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1、博爱项目前期产品定位建议【沟通版】,宏观环境概述,项目定位,规划建议,产品建议,营销关键点分析,整体定位,发展方向,档次形象定位,容积率,规划布局,开发节奏,客户敏感点分析,景观建议,总体营销思路,单体建议,户型建议,配套建议,其他品质提升建议,价格初步策略,售楼处建议,景观示范区及 样板间建议,报告思维导图,焦作市场概述,博爱市场简析,宏观环境概述,焦作市场概述,博爱市场简析,焦作市位于河南省西北部，辖4个市辖区和一个省级高新技术产业开发区、4个县，代管2个县级市，市区面积约为426.8平方公里；焦作市隶属中原城市群，属于距离郑州1.5小时车程的紧密联系圈层，2009年郑州到焦作的城际公交开
2、通，最高日客流量达万人次；2010年初，郑州至焦作城际轨道开工建设，成为中原城市群第一批次轨道交通项目，预计2013年可通车。,郑焦城际公交,政治地位焦作是中原城市群主要组成部分，属于郑州紧密联系圈层，随着郑焦融城加速，城市地位逐步攀升。,启示焦作市本身经济实力处于前列，随着中原城市群的发展和郑焦融成的进行，城市经济增长得到进一步保证，为城市房地产市场发展打下坚实基础，促使其快速发展。,经济水平焦作市整体经济水平处于全省第二方阵，增长速度中等，整体来看，经济实力较强，为城市建设和房地产发展提供坚实支撑。,焦作市城镇固定资产投资增长曲线基本呈直线状态，2010年投资总额达到841亿元，但同比增长
3、率有所降低；城市三次产业结构发展稳定，高度依赖第二产业发展；同时也可看出第三产业增长势头不强，由此说明城市地产行业发展也较为缓慢。,投资及产业发展焦作市固定资产投资总量高速增长，年均增速25%以上；三次产业结构稳定，第二产业为城市经济增长的绝对支柱。,2009年，焦作人均GDP 31356元，仅次于洛阳，年均增长率15%以上；2010年，焦作市城镇居民人均可支配收入预计达到15781元，略高于全省平均水平，同时增长强劲。,收入水平焦作市人均GDP水平处于全省高位，人均可支配收入也处于全省前10行列，2010年全市城镇居民人均可支配收入约达到15781元，收入的稳定增长为城市消费和第三产业发展提
4、供保证。,焦作市城镇居民人均消费性支出年均增幅约在15%，增长快速；近年，焦作市社会消费品零售总额年均增速也在17%以上，2010年总量更达到321.8亿元，增速18.3%；城市居民消费意愿强烈，将为大众消费行业及房地产业的发展提供拉动作用。,消费水平焦作市城镇居民历年人均消费性支出均低于全省平均水平，处于较低状态；但社会消费品零售总额总量增长迅速，年均增长率约在17%左右，消费潜力较大。,未来根据焦作市总体规划，城市居住功能区外扩，根据焦博一体化战略的发展需要，本项目所在的博爱县板块将受益于此。,焦北商住组团：焦作市商贸、金融与都市旅游综合服务中心焦南行政组团：焦作市行政居住与现代休闲娱乐服
5、务中心焦新科技组团：焦作市高科技工业中心和科技教育创新中心焦西综合组团：焦作市次级行政居住中心焦东综合组团：焦作市物流中心西部工业组团：焦作市先进制造业与生产性服务业中心东部工业组团：焦作市重型制造业中心老城区：将老城中心的部分职能向新区疏解，原有老城中心保留传统商业、文化娱乐、旅游服务等功能。,城市房地产投资热度、商品房成交总量不高，为未来发展增加一定不确定性；近几年城市商品房价格迅速拉升，促使房地产市场步入快速发展期；城市商品房销售主要集中在山阳区，量、价引领全市；城市消费产品特点鲜明，以80-130平方米舒适两房、三房为主；城市土地供应量不大，影响未来供应和房价，同时为周边县区提供机会；
