河北唐山房地产市场研究报告（101页） .ppt

《河北唐山房地产市场研究报告（101页） .ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《河北唐山房地产市场研究报告（101页） .ppt（101页珍藏版）》请在三一办公上搜索。

1、,唐山房地产市场研究,目录,一、城市研究,二、区域研究,三、区域房地产研究,四、产品研究,附件1 唐山重点项目具体卖点展示,附件2 唐山竞争在售项目户型调研,一、城市研究,环渤海经济圈,唐山属于环渤海经济圈中心城市，距离北京市154km，天津市108km，秦皇岛市125km，距南部渤海边80km。,唐山与石家庄区别,1、2011年宏观经济指标对比,唐山GDP、人均GDP均大幅超过石家庄，河北经济中心地位名副其实。,3、企业对比表,唐山的产业以工业为主，多为大国企；石家庄的产业以第三产业为主，没有太多大企业。,2、产业、人口对比,唐山与石家庄区别,唐山定位,石家庄定位,河北省经济中心；以能源、原

2、材料和基础工业为主的国家级新型工业基地，环渤海地区重要的经济中心城市之一和京津冀国际门户城市；新型生态宜居城市。,河北省政治、文化中心；京津冀都市圈第三极；京津向中西部辐射的“第一中枢”；河北省对外竞争、交流的第一平台。,从定位的区别可以看出：唐山的定位立足于环渤海经济圈，要成为京津面向沿海扩展的门户，石家庄的定位立足于河北内陆区域，要成为京津面向中西部扩展的门户。,唐山文化概览,唐山重点文化项目唐人文化园项目为省、市重点文化产业项目，总投资69亿。该项目由“唐代历史文化区、商业商务居住区、主题游乐园”三部分组成。唐代历史文化区包括兴国寺、唐人街、广场、文化展示区、演艺中心、会议中心等，集中展

3、示独具魅力的盛唐文化、唐山近代工业文化和唐山地方文化。唐山名称的由来：公元645年，唐太宗李世民率军东征朝鲜半岛。回途中经由此地，在现在的唐山大城山驻扎，其爱妃曹妃不幸病逝。李世民念其爱妃，特别允许使用国名，将此山命名为唐山。之后成为市名。,占领唐山对集团的意义,1、标志着集团正式进入环渤海经济圈2、标志着开始正式和万科、华润、绿城、亿城、中国水电、嘉里等知名品牌房企展开竞争3、标志着开始在城市最高端的核心住宅地段打造中高端产品,二、区域规划,凤凰新城在唐山所处的位置,海陆空交通非常便捷：一小时车程可达京唐港和曹妃甸港，京唐港与国内外与国内外120多港口实现通航，曹妃甸港是渤海湾唯一可建的25

4、吨级以上泊位大港。10分钟车程可达京沈、唐津、唐港、唐曹、西外环、沿海六条高速公路。京哈、京秦、大秦三大铁路环城而过。津秦高铁、北京唐山曹妃甸秦皇岛高铁建成后，未来京津唐可形成半小时经济圈。航空条件便利，唐山三女河军民两用机场已建成通航，距凤凰新城仅10公里.,唐山四大功能区之一,凤凰新城是唐山重点建设的四大功能区之一（曹妃甸国际生态城、凤凰新城、南湖生态城、和空港城），面积为23K,唐山重点建设新城概况,新城规划,凤凰新城规划以服务京津唐区域为目标，成为唐山市的商务中心、金融中心、总部基地、高科技产业基地,金融中心：打造成为辐射环渤海沿海地区和河北省北部的地区级金融中心，北京国际金融市场的重

5、要组成部分；商务中心：发展为具有特色的地区级商务中心，承接与北京、天津商务相关的部分商务功能；已确定进驻的品牌企业有：万科地产、深圳中兴、香港嘉里集团等，香格里拉五星级酒店项目，规划用地面积约280亩，总建筑面积约20万。总部基地：成为民营企业和河北省驻唐企业总部，以核心产业为依托，发展跨国公司的分支机构、本土企业总部及国内大企业集团的区域性总部或某些职能性总部。先期将启动冀东物贸集团、唐山三友集团有限公司科学技术研发中心、宝业集团、冀东石油基地、质检中心及农村信用社联合社大厦、名仕大厦、新合作大厦7个项目，总用地面积47亩，总建筑面积约30万。创新基地：结合北部高教产业园区建设，建成高科技产

