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1、,济宁大运河项目周边市场调研报告,谨呈：,2014年5月,城市住宅市场板块研究,Part 1,济宁住宅市场格局示意图,按照主要价值和城市功能特征可将济宁市区分为四个板块,城市中心板块：位于城市中心地段，城市功能体系成熟，目前为济宁市最繁华区域；东部高新板块：新兴产业板块，在中心城区东侧，所处位置偏远，主要以产业经济功能为支撑；南部北湖板块：位于中心城区南侧，是城市重点规划板块，虽处偏远城市，但未来发展潜力巨大；中心城边缘板块：围绕中心城板块边缘地带，属于非中心地段，目前没有明显的发展题材，近期内发展不明显。,南部北湖板块,东部高新板块,城市中心板块,中心城边缘板块,竞争项目,Part 2,丽景
2、嘉苑,永基城,尚东区,凤凰城,青年创业城,明德冠鲁花园,南池公馆,绿地国际城,华城,大千东方美郡,锦绣花园,滨湖馨苑,豪庭御都,核心竞争区,项目分布,丽景嘉苑,永基城,尚东区,南池公馆,凤凰城,明德花园,滨湖馨苑,豪庭御都,绿地国际城,70,80,90,100,110,120,130,140及以上,户型配比,129-144：82%,61：7%,105：11%,90-120：45%,130-160：45%,140-170：10%,86-125：58%,130-145：32%,91-92：34%,107-133：42%,172-178：24%,92-98：34%,106-135：63%,153-1
3、69：3%,93：14%,107-129：86%,87-98：33%,110-130：67%,竞争项目/单价分析（单位：元/）,95-133：100%,90：33%,108-115：67%,92-141：81%,85-89：19%,以紧凑型、实用型两室，舒适型三室为主，两室主力面积85-98，三室主力面积106-130,青年创业城,单价分析,竞争项目/单价分析（单位：元/）,3000,4000,5000,6000,7000,8000,丽景嘉苑,永基城,尚东区,南池公馆,凤凰城,青年创业城,明德花园,滨湖馨苑,豪庭御都,绿地国际城,核心竞争区,非核心竞争区,5800,6800,6700,7000
4、,6000,5400,4800,5700,5460,6200,核心竞争区域内项目均价主要集中在5400-7000元/，非核心竞争区（北湖板块及中心城区板块）项目均价主要集中在4800-6200元/,总价分析,丽景嘉苑,永基城,尚东区,南池公馆,凤凰城,青年创业城,明德花园,滨湖馨苑,豪庭御都,绿地国际城,30万,40万,50万,60万,70万,80万,90万,100万,110万,46-52,59-70,70,86-96,40,63-84,91-112,112-136,57,66-79,46-68,70-80,51-52,61-75,98-101,50-64,44-47,73-91,竞争项目/总
5、价分析（单位：万/套）,48,58-62,64-92,51-53,55-85,核心竞争区项目两室总价主力区间为46-53万元/套，三室主力总价区间为58-85万元/套,销售速度,2014年以来核心竞争区项目月均去化速度约30-60套，其中价格低、以中小户型为主、面向市场主力刚需客群是区域内大部分项目的共同特征。,竞争项目/销售速度,客户分析,竞争项目/客户分析,核心竞争区客户来源以市区及市区西部、南部县市等为主，多为首置、首改刚需客户，对价格较为敏感，对配套、学区等因素较为关注。,配套分析,社区休闲运动、商业配套是标准配置、幼儿园与中小学成为附加卖点之一、车位较充分。,竞争项目/配套分析,竞争
6、项目/住宅产品小结,产品情况,1,价格情况,2,销售情况,3,客户情况,4,核心竞争区项目均价主要集中在5400-7000元/，非核心竞争区项目均价主要集中在4800-6200元/。性价比是区域内保证项目顺利销售的重要原因。大部分项目采用低价入市策略实现热销后价格上调，低开高走。,核心竞争区以紧凑型、实用型两室、舒适型三室产品为主，两室主力面积85-98，三室主力面积106-130。,核心竞争项目客户以济宁市区、济宁西部、南部县市客户为主，多为首置、首改刚需客户，价格敏感，对户型、配套、学区等较为关注。目前房地产市场以刚需客户为主要支撑，核心竞争区项目以这类客群为主要目标客户。,2014年以来