6、焦博一体化战略不断强化，发展趋势明显。,城市房地产市场整体容量不大，目前行业整体发展水平较低，但增长迅速，多板块同时发展，未来随着行业快速发展及居民消费和投资观念的转变，房地产业务势必不断的扩大，周边的县区将受到辐射。,市场小结,河南省行政区图,博爱概况-博爱县位于河南省西北部，太行山南麓，豫晋两省交界处，隶属焦作市管辖。全县面积484平方公里，其中北部山区约占三分之一，南部平原约占三分之二，全县耕地32.7万亩，人口45万，辖7镇3乡，233个行政村。,地理交通：郑太、焦枝、侯月三条铁路在县城北部交汇，月山车站是华北地区大型铁路编组站之一，是以晋煤外运为主的亿吨货物通道。三条高速公路横贯全境
7、，焦晋高速途经北部，长济、焦温高速在城南互通。郑常、新济、焦温、焦克等4条省道纵横交错，交通区位优势明显。经济情况：博爱县是全省首批对外开放县和扩权县。2011年，全县生产总值完成187.4亿元，增长14%；限额以上工业增加值完成116.8亿元，增长19.6%；全社会固定资产投资完成106亿元；财政一般预算收入完成5.4亿元；社会消费品零售总额34.5亿元，增长17.7%。,启示博爱县自古素有“金博爱”和“太行山下小江南”的美誉。“博爱”一词也源于孙中山先生倡导的“自由、民主、平等、博爱”。目前，博爱县拥有三条发展迅速的经济带，对于本项目开发而言，正好位于中部工商业经济带，是全县人口密度最大、
8、人均耕地最少、工商业最发达、经济最活跃的板块，该经济带占全县经济总量的60%，是博爱经济发展的发动机。,城市概况-博爱县可划分三条经济带为中部工商业经济带，南部高效农业经济带，北部山区旅游矿产资源经济带。随着城市总体规划的发展需求（2011-2030年），强力实施“焦博一体化”的战略要求。,悠久的历史秦时属野王邑，汉时属河内郡，唐时曾设太行县，之后长期属河内县。1927年冯玉祥将军主豫时，根据吉鸿昌将军的呈请，取孙中山先生倡导的“自由、民主、平等、博爱”中的“博爱”两字，设置博爱县。能源矿产资源丰富占全县总面积三分之一的北部山区，拥有储量丰富的粘土、铝矾土、铁矿、石灰石、硫铁矿等二十余种矿产资
9、源。与煤炭大省山西毗邻而居，是豫北地区重要的煤炭集散地。拥有蓄水量达2070万立方米的青天河水库，水资源供应充足。西气东输、南水北调两个国家级重点工程均途经博爱。支柱产业目前已经形成汽车零部件、生物化工、服装纺织、食品加工四大产业集群规模不断壮大，新能源、新材料、节能环保装备制造等战略性新兴产业快速发展。旅游业不断壮大青天河风景区是首批世界地质公园、国家重点风景区、国家5A级风景区和国家水利风景名胜区，被誉为“北方小三峡”；建于金代的八极拳发祥地月山寺是中原四大名寺之一，曾与少林寺齐名，乾隆皇帝三次来此巡游。,关键词：历史、资源丰富、旅游业、支柱产业,旅游概况-博爱县依托独特的历史人文资源，充
10、分发挥青天河国家“5A”级旅游景区品牌优势，规划建设青天河文化旅游产业集聚区，积极推进青天河综合服务中心等项目建设，加快文化旅游业融合发展，努力打造全国知名休闲度假旅游目的地。,博爱县旅游业不断壮大。青天河风景区是首批世界地质公园、国家重点风景区、国家5A级风景区和国家水利风景名胜区，被誉为“北方小三峡”；建于金代的八极拳发祥地月山寺是中原四大名寺之一，曾与少林寺齐名，乾隆皇帝三次来此巡游；在县城西部，有我国纬度最高、面积最大的1.3万亩人工栽培型竹林，不仅具有重要的生态保护、科学研究价值，还有独特的景观价值。正在规划建设的寨卜昌文化旅游区，是集明清民居、怀商文化、红色旅游、绿色生态旅游为一体