6、业基地。动漫、科研、电子、物流等无污染、高附加值、高科技产业将入驻凤凰新城。,凤凰新城与南湖片区、东部片区的区别,开滦,唐钢,开滦矿业公司,唐钢集团,城北丰润区为大型工业企业聚集区,三友集团、冀东水泥,开滦化工公司,总部基地一期金融街,新合作大厦、地矿大厦、冀东物贸大厦、晨辉大厦、名仕大厦、新天地金融街,凤,凰,广,场,金 融 中 心,凤之梦,总部基地总体量达133万,总部基地2期、休闲商务区,三、区域房地产研究,土地价格,首郡，250万/亩，共278亩，楼面价1500元/，容积率2.5，10年9月,橡树湾，256万/亩，共310亩，楼面价1536元/，容积率2.5，10年9月,梧桐大道,29

7、4万/亩，共281.7亩，楼面价2203元/，容积率2.0,雅颂居，385万/亩，共113.78亩,楼面价1927元/，容积率3.0，08年7月,金域华府，275万/亩，共390亩，楼面价1650元/，容积率2.5，10年9月,唐城壹零壹，共462亩，容积率2.38,鹭港，205万/亩，共571亩，楼面价1400元/，容积率2.2,10年8月,凤凰世嘉，311万/亩，楼面价2123元/，容积率2.2，08年5月,本案，260万/亩，楼面价1695元/容积率2.3，11年2月,凤凰新城板块,2011年唐山市内三区年消化在152万当量，2009年由于凤凰新城板块入市量，成交量猛增，2010-201

8、1年受政策调控影响，增长量放缓，但仍呈增长趋势，预计2012年成交量将超过2011年。,单位：万平方米,2011年唐山市内三区年消化在152万当量，预计2012年达到200万当量左右,板块项目月均去化主要在40-100套，是唐山成交最为活跃的区域，2011年消化60万，2012预计消化80万。板块后续潜在供应量约250万左右,凤凰新城版块市场消化能力,新华联广场2011-5开盘，4.8万均价9880，去化60%,万达广场6万,均价8500万，去化50%,本案,总部基地一期,唐山金融中心,唐山CBD,公寓竞争项目比较图,总部基地二期,中环广场2011开盘8万，均价9500去化60%,星城时代20

9、11-5开盘，3.96万，均价8348，去化50%,富丁国际2010-10开盘，8.7万均价6422，去化40%,新华茂中心2010-6开盘0.8万，均价1万，去化70%,世博广场,紫金广场2012-4开盘，8.5万，均价8781，去化70%,悦-富强城2011-10开盘，9.3万，均价7869去化40%,凤城国际广场2011开盘,1.9万，均价7980,去化80%,2011年以来总量58.2万去化28.9万剩余29.3万,区域内公寓基本尚未进入市场，从整个唐山市核心地段（新华道、北新道、建设路）来看，消化目前存量需要两年时间。,高科总部大厦2010-5开盘5.7万,均价1.3万 元/,去化8

10、0%,隆泰商务中心 2010-9开盘1万1.1万 元/去化80%,新华贸中心,2010-6开盘,3万,均价0.95万,去化30%,时代中心待定,紫微星写字楼2012-1开盘,1.9万均价 9580 元/，30%,金港大厦2012-9开盘,1.5万,均价 8800,去化20%,东旭国际中心2011-11开盘4.6万,均价1.1万,去化40%,金色河畔Office中心待定,万达广场2011-7开盘,7万均价1.1,去化20%,新天地金融街 5万1.05万 元/,50%,金色国际待定,本案,总部基地一期,唐山金融中心,唐山CBD,写字楼竞争项目比较图,总部基地二期,中环广场2011开盘,4万,均价1