7、核心竞争项目月均去化速度约30-60套，其中价格低、以中小户型为主、面向市场主力刚需客群是区域内个别项目去化速度较快的重要原因。,竞争项目/商业产品分析,核心竞争区,1.在可售商业地产项目中，200平米以下的中小商铺较多，其中沿街商铺户型尺度相对传统主要在120-200。2.多数项目采用集中商业自持的模式，带动商业街、住宅底商的销售。3.济宁地区商业呈单一综合性商圈的格局，项目所在区域受核心商圈（太白商圈）价值外溢影响较小，商铺价格及客户投资意向相对偏低。但随着附近楼盘（南池片区）的陆续交房，从而带动人流量的增加，必将为该区域营造较为良好的商业投资氛围。,竞争项目/写字楼产品分析,核心竞争区,
8、1.济宁地区写字楼市场区域性特征尤为突出，目前项目所在地并不是写字楼市场集群区域。此外，该区域受济宁电厂、道路施工等因素影响，写字楼在售产品较少，但临近项目（凤凰城、青年创业城）都规划有较大体量写字楼、公寓产品，未来该区域写字楼市场竞争较为激烈。2.济宁市区范围内纯正的写字楼项目比较少，主要以住宅或综合体的伴生物业存在；含有写字楼物业的项目其平均规模比例大致在17.6%。,项目分析,Part 3,丽景嘉苑,丽景嘉苑/基本情况,基本情况,项目位置图,项目效果图,丽景嘉苑/项目规划,分期：项目共计一期开发建设，其中2栋多层为回迁区，2栋17层高层为销售区。销售情况：该项目自2013年年底开始宣传推
9、广，已多次启动认筹活动，开盘时间推迟多次，据此分析该项目销售难度较大。销售价格：4999元/起价，均价约5800元/项目定位：学区房（东门小学，十五中学）、科技房（新风系统，净水系统，热水系统）,销售区,回迁区,临近济宁电厂，社区规模小及济安桥路施工为该项目销售困难的重要因素。,丽景嘉苑/项目产品分析,112 三室两厅,110 三室两厅,98 两室两厅,产品设计特点:户型整体方正三室面积适中，布局合理格局南北通透，分区合理。,产品评价:产品户型多样从87-130，能够满足不同类型客户需求,永基城,永基城/基本情况,基本情况,项目位置图,项目效果图,永基城/项目规划,分期：项目共计两期开发建设，
10、其中一期为四栋回迁楼，二期为四栋高层住宅与两栋写字楼公寓组成。销售情况：项目一期将于今年10月交房，但仍未取得预售许可证，购房合同仍未签订；二期已封顶，目前销售的为二期5#、6#楼。因受预售证问题、临近鲁抗药业等因素影响，销售情况一般。销售价格：均价约6800元/项目定位：城市中心繁华居住区,一期,二期,尚东区/基本情况,基本情况,项目位置图,项目效果图,尚东区/项目规划,分期：项目共计一期开发建设，两期销售。销售情况：项目一期四栋高层基本售罄，目前在售楼座为2#楼，约认筹200组，将于5月11日开盘。价格：均价约6700元/项目定位：城市西南核心板块的高端城市综合体,一期销售楼栋,2#楼,尚
11、东区/项目产品分析,82 两室一厅,136 三室两厅,101 两室一厅,产品设计特点:两室变三室创意户型，满足生活成长需要两室全明全阳，面积适中部分户型“枪”型结构，设计较为落后,可变卧室,尚东区/商业情况,一期和欣佳园剩余少量商铺，剩余少数面积、位置较差的商铺，目前均价2.5万元/平米；尚东区底商两层商业即4万平米济宁国际购物广场，9月份沃尔玛进行的签约，沃尔玛占1.7万平米，同时项目为控制业态方便后期运营对商业的80%进行自持。,该项目商业部分是由两层商业即4万平米济宁国际购物广场，与和欣家园西区3万平米底层商业内街组成，定位为吃、喝、玩、乐、购于一体的大型休闲购物生活中心。,南池公馆/基
12、本情况,基本情况,项目位置图,项目效果图,南池公馆/项目产品分析,144三室两厅,93两室两厅,170四室两厅,产品层次搭配合理，细节设计精细丰富,产品设计特点:洋房搭配高层，产品多元，档次分开功能性较强，一层有院落、顶层为复式、客厅挑空、车库可电梯直接入户，面积不会过大，总价控制于合理范围,凤凰城/基本情况,基本情况,项目位置图,项目效果图,凤凰城/项目规划,目前项目C地块在售总建筑面积约33.49万，其中住宅面积约18.48万，商业包括底商、集中商业、公寓、办公、酒店等共约15万，体量较大。,可售商业及公寓,可售住宅,青年创业城/基本情况,基本情况,项目位置图,项目效果图,青年创业城/项目规划,项目整体占地1200亩，总建筑面积330万；项目一期“曼哈顿”位于项目东部区域，主打刚需户型。项目规划有生活配套区、商务服务区、金融服务区、青年创业服务区，水城商业街等。,项目一期范围,南池商圈项目/基本情况,南池项目由五大园区和独立商业组成，项目总建筑面积56万平米，五大园区为南池怡景园、丽景园、汇景园、盛景园、翠景园等组成；商业拥有写字间、底商以及大型集中商业等，商业近4万平米。项目自2011年入市以来，截至目前住宅部分基本售罄，目前第三次推售商业在售。,
