德思勤房地产开发企业取地策略发展研究报告.ppt

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1、,地产服务 投资管理 资产及商业管理,Copyright 2010 Taskin worldwide.All Rights Reserved,page1,房地产开发企业取地策略发展研究报告深圳德思勤置业有限公司2010年4月28日,Copyright 2010 Taskin worldwide.All Rights Reserved,page2,Contents,目录,Part 1 房地产开发企业取地背景1.1、世界及中国宏观经济环境分析1.2、中国房地产行业运行环境分析1.3、地方政府融资平台环境分析1.4、中国房地产开发企业自身发展分析,Part 2,房地产开发企业取地策略调研分析,2.1

2、、土地市场总体状况2.2、中国房地产开发企业取地状况实例研究2.3、大中型开发企业取地策略调研分析Part 3 二、三线城市土地价值运营研究3.1、土地价值影响因素分析3.2、土地价值提升实例研究3.3、二三线城市土地价值提升方式区域运营研究,Copyright 2010 Taskin worldwide.All Rights Reserved,page3,Part 1 房地产开发企业取地背景1.1、世界及中国宏观经济环境分析1.2、中国房地产行业运行环境分析1.3、地方政府融资平台环境分析1.4、中国房地产开发企业自身发展分析,Copyright 2010 Taskin worldwide.

3、All Rights Reserved,page4,图-,1.1、全球及中国宏观经济环境分析,1.1.1、全球宏观经济环境分析,从世界经济发展周期来看，全球经济开始步入缓慢复苏的后危机时代，传统各区域地方经济发展方式面临打破，“绿色经济”将成为新的经济增长点。,1927-2007美国金融业、制造业在国内利润总额中的比重,图-“世界”利润率长波（10年移动平均值）资料来源:美国经济分析局网站(www.bea.gov)表-几次长周期的经济危机爆发时间及新的经济增长点,金融危机爆发时间,新的经济增长点,新的发展时期,资料来源:美国经济分析局网站(www.bea.gov),1929年美国经济大萧条19

4、79年日本石油大危机,石油开采、电力与电气等技术创新开发节油25%-30%的新车型,重化工为主的工业化发展高峰期当时第一大汽车生产国,本次全球金融危机的直接原因是美国房地产泡沫破裂，美国在网络经济泡沫破灭后没有形成新的增长点，而是通过虚拟经济的膨胀和金融衍生产品追逐短期暴利，以金融创新为核心的虚拟经济过度膨胀，最终导致危机大爆发。,2007年全球金融危机“绿色经济”等/纵观上世纪以来的100年，世界经济发展呈现明显的周期性特征。对于每次全球性危机，要实现经济的完全自主复苏，有一个基本前提，就是必须有重大的革命性科技创新出现，推动形成全球新的经济增长点。,Copyright 2010 Taski

5、n worldwide.All Rights Reserved,page5,1.1、全球及中国宏观经济环境分析,1.1.2、中国宏观经济环境分析,从中国经济现状来看，经济运行已经在减速，新的经济发展模式将是培育和壮大战略性产业。,图-低基数是今年1季度GDP增速过高的重要原因资料来源:国家统计局网站(http:/,图-GDP环比增速已经开始有所下滑许多迹象均表明，经济运行已经在减速（主要表现为GDP环比增速下降），未来出现过热的概率也不大。随着国外需求增速的降低，以投资和出口驱动为主的经济增长方式将难以持续下去。,资料来源:国家统计局网站(http:/,Copyright 2010 Taski

6、n worldwide.All Rights Reserved,page6,1.1、全球及中国宏观经济环境分析,1.1.2、中国宏观经济环境分析,低碳经济和新能源等新兴战略产业成为新的经济增长点。目前，国内外都在抓紧谋划战略性产业的发展，国家发改委提出将新能源、传感网与物联网、微电子等新型材料、生命科学、海洋工程等5大领域约20个产业纳入新兴战略性产业规划。,能源的清洁生产和清洁消费清洁能源新能源核能、风能、太阳能,物质的清洁生产和清洁消费清洁物质清洁生产：节能、减排、清洁技术清洁消费：新汽车、新家电,绿色经济传统能源改造,传输领域：智能电网生产领域：节能、减排、清洁技术,建筑节能绿色生活,催

