保龄球道和网球场等。每幢的占地至少占8亩以上，最大的则达到20亩；每户房门前都拥有10003000平方米以上的大花园；还配有资深的欧美庄园管家来伺候每一家。别墅区以佘山为背景，以河流和树木为主题；硬件设施采用世界一流品牌，如瑞典WTRBO地热系统、OTIS最新无机房电梯、DAIKIN智能型中央空调等，而且大部分别墅都装有电梯和设有泳池。,2023/2/27,24,该豪宅为上海嘉城兆业房地产有限公司投资20亿元的项目，聘请国际级建筑大师进行精心规划设计，专为国内外富豪、超级富豪准备的“人间天堂”。建成后的豪宅均依山傍水，清水环绕的别墅旁的私家游艇码头停靠着一艘艘豪华气派的游艇，其豪华程度不
22、亚于美国纽约的长岛、洛杉矶的比弗利山、巴黎十六区和日本东京湾的富人区。自榜在上海陆家嘴与东方明珠、世贸大厦构成“一波三折”，号称“上海第一豪宅”、有“中国第一高住宅”美誉的“上海世茂滨江花园”，取材于18世纪欧洲宫廷艺术的典雅与辉煌，着力展现新古典主义的尊贵与庄重：客厅挑高5.6米，金箔饰面多立克柱、镀金饰件旋转楼梯、英国手工水晶吊灯、南美纯丝制窗帘、非洲镀金雕塑、英国御用瓷器、捷克水晶制品、主卧的意大利JACCIZZI浴缸，餐厅铺设俄罗斯风情地毯，可供10人享用的豪华餐桌，厨房内价值约200万人民币的POGGENPOHL顶级橱柜，并配置全套GAGGENAU厨房电器；豪华室内恒温泳池波光粼粼，
23、玻璃顶棚天窗暗藏“天机”。120平方米的空中花园营造出一处自由呼吸的悠闲天地，漫步于充满自然气息的芬兰木地坪，可将外滩繁华景色一一尽览成为“梦幻之居”。闵行的“西郊庄园”，云集了国内外著名的建筑精英，在1100多亩土地上创造出了18座岛屿、5片湖泊，0.2超低容积率，73%水景和绿化率，只规划了300余幢独立别墅，由名家设计三十二款欧美经典别墅，建筑面积250平米1000平米以上，每户可拥有1000到3000平方米的私家花园，充分融合了古典风格与现代居住理念，构筑了上海南部一道绝伦美妙的风景。上海崇明岛也计划建成域内最大的“富人区”，就像纽约的长岛一样，网罗上海滩乃至国内外所有的大商巨贾，成为
24、东海边最具魅力的财富寓所。,2023/2/27,25,香港已名列全球豪华住宅第二，仅次于日本东京。在欧洲可以买到一座皇宫、一个农场或十间巨宅，但在香港却只能买到这么一套房。位于港岛中半山的豪华住宅楼“誉皇居”共有65套豪宅，环境清幽，几乎每套房都可使住户尽享维多利亚港的海景和大平山山顶的景色，美不胜收，不仅冠绝香港，而且闻名世界。高层住房的客厅，每个窗户都有 2平米大小的落地玻璃，眺望海景，视野可直达九龙半岛。且离中环金融区和商业中心仅有几分钟车程，属于香港最豪华的地段。“誉皇居”每套房还设有180平方米的空中花园。在香港，真正富人区内的豪宅每一户都要上亿的总价，能够购买的人士绝对能够登上当地
25、富豪名人录，买主心态一般是要将这座豪宅当作传家之宝，一代一代传下去。广州著名的富人区主要有三个，早期的富人集中在珠江二沙岛，后来的主要集中在天河北，新起的富人很多选择住在番禺。很多华侨住在广州东山区华侨新村。二沙岛为别墅小区，一套别墅售价在100万以上。天河北有别墅和高档住宅小区，住宅小区面积一般在100到400平方米，房价基本在100万到400万之间。深圳豪宅热潮出现主要是受景观资源的驱使，受土地价格的制约，致使房地产开发商不得不走向“豪宅”的开发之路。以深圳湾沿岸为例，碧空如洗、大海无垠、白鹭齐飞的景观为背景，金地海景翠堤湾、万科金域蓝湾、招商阳光带海滨城等高层豪宅进一步丰富了豪宅的品种，