11、的综合性旅游区，发展前景广阔。,博爱的发展-北移东扩，向心发展博爱县地处中原经济区核心区、主体区，同时毗邻合作区，位于新焦济产业带中心位置，区位优势明显，随着焦博一体化，20分钟的车程，将便于房地产市场吸引更多的外地客户，这是有得天独厚的比较优势。博爱的经济-四大产业集群博爱县汽车零部件、生物化工、服装纺织、食品加工四大产业集群规模不断壮大，新能源、新材料、节能环保装备制造等战略性新兴产业快速发展，为经济发展提供了强有力的支撑。博爱的房地产-现代城镇博爱县人口45万，2011年城镇化率预计达40.7%，2012年计划提高1.5%，随着焦博一体化的发展战略的不断强化，势必将加快新型现代城镇的建设
12、进程，同时为城市房地产行业带来巨大的潜在需求。博爱的旅游-5A级风景区博爱县依托独特的历史人文资源，充分发挥青天河国家“5A”级旅游景区品牌优势，努力打造全国知名休闲度假旅游目的地。,博爱市场小结,项目定位,整体定位,发展方向,档次形象定位,紧抓城中村改造浪潮，在符合地方需求、合理成本投入的前提下，树立县城住宅认可度，带动县城城市化进程；,强化内外部优势，形成差异化：紧抓外部政务核心的特殊优势，塑造内部产品优势，确保市场竞争力！,形成品牌价值增值力，通过前景和生活高度的打造，以品牌带动良性滚动发展。,本项目占据博爱县核心地段，承担着提升县城人居、形成名片的功能,项目角色层面,资源层面,品牌层面
13、,发展方向,整体定位,地块价值：项目地块处于县政府周边，属于政务核心地块，且临城区干道客户定位：自住型客户为主流客群；客户生命周期预计为小太阳家庭三代同堂家庭产品定位：主力产品为改善型产品，同时部分产品满足刚需首次置业客户，面积段符合市场主力需求，单体复制效应强,本项目整体定位：打造县城标杆作品，城市改善型现金牛项目,档次形象定位,中等产品品质，高端档次形象,中等品质项目地块形状过于狭长，加之容积率要求较高，影响产品实现成果的品质，单体进深、单体布局、景观节点等均受到地块形状和容积率制约，很难实现高品质产品标准；只能在用足指标的情况下，最大限度实现户型、日照条件、景观节点的合理性。高端档次项目
14、地段价值突出，今后潜力显而易见，具有绝对稀缺性，鉴于项目在地块和容积率条件下品质较难突破，在不损失指标的情况下，项目可利用高调的推广包装策略、以及超定位的现场卖场、样板区展示刺激客户感知的敏感点，实现高端档次的塑造。,规划建议,容积率,规划布局,开发节奏,容积率问题开发决策过程中的最核心问题之一，他反映的问题不仅仅是数字那样简单,容积率决定了什么？决定不同的产品类型之间的配比；决定了不同的产品形态；决定了不同的面积区间；决定了不同的产品户型的使用功能；决定了项目的售价和盈利表现；决定了项目能否盈利、盈利难度及如何盈利的问题。,容积率对应的不同的产品，决定了项目不同的客户层面，进而决定了不同的竞
15、争格局。,容积率,技术层面，谁在影响容积率？,社区规模的大小，地块的形状？项目规划结构和规划的布局形式？项目产品类型的组合？项目所处区域的纬度？日照间距的情况？户型的设计和组合问题？,容积率在一定程度上反映了社区的舒适度指标和地块的开发强度，但是容积率的高低与社区舒适度并不是简单的线性比例关系，开发商的开发水平、策划人员的决策判断、设计师对地块的把握和理解程度都影响容积率的指标。,容积率,容积率的确定模型结合开发风险、市场实现、利润额度及实现难异度的问题来确定,利润最大化和市场可实现度是确定物业组合和容积率的追求目标；企业自身资源状况和资金状况是限定条件；企业战略导向和项目品牌因素是兼顾因素。