7、生新兴产业绿色商业：环境医院、工业技改、碳交易、碳捕捉、碳储存,Copyright 2010 Taskin worldwide.All Rights Reserved,page7,1.2、中国房地产行业运行环境分析,1.2.1、中国房地产行业总体运行状况,2010年1季度房地产开发投资同比增长35.1%，显示1季度开发商再库存力度进一步加大。新屋销售面积 1.5 亿平方米，二三线城市销售比例进一步上升。,房地产开发投资6594亿元，同比增长,表-全国房地产行业运行相关数据,35.1%，投资增速比09年全年提升19个百分点，比去年同期提升35.1个百分点。新屋销售面积 1.5 亿平方米，同比增长

8、35.8%：增幅比 09 年全年降低 6.3 个百分点。住宅销售面积在整个商品房销售中的占比保持在 90%左右。开发资金来源 1.63 万亿，同比增长61.4%：比 09 年全年增幅增长 11.4 个百分点。70 个大中城市1季度房价涨幅 11.7%：其中新建住宅房价同比涨幅 14.2%，二手住宅房价同比涨幅 9.5%，增幅均比二月 份略增。海口、三亚、广州、深圳等珠三角城市二手住宅涨幅居前。唯一价格下降的城市为泉州，同比下降 0.9%。,百万平方米/十亿元商品房投资额同比（%）商品房竣工面积同比（%）商品房在建面积同比（%）商品房新开工面积同比（%）商品房销售面积同比（%）商品房价涨幅(70

9、城市)土地购置面积,20051,57619.7748814.91,64417.0866810.6444215.76.2382,20061,93822.995308.661,94118.0378116.8960637.065.4368,20072,52830.435829.842,35921.5394621.0776225.6710.5406,20083,12023.4366614.292,83420.141,0268.43659-13.44-0.4393,20093,62316.127025.53,19612.81,15412.593742.17.8319,1Q201065935.111111

10、2.042,42235.5232360.815435.8311.762,资料来源:国家统计局网站(http:/,Copyright 2010 Taskin worldwide.All Rights Reserved,page8,1.2、中国房地产行业运行环境分析,1.2.2、中国房地产行业政策状况,从房贷新政的效果来看，过量的信贷资金推高楼市的状况将会有所遏制，楼市将逐步进入调整周期，房地产产品的设计和开发需具备更强的抗风险能力。,图-政策容忍房价指数100107,数据来源：德思勤数据库,图-全国70个大中城市房价同、环比涨幅数据来源：德思勤数据库,从历次政策调控出台的时点看，70个大中城市房

11、价指数的100107是政策容忍区。在100到107时，政府没有有效政策调控房价，多采用类似号召增加廉租房建设等空头文件。当07年7月房价指数超过107后，9月中央颁布24条，央行上调二套房首付比例；与此对应的是，当08年11月房价指数低于100后，政府开始减免税费、降低房贷首付，下调贷款利率和首付比例。09年12月房价指数再次超过107，房贷政策不断从严，直至10年3月房价指数继续攀升至112，创下新高后招来史上最严厉二套房紧缩政策。,Copyright 2010 Taskin worldwide.All Rights Reserved,page9,1.2、中国房地产行业运行环境分析,1.2.

12、3、中国房地产行业投资状况,从中国房地产行业投资的发展趋势来看，投资增速在2010年2、3 季度会出现下降，可能持续到2011 年1 季度。地方政府需加大土地增值投入，增加对投资者的吸引力。,图-新开工面积增速与房地产开发投资增速（2004-2010）资料来源:国家统计局网站(http:/1季度的房地产投资增速达到35.1%的高位，超出市场预期，但由于地产新开工面积增速已经开始回落，预示着房地产投资增速也已见顶。,图-房地产销售面积增速与房地产新开工面积增速（2006-2011）资料来源:国家统计局网站(http:/年1 季度。,Copyright 2010 Taskin worldwide.