26、他们不但在小区环境上苦心经营，更甚者把园林搬到空中进行全方位的形象包装。香蜜湖地区的豪宅走的是另一条开发路线，沿湖铺开，低容积率低密度造就了水榭花都为代表的佼佼者。,2023/2/27,26,总之，豪宅要具备6个条件：（1）面积要大，为满足基本生活需求，建筑面积至少应在300平方米以上；（2）国际级物业管理水平是豪宅必备条件；（3）住宅的外型和平面设计有独特风格；（4）位置距离市区合适，最好是不在喧嚣的城区，也不能在过远的郊区；（5）社区景观环境优美、配套设施完善；（6）社区规模不能很大，几十套最为适宜。,2023/2/27,27,2、豪门府邸产品开发建议,区域特色：交通便捷，与市区近在咫尺又
27、不会受到都市喧嚣的干扰规划特色：体现“建筑是长在自然中的”的建筑理念 景观特色：使整个景观形成水面、堤岸、道路、室外活动小品和花草树木等组成的景观通廊、景点和多层次的园林景观开放空间建建筑特色：从建筑形象表现到园区人文景观，通过简洁、朴实的手法表现出欧洲别墅的神韵，融合自然、高雅为一体户型特色：强调共享空间、露天花园和三面环水的自然享受，不同性质空间分离，最大限度地体现对居住者的关怀与体贴,2023/2/27,28,（2）产品开发标准产品标准有天、有地、有水、有绿、有庭院的住宅人文标准独立安全、成分单纯、邻里和睦的居住环境建设标准超低容积率 生态标准与自然和谐共生配套标准拥有最豪华的文化会所
28、生活标准离自然很近，距繁华不远,2023/2/27,29,（3）建筑完美方案完美八要点,要点之一：个性化美的扩张力 房地产的产品是建筑，与其他产品不同的是，建筑除了是商品之外，更是艺术品。其他的商品不喜欢的时候可以丢弃，而房子，不喜欢的时候只能是人搬出去。我们锁定的客户群对任何事都有自己独特的观点，生活讲究品位，对修心、养性极为关注，所以对小区的环境质素非常重视，他们希望景观有山有水，容积率低；建筑覆盖率低，间距大，满足安全需要又合乎隐蔽要求。而且风水在豪宅中被十分看重，尤其是广东人和香港人，而且这种风气在富有阶层中广为盛行。对于别墅本身，这些业主或准业主希望有多样化的设计，一幢一景，一幢一种
29、风格，来创造富有自己独特个性的家园。每一栋别墅都有不同面积的私家绿地，业主们可自由打理，体验亲近泥土的乐趣。内部格局着重体现现代室内豪华、舒适的特点，将古典与现代融为一体。,2023/2/27,30,要点之二：风景化 以草坪、灌木、乔木为基本层次构建多维立体绿化，数十种绿色植物错落有致地分布其中，使之生机四溢。碎石小径傍依曲线绿化带，不同落差的小瀑布参差其中，四周精心布置了多个情景雕塑与小品建筑，轻灵的园林背景音乐流溢其中。小区内精心布置的水体将组团建筑自然分隔，同时与百家湖互为呼应，营造出一道流动的风景线，展现豪门府邸无限魅力。创造自然、清新、静谧、人性化的人居环境，建立起一种符合基地环境形
30、态特征的尺度对应关系。强化绿化景致多层次表现，草丛、灌木、大型乔木及各种园艺树组织搭配合理，清池萦绕，碧翠环抱，风景如画。花园中的林木相错落，使居住其中的人能凭窗望美景。清澈水域使生活有了灵性，不仅成为是美丽的全景画卷，同时也还是园区的天然屏障。开阔的湖水中倒影着常新常绿的四季、轻巧玲珑的拱桥、气派高贵的居所互相映衬，集华贵、神秘、奢侈、自然于一体。从宽敞的客厅望出去，是一片清澈的湖面，坐在门口露台的木椅上可以沐浴在夕阳的光辉里，观赏的景致。,2023/2/27,31,要点之三：生活高级化生活方式的高级化可以从生活中的细节开始。卫生产品的高级化 随着生活水平的不断提高和文明过程不断发展，卫生间
