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1、德业新城整合推广方案,德业新城,走牛的路，让羊去说吧!,市场研判,产品解读,客户解读,核心定位,推广谋略,我们的工作流程,市场部客户访谈,项目组会议,策略中心会议,策略/撰文/美术,第一节。市场研判,一、宝安新中心区概况,宝安新中心区宝安未来的政治、经济、文化中心深圳市西部的城市次中心和整个宝安区的中心，是深圳西部发展轴的重要节点，是活动聚集的焦点，集海滨居住文化、中央商务文化、地铁商业文化、开放运动文化于一体。现代化、花园式、生态环境优美、规划布局合理的滨海城区。,二、宝安房地产未来走势预测,宝安房地产开发的热点地区将以宝城新区和西乡滨海地区为主。楼盘将会越做越精致，不管是大盘还是小盘，都会
2、充分体现“以人为本”的服务宗旨。户型的设计会充分考虑到其实用性与舒适性，花园会所的建设会充分考虑到业主的休闲娱乐需求。,市场户型需求以二房、三房的中小户型为主，总价在35万左右的房子会较好销。由于地铁兴建、西部通道建设等因素的刺激，新中心区的概念炒作，外销市场刺激会有所增加。购房者对新区置业的信心也将不断增强，从而促进新中心区楼盘销量的攀升。未来宝安新中心区必然成为整个宝安区置业中心。,第二节。产品解读,位 置：深圳宝安新中心区创业路与新城大道交汇处发 展商：德业基投资有限公司 代理商：世联地产用地性质：商住混合用地总用地面积：24291.58平米户 型：主流户型为三房销 售：内销为主、外销为
3、辅 估 价：4200元/平米左右,一、本案基本资料,本案属中高档身份，需端正好推广与创作立场,1，优势-本项目地处新中心区黄金地段，与南山区一关之隔。新中心区现已进入全面的建设阶段，政府政策的支持对本 项目起了很大的推动作用。集海滨居住文化、中央商务文化、地铁商业文化、开放运 动文化于一体，深圳唯一临海中心区。户型：以三房为主，是目前本片区最好销的户型。一百户 有入户花园，在宝安片区处于领先。本片区已开发的楼盘基本已售完，目前还没有竞争对手。,二、本案解析,2，劣势-本项目周边配套尚不成熟，诸多设施配套尚不完善，给住 户生活带来诸多不便。明年本片区将有50万平米的放盘量，会分流客户群。大品牌地
4、产商逐鹿宝安新中心区，市场进入品牌竞争时代，促使整个房地产市场更加专业化，规范化，对实际的销售 操作要求更高。,3，结论-本案在同区域内，楼盘差异化不大。我们认为应将本案特有的宝安新中心区的门户地位 和滨海水岸城市门户地位相结合作为突破。,我们的任务突围,我们的出路制造差异,我们的目标取得良好的销售,走纯滨海居住文化？走不通本案属于填海区，纯自然海景绝对比不上蛇口，大小梅沙。,三、本案如何突围？,宝安新中心区9+1分如果给中心区打分（满分：10分），能得10分的中心区应是什么样的？答案：具备海滨居住文化、中央商务文化、地铁商业文化、开放运动文化、如：纽约、拉斯维加斯、香港、横滨等看一看深圳的其
5、它中心区：CBD、罗湖商圈、南山中心区，只能得9分，还有1分在哪里？宝安新中心区有这1分（海滨居住文化宝安中心区是唯一临海的中心城区），令深圳其它中心区望尘莫及。,找差异、找特色，我们的观点：建立“新滨海城市门户”印象海，这一命脉与国际、与世界相连接。纽约、上海、发达城市无不与海相连。对于这个城市而言，滨海水岸就是它的门户，而宝安中心区又是深圳唯一临海的中心城区，本案的门户价值体现不仅是宝安的门户，更是滨海城市的门户。占据了门户，就占据了战略地位。,第三节。客户解读,什么样的人会买我们的房子？,锁定目标客户群“宝安新生代”,宝安本地市场：80%左右主要指项目周边居民、新中心区小工厂业主、私营企