13、All Rights Reserved,page10,1.2、中国房地产行业运行环境分析,1.2.4、中国房地产行业供需状况,2010年3月全国供求比为0.72：1，供求差距在09年拉大后缩小。16 个重点大城市房地产年初累计成交量增幅为 5%，低于全国增幅，部分二线城市以及三四线城市的销售推力在 3 月 份进一步显现。,2010年1-3月，全国商品房销售面积15361万平方米，同比增长35.8%；其中，商品住宅销售面积增长34.2%。竣工面积11117万平方米，同比增长12.0%。供求比为0.72：1，供求差距在09年拉大后缩小。,图-：2010年1-3月全国商品房供求差距缩小,16 个重点

14、大城市房地产年初累计成交量增幅为 5%，低于全国增幅，显示三四线城市的销售推动力在 3月 份进一步显现。销售额 7977 亿元，同比增长 57.7%，增幅比去年全年回落 17.8 个百分点，意味着房价同比增长为 16.1%，环比下降10%，主要因为销售结构性变化，三四线城市销售比例进一步上升。资料来源:国家统计局网站(http:/,Copyright 2010 Taskin worldwide.All Rights Reserved,page11,1.3、地方政府融资平台环境分析,1.3.1、2009年地方政府融资平台发展状况,2009年末，地方政府融资平台贷款余额约为7.2万亿元，其中200

15、9年净新增约3.7万亿元，占51%。图-2009年融资平台贷款余额分布比例,在2008年以来新一轮的融资中，为了突破资金瓶颈和法律障碍，各地开始建立了一系列的专业投融资公司或事业单位承担建设任务，并利用这些单位法人承接银行资金或信托资金。截止到2008年底，余额已经达到4万亿元左右。,按行政级别,东北8%,按地域,2009年的经济刺激政策计划加速了融资平台在全国范围的迅猛发展。发达地区融资平台贷款余额约占61%。据估计，长三角、珠三角和环渤海地区的地方政府融资平台贷款余额分别占30%、11%和20%，合计61%。,县级,25%,县级以上,75%,西部,17%中部,14%,环渤海,20%,长三角

16、,30%珠三角11%,资料来源：中金公司,Copyright 2010 Taskin worldwide.All Rights Reserved,page12,+,1.3、地方政府融资平台环境分析,1.3.2、地方政府的投融资平台,从地方政府的财政现状来看，地方政府需通过有限的资金进行基建投资，提高土地增值的条件，引入民间资金作为发展区域经济的杠杆。,表-2008年以来地方政府的主要还款来源,图-地方政府的可用收入比例图,还款来源,具体构成,地方本级财政收入,包括地方税收和非税收入，约占地方政府可用收入的44%，其中，房地产相关税收占地方本级收入比例约为20%，相当于地方政府可用收入的约9%。

17、,地方本级收入44%,中央税收和返还收入36%,地方政府性基金收入,中央税收返还和转移支付地方政府性基金收入,约占地方政府可用收入的33%。中央转移支付的数目取决于中央财政收入占GDP的比重以及中央转移支付占中央财政收入的比重。约占地方政府可用收入的20%，其中，国有土地使用权出让收入占地方政府性基金收入比例约为79%，相当于占地方政府可用收入的约16%。,房地产营业税 6%建设安装业营业税 5%耕地占用税 1%契税 4%城镇土地使用税 1%土地增值税1%房产税2%房地产相关税收：相当于占地方政府可用收入约9%,20%国有土地使用权出让收入：相当于占地方政府可用收入约16%,国有土地使用权出让

18、收入79%,其他21%,房地产相关收入合计：相当于占地方政府可用收入约25%,资料来源：银联信2008年以来，我国地方政府的可用还款来源主要有3个部分：地方本级财政收入、中央税收返还和转移支付以及地方政府性基金收入。,资料来源：银联信房地产相关收入合计约占地方可用收入的25%。近日房地产市场新政调控直接影响到住宅市场的成交量以及开发企业的投资意愿，降低地方政府的收入，地方政府的财政风险加大。,Copyright 2010 Taskin worldwide.All Rights Reserved,page13,1.4、中国房地产开发企业自身发展分析,1.4.1、中国房地产开发企业总体状况,楼市进

19、入调整周期，房地产企业新增供应继续下滑。房地产贷款监督加强，融资难度加大，开发投资趋向谨慎。表-龙头上市地产公司2010年1季度销售数据,2010年1季度受政策调控，银行信贷逐步收紧等因素影响，市场观望气氛浓郁，企业拿地热度有一定降温。政策密集出台，楼市从走势不明逐渐进入调整期，企业新增供应继续下滑。尽管1季度市场有一定波动，但多数企业业绩仍保持上升状态。保利地产、华润置地等企业表现突出，销售金额实现同比增长。银监会加强对房地产贷款的监督管理和窗口指导的指导思想，而证监会对于房地产企业借壳上市的管制政策趋严，多方压力之下企业融资难度较前期加大。,公司万科金地集团保利地产中国海外富力地产绿城中国

