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1、新员工培训之 叠石桥商圈,叠石桥家纺城发展沿革,叠石桥家纺业发展源远流长。早在清末状元张謇创办的纺织工业的影响下开始发展，至今已有100多年历史。张謇创办的南通学院附属女红传习所(后发展为南通工艺美术学校)里的学员曾带过叠石桥人做艺徒，这些人成了叠石桥家纺产业最初的开拓者、经营者及艺技传授者。叠石桥建于清朝光绪年间，先由当地村民杨乃富经手在海门与通州两市的交界河上架起一条木桥，以后几经修理改成石桥，其桥墩用小石条井字型叠起，造型别致，故名叠石桥。由于叠石桥地处三星、川姜两镇的交界处，群众赶集不便。1956年开始，有少数农民将蔬菜和手工艺品来此买卖，以后逐渐增多，形成了农工副产品的集散地。由于地
2、处两市交界，政府疏于管理，在割资本主义尾巴的年代里，叠石桥自然成了农民进行商品交换活动和躲避打击的“避风港”。终于，市场在夹缝中得以生存，并被人们称为“小香港”。党的十一届三中全会以后，大批能工巧匠和善于经营的人，得到了党和政府的支持，消除了疑虑，冲破了精神枷锁，放开手脚发展家纺业。从此，叠石桥家纺产业走上了健康发展的轨道。,叠石桥第一期市场绣品城（D区）,1983年后，地处叠石桥家纺产业核心区的海门市三星镇党委、政府专门出台文件，积极鼓励和支持家纺产业的发展，并根据家纺市场发展的情况，先后六次将市场加以扩建，总投资6亿多元。1985年9月，拆除原来的简易竹棚，改建并增加砖木结构的营业用棚；1
3、992年，三星镇党委政府和海门市工商局合资2400多万元兴建叠石桥绣品城。绣品城上下分三层，集商贸、仓储、运输一体，建筑面积25000平方米.1997年2月，镇党委政府又根据叠石桥市场发展的形式需求，实施东扩工程，投资750多万元紧靠绣品城东侧建造了精品楼，共113间，建筑面积6080平方米；不久又开辟了拥有217个门面、建筑面积10350平方米的名品广场；,叠石桥第二期市场-一二期市场（E、F区）,2001年以来由江苏赛城集团先后投资5亿元建造了占地250亩、建筑面积15.5万平方米、拥有近2000个经营门面的叠石桥国际家纺城；,叠石桥第三期市场-核心交易区（A区）、步行街（B区）、公共服务
4、平台（C区）,2009年，江苏叠石桥家纺市场三期工程经海门市委、市政府批准启动建设。该项目位于家纺市场规划区东南侧，东临震蒙大道、南接星海路、西与通州接壤、北连大岛路。由杭州建筑设计研究院和中国华西工程设计建设有限公司规划设计，项目总占地606亩，建筑总面积70万，其中地上建筑面积58万，地下建筑面积12万，设有立体式机动停车位5080个，其中地面830个，屋面1280个，地下2920个，工程总投资约25亿元。三期工程规划建设：核心交易区、步行街、公共服务平台等区域，其中市场交易区占地120亩，建筑面积36万，步行街占地101亩，建筑面积10.3万；公共服务平台区占地28.8亩，建筑面积6.7
5、万。整个工程2009年5月开工建设，2011年10月全部竣工投运。,核心交易区、步行街、公告服务平台图片,叠石桥家纺城发展沿革,叠石桥家纺城经历了从地摊交易、大棚市场、绣品城、家纺城到国际家纺城的发展历程。,纺织工业基础发展，形成初期的地摊式的交易场所。,1985年，改建并增加砖木结构的营业用棚；1992年，兴建叠石桥绣品城；2001年以后逐步拓建叠石桥国际家纺城。,三期、四期建设，到2020年，产业集群的总体规模将达到2000亿元,少数农民将蔬菜和手工艺品在此买卖，以后逐渐增多，形成了农工副产品的集散地。,十一届三中全会以后，在党和政府的支持下，叠石桥家纺产业步入健康发展轨道,改建并增加砖木
