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1、鄂尔多斯鑫威时代广场 定位调整构想,壹：重新定义鑫威时代广场贰：写字楼定位探讨,目 录,随着项目的逐步进展，项目的一些情况逐渐清晰，在上次汇报之后，我们对项目重新进行了思考，并与我司以前操作的项目进行对比，对项目进行了重新的定位！,在定位之前先看看我们拥有的资源-,资源一：3万多平米高档商场 近3万平米高档写字楼 近3万平米高档酒店12万的总体量，复合型城市综合体的业态搭配！,资源二：项目所在鄂克托街已经初步具备商业聚集区的潜力！方正广场、方圆一厦、天佐新都汇等项目均已开业经营！,资源三：限购政策逐步深化至2、3线城市，鄂尔多斯这样的高价地区被限购的可能性极大！大量的投资将不得不从住宅中转向商
2、业、办公等非限购业态！将会助推这些业态短期内价量双升！,壹 商业部分定位调整,根据上次沟通，贵我双方将项目销售均价制定在3.5万元左右，根据投资回报原则-10年回本租金将达到300元/平米左右。在前次提报的差异性竞争的前提指导下，我们将原有的全部中高档餐饮娱乐的定位进行微调，加入时尚精品购物概念，打造成从购物到休闲，从休闲到娱乐的三位一体的新乐汇概念。,新的业态建议,在第一次汇报的时候，我们就探讨了普通购物的可行性，结论是未来在招商、运营上会面临很多的竞争对手，我们周边的人流与商气还处于待发展状态，百货类购物无疑是死路一条。那么我们如何另辟蹊径找到我们自己的出路呢？,鄂尔多斯有几千名亿万富翁，
3、他们的购买力极强，但同时他们的购买区域也极大。香港、北京、上海甚至巴黎、纽约、米兰都是他们的购物天堂。由于鄂尔多斯的地理位置及城市影响力想将国际级品牌引进难度极大，代价极高，且很难经营的好。那么我们能不能将目光从这些亿万富翁上移开呢？有一群人，他们或经营着自己的小生意，或给那些大富翁打工，年收入在30-100万之间。他们很难跑那么远购物，也很难承受正品大牌动裰几万的包，几万的套装；但他们同时需要用这些大品牌来包装自己，这些人群在各个城市都有，鄂尔多斯这个爱面子的城市更多！,针对他们有一种商业形态-奥特莱斯,超乎想象的低价奥特莱斯的商品一般在6折以下，甚至低至13折，物美价廉。除了商品本身的因素
4、，这主要是通过在地价较低的城市外环选址，采用简洁的设备和简单的销售方式等降低成本来实现的。颇具吸引力的品牌组合“名牌+实惠”是奥特莱斯的核心理念。品牌纯正，质量上乘，奥特莱斯的商品都是国际国内著名品牌的下架、过季与断码商品，甚至有品牌厂商采用过去的面料和款式专门为奥特莱斯生产商品。良好的购物环境购物环境舒适，主题多元化，集游购娱为一体，迎合多种爱好和多年龄层次的消费者偏好，与大型摩尔（Mall）相似。这样在满足消费这多方面需求和爱好的同时，也有助于延长消费者在店内的停留时间。管理分工明确管理分工是比较明确，商店外全部由开发商管理，商店内全部由经营者管理，每个商店全部自主经营。物业管理实行统一管
5、理，包括维修、保洁、保安、停车场的管理、公共设施的维护、公用商业用具管理等。,VMD 商业形象展示,女性商品视觉形象STYLES特色女性流行时装店,VMD 商业形象展示,男性商品视觉形象男装特色店,VMD 商业形象展示,GAP品牌名店,国内的奥莱分布,奥特莱斯在国际上已经是一种相当成熟的业态，中国奥特莱斯处于起步和发展阶段。奥特莱斯业态进入中国市场是在2002年，北京“燕莎奥特莱斯”。历经多年经营，近年来实现销售额20亿元以上，取得了巨大的成功。由于燕莎奥特莱斯的成功带来的示范效应，之后京城及全国各地引发了奥特莱斯开发热潮，据不完全统计，目前全国有各种类型的奥特莱斯店、名品折扣店近200余家，
6、单在北京以“奥特莱斯”命名的商场就有11家之多，各类折扣店更是不计其数。其中北京燕莎、上海青浦店租已经达至10元/平米/天,业态分布建议,综合评估，我们最终提炼项目的商业定位如下：,鑫威：环球新乐汇鄂尔多斯一站式休闲购物主题公园,汇聚国内品牌美食餐饮体验品位休闲娱乐业态享受国际名品购物天堂,招商政策建议,由于上述业态均为大铺招租，未来经营预期较好，但招商难度较大，且需要较长时间的装修期和市场培育期，建议采用两年免租的招商政策来吸引这部分商户，已达至快速招商，快速开业，稳健运营的目的！那么，在我们带租约的销售方案下，如何解决这两年免租期的资金，如何解决未来租金回报的空白点，我们接下来通过计算进行