20、首创置地华润置地碧桂园远洋地产世茂地产雅居乐深圳控股恒盛地产,销售面积（万）1241110210063n/a16161061404621812,2010年1季度销售金额（亿元）151128113774771814621405525812,销售单价(元/）12,15111,0708,00613,80111,791n/a11,0638,8615,849n/a12,00011,90510,02810,160,销售面积-9%-69%33%0%-6%n/a-4%182%119%n/a0%n/a98%26%,同比增长销售金额44%-63%25%48%21%199%25%208%167%100%21%n/a

21、103%32%,销售均价58%19%-6%49%28%n/an/a9%22%n/a21%n/a2%n/a,截至日期2010.1-32010.1-32010.1-32010.1-32010.1-32010.1-32010.1-32010.12010.1-22009.1-122010.1-32010.12010.1-22010.1-3,Copyright 2010 Taskin worldwide.All Rights Reserved,数据来源：企业年报,page14,对,企,业,的,能,力,要,求,1.4、中国房地产开发企业自身发展分析,1.4.2、中国房地产开发企业未来发展方向,从开发企业的

22、发展现状来看，国内大部分大中型主开发企业要处于融资能力和开发/管控水平阶段，未来房地产企业需要大力强化自身的产品竞争力。,谁能拿到便宜的土地二手土地减少，拿地逐渐规范，价格逐渐上升，竞争重点转为谁能拿到更便宜的土地谁能拿到土地在土地“招拍挂”政策前，获取土地的主要方式是依赖各种关系,谁能承受更大资金压力为保证未来开发用地的充足、大量储备土地政府操作日渐规范，开发资金和各类费用的缴纳无法拖欠国家宏观调控、银行紧缩贷款，企业融资能力决定其发展速度,谁能经营的更好土地获取的规范和资金压力急剧上升使企业将更加依托策划、运作和经营的能力通过选择更好的项目管理，控制成本、加强企业管控，在快速发展过程中控制

23、风险开发/管控水平,谁能开发更好的产品通过更好的产品吸引消费者，获取更高的产品溢价产品开发的竞争将在市场需求基本稳定的时候迅速形成产品开发,谁有更强势的品牌效应竞争的进一步升级后，市场产品趋于同质化通过更好的产品吸引消费者，获取更高的产品溢价竞争有向品牌转移的趋势企业品牌,土地获取,融资能力,房地产市场发展不同阶段,Copyright 2010 Taskin worldwide.All Rights Reserved,page15,中国房地产开发企业取地环境总结,在当前的企业取地背景下，地方政府需转变经济增长方式，提升土地投资价值，引入民间资金发展区域经济。,全球及中国宏观经济环境世界经济步入

24、后危机时代中国经济经济运行在减速，新的经济发展模式将是培育和壮大战略性产业,中国房地产行业运行环境行业进入调整周期，土地增值税清算，中小型民营企业资金链面临风险。房地产产品需具备更强的抗风险能力。部分二线城市和三四线城市销售推力显现。,大中型开发企业取地背景,投资增速下降，地方政府需加大土地增值投入。,地方政府的财政风险加大，需引入民间资金发展区域经济。地方政府融资平台环境,房地产企业需要大力强化自身的产品竞争力。房地产贷款监督加强，融资难度加大，开发投资趋向谨慎。中国房地产开发企业自身发展环境,德思勤认为，在明确企业取地背景以及地方政府的应对方法后，我们需要对企业的取地战略进行分析，确定开发

25、企业在拿地时关注的因素，有针对性的对地块价值进行包装和提升。,Copyright 2010 Taskin worldwide.All Rights Reserved,page16,Part 2 大中型开发企业取地策略分析2.1、土地市场总体状况2.2、中国房地产开发企业取地状况实例研究2.3、大中型开发企业取地策略调研分析,Copyright 2010 Taskin worldwide.All Rights Reserved,page17,120%,2.1、土地市场总体状况,2.1.1、2010年全国土地供应分析,2010 年全国土地供应计划同比提高135%，各省市的土地供应前景分化。北京、上

26、海、广州等一线城市以及重庆、南京、天津等重点二线城市的供地计划增幅远低于全国平均增幅。,图-政府计划将 2010 年全国住宅土地供应同比提高135%,表-部分主要城市的 2010 年供地计划增幅低于 全国135%的平均水平,百万20001800160014001200,1847,70605040,60,92%,127%,140%113%100%80%,10008006004002000,8532009年实际,2010年计划,3020100,29%重庆,174%杭州,13北京,113%上海,1114%苏州,8天津,4 18%2南京 广州,60%40%20%0%,2010 年全国土地供应计划大幅提