31、已不再是满足过去单一功能，而成为家居中人们享受放松、温馨浪漫的理想场所。卫生间的设计和装修既要满足功能的需要，同时也要满足人们对色彩、空间、灯光、产品款式等方面越来越高的追求，卫生间产品也要切合这种要求不断的更新款式功能和设计，更要做到以人为本。A、坐便器 随着人们环保意识的增强，双冲水式坐便器正在逐步成为市场的主流，由于人们对产品外型变化的追求，分体坐便器得到了市场的推崇，连体坐便器正在失去其高档洁具的主流地位。坐便器作为卫生间最大的瓷产品，其外型设计越来越多地迎合世界工业产品时尚的趋势，简洁、流畅是当今时尚产品的潮流。从技术方面讲，产品水箱内部采用全部工程塑料制成的垂直提升出水机构和不同于
32、浮球机构的扣碗，从而有效的避免了水箱漏水的烦恼，同时避免了在长期使用中，金属材料随水流冲击在坐桶中留下的锈蚀痕迹。,2023/2/27,32,B、面盆 面盆从材质分为不锈钢、玻璃、陶瓷等种类，目前，市场主流的产品主要为陶瓷产品。除了台面盆、台底盆等是面盆的老款式外，这一两年半入墙盆也适于中国市场的需求，亦成为市场的新宠。C、浴缸 由于高档项目采用浸淋分开的形式，浴缸多采用浸浴。因此，浴缸的卫生安全性就显得尤为突出，鉴于此，众多厂家纷纷推出宜于家居使用的雅克力浴缸及按摩浴缸。有些厂家的产品自带成型扶手使主人在长时浸浴时能保持舒适的姿势，充分享受浸浴的快乐。高档品牌的洁具如德国的卡西奥，澳洲的科马
33、，美国的科勒，西班牙的乐家等，高档龙头如德国的高仪、汉斯格雅等。,2023/2/27,33,厨房的高级化,当今，整体橱柜的流行时尚是要达到金属铝效果及金属质感与玻璃通透性的相结合，在功能配置上要体现人性化设计，如在保证外观效果的前提下设计了内置电器冰箱、洗碗机、抽油烟机等、垃圾桶、餐具及炊具的分类存放。加工橱柜所用材料的环保性能达到欧洲E-l号标准，并且在安装工艺上要简洁方便，突破传统模式。高档品牌的橱柜如德国的拉丘娜、阿尔诺、柏丽、韦尔曼，意大利的法尼尼，韩国的汉森等。,2023/2/27,34,室内的装修高级化,在地面装修方面，室内木地板比较高档的做法是选用实木地板或实木复合地板，既要保持
34、原木自然、温润的特点，又要容易与室内其他家饰和谐相配，给人温馨、舒适、清洁干爽的感觉。在技术性能方面，要求强度高、弹性大，富于足感，板面坚硬，经久耐用，具有良好的阻燃性，安装、维护便利等。目前市场上比较高档的实木复合地板如德国的圣象、欧典等。在墙面装修上，高档布艺是一种发展方向，目前比较知名的品牌有德国的圣象、阿尔福特等。,2023/2/27,35,其他的材料高级化,在门、窗、灯光设计等方面也是装修中比较重要的环节。门，高档豪华三防门比较流行，进口五金配件，配监视镜。窗，如隔热型高档铝合金窗外，还有双层呼吸式玻璃幕墙，不仅节能环保，而且具有特殊的安全性。在灯光设计方面，避免直射灯光值得关注，这
35、样可以避免眩光及闪烁现象等，既节能安全，又提供了健康、舒适宜人的全天候生活、办公环境。,2023/2/27,36,解决地下室的安全防护 建议增加地下室窗户的栏杆构件。建筑用材变化小 建议材质选取要做到美观、豪华、高档、生态、环保、节能，要与世界一流水平同步。,2023/2/27,37,要点之四：健康化,健康化住宅的内在追求健康住宅的主要基点在于：一切从居住者出发，满足居住者生理和心理健康的需求，让居住者生活在健康、安全、舒适和环保的室内和室外环境中。健康化住宅体现在住宅内和住区环境方面的居住模式，它不仅包括与居住相关联的物理量值如温度、湿度、通风换气、噪音、光和空气质量等，而且还包括主观性心理