7、探讨！,营销模式探讨,一、建议销售返租政策为7、7、8、8、9.二、按目前销售均价3.5万元计算，五年一共需要返租13650元/平米，返租率为39%三、由于前三年为市场培育期，租金较低，在招商政策中也采用了两年免租金政策，那么我们必须将这三年的租金通过销售将其卖出来，方可避免开发商后期补贴。现行均价3.5万/平米、前三年返租总和为7700元/平米。那么实际销售价格就等于3.5万+7700元=4.27万/平米。,租金推演探讨,上面我们得出了销售价格为4.27万元/平米，5年返租为16653元/平米，其中我们通过销售已经提前回款7700元/平米，按第3年年租金为240元/平米，年租金递增5%计算。
8、,后三年运营租金收入为9079元/平米，通过销售提前回款7700元/平米，合计回款16779元/平米。,结论：本方案可行！,贰 写字楼定位建议,竞争对手分析,铁西四大写字楼板块,泛铁西板块天骄路区政府东板块东环路区政府西板块万正路边缘板块金融广场西注：各板块优劣势分析见后述,铁西写字楼项目分布图,建成项目在建项目规划项目,各板块态势分析,泛铁西板块天骄路优势：1、新老城区结合部，市政配套完善；2、交通便利，东胜南北中轴线，南来北往的必经之路。劣势：板块狭长，企业办公较为分散，不能形成真正意义上CBD核心区域。,泛铁西板块天骄路,建成项目在建项目规划项目,各板块态势分析,区政府东板块东环路优势：
9、1、铁西东门户，新老城区结合部，市政配套完善；2、交通便利，项目分布最为集中，已然是东胜的CBD核心区域。劣势：整体价位较高，价格劣势凸显。,区政府东板块东环路,建成项目在建项目规划项目,各板块态势分析,区政府西板块万正路优势：1、新兴的CBD核心区，铁西的南北中轴线；2、道路畅达。劣势：1、板块较为狭长，项目规划比较分散，受东板块影响较重；2、周边现有配套不够完善，出行不便。,区政府西板块万正路,建成项目在建项目规划项目,各板块态势分析,边缘板块金融广场西优势：1、铁西东西中轴线鄂托克西街，项目识别度高；2、金融广场项目作为政府定向开发产品，会带动周边其他项目的开发。劣势：远离城市核心区，周
10、边现有配套很不完善，无公共交通设施，出行及其不便。,边缘板块金融广场西,建成项目在建项目规划项目,鄂尔多斯写字楼特征分析,均价8500左右-与动裰过万的住宅相比价格倒挂！缺少足够鲜明的定位-千篇一面，除了立面略有不同，基本一个模式！市场狭小，供应饱和-整个铁西区近140万的供应量，需要一千余企业来消化，但卖得好的寥寥无几。扬眉吐气四大家族都有自己的办公地点，鄂尔多斯的经济特点又决定了很难有较大实力的外地企业进驻！,项目位置只能说尚可，非传统的CBD区域，周边办公氛围不足。不足3万的体量也难以形成聚合力。项目自身设计上缺少卖点，与传统鄂尔多斯办公项目处于一个竞争层面。鄂尔多斯投资客户对办公产品关
11、注度不足，购买者多为自用，但大型企业纷纷以自建的形式拥有足够的办公场所。,自身优劣,从上述分析可以得出3个结论1、鄂尔多斯有超出市场消化量的办公类产品，但大家都不知道该怎么卖！（都处于守株待兔或老板出面的阶段）2、产品同质化非常严重，大家都在设想一下卖掉几千平米，或者一个客户买走一层！（大客户是有，但不足以支撑项目的销售）3、对于高档写字楼产品的后期配套服务等软性设施缺乏认识。（缺少办公的软性配套服务）,自身优劣,从红海到蓝海，我们要脱离市场的恶性竞争，从大家都在瞩目的大客户客群脱离，寻找我们自身独有的定位。,目标客群,鄂尔多斯全民参与最多，最热的行业是什么？不是扬眉吐气4大家族，而是数千家的
12、民间发起的小额贷款公司！他们注册资本大致在5000万-2亿之间，员工在10-20人之间。他们的利润率极高，大致在12%-25%之间！他们需要一个体面的，200平米以下的高档办公环境，需要有一个集中的办公环境来提升规模效应。我们就针对这些客户群来定位我们的写字楼！,鑫威金融联盟号鄂尔多斯民间贷款公司总部 民间借贷公司联盟 东胜金融客户链条,综合评估，我们最终提炼项目的办公定位如下：,我们为项目打造的核心竞争力就是：1、金库 每个单独分割的办公室设立小型金库一座，金库使用面积30平方米，设专业级智能安防系统。2、业务助理服务 提供一体化业务联合方式，从有资金需求客户走进大门开始，就有专业的服务人员全程陪同服务，直到客户完成业务。,我们为项目打造的核心竞争力就是：3、综合会议大厅 由于这些客户需求面积不大，所以需要提供专业级大型会议中心，提供会议服务！4、无线宽带覆盖 与中国电信合作，将WeFi宽带覆盖整栋写字楼。5、办公助理 大堂设立办公助理服务中心，提供秘书、金融、会计等中小企业不具备的服务内容。,谢 谢,