27、高，各省市的土地供应前景分化。省级土地供应计划约为 2007-2009 年平均商品房销售面积的 0.9-12.7 倍，约为2009 年商品房销售面积的 0.8-11 倍。这意味着短期内部分省份的居民住房供应可能超过需求。,2010土地供应计划（百万）同比增幅（%）重庆、杭州、上海、天津、广州等大城市的供地计划的百分比增幅远低于全国平均增幅。,Copyright 2010 Taskin worldwide.All Rights Reserved,page18,2.1、土地市场总体状况,2.1.2、土地市场运行主要特点,我国的土地市场同经济的发展呈正态相关关系，土地市场化的演进轨迹就是市场配置土地

28、的范围扩大和市场行为规范的过程。我国工业化、城市化的快速发展对土地的需求越来越大，推动了土地市场的快速发展，同时国家对土地的调控和规范的力度越来越大。土地的市场化进一步加深，土地作为宏观经济的调控手段的作用日益加强，国家对土地监控力度加大。土地政策作为调控手段的作用表现明显，对调控固定资产投资过热，尤其是对调控房地产的供地结构、住宅的供给结构等方面发挥积极作用。政府关于住房供应结构的调整政策可以看作是中国住宅市场的发展方向，对未来住房供给结构乃至土地供给结构变化产生深远影响。国家对土地监控力度加大。国家对土地的监管机制进一步加强，监管制度开始完善。,Copyright 2010 Taskin

29、worldwide.All Rights Reserved,page19,2.1、土地市场总体状况,2.1.3、主要区域土地市场供求状况,从区域表现来看，华北和西部区域土地市场表现活跃。从城市表现来看，深圳、广州等一线城市土地供应逐渐减少，二、三线城市土地市场活跃。,从五大区域具体表现来看，华北和西部区域是土地供应大区。华中和华南地区的经营性土地供应量相对较少。华北区域近3个月供应土地在全国中的占比在五成左右，占据主力地位。西部区域是仅次于华北区域的土地供应大区，近几个月一直处于放量的状态，成都、重庆和贵阳的土地市场表现突出。华东区域的供应相对较大，从区域内城市表现来看，杭州和宁波土地供应总量

30、比较活跃。华中区域以武汉土地市场表现尤为活跃，占区域土地供应总量的绝对主力地位。华南区域各城市经营性土地供应有所减少，尤其是海口，在国家发布暂停海南岛土地供应政策后，已无土地供应。,图-全国经营性土地供应走势图图-全国经营性土地成交走势图,Copyright 2010 Taskin worldwide.All Rights Reserved,数据来源：国土资源局网站,page20,2.2、中国房地产开发企业取地状况实例研究,实例选取说明,通过数据分析，我们发现，2010 年大部分二三线城市计划土地供应较为充足，市场相比一线城市更为活跃。为了了解在目前的土地市场状况下，开发企业的取地策略的方向。

31、我们选取了50家开发企业进行研究（其中包括30家上市企业），在本报告中我们主要关注其中12家开发企业的取地策略。,企业类型,企业研究,关注实例,大型国企,招商地产、中海地产、保利地产、招商地产、保利地中粮地产等 产,国有开发企业民营开发企业,中型国企小型国企大型民企中型民企小型民企,华润地产、华侨城地产、南光地产等沙河地产、深物业地产等万科地产、金地地产、绿地集团、万达地产、龙湖地产等碧桂园、绿城地产、富力地产、星河湾地产等建业地产、福星地产、龙光地产等,华润地产、华侨城地产深物业地产万科地产、金地地产碧桂园、绿城地产建业地产、龙光地产,注：国有开发企业和民营开发企业已包括部分上市的开发企业。

32、,Copyright 2010 Taskin worldwide.All Rights Reserved,page21,2.2、中国房地产开发企业取地状况实例研究,2.2.1、招商地产取地状况分析,截止09年末，招商地产权益项目储备达774万，其中珠三角仍占主导地位，占比达41.52%,表-公司项目储备区域分布(占地面积）7%23%12%17%,41%,表-公司项目储备城市分布 按建筑面积（万）,珠三角,长三角,环渤海,成渝,其他,资料来源：招商地产企业年报09年，公司新增土地储备项目6个，规划建筑面积196万平米，权益建筑面积108万平米。截至09年底，公司权益项目储备达到774万平米，其中