16、,较高品质的高层住宅，一梯两户的户型占据一般户型比例；地块用地面积为红线内用地，地块资源及形状较利于出面积；项目户型定位基本为大户型，较利于出面积；,高品质高层住宅的容积率指标实现度案例分析深圳中信红树湾,总用地16.3万，总建筑面积65万，地上容积率3.18，南侧在建设的高层区域容积率约3.5。建筑形式为一体两户的板楼为主，少量的一梯三户板楼和一梯两户的点楼，建筑层数2832层。为提高容积率，采用了“v”型的楼梯布局，倾斜角度38度，即兼顾了日照，有充分考虑了景观，内部的空间感略感压抑。,中信红树湾即偷面积，又偷价值,较高品质高层住宅的容积率指标实现度案例分析深圳天悦龙庭,地块形状狭长，总用
17、地面积51825，总建筑面积21万，其中计容积率面积17.1万，容积率3.3。13栋28层的点楼围合而成，空中院馆的户型设计，平均进深较小，户型面积适中。户型舒适度和朝向兼顾度较好，偷面积比例达到10%，实际容积率在3.5以上。,容积率参照给我们的启示项目可能实现的容积率指标,参照以上高层住宅的案例、经验，结合项目定位及博爱县房地产开发水平等因素，项目在不同档次可能实现的容积率指标可能如下：高品质：3.2以内，基本为一梯两户的户型设计，户型舒适度较高；较高品质：3.8左右，户型舒适度较高，需设计师在规划手法和布局上合理处理；较高容积率：5左右，是基于博爱县房地产开发现状、开发商容积率预期的基础
18、上的方案，按照如此容积率，产品形式将基本为一梯三户及以上的联体楼，纯住宅部分的建筑密度达到1920%，品质较低。,项目容积率确定较符合市场和项目定位的物业组合方案推介一,在满足图示物业功能配比的情况下，推介方案基准容积率4；从市场角度以及项目的整体战略角度，本方案基本符合项目定位。,核算假设条件：T2=140+160T3=120+110+130F=26层T2双单元整栋面积：15600 约3栋双单元，1栋单单元T3双单元整栋面积：18700 约3栋双单元,项目容积率确定较符合市场和项目定位的物业组合方案推介二,核算假设条件：T2=140+160T3=120+110+130F=26层T2双单元整栋
19、面积：15600 约3栋T3双单元整栋面积：18700 约2栋双单元，1栋单单元,方案主要规划技术指标对比,对比显示：在产品可实现及市场可实现的前提下，项目的经济指标综合对比方案一相对最佳（主要参考指标为净现值，净现值最大最佳），但差异不明显。极限方案容积率的限定下，产品规划设计的技术可行性难度大。项目容积率的选定过程中，经济效益的对比仅仅是一个因素，市场可项目度、项目开发战略因素同样重要。综合考虑倾向选择：方案一；次选方案二。,说明：以上方案的容积率可实现度都是经过案例参考和设计师咨询得到；规划过程中，由于设计处理手法的不同，即使同样的容积率也会导致产品形态和产品品质之间的差异。以上财务策划
20、仅为初步估算值，后期需以开发公司财务专业核算为准。,规划布局,社区底商,集中式商业(购物中心）,住宅区,开发节奏,开发节奏建议：建议项目分两个标段开发，以地块中间道路为界，暂称路北为一标段，路南为二标段。两标段住宅部分可同时开工，有利于项目短平快操作，亦可分期开工，具体视开发商自身施工团队及资金情况而定；商业部分待住宅后期集中开发销售；前期集中式商业位置作为售楼处及景观示范区用地，对项目营销起到支撑作用；销售节奏:建议北部一标段先行上市销售，随着项目知名度和热销不断，再行启动二标段上市，因为一标段价值略低于二标段价值，以此有利于实现项目整体均价拉升，实现利润最大化。,产品建议,客户敏感点分析,