6、业主、外资企业中层以上管理人员等。他们是本地居民的新生一代，理性，实际，容易引导。对新生事物容易接受，喜欢具有发展潜力的新生事物。区外市场（关内、外来、香港市场）：20%左右有或欲在深圳尤其是宝安投资，有短期商务联系的港人和外来人。关内特指南山区置业者，关心物业价格，也重视环境。三口之家以及两人情侣世界。,价值认同感 身份的象征升值潜力楼盘的综合素质生活的品位,目标客户心理分析,未来政治、经济、文化中心城市的新中心宝安新中心区门户地段德业基地产建设的鼎力之作国际化、格调感的生活,针对“宝安新生代”这一目标客户群，项目应如何定位、如何实行推广？,第四节。项目定位,通过前面的产品解读，我们得出了本
7、项目的定位。由“门户”我们联想到了缤纷城市的繁华形象。由此我们想到了沸腾、繁华的凯旋城。,一、核心定位,新滨海城市门户,滨海城市的门户,门户地位支撑点,占据了门户，就占据了战略地位。,宝安的门户,宝安新旧中心区的门户,二，项目命名,一个富含国际都市激情魅力，时尚荟萃，精彩纷呈之城。备选名：盛世欢城、万丈光芒、观远城,凯 旋 城 市,三、本案推广语,本案独特USP-EVP,欢腾的城市令海也失眠,本案具有独特的滨海居住文化形象，用海来做欢腾城市形象的铺垫，于情于理。,国际、门户、激情、缤纷、健康、滨海表现：导示系统、现场包装、售楼中心、样板房如:色彩斑澜水上售楼中心、蓬拉模水上乐园。有音乐、有灯光
8、、有流水的声音，厚薄不均的玻璃墙，用不同亮度、颜色和角度的灯光打出抽象、朦胧的效果。,四、本案调性主题,五、广告风格的坚持,在项目的推广中，应将“门户地位、新中心区的美好前景、滨海居住文化的激情感受”贯穿始终；描述未来中心区都市激情、缤纷生活的一段故事，来展现项目给予居住者的精彩意境和对未来的美好想象，这样的广告，将比只阐述地段、规划、物管、交通等普通卖点的大众化广告更让他们怦然心动。,第五节。推广谋略,德业新城：引领宝安地产潮流，超越同类产品的推广,品质生活,门户地位,居住文化,升值前景,本案广告的推广主线：,城市新中心,地段,主推宝安新中心区板块,居住新规划,规划,主推规划理念,宝安体育馆
9、,运动,升值前景,价值,主推开放运动文化,主推未来的发展,品质建筑,品质,主推建筑设计,+,新滨海城市门户,宣传推广途径之选择,代言文化形象代言,唱响新滨海文化概念引领新中心区的潮流,软性,硬性,独特SP活动楼盘包装报纸,经营楼盘印象塑造项目形象,捷径一：代言文化任何城市的开发，都是与时俱进的，政府都会通过文化宣传来激励、鼓舞大众。本案正处于宝安新中心区规划大环境中，而且本案属于目前本片区楼盘开发的先行者，有无旁贷的宣传责任。借城市规划之大势，和政府合作，做引领该文化第一盘。目的：给楼盘冠名，利用政府的无形资产推广、提升德业基品牌和楼盘品质。如：京基地产利用克林顿、乒乓球赛，品牌形象得到了很大
10、 的提升。,代言文化具体操作和政府合作，开发商协办，政府主办做宣传。以MTV、颂歌形式冠名，如：以激情宝安新中心为主题歌颂未来宝安新中心区的生活。征文活动：如“未来新中心区生活”为主题。,捷径二：形象代言设计吉祥物“时尚水珠娃娃”时尚和都市繁华联系，水珠代表滨海例如：风和日丽的佳佳形象代言做的不错,立足于经营楼盘印象，并同时塑造项目形象以新城市新中心区概念、国际滨海大都市印象为理念，发掘“活力、缤纷、激情、国际都会、滨海”如小区设人造瀑布，将沙滩搬入小区内，引入新材料拉膜顶蓬设在游泳池边。引入精美小品与雕塑，使整个楼盘成为真正一座精彩、激情之城。售楼处现场和将来营建的会所可特辟一隅作为“海洋餐吧”“沙拉自制台”、“艺术画廊”等，让莅临者自由发挥，加深印象。充分体现新中心区文化和激情生活。,本案形象包装,本案SP活动推广建议,结合新滨海城市门户文化概念，依目标客户拟定辅助途径-独特SP推广“激情新滨海”沙滩排球大赛“激情滨海城市”书法比赛、摄影比赛与报社合办专栏国际滨海都市话题游轮“观海”旅游中秋节：“海上升明月，天涯共此时”业主同乐会 业主留言板：售楼处内供业主传递各类信息,平面表现,请欣赏平面作品,夺目与您携手同行！,【Thanks】,