33、珠三角仍占主导地位，占比为41.52%，长三角占16.67%，成都重庆占22.77%，津京地区占12%。北京、深圳、上海、广州几大一线城市储备面积达362万平米，重庆储备约170万平米。,资料来源：招商地产企业年报至2009年末，招商地产房地产涉足13个城市之多，但区域化程度不深。企业在物业品类上比较全面，对于克服单一物业品类市场的风险意义较大。,Copyright 2010 Taskin worldwide.All Rights Reserved,page22,佛,山,重,庆,广,州,成,都,阳,江,沈,阳,长,春,天,津,北,京,长,沙,南,京,上,海,武,汉,杭,州,大,连,青,岛,2.

34、2、中国房地产开发企业取地状况实例研究,2.2.2、保利地产取地状况分析,截至2009年底，保利地产已进入22个城市，形成了以广州、上海、北京和各区域中心城市为依托，辐射珠三角、长三角、环渤海三大经济圈，取地城市以一线城市和有市场较为成熟的二线城市为主，适度向三线城市辐射。,图-09年新增土地储备面积区域分布（按建筑面积）,图-09年新增土地储备面积城分布 按建筑面积（）,7%72%,21%,300000025000002000000150000010000005000000,一线,二线,三线,资料来源：保利地产企业年报截至2009年底，保利地产已进入22个城市，形成了以广州、上海、北京和各区

35、域中心城市为依托，辐射珠三角、长三角、环渤海三大经济圈，东北重工业区、成渝经济圈、华中经济圈的全国战略布局，多区域盈利结构逐渐成型。,资料来源：保利地产企业年报2009 年公司新增土地储备项目38 个，新进南京、大连和阳江三个城市，新增土地储备权益容积率面积1338 万平方米。公司09年年报中称，将继续做大做强现有城市，提升市场占有率，并适度向其他二三线城市辐射。,Copyright 2010 Taskin worldwide.All Rights Reserved,page23,2.2、中国房地产开发企业取地状况实例研究,2.2.3、华侨城地产取地状况分析,遵循以旅游项目为主体的成片综合开发

36、模式，取地以一、二线城市为主，重点拓展市场较为成熟的二线城市。表-华侨城权益建筑面积情况（截止2009年末）,城市分布09年，天津、西安和武汉华侨城相继签约。在积极寻求国内区域中心城市发展机会的同时，也积极推进深圳、北京、成都、上海等已布局城市的纵深发展。通过卓有成效的战略拓展，进一步增强公司的可持续发展能力，为公司实现规模化发展打下坚实的基础。产品模式经过多年的实践发展，公司逐步确定了以“旅游项目为主体的成片综合开发”模式，成功实现了“主题公园项目成片开发”、“生态旅游项目成片开发”等文化旅游产品的开发建设与复制。,所在区域深圳上海北京成都云南泰州武汉西安,项目名称华侨城本部纯水岸华侨城本部

37、天鹅堡华侨城本部其他项目招华曦城东部华侨城天麓浦江华侨城合利坊欢乐嘉园纯水岸云南华侨城泰州华侨城武汉华侨城西安华侨城,产品类型住宅住宅住宅住宅、商业物业住宅住宅、商业物业住宅住宅住宅、商业物业住宅、商业物业住宅、商业物业住宅、商业物业住宅,公司权益比例100%100%100%50%100%86.12%100%63.24%89.18%70%70%100%100%,公司权益建筑面积/85.59.749.3692.4116.068.82143.7681.2224.261928.48,合计,671.61,Copyright 2010 Taskin worldwide.All Rights Reserv

38、ed,资料来源：华侨城地产企业年报page24,长,沙,大,連,无,锡,上,海,绵,阳,杭,州,青,岛,福,州,鞍,山,合,肥,苏,州,南,通,武,汉,寧,波,深,圳,厦,门,天,津,都,庆,京,成,重,北,沈,阳,0,2.2、中国房地产开发企业取地状况实例研究,2.2.4、华润置地取地状况分析,遵循“住宅开发+出租物业+增值服务”的开发模式。截止09年末，华润置地土地储备高达2219万，分布在21个城市，以一、二线城市为主。,图-截止09年末 土地储备区域分布（按建筑面积）,图-截止09年末 土地储备城市分布 按建筑面（）4,000,000,9%75%,16%,3,500,0003,000,