36、因素，如平面空间布局、私密保护、视野景观、感官色彩、材料选择等，以求回归自然，关注健康、关注社会。1）以简洁、质朴的设计手法创造一个清新、舒适、轻松的室内环境，尽量让回到家中的人们有一种完全放松的心境，而不是以繁琐的设计和复杂的色彩让人离开工作后又进入另外一个繁杂而有压力感的环境；,2023/2/27,38,2）所有的材料均选择环保型材料，无论涂料、墙布、木材、地板、墙地砖、玻璃等均为无毒、无味、无放射性材料；3）所有材料，特别是关键性材料的选择，均以品质的优劣作为选择的首要标准，尤其对于材料(橱柜、洁具、地板)的性能和耐久性要有很高要求，否则频繁的维修，既浪费了业主的时间与金钱，也影响物业的
37、整体形象。4）每一个户型内均以尽量少的材料种类和材料色彩，通过精心的设计而达到统一而又富于变化的室内效果。同时又为客户家私的个性化摆设提供了一个较大自由度的空间；5）根据世界卫生组织的建议，“健康住宅”的9个标准是：尽可能不使用有毒的建筑装饰材料；室内二氧化碳浓度低于1000PPM，粉尘浓度低于0.15mgm3；室内气温保持在17至27，湿度全年保持在40至70；噪音级小于50dB；一天的日照要确保在3小时以上；有足够高度的照明设备，有良好的换气设备；有足够的人均建筑面积并确保私密性；有足够的抗自然灾害的能力；要便于护理老人和残疾人。,2023/2/27,39,要点之五：（即时互动的）e-ho
38、me,随着第四代豪宅的出现，中国已进入到了“后豪宅产品时代”，新生代豪宅将是功能完善、满足居住者个性化需求、建筑本体科技含量与景观环境完美融合的综合体现。利用现代高科技的手段，使居所具有新的功能，体现现代科技的便利、快速获取即时信息与各地保持联系，包括积极的办公生活方式、24小时的都市生活。可视对讲、远程抄表、宽频上网、红外监控、紧急求助、智能停车、自动消防等智能化设施为小区的服务与管理提供强大的技术 支持，再加上贴心管家服务，让您坐享方便、快捷、安全、舒适的居家环境。,2023/2/27,40,要点之六：6A智能化安防系统,6A智能化安防安全自动系统（Safe Automation Syst
39、em）通讯自动系统（Communication Automation System）管理自动系统（Management Automation System）医疗自动系统（Health Automation System）办公自动系统（Office Automation System）生活服务自动系统（Service Automation System）6A智能化安防的目的是为百家湖印象威尼斯的业主提供安全、舒适、便捷的生活方式和安全的绝对保障。,2023/2/27,41,4景观定位,规划部分：（1）豪门府邸整体景观表述1）豪门府邸景观风格定位体现以自然地貌为基础，三面环水的特殊地形为依托、天然
40、水资源文化为优势，集欧洲建筑风格为主体，水文化精神为灵魂，贵族生活为蓝本，创造出现代生活所追求的高雅、华贵、亲切、神秘、温馨、浪漫、典雅和豪华为一体，把豪门府邸建设成为吴江顶级豪宅中最成功的居所。2）豪门府邸景观要素构成分析,2023/2/27,42,要素组合 豪门府邸=豪华居所旅游度假娱乐休闲绿色生态小森林岛峪生态异国风情亲水文化水景观健康生活整体景观模式模式一：来自欧洲现代贵族生活的再现模式二：来自水乡的特定地域风情（2）增加豪门府邸景观文化含量创新计划1）豪门府邸景观文化的述求点岛屿文化 水文化 石文化 树文化 树荫文化 湖岸文化 桥文化 休憩文化 和合文化2）环境目标要求 创造业主的荣