6、结构的营业用棚,1992年，兴建叠石桥绣品城即“老市场”，形成家纺城的雏形，主要经营成品,1999年，家纺城一期开业,2001年以后建设二期工程，从而逐步拓建成叠石桥家纺城,2009年家纺城拓建三期，形成40万平米的家纺交易市场，总体近45万平米的国际家纺城，并规划四期工程,1956年,1972年,1985年,1992年,1999年,2005年,2009年,地摊交易（56-70年）,大棚交易（71-90年）,绣品城（91-95年）,家纺城（1996年-2008）,国际家纺城（2009年-）,叠石桥国际家纺城获得荣誉,叠石桥家纺产业的发展，得到了中央的省、市领导的亲切关怀和高度重视。国务院总理温
7、家宝，原中共中央副主席李德生，原中共中央政治局常委宋平，中共中央政治局委员、国务院副总理张德江，中共中央政治局委员、中组部部长、原江苏省委书记李源潮，原纺织工业部部长吴文英，中国纺织工业协会会长杜钰洲，中国家纺协会会长杨东辉，纷纷先后前来视察和指导工作，对叠石桥家纺产业的发展给予充分肯定和高度评价。李德生挥毫提词“三星绣品名天下”。1992年10月叠石桥市场被国务院经济研究中心评为“中华之最”；1995年10月叠石桥市场被评为“全国文明市场”；2002年三星镇被中国纺织工业协会命名为“中国家纺绣品名镇”；2004年5月，国家发改委、中国家纺协会以家纺产生业为题，在叠石桥举办了“中国叠石桥家纺产
8、业发展高层论坛”。新华社、人民日报、中央电视台、中央人民广播电视台等全国近百家新闻媒体，对叠石桥家纺业的发展给予高度的关注广泛报道。2012年10月，叠石桥国际家纺城成为国家级4A景区。截止目前，30多个家纺品牌获南通市级以上荣誉称号。其中“凯盛”品牌获得了全国家纺名牌称号；“亚萍”家纺荣获“中国女性最喜爱的家纺产品”；“凯帝”等获得了江苏省著名商标；“华伦天奴”、“鳄鱼”、“红豆”、“彬彬”、“波司登”等20多个国内外知名品牌加盟叠石桥家纺。现在，依靠科技、注重创新、推崇品牌、做大规模已经成为广大叠石桥家纺人的共识和不断前进的力量源泉。,叠石桥国际家纺城业态规划,A区：一层：品牌区 二层：多
9、件套区、枕芯区、床垫区 三层：多件套区B区：餐饮、娱乐、休闲、旅馆C区：一层：被子区 二层：被子区、毛毯区 三层：宾馆用品区 D区：原为辅料、成品区E区：被子区、8号大厅主要为小商品区F区：毛毯、珊瑚绒、夏令用品,海门工业园区关于叠石桥的规划,叠石桥区域总体布局图,总体布局,规划总体布局结构可以概括为“两片、两轴、三心”。两大功能片区分别为市场用地片区和配套服务用地片区，是构成整个市场区的主体功能区。一主一次两条公共服务设施发展轴线：1、震蒙大道和叠港公路之间的地块集中布置商业、办公、娱乐休闲以及研发设计等公共服务设施，结合地块中间水系的景观化改造，形成南北向的公共服务设施主轴。2、三星南大道
10、作为未来向通州地区辐射的主要通道，是一条次要的公共服务设施轴线，主要服务于海门通州交界处的市场和物流用地。由两条轴线串起的三个主要服务核心：1、震蒙大道-大岛路服务中心，近期建设的市场区服务中心，以综合性的星级酒店、办公、休闲娱乐和金融服务等服务为主体功能；2、三星南大道-叠港公路服务中心，中期重点打造的市场区的门户地区，以办公、产品展示和研发创意等服务为主体；3、三星南大道-秀女路服务中心，结合现有的浙商大厦、商业步行街，以及未来物流用地的功能置换形成集中的市场服务区，以酒店公寓、办公、商业和餐饮等功能为主。,用地指标,用地指标规划公共设施用地141.7公顷，占总用地面积的72.7。用地构成