39、0002,500,0002,000,0001,500,0001,000,000500,000,一线,二线,三线,资料来源：华润地产企业年报城市分布截至09年末，华润置地总土地储备高达2219万平方米，分布在北京、上海、深圳、成都、武汉、合肥、杭州、无锡、宁波、大连、长沙、苏州、重庆、潘阳、绵阳、厦门、天津、福州、南通、鞍山、青岛等21城市。其中住宅土地储备面积1851.7万平米，在建持有物业土地储备287.25万平米，已经开始经营的持有物业面积为80.03万平米。,资料来源：华润地产企业年报产品模式目前已经形成了三种开发模式：都市综合体、住宅+区域商业中心、住宅+欢乐谷。都市综合体的代表项目深

40、圳万象城成功之后，将会陆续在杭州、沈阳、成都、南京、青岛等地得以复制。“住宅+区域商业中心在北京橡树湾试点后，将在全国推广。本集 团与华润万家的协同产品“住宅+欢樂颂也将在鞍山试点后，拓展到其他新的城市。,Copyright 2010 Taskin worldwide.All Rights Reserved,page25,2.2、中国房地产开发企业取地状况实例研究,2.2.5、深物业地产取地状况分析,深物业现有可供开发的土地资源储备不足，只能满足3年左右的开发。土地储备主要分布在深圳和海南。09年开始拓展国内二、三线城市，重点关注城市有扬州、徐州、绍兴和常州等。目前公司的土地储备主要分布在深圳

41、和海南，09年深物业跟踪扬州、徐州、绍兴、常州土地市场，并参与扬州土地竞拍，最后因竞价太高而放弃。深物业现有可供开发的土地资源储备不足，将制约着公司房地产开发主营业务的发展、开发规模的扩大和主营业绩的提升；以现有开发速度，公司的土地储备只能满足年左右的开发需求，这将直接影响到公司今后的发展，公司必须通过购置土地来实现可持续发展。深物业地产在09年年报中称将在国内二、三线城市及重点区域积极布局、拓展市场，获得土地资源储备。图-深物业进驻城市分布图红色标注是深物业有意向进入的城市黄色标注是深物业已进驻城市,Copyright 2010 Taskin worldwide.All Rights Res

42、erved,page26,汉,京,州,台,山,春,沙,阳,津,莞,长,武,北,沈,广,烟,天,中,长,东,上,海,大,连,2.2、中国房地产开发企业取地状况实例研究,2.2.6、万科地产取地状况分析,坚持“3+X”的区域发展战略，主要在一线城市以及房价合理、自住需求占主导的的二线城市拿地，适度向三线城市扩张。,图-09年新增土地储备区域分布（按建筑面积）,图-09年新增土地储备城市分布 按建筑面积（）,4%85%,11%,1600000140000012000001000000800000600000400000200000,一线,二线,三线,0,资料来源：万科地产企业年报公司近年来坚持以珠三

43、角、长三角和环渤海区域为重点的城市经济圈聚焦战略，2009 年深圳、广州、上海、北京、天津几大核心城市占营业收入和净利润的比重分别达到44.1%和44.5%。,资料来源：万科地产企业年报09 年公司新增项目44 个，大多位于房价上涨较少、自住需求占主导地位的二三线城市。新增项目的平均楼面地价约2401 元/平方米左右，较07 年下降29.5%。新增项目的万科权益地价约248.2 亿元，占同期销售金额的比例约42.0%，考虑未来三年的增长，这是一个稳健而适中的比例。截至2009 年末，公司规划中项目按万科权益计算的建筑面积为2436 万平方米，基本可满足未来二至三年的开发需要。,Copyrigh

44、t 2010 Taskin worldwide.All Rights Reserved,page27,兴,汉,阳,莞,海,津,州,京,圳,山,佛,绍,武,沈,东,上,天,杭,北,深,宁,波,2.2、中国房地产开发企业取地状况实例研究,2.2.7、金地地产取地状况分析,坚持“3+X”的全国化发展战略，形成了以珠三角、长三角和环渤海区域为主，其他区域经济中心城市为辅的全国化发展布局。规避单一市场的风险，保证企业现金流。,图-09年新增土地储备区域分布（按建筑面积）18%,图-09年新增土地储备城市分布 按建筑面积（）12000001000000,80000060000040000082%20000