21、景观建议,立面建议,户型建议,配套建议,其他品质提升建议,从客户价值感知角度，不在同一个维度,产品价值树的10个主干代表了我们产品打造的价值取向,产品体系 价值体系,基于市场比较，我们提出了产品价值取向设想,及格线,标准线,标杆线,：策略最优价值树：价值树(预期),最重要的六大价值点：景观 公共部位 立面精装修 会所 工艺质量,住宅外立面,住宅外立面,住宅外立面,在单体细节中，讲究线角的丰富细腻，使建筑在转折、进退、高低缩落中增强了动感和光影的和谐变化。特别是晓园的建筑总体轮廓呈竖向线条，外立面则采用住宅产品中少见的天然石材干挂，典雅、稳重、大气，历经时间淘洗，而更具时间感，经得起岁月的洗礼。
22、,（参考建筑：锦江饭店、锦江饭店、芝大厦）,碧云国际社区晓园传承流行于上海二十世纪二、三十年代的“ART DECO”风格，向线条的挺拔向上，塔楼式的退台，利用整体凹凸形成高立挺拔，简洁流畅竖向线条，显现建筑高贵而内敛，优雅而不动声色的文化气息。晓园再次体现了上海城市风貌，经久不衰，至今仍能令人引以自豪的“ART DECO”风格。,和平饭店,淮海公寓,福州大楼,东湖宾馆,上海12个ART DECO建筑经典,淮海大楼,新城饭店,六角窗,立面装饰细部,户型以110-130和三房二厅及140-160私访两厅为主流户型。户型设计以一梯两户+一梯三户为主，由二单元组合成一栋。各户型根据园区景观位置的不同作
23、独立设计，使得各户型朝向、景观尽量均衡，并做到明室、明厨、明卫、明厅设计，与开阔通透的阳台相结合，形成户内户外的对景效果，使室外的自然景观和园区的生活氛围能有效延伸进室内。,户型建议,户型建议,户型建议,入户带独立玄关,【三房两厅两卫140】,【两房两厅一卫96】,户型建议,窗户的变化,【两房两厅一卫94+88】,户型建议,端头户型设计：增加南向房间,【四房两厅两卫175】,【三房两厅两卫133】,主要功能区全部南向设计,客厅设置在东面或西面，采用六角窗设计，扩大景观面。,卧室全部朝南向,户型建议,【四房两厅两卫167】,端头户型设计：增加采光面,户型建议,单体设计特色,飘窗入户花园错层自由组
24、合空间复合式厨房步入式阳台,户型建议,飘窗,窗未落地，不计入建筑面积，但室内空间却有所扩大，窗台可以小坐，可以摆放陈设，也可以通过焦距调整成为梳妆台或写字台，具有很大的使用价值,露台,层高6米的大露台，不计建筑面积，为住户提供更多活动空间的同时，又可形成立体绿化丰富立面造型,入户花园,以入户花园为特色，即改善了不规则平面对户型的影响，又为户内外提供了一个过渡性空间，也适合汇刻、小憩、绿化等多种功能的使用，丰富了居民的生活内容,个性多用间,多用间设计，使居室使用增添灵活性，提供多种实用可能，读书、家务、健身、临时居住可变的空间体现居住的个性,复合式厨房,厨房空间分开设置，功能动线完整合理，并可以
25、较好的解决中国传统烹饪中油烟对住宅其他生活空间的污染问题，是开敞部分的厨房空间更具实用性，同时通过橱具、设备的装饰功能，使其成为住宅空间内一道亮丽的风景,自由组合空间,步入式阳台,利用落地凸窗的特性，设置步入式阳台，模糊的阳台同房间区分，步入式阳台的设置可根据使用者的喜好选择安装，抛弃传统的居家模式,江南名园风格：园区内建筑、水系、植物、道路互相交错融合，设计了小桥流水、亭、台、石凳、石桌、藤架等景观，营造充满情趣的公共活动空间。同时，也结合西方园林的现代感，应用成片草坪和湖泊、喷泉、雕塑等。,景观建议,组团庭院强调识别性：通常在楼盘各组团中心建造不同风格的邻里公园，有的以乔木为主题，有的运用