41、誉感、自豪感和心理归宿感，而心理归宿感是最重要的，是销售的核心价值。,2023/2/27,43,3）总体布局 小区内以一条尽端式道路为主要交通，依据水面的走势分界，形成一个主中心、七个低密度绿化的小组团结构。别墅采取多样化的设计模式，一幢一景，一幢一种风格。强调以水为核心，使别墅业主能够感觉到视宽阔，观景好。4）建筑类型 体现欧洲风格为主的独立花园别墅或连排别墅，突出几栋建筑的花园可按照业主要求而建，以追求个性化空间。5）中心景观 依据道路和水体为组团形成的天然界限，分为七个小组团格局形式。多中心绿化要有个性，并要在同一植物上，强化大效果。各小组团的绿化一定都要设定主题。,2023/2/27,
42、44,6）豪门府邸标志性建筑模式一：一座在湖中可观赏可参与的、高107米仿古钟楼 建议可以上人，能够眺望整个湖面，是高档的品茗处，前提是获得有关部门的批准。模式二：一组设在园区主入口处来自欧洲的、小型著名雕塑 完全来自欧洲的著名雕塑，通过各种姿势和有生命表现力小品，创造文化极品。,2023/2/27,45,模式三：一个在湖中可高达100米的巨型喷泉 在有关部门允许的前提下，在湖中作一奇观7）豪门府邸和合景观 和合思想以天人合一观念为核心，是中国传统思想文化的精华，是对阴阳五行学说、气论、致知论、知行合一、形神相即、中庸之道、人道理想、理想人格及大一统等十个方面集中表现，遍及儒、道、墨、禅各家，
43、形成了 中国传统文化的一个不容忽视的基本特征。在园区的景观设计中，加强和合文化的语言，可以使人们体会到中华文化的悠久、丰富、深刻的内涵。顺应自然即建筑的布局与设计应顺应地形、绿化等自然环境，达到人为与自然的协调。师法自然即模仿自然，巧妙地吸取自然的形式，使建筑与自然达到统一。这一点在园林建筑中尤为突出。以石、木、池象征自然中的山、林、湖，把自然引入院内，意味着自然对人造环境的亲昵。因借自然把自然的美景通过的窗、阁、阳台等引入建筑中，即“借景”的手法，通过借景可以“纳千顷之汪洋，收四时之浪漫”。,2023/2/27,46,内外空间的结合 屋顶、墙体、门窗之类，是分隔与沟通建筑内外空间的手段、中介
44、和过渡。因此，门窗的数目、大小、位置、形状等影响着建筑内外空间的交流。所以，有必要强调的是，住宅中大阳台的设置，其与外墙面构成的既非内部空间，又非外部空间，既是内部空间的延续，又是外部空间的延续，是展示中国传统建筑文化美。风水 主要讲究“生气”，讲动中有静，静中有动，动静结合，背山面水的基本格局；要后高前低，左右环抱，藏风聚气。风水中要求的生气，除要有适宜的气候环境外，还要有景观价值。孔子说：“仁者乐山，智者乐水”，以人之意度山水之意、以人之情度山水之情。,2023/2/27,47,8）水文化环境设计局部环岛长廊 小区局部建环岛长廊，既是景观设施，又是休闲设施。局部长廊的设想来自于中国传统建筑
45、中的交通空间联系，这里的局部长廊不仅承担了不同空间或区域之间联系通道的交通作用，而且又有观光作用，不仅有休憩作用，还有生态作用。长廊的形式可以采取传统的半开敞式，也可以采取具有现代感的开敞式，长廊既可沿着湖岸展开、也可以延伸湖中，形成带状的、点状或者环状的新景观和亲水文化体系，通过借景、观景、赏景的不同空间使沿湖岸的亲水环境充满丰富的趣味性、观赏性和亲合力。,2023/2/27,48,垂钓文化 在各家小码头和主要公共码头，设立垂钓场所钓鱼台。垂钓文化修身养性的好方法，是主流的休闲方式。桥文化 本项目是水城，桥是该城的一大特色和特有的景观。可以借用各种以欧洲著名的桥为原型，能够生动体现水文化的流