45、00,一线,二线,资料来源：金地企业年报截止至2009年底，集团已经形成了以珠三角、长三角和环渤海区域为主，其他区域经济中心城市（武汉、西安、沈阳）为辅的全国化发展布局。选择这样的“3+X”全国化战略布局。,资料来源：金地企业年报金地有效利用不同房地产周期市场上的投资组合，在满足股东自身利益的同时进行快速扩张。,Copyright 2010 Taskin worldwide.All Rights Reserved,page28,2.2、中国房地产开发企业取地状况实例研究,2.2.8、富力地产取地状况分析,从传统基地广州向外拓展，主要在经济重镇的城市取地，积极进入国内的省会城市，尤其是加大了对中

46、西部地区的投资。城市布局近年来，富力成功从传统业务基地广州向外拓展，以一线城市为例，富力先后进入了北京、天津和上海。这些城市皆是中国的经济重镇，亦是富力集团的业务重点。此外，富力还积极进入其他国内经济重点的省会城市，尤其是加大了中西部地区的投资。富力地产在2009年5月前的16个月内（全球金融海啸最严峻的时期就在此期间），并无收购土地。于2009年5月才开始拿地。截止2009年末，土地储备总量为2200万平方米。产品组合积极地拓展独立的酒店、办公、商业和旅游地产业务。根据09年报显示，预计未来持有型业务的比例将不断增加甚至超过主营业务。图-富力地产进驻城市分布图,Copyright 2010

47、Taskin worldwide.All Rights Reserved,page29,2.2、中国房地产开发企业取地状况实例研究,2.2.9、绿城集团取地状况分析,立足浙江省，向其他省市的二三线城市拓展。截止09年末，已进入全国约25各城市，目前主要土地储备仍在浙江省内。,城市布局绿城集团进入了长三角地区的上海、南京、无锡、南通，环渤海地区的青岛、济南、北京，还有其他区域的省会城市如合肥、郑州、长沙、乌鲁木齐等。截止2009年底，绿城集团共进入全国约25个城市，但是其中60%的土地储备都在浙江省内。产品组合除住宅业务外，绿城集团在上海、宁波和杭州等城市开发写字楼和酒店商业，以平衡住宅销售市场

48、上的压力和风险。,表-绿城集团主要进入城市城市分级大型成熟型市场大中型成熟型市场大中型成长型市场大中型培育型市场中小型成长型市场中小型培育型市场,城市北京 上海宁波 杭州 广州南京 长沙 合肥 郑州济南 乌鲁木齐南通 绍兴 无锡德清 海宁 九溪 上虞 舟山 台州 湖州 长兴 新昌资料来源：绿城集团企业年报,Copyright 2010 Taskin worldwide.All Rights Reserved,page30,2.2、中国房地产开发企业取地状况实例研究,2.2.10、碧桂园取地状况分析,主要在二、三、四线城市郊区取地，且往往呈现规模大，土地廉价的特点。,城市布局碧桂园的土地储备多处

49、于二、三、四线城市的郊区，且往往呈现规模大，土地廉价的特点。在这些地区，由于经济增长点不多，楼市的发展相对迟缓，受房地产周期的波动影响相对较小。,图-09年新增土地储备城市分布 按占地面积（）600000500000400000300000,比起万科等传统开发商利用区域分散市场风险的目的相比，碧桂园对土地储备的选择可能更多的是看重能否获取大块土地用以发展大规模项目以及是否能获取廉价的土地。,2000001000000,沈阳,武汉,佛山,江门,资料来源：碧桂园企业年报,Copyright 2010 Taskin worldwide.All Rights Reserved,page31,2.2、中

50、国房地产开发企业取地状况实例研究,2.2.11、建业地产取地状况分析,遵循“省域深耕”战略，稳步提高在河南省的覆盖率和市场占有率，09年新增的土地储备全部位于河南省内。图-建业地产土地储备城市分布（截止09年末）,城市布局公司的业务全部集中在河南省，这主要是与公司99年制定的“省域化”发展战略有关。公司在该战略的指导下发展较为稳定，但在未来公司很可能将面临不少挑战。由于全部项目都位于河南省境内，公司的物业销售相当依赖于当地的市场表现，单一的市场风险较大。截止2009年12月31日，公司拥有土地储备建筑面积986万平方米，其中已获取国有土地使用权证的土地储备建筑面积628万平方米。,开封新乡,3