上海市福华苑二期营销提案报告.ppt

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1、福华苑二期营销报告,上 海 中 瑞 房 地 产 经 纪 有 限 公 司 Shanghai Chongrui Real Estate Consulting Co.,Ltd.,我们对项目的理解,项目概况,项目名称：福华苑二期项目地址：斜土路、肇家浜路、瑞金路交汇（小路：合宝路、正阳路交汇）项目占地：7262总建面积：28250（计入容积率面积）可售约2.2万 楼高：14F容积率：3.9车位数量：151个（地上：12个、地下：139个）规划产品：酒店式公寓、商铺规划面积：一室户为主、4套可售商铺（458）,产品配比,10种基本户型5种标准户型5种异型户型绿色填充字母产品为标准户型；蓝色字母为异型户型

2、；商铺4套预估458平米（按114.5平米/套计）,徐家汇、打浦桥、徐汇滨江发展带三大商务区环绕的核心区域1公里到达打浦桥商务区、1.7公里到达浦西世博园、2.8公里到达港汇本案距离肇家浜路约400m，距斜土路仅200m打浦桥商务区以及滨江发展情景极为乐观可以说是构筑三公里繁华半径。,地理位置,步行10分钟到达轨交4号线大木桥站、9号线嘉善站；步行15分钟到达9号线打浦桥站、4号线及7号线东安路站、肇家浜路站；轨道公交近在咫尺，出入便捷。,轨道交通,9号线,4号线,7号线,东安路站,大木桥站,嘉善站,打浦桥站,肇家浜站,区域内国际高端酒店式公寓运营商集中，多以出租为主；酒店公寓整体出租率保持在

3、80%左右；在售个案仅远雄徐汇园（2010.10.18开盘）；周边高总价物业林立，处于高端物业核心区,酒店式公寓分布,图：区域内主要酒店式公寓分布,远雄徐汇园,开发商：远雄集团物业管理：远雄集团位置：徐汇区斜土路128弄占地面积：22434平米总建面积：60198平米（其中住宅43296平米，四栋17-25F、商铺1栋）规划户数：381容积率：2.59产品类型：精装修住宅小区规划面积：70-290平米（E座：70平米1房、125平米2房、）均价：60000-70000元/平方米（含6000元/平米装）总价范围：400万-900万物 业 费：5元/平方米月开盘时间：2010.10.18入住时间：

4、2011.12公开日期：2010.10.18销售情况：目前推出E座，销售情况良好，推广力度不大。,重点个案分析,汇峰鼎园,开 发 商：上海汇峰房地产开发有限公司物业管理：开发商下属龙之梦瑞峰酒店管理公司管理位 置：肇家浜路9弄、售楼地址：斜土路1077号占地面积：22434平米总建面积：20万平米（8栋高层物业）5栋酒店式公寓分布：肇嘉浜路：上海徐汇瑞峰大酒店 斜土路：上海鼎园瑞峰公寓酒店 3栋出售的高级公寓）总户数：1365容 积 率：4.0产品类型：酒店、酒店式公寓、公寓公寓均价：50000元/平方米，5F：50000、30F：52000、37F：57000）总价范围：600-1000万（

5、去整估算数值）物业费用：5元/平米/月销售情况：现房尾盘销售中，余屋：10F以下2房、30F以上2/3房，2房118平米，3房168平米,重点个案分析,日月光广场,开发商：上海鼎荣房地产开发有限公司位置：卢湾瑞金二路450号（近徐家汇路）总建面积：72万平米（总）规划楼层：地下有4层，地上22层，共26层产品类型：商业广场、商铺、写字楼、住宅开间面积：50平方米-1400平方米 商业经营面积：40元/平方米.天(均)两栋29层的酒店式公寓（未售）。公开日期：2010年4月30日日月光中心广场盛大举行落成典礼。卢湾区重点规划建设的新型商业中心，比港汇更大。达到14.8万平方米的国际购物中心；共地

6、下空间4层，3B为4万平方米的停车场；地下二层为地铁站厅及餐饮、数码商业业态；地下一层为服饰、皮具、箱包等。地上一层到五层以6800平方米超大型内广场为中心。整个中心广场还包括一栋31层的5A智能写字楼,重点个案分析,上海嘉汇华美达广场大酒店,地理位置：位于徐汇天钥桥路325-327号房价户数：客房总数480间（套）物业品牌：华美达品牌始创1954年，目前全球拥有近1000家酒店，由美国温暖姆统一运营管理。简介：以五星级标准建造，设有先进的通讯和商务设施。另外，康体中心，礼品店，各会议、宴会场所一应俱全。,表：一房公寓房型租金情况,公寓租金高达到11元/天（长租金）这与品牌统一经营管理有着很大