11、公共服务设施用地包括了办公用地、商业用地、金融服务用地、旅馆业用地、市场用地、游乐用地、科研设计用地、商办综合用地等类别。用地规划1、办公用地办公用地面积为1.6公顷，占总用地面积的0.8%。主要位于三星南大道北侧，叠港公路以西，作为整个市场区的办公管理用地。2、商业用地商业用地面积为23.8公顷，占总用地面积的12.2%。主要商业用地包括了秀女路以西的在建商业步行街以及震蒙大道东西两侧商业用地。3、金融服务用地金融服务用地面积为1.4公顷，占总用地面积的0.7%。金融服务用地位于震蒙大道以西，现代大道以南。4、旅馆业用地旅馆业用地面积为4.7公顷，占总用地面积的2.4%。5、市场用地市场用地
12、面积为86.8公顷，占总用地面积的44.5%。主要包括了现状叠石桥家纺市场一期、二期，在建的叠石桥家纺市场三期、以及市场远期发展用地。6、游乐用地游乐用地面积为1.8公顷，占总用地面积的0.9%。位于震蒙大道以东，现代大道以南，结合周边的商办综合用地布置一处休闲娱乐中心。7、科研设计用地科研设计用地面积为4.1公顷，占总用地面积的2.1%。科研设计用地位于三星南大道以南，叠港公路西侧的地块内。8、商办综合用地商办综合用地面积为17.5公顷，占总用地面积的9.0%。主要为在建的浙商国际大厦，以及震蒙大道东侧，客运站以及绣品园以西的两块用地，作为发展总部经济，企业集中办公区的用地。,对外交通规划,
13、“中国南通家纺”位于江苏省南通市通州区川姜镇境内，以金川大道为“轴”由东向西，规划总体占地面积5平方公里。发展定位目标 世界家纺业展示中心 世界家纺业研发中心 世界家纺业制造中心 世界家纺业物流中心 中国家纺经济中心,资料来源：恒辉调研,志浩市场概况,周边竞争市场分析,志浩市场发展沿革,起步阶段,发展阶段,大发展阶段,飞跃发展阶段,(1978年1992年)改革开放以后，农村实行联产承包。八十年代中期以来，该村一部分青年农民搞副业、串乡走户搞买卖，寻找商机。这些人中有21户每户投500元，共集资金10500元，办起集体企业，名称叫南通县川港志浩交易所，市场形态为地摊式，入住商户共64户，1992
14、年底成交金额340万元。,(1992年1996年)志浩市场的建立与发展，推动了川港、姜灶等地家纺经济的发展。南通县委、县政府的重视，召开会议，落实发展志浩市场的措施，筹措80万元用于市场的发展，使志浩市场为棚顶式，入住商户360户。1996年底成交额6400万元。,(1996年2004年)。1995年末建办了“经营大楼”，1996市场吸引外商澳门新辉煌公司，对1992年建造的棚顶式市场进行全面彻底改造，建筑面积21000平方米。1997年开发了市场东段托运街、市场西段经营楼群。至此，通州市志浩市场，达到占地面积80000平方米，建筑面积56000平方米，入住商户1120户，成交额跃至120亿。
15、,(2004年至今)。通州市和川港镇党委、政府决定规划建设“中国南通家纺城”，再次为通州、川港经济的发展提供巨大的空间。中国南通家纺城占地面积 62.3万平方米，规划七个片区(面料、辅料、商务、会展、仓储、物流、客运)，以及南通家纺城酒店。,志浩市场规划,金川大道,整个家纺城主要功能区域由“一轴”、“一心”、“三带、“七区组成。“一轴”即金川大道，“一心”即管委会所在区域“三带”即三种景观体系，“七区”即面料片区、成品展示片区、辅料片区、坯布片区、小商品片区、仓储物流片区、行政商务片区。,志浩市场业态分布,面料片区位于整个家纺城的核心部分，占地50多万平方米，共有近2000个，主要经营各种纯棉
16、印花、涤棉印花、色布、化纤、丝绸、亚麻等面料。,坯布片区位于面料片区西南侧，占地6.2万平方米，主要经营各式坯布，坯布片区的建筑形式、建筑风格与面料片区相似。,小商品市场位于面料片区西北侧、坯布片区北侧，占地5.6万平方米，主要经营小商品。小商品片区建成大空间建筑形式。,辅料片区位于面料片区东北侧，占地1.9万平方米，主要经营海绵、喷胶棉、PP棉及拉链、纽扣等家纺辅料。辅料片区采用大空间建筑形式。,成品展示片区位于面料片区东侧，占地面积5万平方米，主要用于家纺产品的展示。成品展示片区建筑表现形式与辅料片区相似。,仓储物流片区位于整个家纺城西北部，占地13万平方米，包括仓储、货运码头、物流中心。