11、万,去化.60%,世博广场待定,东润国际广场待定,恒茂世纪广场待定,渤海-新世界2011-3开盘,2.5万,9800去化70%,硅谷国际Loft6.3万，均价1.4万，去化30%,2011年以来供应总量78.5万去化18.9万剩余59.6万,区域内写字楼项目尚未入市，从唐山市核心地段来看，消化目前存量尚需6年时间,1、天景美地华润万家商业体2万 2、雅颂居的香格里拉酒店裙楼购物中心约3万 3、万科金域华府集中商业约4万4、唐城壹零壹集中商业约2万 5、唐山橡树湾华润万家旗舰店5万6、唐山新天地金融街集中商业5万,凤凰新城集中商业调研,项目周边拥有多个集中商业体，因此，我项目做集中商业将竞争激烈

12、，意义不大。,万科金域华府2万,唐城壹零壹3万,本案,橡树湾华润万家5万,天景美地华润万家2万,雅颂居3万,新天地金融街5万,凤之梦3万,项目周边集中商业分布图,1、项目周边底商多采取三层的形式2、为保证社区品质，社区内部不设置商街3、风情大独栋产品在社区临角一侧出现,项目周边商街底商调研,雅颂居,唐城壹零壹,本案,天景美地,梧桐大道四期,梧桐大道一、二、三期,中国水电首郡,凤之梦二期,凤之梦一期,隆泰商务中心,虹达商业中心,楼间一层的独立的单体体量：约800,一拖三底商+两层底商体量：约3万,3栋集中三层商业（一、二层楼为一拖二商铺，三层为单层商铺）体量：约2。5万,一拖二底商+组合商街+M

13、IX商街体量：约2万+1万+4万,四层集中商业+沿街一拖二底商体量：约4万+4000,沿街三层底商+街角为BLOKC商街体量：约7。2万,四层集中商业+香格里拉酒店三层群楼底商体量：约7000+3000,一拖三沿街底商体量：约3000,三到五层集中商业+沿街单层底商商业体量：约2万+2500,现地块周边商业供应量约34.23万，现去化量约为7.6万，去化率22%。,凤凰世嘉,唐佰+写字楼三层群楼底商+集中型三层内、外商街铺体量：约3万+4万（不含唐百）,新天地鹭港,四个三层街角裙房商业，体量：1.2万,一拖三商街 约15000,风情独栋,梧桐大道,商街两层,沿街底商三层、局部两层,售楼部,万科

14、金域华府,底商价格:1.6-2.6万/,全款98折,贷款99折商业独栋单体:15003000,独栋三层、底商两层,项目北侧商街,本案,五、产品研究,我项目卖点分析,1、凤凰新城最核心的地段2、正对香格里拉大酒店，高端氛围浓厚3、商业面积小，居住氛围纯正，公寓设单独出入口。,中高端客户：国企中层、私企小业主、公务员、教师,高端客户：能源业主、钢材业主、国企高层,现金流产品,高端产品、花园洋房、叠拼、联排,置业次数:二次以上；置业目的：改善型需求,客群定位,产品布局图,花园洋房,香格里拉酒店,景观,唐山金融中心,荣泰园,学院路未通,小 学,幼儿园,2,3,1,商业单体,售楼部,商业单体,商业单体、

15、底商、商街共4万,三层底商,三 层 底 商,二 层 底 商,SOHO4.5万,景观,高层,大门,二 层 底 商,现金流高层,车行出口,车行入口,高层,花园洋房,企业会所,企业会所,一、售楼处设置在与香格里拉酒店相对的位置，且与万科售楼处形成犄角之势。售楼处做成商业独栋形式，建议三层（3000平方米左右），（前期一层可挑空为9米，后期销售可隔为两层）；为以后销售预备可做餐饮条件。同时在售楼处两侧可再设置上两三栋商业单体独栋，每栋面积控制在1500平方米左右。二、在西北角地块设置SOHO和高层，主打小户型，降低刚需人群入住凤凰新城的门槛。同时也需做底商。三、考虑到该区域旺盛的消费力，底商裙房在大里