7、的关系。,重点个案分析,表：一房酒店房型租金情况,地理位置：斜土路瑞金南路口运营时间：2006年开业经营主力房型：一房一厅和三房二厅。目前三房房型多分割成为2+1产品面对客户：主要针对长租客。,鼎园瑞峰公寓酒店,其地理位置及商务条件要弱于华美达酒店，但租金价格不菲，租售回报也很高。,重点个案分析,根据华美达、鼎园酒店式公寓总结：本区域租客基数大、品质高好的品牌、品质高的酒店式公寓，回报率高,徐汇区核心位置；完善生活配套设施；开发商（解放报业）实力雄厚，完全具备发开优质作品的能力；高私密性的闹中取静生活；产品气质和品质都尽显高贵，符合项目所在区域地脉价值。,项目SWOT分析,Strength（优

8、势）,Weakness（劣势）,Opportunity（机遇）,Threat（威胁）,本案物业产权为办公，仅50年，对于客户来说实际仅为45年左右；有些户型存有缺角（异型户型），对销售产生一定抗性；南面户型临近高层建筑，采光受到一定影响。,Strength（优势）,Weakness（劣势）,Opportunity（机遇）,Threat（威胁）,项目SWOT分析,打浦桥商圈及世博滨江商圈崛起，将进一步抬升本案价值；区域市场内潜存着此类物业的庞大消费群体；区域市场相似性质楼盘没有，占据市场空白点；利用办公产权可规避当前住宅宏观政策的制约，比如：购买多套；投资性能强、预期可增值空间大是本项目市场推广

9、的引爆点。（如果现在上海房子是1、3、5，那位未来预期就是2、6、10）规划面积小，也意味着不用相对过高的投入就可以满足需要徐汇中心区域高端物业的客户虚荣心；重点学区内（成功人士可以考虑给孩子一个良好的居住环境）。,Strength（优势）,Weakness（劣势）,Opportunity（机遇）,Threat（威胁）,项目SWOT分析,未来1年内，区域内将有竞品项目出现，如：日月光广场酒店公寓；高回报率的投入是要求务必打造本案高端物业管理；地段的包装，是决定本项目认知度的关键所在。,Strength（优势）,Weakness（劣势）,Opportunity（机遇）,Threat（威胁）,项目

10、SWOT分析,得益于优越的地理位置条件 中国只有一个上海 上海只有一个徐家汇 在大家的心中徐汇就是北京的王府井、西单，其各项指标价值不言而喻！区域酒店公寓市场出租率高、运营情况良好 得意于先天的优越地理条件 快速发展的商务需要 滨江世博的辐射 产品市场需求非常之高产品规划与项目完全匹配 酒店式公寓能够吸引淮海路、徐家汇两个商圈的高端商务客群，租金收益和出租率双高。本案产品规划在本区域是独有的，稀缺的，全部一房户型；这也成为我们可以成功运营该项目的保证，物以稀为贵！稀有则价高！,市场研究解读,项目档次 现代的建筑风格及五星级酒店管理模式 将构筑徐汇区现代高尚生活的典范 高端客户手中的收藏品、奢侈

11、品 是客户身份的象征（在上海中心有高端物业）受众范围 徐汇为中心向外辐射 辐射全上海地区乃至江浙高收入金领人群 包括在华外国人员及投资者。,项目初步理解,产品建议,接待中心建议,项目初期考虑租借外接待250-300平米为佳；位置选址在本区域内交通方便为宜；鼎园附近的临街商铺，保证有效停车；虽然是临时接待中心，但内部做有质量的、功能齐全的装修；销售控台区、贵宾接待区、模型区、裱板区安置固定位置。,过渡时期临时接待中心选择,接待中心建议,项目执行期建议完善一层销售大堂作为售楼处，要求各个区域分工明确；迎宾区：做好前接待；建材展示：品牌装修展示；沙盘区：把建筑单栋做大，同步需要配合做电子区域模型；接