17、,行政商务片区位于整个家纺城南部，占地7万平方米，包括行政办公大楼、商务中心、商业中心和一座四星级宾馆。,志浩市场经营情况,市场在面料市场上有一定优势，目前在市场管理的情况下，开铺率有所上升，人气有一定积聚，但市场交易量未有效上升，2011年市场交易额下降了近30%；市场商铺以销售为主，企业包租的形式，开发企业资金压力相对较小；市场对外宣传力度较大，得到了政府的较大支持，知名度有所上升；市场花型仿冒依然严重、设计思路比较单一；人才储备匮乏，招工难；企业规模小、淘汰率高；海外市场萎缩，其面料市场有较大部分面向海外，随着国际经济形势急转直下、内需不旺的情况持续存在，志浩市场将在未来几年内忍受巨大的
18、转型阵痛。,志浩市场竞争力判断,主要优势,主要劣势,市场规划及功能布局较为完善（其完全是重新规划，易于设计及管理）；原料、辅料批发市场领域具有一定优势，与叠石桥具有一定互补性；市场由企业进行开发管理，市场政策具有较大的灵活性；政府支持力度较大，在前期规划、土地、税收等方面均以较大支持。,市场定位与叠石桥家纺市场趋同，特色渐失，与叠石桥市场比较，在成品家纺市场方面具有明显劣势 市场知名度相对较低；商铺销售为主，给后期关联业态整合带来一定困难,竞争判断：志浩与叠石桥进入同质竞争阶段，形成直接竞争关系,志浩市场小结,纺都城概况,南通纺都城是由江苏广亿集团全资建设的一个大型商业项目；项目投资12亿人民
19、币，分三期开发，江苏省重点项目，国家100个拉动内需项目之一；项目位于叠石桥纺都大道与叠港公路交叉口，总建筑面积50万平米；目标是打造含“五星级酒店”（开元）、“商务办公楼”、“商务休闲街”在内的一站式家纺产品批发贸易中心，并自有大型工业园配套；交房时间约为2012年6月，目前可售部分已去3/4以上。,纺都城经营/销售模式,“六大中心”、“十大平台”,租售并举，售后包租,六大中心：产品研发中心、产品交易中心、国际会展中心、产业服务中心、商务配套中心、仓储物流中心；十大平台：品牌研发平台、品牌生产平台、品牌交易平台、品牌展示平台、家纺品牌孵化平台、家纺商务平台、品牌发布平台、信息交流平台、物流仓
20、储平台、政务一条龙服务平台。,出售70%，租赁30%；回租八年托管，前三年保底租金收入（商铺全额的20%，相当于打八折），后五年一九分成；若自营，则前三年必须从开发商处转租，并支付管理费数千元。,志浩市场竞争力判断,主要优势,主要劣势,区位优势明显：距离宁启高速叠石桥出口极近，工商、税务、管委会、银行就近分布，在建的叠石桥物流园近在咫尺；格局大：纺都城体量巨大，规划较为细致，配套设施囊括从设计、生产到销售全方位需求，力求打造一站式家纺批发服务；“借壳”叠石桥：以擦边球的宣传形式充分利用现有叠石桥影响力。,产业基础薄弱，现有生产企业主要围绕叠石桥国际家纺城与志浩市场，重心转移需要一段时间；租户经
21、营习惯难以改变：当地市场上租户数量增加速度有限，且市场容量一定，受访租户普遍表示不会去纺都城经营；租金昂贵成本增加，高租金削弱了批发市场的竞争力。,竞争判断：利用叠石桥知名度宣传，未来会对叠石桥家纺城或产生较大冲击,纺都城小结,叠石桥家纺城经营情况及存在问题,市场管理,叠石桥家纺城规模扩大至原来的10倍，发展速度较快，但市场管理模式尚处于初级阶段，以租售为主，对整体市场品质提升及做强不利,市场经营1,市场规模不断扩大，三期市场开业后，人气严重不足，商铺开普率低，市场铺均收益下降,市场经营2,经营商户数量增长远低于商铺数量的增长，经营规模扩大，新市场未带来新的销售额，成本上升，铺均收益下降,规划