16、路和长虹道可设置三层，在项目北 段朝阳道设置两层,产品布局的思考,四、由于周边集中商业众多，因此不建议做集中商业。五，在小区内部南北规划路两侧设置企业会所产品，体量控制在2万平方米以内，套均面积控制在500平方米以内，以总价400500万元为主力价格。六，总的设计原则：尽可能扩大底商和商街的体量；减少SOHO的体量，SOHO能排一栋则尽量排一栋，减少占地面积；尽可能扩大花园洋房体量（9层以下即可）；尽可能扩大创新户型的体量,产品布局的思考,唐之梦渤海之心高端居住区,1.唐山为环渤海经济圈的中心城市，凤凰新城为唐山高端人士首选的生活带，我项目又为凤凰新城的核心居住区2.我项目商业面积控制在20%

17、，高端居住氛围纯正,项目定位,一、安全梦想：我项目所在地段为唐山市地质条件最好，即使在大地震时也保存完好，居住于此可以获得不同于南部塌陷区所不能获得的安全感二、现代化文明城市梦想：过去唐山以工业立市，以钢铁、煤炭、化纤等环境破坏性重工业为主，而本案所处的凤凰新城是以金融中心、商务中心、总部基地、创新基地等环境友好型的第三产业为主，这使得唐山人真正能够进入现代文明城市的氛围之中。三、纯正高端居住梦想：过去唐山人居住环境为商住混搭、人车混行，而本案提供的是纯正高端的居住氛围，写字楼设置独立出口，底商仅分布在小区外部道路，小区内部无底商，实现真正的人车分流。四、大唐之梦：唐山因唐王李世民东征高丽屯兵

18、于此而得名，曹妃甸即为纪念唐太宗爱妃曹妃而得名，盛唐时日本遣唐使以唐山（乐亭）为登陆点；叔齐伯夷不食周粟，更是体现了中国“仁”文化历史源远流长，我项目便在文化氛围浓厚的唐山，通过小区景观小品的设置，以此来唤醒唐山人的大唐梦。,客群定位,关于商业建筑形态的思考,沿街底商：建议为传统一拖三和一拖二结合的建筑形式，进深1215米，一拖三：层高首层4.5米左右，二层8米左右，可隔做两层；一拖二：层高首层4.5米左右，二层4米左右。,关于公寓的思考,借鉴新华联广场公寓住宅化的分布形式，避免了十多户共用两、三部电梯的尴尬，通过东西单元楼座的排布加大建筑密度，满足容积率。建议层高3米即可，简装不送家电，不设

19、置中央空调。以低价快速清盘为目的。该项目2011年5月开盘，一年消化约3万平方米,公寓住宅化 新华联广场公寓住宅化借鉴唐山新华联广场的形式,外观看像写字楼，其实是公寓,新华联广场公寓平面图,一单元374.77,二单元349.2,三单元349.2,1、通过对凤凰新城等竞争项目的调研，发现凤凰新城多以125到170的三居为主，同时辅以少量的两居和四居，抬高了唐山市民到凤凰新城置业的门槛，我项目现金流产品通过缩小户型面积降低了唐山市民到凤凰新城置业的门槛。2、通过对承德RBD项目的借鉴，我们开始应用大量创新型户型，做到类别墅产品有地，空中花园产品有天，合院有天有地 3、由于唐山大部分项目采用两梯四户

20、的格局，建议我项目在部分楼座采用两梯两户的格局，以增加项目竞争力。,户型配比的思考,住宅2928套，公寓793套,户型配比,两梯四户中的90两居南北通透,推荐户型舒适类两居,推荐户型舒适类两居,四梯两户，89两居，南北通透，摘自保定万和城,89两居带主卫 摘自鸿顺园,推荐户型经济类三居,103三居 三个阳面居室 摘自首开熙悦山,108三居两个阳面居室，摘自邯郸赵都新城陶然居,三居116,三居112,选自上海松江销冠万科金色华亭 三个居室南向，明厨明卫,推荐户型经济类三居,三居116,摘自沧州泰和世家,3室126全明卫,推荐户型经济类三居,摘自唐城壹零壹,3室127有1暗卫,摘自赵都新城,推荐户