12、待区：主要是沙发卡座为主，3-4组，视空间决定；销控区：销售灵魂所在；销售办公区：销售后台服务；此装修建议适应配合未来一楼大堂装修为主。,销售执行期接待中心建议,接待中心建议,售楼处外围绿化种植完整、停车、安保服务到位，可摆放铁树等；门前的“精神堡垒”要清晰展示项目案名、建议做一定水景搭配（水池喷泉，风水佳）；配饰绿植布置，给予客户具有生命力的绿意，提升接待形象：户内布置可选择：发财树、巴西木、鱼尾葵、散尾葵等树种；销售道具（裱板、电子区域模型、沙盘、LOGO背景墙）安装；销售物料（智能化手册、折页楼书、户型册、手提袋）；办公座椅、文件柜、会议桌椅、销售桌椅、塑料文件箱等办公家具购买依据实际需

13、要；宽带网络、办公电话、代表号提前预选（容易记忆的连号比如：58225555、86868080）；,产品规划建议,如图中红框所示：在不改变产品规划的条件下通过装修的手段调整产品规划；本案产品整体规划都是一室户或者一室一厅，那么此装修可以把产品资源面放大，让客户有购买1+1产品，甚至1+2的冲动，一方面保证一部分客户对于大面积以及高总价产品的需求，其实也是通过高总价产品拔高项目品质的好方法；另一个方面，在此区域内1+1产品的需求也是有市场需要的。（鼎园项目就是把2/3房规划装修成1+1产品出租）；本案建议做成1+1+1：可以考虑户型是C+A+A；当然对于客户喜欢C+A也是没有问题的。,大堂建议,

14、面积宽敞，与接待能力相适应；气氛豪华，风格独特，装饰典雅；色调协调，光线充足，建议采用大理石、大面积钢化玻璃等建材；地面：大理石。局部仿古地砖拼花和地毯铺地，花岗岩踢脚线或木饰面踢脚墙面：木饰面，局部装饰大理石或板岩的点缀，另外适当可采用金属板材和线材配以高级现代的壁灯和落地灯强化现代高雅的氛围。吊顶：石膏板乳胶漆，配高雅现代吊灯，局部射灯。走道：地毯铺地，木质踢脚线；墙面乳胶漆局部木饰面配镜框画和射灯。,电梯及电梯厅建议,电梯：采用以客人房卡为密码的高级密码锁电梯电梯厅：采用纯天然大理石墙裙进口埃及金线米黄大理石墙面地面电梯门套采用大理石或拉丝不锈钢,会所建议,在地下一层设置会所（目前项目还

15、是要考虑休闲运动的功能区）简化会所配套设施，做到简约精致而全面商务功能：设置商务中心与小型会议室，提供商务服务其他：书报阅览室、咖啡吧,样板房建议,为充分体现本案高端定位，建议如下将样板房设置在较高楼层，视觉开阔，景观雅致；从视觉上低层将看到周边住宅区，不利于营销；设置于14顶层，削弱楼号差及顶层房源的禁忌，加速此楼层的去化度；建议至少装修14F半个区：C+A+A、A、J、以及2个I户型，条件允许则提前完成14F装修。,装修风格建议,装修标准室内部分装修标准：5000元/平方米（室内精装修连家具）,装修风格建议,装修标准室内部分装修标准：5000元/平方米（室内精装修连家具）,装修风格建议,装

16、修标准室内部分装修标准：5000元/平方米（室内精装修连家具）,装修风格建议,装修标准室内部分装修标准：5000元/平方米（室内精装修连家具）,装修标准品牌建议,装修标准（产品品牌选用欧美一线品牌）室内部分装修标准：5000元/平方米（室内精装修连家具）,厨房装修配置建议,装修标准品牌建议,装修标准室内部分装修标准：5000元/平方米（室内精装修连家具）,卫生间装修配置建议,装修标准品牌建议,装修标准室内部分装修标准：5000元/平方米（室内精装修连家具）,客厅及卧式装修配置建议,网络设施,智能化建议,进户单元门,引入国际知名酒店管理公司或者服务式公寓管理公司作为物业顾问，创立上海商务人士的高