26、丰富变化的水系，有的则布置卵石、雕像等小品，为居民提供更多可观、可游、可赏的参与性空间。,景观建议,观赏性与参与性兼备：景观规划不仅具有观赏性，更注重参与性，通过大草坪、游泳池、景观花园等园林设施，构造出多样丰富的游乐场所，且注重悠闲和邻里交往的尺度，以水面、坡地、草坪、乔木、灌木、小品、花台等加以点缀，在观赏上的基础上，更适宜于游玩。,景观建议,会所：配置高标准的生活服务设施，包括室内外会所、安防系统、智能数据系统等设施。,配套服务设施,广场：1、增加可参与性（休憩长椅、遮阳伞）2、体现生态、自然，多布置植物 3、完善导示系统,广场可作为公众休憩场所，提供小型表演舞台和临时的展示空间/给街区
27、公民提供一种“人居人聚”的双优空间，为他们创造一种差异化城市生活体验的价值。,配套服务设施,营销关键点分析,总体营销思路,渠道建议,售楼处建议,景观示范区及 样板间建议,如何用国际化的视野，赋予项目独特的人文价值内涵，在形象上占位高端？如何把握市场契机，跳出区域价值凹地，保证足价快销？客户基础面大，如何精准直效打击目标客群？,项目营销关键点解读：,足价快销，名利双收,总体营销思路之目标,【营销总攻略】,策略总纲强化并扩大项目唯一性，依托及挖掘强势资源，通过大事件品牌起势，配合开展一系列主题活动,树立项目都市化、国际化形象。提前锁定客户，行销先行，制造病毒扩大影响。以客户为中心，让客户眼见为识的
28、体现产品与服务品质、创造差异化的营销体验,形象策略：高举高打，品牌升华入市，升级项目形象,推广策略：品牌起势,分阶段推广体系构建,蓄客策略：行销先行，病毒渗透，提前转化,推售策略：物业价值持续增长原则，价值整体最大化,总体营销思路之部署,直效营销渠道,定向客户资源营销,短信发送,DM单张直邮,立体化营销渠道,特色活动,大型户外广告牌（主体形象）,网络先行启动（印象和口碑）,报纸广告（反复信息灌输）,建立完全直效的低成本营销渠道,首期媒体策略,电视广告（形象和信息传递）,总体营销思路之渠道,传播战略思路,品牌规划,1、品牌定位：新贵族领地2、品牌文化卖点：新贵族生活方式3、核心价值：享受国际化高
29、品质的生活4、品牌主题语：开创名门生活新时代,强调尊贵感：雍景天下强调国际感：丽都国际强调高品质生活：翡丽湾,案名建议：,案名确定,开创名门生活新时代,定位语是：,广告定位确定,第一阶段传播思路（2012年68月）前期推广的指导思想是“闪亮出击，抓住业内眼球，引爆媒介新闻，吸引新贵阶层的关注。”举行“国际化体验式生活方式中心（售楼处开放）”的大型体验及研讨活动，并辅助新闻炒作，充分预热市场，同时进行地盘包装。各种公关活动，针对“新贵阶层”展开。推出期待型报纸广告、户外、围挡等领地包装，引发大众的注意，为楼盘品牌树立形象。强势推广开发商品牌，树立客户购买信心。,第二阶段传播思路（2012年911
30、月）强势推出大型开盘主题活动“豪车名乐酒会”或大型珠宝展，报纸、电视、户外、DM等强势炒作。同时推出“展望焦作经典名宅”系列广告，树立本项目品牌形象。广告以树立品牌形象为唯一目标。建立客户资料库，并有针对性地开展公关活动。,第三阶段传播思路：2012年122013年3月全面体现高城市新兴贵族生活的含义，广告集中于核心卖点的诉求同时，体现品质感、尊贵感推出系列软文和公关活动，让人群感受到本项目的尊崇生活氛围，将售楼处卖场、样板房、景观示范区、全程五星级接待服务等尊贵感塑造完整展示。联合政府及当地商会，推出“博爱新贵风云之夜”活动，邀请商界著名人物参加。,第四阶段传播思路：2013年4月6月“20