21、型舒适性三居,3室2厅2卫1厨150.0011米大面宽，极大提升主人的生活舒适度。套房式主卧设计，附带独立卫生间、衣帽间。餐厅、客厅巧妙连接，有效区隔，多层次空间分配。双卧室朝阳设计，赠送三个观景阳台，最大化贴近阳关。电梯、楼梯双重入户，电梯刷卡直接入户，主仆分离入户。,摘自金隅乐府,推荐户型舒适性三居,3室2厅3卫1厨170南北双向采光户型，13.6米大面宽配比，全面提升市内空间的综合居住价值尊贵主卧套房，附带独立的书房、衣帽间、卫浴系统。次卧空间，提供完备的独立式生活配置。南北双向露台设计，赠送三个观景阳台，最大化贴近阳关。坡岭大宅景观，拥有错落山景。电梯、楼梯双重入户，电梯刷卡直接入户，

22、主仆分离入户。,摘自金隅乐府,竞争项目产品卖点分析,万科金域华府,中冶置业梧桐大道,金隅乐府,华润橡树湾,中兴唐城壹零壹,天景美地,万科金域蓝湾,嘉里雅颂居,中国水电首郡,万科 金域华府,1、实景园林呈现2、高效收纳系统3、断桥铝合金窗，三层中空玻璃4、阻尼消能器，使抗震设防烈度由8度提高至8.5度5、万科阳光宣言,阻尼消能器,万科金域华府,高层32层,洋房9层,备注：二期四栋 洋房：共一栋，9层，一栋在售；一栋待定，一梯两户，面积180.89，实际价格13811元/；销售情况：基本楼层都有；高层：共三栋，32层，全部在售，两梯四户，面积90-140，实际价格8855元/，销售情况：基本已经售

23、完；2、3、32个别楼层有,中兴唐城壹零壹,1、坡地建筑，将内部产品进行高、中、低多层次分级。2、通过地面的抬高，车辆可以平层驶入，并采用生态的地面采光井、局部微地形的处理，形成了阳关生态车库。3、小区内设1700米环形私家大道。4、设有私人皇家会所5、整个园林占地总计约17万，其中北组团中心园林达5万。6、首层大堂精选全石材装修7、高层大堂入户门采用雅致大气的青铜门，低密度区采用厚重沉稳的紫铜门。8、社区专属国际双语15班幼儿园，唐城品牌小学。项目周边更有光明实验小学、唐山54中、唐山市一中、河北省外国语学院等知名学府9、125户型赠送15，达到140，成为4居,容积率2.38,中冶置业 梧

24、桐大道,1、设备设施:“户式中央空调+新风+加湿”系统、纯净水系统、地板采暖系统、预置24小时热水系统。2、智能化安防系统:红外报警系统;摄像监控;可视对讲与紧急求救系统;保安电子巡更系统;燃气报警系统。3、售楼处:法国进口铜皮墙面,不同年代呈现不同的色彩,尽显高贵感。4、高层3米层高，多层3.3米层高,嘉里 雅颂居,1、5.4米挑高精装大堂2、朗阔地下车库双大堂3、香格里拉大酒店4、精装修品牌：费曼科斯智能系统、蒂森克虏伯电梯、罗格朗开关插座、史密斯热水器、TOTO卫浴、汉森橱柜、三菱重工空调、西门子厨房电器,华润 橡树湾,1、人车分流、全天候地下停车场2、石材甄选卡拉麦里金从新疆移民橡树湾

25、3、古朴石材，干挂立面4、精装修入户大堂,天景美地,1、使用美国、加拿大产高档白橡木2、五金件采用直接从德国进口的诺托五金产品3、采用隐形纱窗4、家用中央空调5、德国技术新风系统6、户式净水直饮设备系统7、商业综合体与华润万家签约,中国水电 首郡,1、地面架高四米台地，全地下停车2、15个足球场大园林水系3、小区内过街天桥设计,金隅乐府,1、350米景观大道，总宽40米。7000株原生成树，入园即享十年浓荫。2、美国比尔盖茨御用智能系统，用手上的iPad即可一键控制灯光电器；3、德国顶级中央热水系统，5秒即出热水，大容量同时满足家庭成员的热水需求；4、瑞士一线新风系统，2小时一次置换室内空气，