22、设计1,叠石桥家纺城三期在设计配套、标识方面存在一定的欠缺，具有一定调整空间。划行规市推进的速度慢，效果不佳，给未来发展战略实施带来一定阻力,建筑规划2,叠石桥家纺城竞争力,企业战略、结构与同业竟争 海门市不断推进家纺生产设备更新和技术改进；海门还大力实施和推进品牌战略，不断增强企业的品牌意识；激烈的产业竞争，促使海门家纺产品始终保持着与国际同步的设计品味。,机遇、发展 质量得到大幅度提升 配套实现全方位完善，外部条件日渐成熟 内部环境也更加优越,生产要素 资本资源：海门汇集了全国最优秀的企业群体和高素质的专业人才，成为中国最大、全球前三的家纺产品集散地；基础设施：海门市大力实施叠石桥家纺市场
23、基础设施建设，不断优化市场配套功能，有效地提升了市场的配套服务功能。,需求状况：市场内可以适应不同需要的消费者，交易方式灵活；市场已在内地200多个城市建立了稳固的销售网站；日人流量大，已成为全国最大的家纺专业市场之一。,政府角色 海门家纺产业的快速发展在一定程度上得益于政府自20世纪90年代初开始的产业政策的倾斜和支持。,相关、支持性产业 叠石桥已成为全国家纺系列产品的生产基地、销售场所和物流中心，主要体现在以下几方面:生产规模化、分工社会化、设备智能化、产品系列化。家纺产业链也不断拉长，形成了一个以家纺主导产业为中心，集纺织、研发、加工、机械、包装和销售为一体的有特色的产业链。,要点概述,
24、叠石桥管理层对家纺城的发展过程及目前存在的问题已有一定的认识；家纺行业整体受到经济危机的影响，景气指数有所下降，外贸形势严峻，内贸竞争加剧。家纺行业的发展对叠石桥而言意味着挑战，挑战来自于管理层的高速增长预期，面临行业环境、市场规模迅速扩大及市场宣传推广瓶颈等问题；对比成功的专业市场，叠石桥现有的资源和能力还存在一定的差距，如公司治理、完善的配套设施、品牌的影响力、强大的营销队伍等；目前公司法人治理结构不太完善，存在体制性和功能性缺位，管理决策程序繁杂、流程冗长，缺乏相应专业委员会、董事会、监事会等的有力支持和监督；叠石桥领导层有较为成熟的发展战略思路，但没有具体化、制度化，战略设计层次划分不
25、足，既缺乏有效的上传下达通道，也缺乏完善的战略实施体系，尤其是缺乏战略核心的统一协调。公司组织结构稍显零散，造成公司管理制度不够规范，决策流程拖沓，政出多门，管理效率不高；尚无完善的行之有效的经营、招商与物业管理制度等；,要点概述2,公司快速成长的过程中未及时提炼出企业使命与核心价值取向。公司管理人员、普通员工多来自于不同的股东方，在价值观、文化、沟通等方面存在较大差异，高层管理人员的领导风格迥异；叠石桥家纺城规模扩至原来的10倍，发展速度较快，但市场管理模式尚处于初级阶段，以租售为主，对经营户切身利益体会不深，存在“管租两张皮”现象；叠石桥家纺城三期在设计配套、标识方面存在一定的欠缺，具有一
26、定调整空间。划行规市推进的速度慢，效果不佳，未来发展战略实施有阻力；市场规模不断扩大，三期市场开业后，人气严重不足，商铺开铺率低，铺均收益下降；区域内竞争激烈，市场同质化竞争加剧。叠石桥在相关政策支持、管理模式、管理灵活性等方面与同业相比处于劣势。,要点概述3,规范化和制度化是家纺城管理走向正规的保证。因此，叠石桥家纺城需尽快完成股权结构、管理结构、财务结构的安排，成立管理公司，厘清职责，完成法人治理所需要的相关制度建设；全面提升公司人力资源管理水平。叠石桥家纺城以打造最具核心竞争力的家纺产业集群为使命，应该也有能力形成自身的主流文化特征，形成共享与分享的价值观体系；进一步划行规市。在三期市场的基础上，针对布艺广场、美食街进行划行规市，形成统一的管理体系，打造新一代的市场空间，从而提升人气，提高市场核心竞争力；制定详细的市场营销拓展计划，组建营销拓展团队。结合旅游、推广活动等拓展零售市场；加快推进家纺城电子商务平台的建设。,Thank You!,