17、端居所。融合商务、居住及高级酒店管理特色，提高项目含金量。推荐物业公司：A、仲量联行 嘉华中心、世界贸易大厦、高腾大厦 B、世邦魏理仕 业绩遍布中国大陆、香港、澳门及台湾,涉及城市超过40个 C、怡和高利物业管理费建议：4-8元/月/平米（参考上海高端公寓标准）,物业管理建议,奢华、高端、品质产品品质是奢华、高端的建筑装修风格典雅、独具一格的产品的元素是新颖的科技与环保是与时俱进的,产品归纳,准消费群分析,WHICH S？他需要什么？,关键点,不仅是投资，更是收藏,传统投资产品,高回报，无风险支撑,回报率的肉搏,收藏型投资产品,差异性，唯一性支撑,个人印记，私属品,值得收藏的凝聚精品,WHO谁

18、会接受？,不可复制的地脉价值,原创鉴赏,投资鉴赏,看中地段价值与收藏价值,高品位，跻身市中心重心物业,看中上海国际商务发展与国际商务租赁,地位鉴赏,呈于高端人士的稀有典藏,本案,满足,尖端型客户,1、外籍、华侨、海归等人士与上海有密不可分的经济、生活关系；经常在上海做短暂居停；熟悉服务式公寓的“海归”派；2、本地及外地强有力的消费群体希望通过物业升值和经营获得收益；以长期持有或出租上海核心地段物业；3、社会名流成功人士企业董事、CEO等商务人在市中心区域展开商务社交活动；文化传媒、体育运动圈层等名人在上海交流；,准消费群,本 案,准消费群定位,看好产品地段性产品保值性产品增值性,本地投资客江浙

19、投资客境外投资客少部分自用型客户,准消费群定位,国企高管 特 点：收入较高且稳定，工作相对轻松，重视家居观念，具有较高文化素养，以35岁45岁左右的中年人为主力，家庭年收入在100万以上，个人 主观意念强。购买动机：二次置业作为增值投资为主、首次置业自住为辅。金领阶层 特 点：收入高，工作压力相对大，有资金积累，家庭年收入在100万以上；买家是较为中青年新锐阶层。购买动机：置业自住追求现代高尚生活以及投资。私营企业管理阶层 特 点：收入较高，家庭年收入在100万以上，工作压力较大，思想跟得上时代 步伐，较高文化素养，爱好广泛。年龄在30岁以上，80后以前人群。购买动机：二次置业投资，首次置业自

20、住追求现代高尚生活。,准买家阶层,私营企业老板 特 点：收入高，家庭年收入在100万以上，自由支配，文化素养较高，兴趣广泛，重视生活品位，重视家庭。购买动机：追求现代高尚居住环境，为了便利生活的置业倾向以及投资，为子女寻找一个更好就学机会。外企高级管理层 特 点：收入高，家庭年收入在100万以上，工作压力较大，高文化素养，爱好广泛。年龄在30岁以上。购买动机：置业自住追求现代高尚生活以及置业投资。在华工作海外人员 特 点：收入高，家庭年收入在100万以上，自由支配，高文化素养，兴趣广泛，重视生活品位。购买动机：追求现代高尚居住环境，为了便利工作的置业倾向以及投资。,准买家阶层,有实力，高收入、

21、有思想有充足的购买实力的，家庭收入都非常高；购买者以投资、自住兼顾，投资为主；注重追求现代高尚生活品质；高文化修养、高收入是消费群体共同特点。,客群归纳,产品定位,产品定位,5000元精装修豪华公寓,五星级物业管理体系,徐家汇核心,完善立体交通及配套,高级别智能系统,徐汇核心/五星级/产权/酒店式公寓,解放报业实力开发背景,打浦桥商业区及滨江发展优势,由财富、睿智与品位过滤产生的拥有者，由默契间跻身上流生活,slogan,稀有的，才是我所富有的,企划发想,香港嘉荟轩位于湾仔庄士敦道，酒店式服务公寓。住宅大厦楼高三十层，共提供三百八十一个单位，标准单位面积由四49至98不等。让住户全方位享受最璀

22、璨的维港景色。,功能及会所,房型,企划推导,入“主”是一种姿态。从此拥有属于自己的富人区，因时间的允许而抢占天时区域产品“凤毛麟角”地利徐汇，生活在繁华静处人和柔性服务，超过价格的更昂贵的产品,案名建议,徐汇尊廷（CARNIVEL NOBLE MANSION）,徐汇：皆指“徐家汇”，核心优势与项目品质紧密结合予以表达；尊：古同“撙”。如德隆望尊。明 宋濂送东阳马生序尊贵；高贵 respectful廷：封建时代君主受朝问政的地方：朝（cho）。宫。,LOGO表现,VI,VI,VI,VI,VI,高炮,导旗,灯箱,围墙,SHOW 1,Catch:嶺地贵势Sub:世界主宰财富 不可复制的倾慕Copy:

23、环境衡量豪宅的标准之重财富是占据稀缺资源的筹码而现代都市中最为珍贵的于是世界上每一个如同上海徐家汇的富豪聚居地无不以财富的资本拥揽为傲,SHOW,SHOW 2：,Catch:核心追逐Sub:历史是迁徙的连缀，人类在迁徙中追逐巅峰和完美 Copy:最知名的商店Boomlingdales最时髦的酒吧JoJo，最贵族的会所名噪一时的餐厅如MezzalunaThe Metropolitan Museum of ArtSolomon R.Guggenheim Museum.让心灵随时补充能量。,SHOW,SHOW 3,Catch:入“主”享受 Sub:明进知退 巅峰上的舞蹈凝成最动人的交响 Copy:随

24、便走走，入眼是穿着洁净的学童领子雪亮的保姆，制服笔挺的WITER这里生活丰富、温文而雅，虽安静甜美得我见犹怜但彬彬有礼的警卫熟悉每一位住户，自然让人高枕无忧,SHOW,SHOW 4,Catch:富人的奢侈品Sub:财富巨人的上层视界 并非为所有人而生 Copy:真正的名门居所，懂得如何为尊贵的您营造专属于自我的天地巅峰生活是一种姿态，掌控标准代表着实力早已辉煌走过原始积累的过程，因时间的允许抢占,SHOW,No.5营销策略,针对项目，我们的目标,全案销售计划表,用一个工作年完成整案销售；整体分为三批次；采用静态定价，采用低开高走逐步提升的方式逐步提价格；每个阶段价格计划提升约在4%；整体均价5

25、0000元/平米；11年10月迎合工期，顺应时间节点开盘。,全案销售计划表,首批一炮而红,目前新推在售项目仅远雄徐汇园，其价格6-7万，其产品规划在70-125平米，同本案55-60平米的主力户型不冲突；汇峰鼎园项目为尾盘项目，销售产品也是2-3房产品，单价在5-5.7万之间，总价在600-900万，与本案冲突也不大；项目比较而言，本案产品面积偏小，总体价格可以考虑略高于汇峰接近远雄，最终均价达到5000万；建议此时静态均价4.8万起步（含5000元/平米装修）；随时间与市场变化，仍然有机会冲击5万以上（预期一年物业有5%提升）。商铺价格按公寓5万价格的2倍测算，附赠地下按一层的60%核算。建

26、议此时静态均价8万（无装修）,收取11月份之前销售部分产品按揭回款，当月实现签约3亿；当年收回销售80%的按揭款，当年实现回笼资金2.4亿；,销售策略,首批一炮而红是运营成功的保证,7月,6月,5月,1月,2月,3月,4月,第一阶段（市场预热期）,第二阶段（客户蓄水期）,3月初进场,为首批一炮而红划分五个阶段,9月,11月,10月,第三阶段（开盘准备期）,第四阶段（强销期）,第五阶段（首批余屋攻坚期）,销售策略,8月,10月中旬开盘,12月,储客,第一阶段（市场预热期）,策略重点：徐汇高端酒店公寓面世前的SP炒做,时间：2011年1月3月上旬,推广渠道：户外、网络、项目网站、联合推广、软文、工

27、地围板,业务重点：来电接听、人员到位及培训、接待中心进场准备、销讲完成,销售策略,策略重点：通过产品信息释放突显本案高端定位及地段优势，积累客源,时 间：2011年3月中旬10月上旬,推广渠道：房展会、sp活动,业务重点：市区接待中心进场、客户接待与积累、房展会 及sp活动配合、价格测试及产品静态定价,道具配合：接待中心、楼书、户型手册等物料配合,储客重点：6月推行“嘉汇金卡”，累计优惠至开盘，稳定诚意,第二阶段（客户蓄水期）,销售策略,策略重点：树立项目现场形象，变“教育”为体验,时 间：2011年8月中旬10月中旬,推广渠道：报广、sp活动,业务重点：第二轮价格测试、装户、价目表公开、开盘