26、给您舒适健康的居家环境；5、法国的净、软水系统，带给您超欧盟标准的纯净直饮水6、格力中央分户式空调系统,万科 金域蓝湾,1、泰式风情园林实景呈现2、阳光宣言3、户户可观河景,1、先有实景园林，再卖房2、一定面积的水系的普遍运用3、人车分流、全地下停车4、单元门挑空大堂彰显身份5、智能化安防系统普遍应用6、一、二层普遍运用干挂石材7、层高普遍为3米8、户型均有一定的赠送面积，如露台、飘窗,唐山竞争项目卖点共同分析,除了以上竞争项目共同卖点外，建议我项目增加以下卖点：1、类别墅、合院、空中花园等创新户型的大量运用2、可视对讲与小区入口、单元门入口、地下车库入口相联系，形成三重安防系统3、新风系统4

27、、地下车库入户大堂 5、建筑庄重大气，体现高端气质6、文化符号在小品景观中的大量运用,我项目建议卖点,小品景观的应用,唐太宗率文武百官东征至唐山,唐太宗的曹皇妃病逝于唐山,谢谢,附件1 唐山重点项目具体卖点展示,嘉里 雅颂居,豪华会所,阅览室商务中心儿童乐园棋牌室乒乓球室英式桌球室KTV室迷你电影院健身房池畔谁把室内恒温泳池水疗池,唐城壹零壹,坡地实景园林,园林之一：社区与园林园林与公园式居住的生活主张。在钻石般的地段打造绿色贵族城堡，园林总占地17万。园林内岛中岛、园中园，湖区、山地水体景观带、下沉式水景花园、林荫广场、小尺度园林星罗密布。园林之二：组团景观世界级景观，一园浓缩四大世界园林精

28、髓。维多利亚花园打造精致型园林；凡尔赛宫苑85125米超大楼间距，营造大型生态绿洲；波波利庄园，南北带状水系形成有收有放的情趣园林；格伦溪谷在中心岛上打造中央别墅区。园林之三：水系关于灵动和飘逸的景观哲学。有近5千的大型静水湖面，有落差近5米的湍急瀑布，有溪流，有旱喷，有涌泉，有跌水。自然式驳岸，先进净化系统保证流动和净化。园林之五：园艺师法自然，营造城市中的天然绿洲。林荫大道、水岸园林、自然花园、别墅花园，会所花园，商业种植区、疏林草地区、自然花园、主入口种植区、街道种植区多种花草树木错落组合。园林之四：森林3468课名树环抱，豪宅园林典范之作。10重景观层次，名贵树种选择，真正体验移步换景

29、的乐趣。园林之六：小品精致园林细节出自考究的精神。名贵石材拼花、花岗岩栅栏、经典欧式雕塑、全石材花钵,唐城壹零壹,半采光地下车库,中冶置业 梧桐大道,别墅户型设计理念,所有户型实现明厨明卫，大面宽、短进深、多阳台设计，高层部分户型进深更短至6.4米。在高层户型中，“梧桐大道”设计了非常难得的三面采光的起居室。在多层户型中，设置入户空中花园，其豪华主卧拥有大面积阳光主卫和超大更衣间 高层3米层高，多层3.3米层高。,中国水电 首郡,特有的建材样板间，以解剖房屋的方式，展示展品的质量、工程设计。,附件2 唐山竞争在售项目户型调研,物业类别:高层住宅、花园洋房、独栋、双拼、联排 项目特色:水景、复合

30、地产 装修状况:毛坯 上市时间:7.22开放售楼处,2011年11月开盘建筑规模:23栋高层,2栋高层楼王,1栋酒店式公寓,独栋、双拼、联排别墅58栋,4栋带电梯的花园洋房 建筑面积:73万 占地面积：461亩总户数:4800户(其中别墅200户)容积率:2.38 绿化率:50%开发商:唐山恒荣(深圳中兴)物业公司:中粮凯莱物业 景观设计:贝尔高林 项目价格:高板10000元/左右,楼王15000-16000，洋房17000元/左右，联排19000-20000，双拼25000元/,中兴唐城壹零壹,3室2厅2卫1厨126.79,南北通透，户型格局方正明阔4.2米开间，9.3米进深的大尺度客厅。景