31、12海南风情之旅”促销活动，从业主中抽出广告配合活动，集中于报纸、DM直邮形式加强“一对一”的营销力度投放本项目现楼全景广告，进一步提升楼盘品牌美誉度,报广风格示意,楼书风格示意,楼书风格示意,楼书风格示意,极品酒会、名人沙龙、名车展示等,造势阶段活动示意,与其它著名品牌如手表、银行信用卡、时装、中国移动等联合举行PR活动，利用合作伙伴的数据库或者是客户资源来进行联合推广达到双赢。如主题时装SHOW,造势阶段活动示意,具体战术,从线上推广与线下渠道两方面考虑一、线上推广主要解决推广核心、内容与节奏的问题二、线下渠道主要寻找更多的客户来源渠道。,短信,持续进行短信广告投放，提升点对点营销的效能。
32、,户外,工程围挡：项目本体的昭示性是宣传项目的最有利途径，视楼体进度增加楼挂，定期更换围挡，充分释放项目价值；市内交通枢纽户外大牌：快频率更换，树立形象，提升项目知名度。,网络,硬广配合销售节点周期性投放；高频次软文、活动报道；高频次与网站互动活动。,广播,锁定私家车及打车群体，进行项目信息及价值点覆盖。,报广,以项目产品及相关销售信息释放为主要传播要点。,主要线上媒介,线上推广,渠道行销,派单,常态化以月度为周期的派单行动。主动覆盖目标客群，与公益结合，在传播效益和经济效益上双赢。,圈层活动,全年制定暖场活动计划，当地市场竞品目前此观念落后，是我们突破塑造项目品牌及积累客户的强有力的支撑点。
33、制定与目标客户相符的圈层种类：商会/大型企事业单位/网站各个论坛（美食、摄影、体育爱好等）/微博/宠物/旅游/车友会/大众媒体圈。,企业推介,以行业及就职单位为线索梳理客户群，进行定向推介，促成团购。,CAll客,以电话营销形式，主动覆盖目标客群，扩大回访队伍，对客户意向进行梳理。,常态主要渠道,营销动作：向商场会员发送项目宣传短信，设置回复功能，对回复客户告知到访售楼处的礼品激励；在商场向会员寄送促销导购手册时，夹带项目宣传DM，投递至商场会员家中，提升信息到达率。,非常态渠道1商超巡展,非常态渠道,营销动作：利用开发商优势，针对商会进行宴请，进行产品推介；凡成交会员均可归类为此客户客带客成
34、交，享受客带客奖励，充分挖掘其人际关系网络，结交新的圈层，增加经济利益。,非常态渠道3行业协会,营销动作：很对主要客户来源：北部山区村民及博爱大型企业级500强企业。大型DM直投针对北部山区矿区村镇，由我方安排人手进行入户投递，DM投递同期向片区覆盖发送短信。电话陌拜回访购买大型企业及500强企业在职人员电话资料，销售人员对大型企业在职人员电话陌拜回访。,非常态渠道4大型定向推广,售楼处建议,售楼处,售楼处,售楼处,售楼处客户体验,概念展厅,关键点：1、保证有足够的空间摆放展品2、考虑没有展示活动时，展厅的布置植物造景，避免过于空旷3、开辟时光展板，展示御用摄影大师随时拍摄的记录项目历程的照片,VIP服务区,关键点：1、高档家私、增加品质感2、配置电脑，方便网络查询 3、提升服务品质，体现尊贵感,售楼处,销售服务专业团队,售楼处,的圣诞晚会。第二场 过场。胡桃夹子带着玛,景观示范区,的圣诞晚会。第二场 过场。胡桃夹子带着玛,景观示范区,的圣诞晚会。第二场 过场。胡桃夹子带着玛,景观示范区,的圣诞晚会。第二场 过场。胡桃夹子带着玛,景观示范区,样板房,样板房,THANKS,