28、准备,道具配合：现场售楼中心、样板房示范区开放、现场体验式营销,开盘设想,第三阶段（开盘准备期）,销售策略,开盘设想,方式二：当储客量小于推盘量时 意向登记先到先得排队认购,方式一：当储客量接近或大于推盘量时 意向登记认购排序按排序结果分批认购,原 则：公开、公平、公正,说 明：公开：以明销控及预先公布价格体现公开原则 公平:统一通知客户，正式开盘前以抽号或排队形式确定认购顺序 公正：意向金客户有优先认购权，意向金客户不得更名，达到公正原则,认购方式:,开盘优惠：“嘉汇金卡”优惠 开盘当日认购优惠,销售策略,策略重点：开盘引爆市场,时 间：2011年10月中旬11月上旬,推广渠道：报广、房展会

29、、网络、电台、sp活动之“现场体验营销活动”,业务重点：集中开盘,第四阶段（强销期）,销售策略,策略重点：周末暖场配合促销活动、暗控指定打击,时 间：2011年11月中旬12月底,推广渠道：报广、小型sp活动,业务重点：老客户开发、统一余屋打击说辞、设定余屋销售特奖,道具配合：价目表调整、销售快报、新年贺卡,销售手段：老带新给予优惠、周末特价房源等,第五阶段（余屋攻坚期）,销售策略,企划推广策略,高端渠道扩展 引起共鸣“蓄势”待发,以奢华、高端五星级酒店式公寓生活方式为主要诉求主题以核心环境营造为表现舞台、以活动营销为主要推广形式以直覆媒体和口碑传播为主要通道，以场所精神展现为投资引导,企划推

30、广思路,诉求生活方式,表现情境体验,关系营销,场所精神展现引导投资,目标客户,直覆媒体及口碑传播,价值认可,物业认购,根据项目销售节点，我们的企划推广路线图如下：,企划推广主轴,先声夺人,尤物移人,锋芒逼人,形象导入,产品公开,销售维持,强势引导,体验俘获,威逼利诱,阶段,目的,方式,传承解放报业精神，并快速建立解放置业品牌高度,外延本项目奢华高端的产品品质，获得意向客户圈层的认同，形成一定购买力,以营造高端活动事件为媒介平台，借助上海国际化及浙江商业的渠道，逐步将徐汇尊廷项目一炮而红,1,3,2,企划推广主轴,为让本项目快速抢占市场认知度，并形成一定的口碑传播。在开盘前将采用户外、SP活动、

31、解放报业等相关纸质媒体、网络媒体等，预计占总体推广费用的55%；,在热销期间，采用SP活动，解放报业等相关纸质媒体、网络媒体等，预计占总体推广费用的30%；,在项目尾盘销售阶段，因具有一定市场认知度，采用小众媒体通路等媒体，预计占总体推广费用的15%.,企划推广费用,根据本项目10亿总销金额，1%的推广费用，本项目的广告投入费用为1000万。,先声夺人,媒体见面会场建议 兰会所,事件营销之一：“兰会所”媒体见面会,顶级会所,名人借势,新闻沸点,先声夺人,事件营销之二：马爹利酒会暨开盘仪式,邀请一些奢侈品品牌VIP客户及沪上名流参加马爹利品尝酒会既充分展现了本项目的尊贵、奢华生活方式同时也为项目

32、的开盘烘托气氛，形成一炮即红的销售局面。,媒体通路,品牌渗入期,转入直接销售期,平面广告,电视广告,户外广告,SP活动,SP活动为主导，其次是电视广告和平面广告，之后开始积累客户，进行了相关媒体的平面宣传,平面广告建议：,平面广告多为形象广告和部分软文，仅打出生活理念，强调上海的品质生活。涉及媒体较多，主力为新闻晨报和外滩画报，前者为上海主流媒体，后者针对上海品味人群。,以新闻晨报、新民晚报、东方早报、外滩画报、上海楼市、租售情报为主，集中推广。,全彩色版面，全整页或整版,以形象广告为主，先期在形象广告中会加入部分软文，主题可以分明。,电视广告建议：,电视广告宣传是非常重要的。特别是以采访类节目为主，嘉宾都是在事业上比较成功的有品味人士。,集中在第一财经、上海生活时尚、纪实频道这三个频道进行广告宣传,分为五秒和三十秒两种,全为形象广告，短广告仅做品牌视觉轰炸，广告为建筑展示,-谢谢聆听-,Thanks！,