46、动性，并再创多变而有趣味的桥景观系列。,2023/2/27,49,9）项目生态定位体现以自然地貌为基础，四面环水的特殊地形为依托、天然水资源文化为优势，该项目可建立特殊的生态体系和独特的园林设计。岛峪生态牢牢抓住该资源型特质就能够体现出，建筑就象长在环境中一般，与鱼类、鸟类、植物等友好相处。岛上良好的生态构造，必定会吸引鸟类成为岛上的另类居民，这是能够获得闹中有静的宝岛。,2023/2/27,50,城市森林 绿色葱茏，景色宜人，是城市在森林中的景观。日本崎玉新都心榉树广场城市森林有万平方米，以“空中森林”为基本概念。在架空7m高的二层近方形场地内，人工移植220棵榉树。在城市中心造一片自然，这
47、在世界上也是绝无仅有的。它以榉树这植物自然景观取代了那种以建筑广场道路为主的市中心公共景观。,2023/2/27,51,城市花野 您的城市有自然植被区吗？有多少野生植物种类？这是当今国际上考察生态城市最重要的内容之一。在这种高度重视城市生物多样性的新观念指导下，生态型绿色城市不仅要有树有草、有花有藤，而且种类还要以多样、本土和天然为好。因此，近十年来，世界上都市的绿化出现了全新的思路和方法，那就是：在城市中，让野生植物在相当面积的待绿化土地上生长起来，形成颇具自然景观的野花、野草、野灌木甚至野树林地带。这种能让“现代化与自然共存”的城市才能达到21世纪绿色城市的检验标准。路边长出的野草、野花就
48、是自然绿化，最重要的是它可以引来昆虫，昆虫又将吸引鸟的到来最终形成一个良好的生态循环。,2023/2/27,52,10）社区互动系统 人生活在这个地球上，既是自然人，同时也是社会人，所以在社区景观的设计中，应把人的需求放在首位，要留出一定的活动场所。人需要体育活动，需要遮荫，需要阳光，需要接触水，需要跟人交流。这就需要给人提供一个活动的场所。,2023/2/27,53,完善的交往空间室内交往空间、户外交往空间；,2023/2/27,54,公共休闲体系长寿林，养鸟亭、博爱庭。,2023/2/27,55,亲水对话空间 充分利用水资源，在湖边修建亲水台，设立若干亲水台，材料选取以木质构件为主，或者作
49、8个小码头。将这些亲水环境融入整体的旅游景观中，会有意想不到的效果。,2023/2/27,56,11）园区道路环境设计路面花岗岩 现有园区的路面仍采用水泥铺地，这与景观定位不相符，建议采用高档的材料，如花岗岩做铺地材料，强调高级化的标准建设。沿道路加设坐椅，增加道路的功能作用，使道路功能多元化、景观化，真正成为园区中的公共空间、共享空间，居民们的大客厅。停车场地 由于园区内可用面积有限，所以在特殊情况时，如业主举行家庭Party或活动时，需要零时利用道路作为应急停车场地。道路两边绿化兰花景观 兰花多年生常绿草本。兰花是中国传统十大名花之一，素有“香祖”、“国香”、“天下第一香”、“空谷佳人”的
50、美称。兰花和菊花、水仙、菖蒲并称“花草四雅”，其中兰花居首位。有红色、黄色、绿色等，幽香清逸，花期长，姿色高贵典雅，可以成为园区的一大特色和标志。,2023/2/27,57,道路照明 要仔细选择照明灯具大小、形式、色彩、高低、粗细、质地等。,2023/2/27,58,道路指示牌具有欧式风格的指示牌,2023/2/27,59,12）园区绿化绿化原则 通过山、树林、湖、流水、小桥、花卉、长廊、亭、排架、亲水台的组合，适当位置设立休息家具，共同创造现代生活的温馨和豪华；植物景观与人文景观和整体环境相协调，植物造景手法是以欧洲园林风格为主，辅以中国园林风格；名贵花木的绿化以外引方式为主，绿化要强调观赏