31、观生活阳台空间扩增。空中院落，百变情趣空间。阔绰主人套房，配独立衣帽间，卫生间双景观明卫设计赠送面积约15万，赠送后使用率高达87%。,建筑类别:小高层,高层装修状况:毛坯 上市时间:2012-04-21 入住时间:2013-08 建筑规模:一期一共4栋高层，4栋小高层 建筑面积:一期92300。总共58万 占地面积：180000（270亩）当期户数:2670户 容积率:2.50绿化率:35%开发商:中国水电建设集团房地产开发有限公司建筑规划设计：清华大学建筑设计研究院景观设计：加拿大赛瑞景观工程设计有限公司物业管理:广东中奥物业公司物业费:暂无 项目价格:一期高层7300元/；小高层8600

32、元/,中国水电首郡,3室2厅2卫1厨134,双卧、客厅三面朝阳南北通透全明户型阳光厨房入户玄关设计,建筑类别:板楼 高层 装修状况:毛坯、2期部份楼座精装 上市时间:2010年7月10日开盘入住时间:2010年11月项目特色：宜居生态地产,低密居所,配套商品房建筑规模:2期11栋2426层板楼,9栋18层板楼,8栋1012层小高层 建筑面积:85.92万 总户数:2期和3期共7829户 容积率:2.2 绿化率:39%开发商:唐山新天地开发有限公司 物业管理:唐山鹭港物业管理公司 物业顾问:第一太平戴维斯 景观设计:大地桢洲 项目价格:均价7200元/,新天地鹭港,3室2厅2卫153.11,阔绰

33、空间，充分采光通风使用率高，完美呈现家居格局独有阳光庭院独有生活阳台，将外面风景引入厨房,建筑类别:洋房,高层装修状况:毛坯 上市时间:2012-07-07 入住时间:2013-09 建筑规模:一期一共4栋高层，4栋小高层 建筑面积:303772.4 占地面积：75855.7 当期户数:1498 户容积率:3绿化率:35%开发商:嘉里置业有限公司物业管理:嘉里物业管理(上海）有限公司 物业费:暂无 项目价格:9350元/,嘉里雅颂居,3室2厅2卫158.08,朗阔入户，一品方正人家，高效空间结构南北通透，气流通畅主次卧皆朝南向，各带270景观飘窗独立餐厅与厨房，外接功能阳台,3室2厅2卫138

34、.19,南北通透户型，结构紧凑功能明析大尺度宽开敞气派，连接景观阳台明朗书房入口门厅人性化设计体贴方便。,2室2厅2卫119.63,南北通透双阳设计全明户型方正大气,建筑类别:小高层,高层装修状况:精装 上市时间:2011-08-21 入住时间:2013建筑面积:600000 占地面积：260000 当期户数:5160 户容积率:2.5绿化率:33%开发商:唐山万科金色房地产开发有限公司 物业管理:万科物业服务有限公司 物业费:暂无 项目价格:8300元/,万科金域华府,月去化：49套,90两居,主卧、客厅全部向南客厅自带宽大赏景阳台阳光厨房,140三居,主卧、客厅全部向南客厅自带宽大赏景阳台

35、阳光厨房,179 三居,南北通透户型方正双卧、客厅三面朝阳客厅大面积观景阳台入户玄关设计,建筑类别:板楼 多层 高层 装修状况:毛坯上市时间:2008-4-26 入住时间:2010-3建筑面积:491100 占地面积：187800 当期户数:2800户 容积率:2.00 绿化率:30%开发商:唐山中冶置业房地产开发有限公司物业管理:郎城物业服务有限公司 物业费:2.9项目价格:8760元/18栋高层纯板楼，9栋花园洋房,梧桐大道,梧桐大道,3室2厅2卫1厨 152.93,2室2厅1卫1厨 106.26,建筑类别:花园洋房、多层、小高层 装修状况:毛坯上市时间:2011年12月8日入住时间:20

36、12年年底建筑面积:272000 占地面积：82700 当期户数:568户 容积率:1.4绿化率:35%开发商:唐山中冶置业房地产开发有限公司物业管理:郎城物业服务有限公司 物业费:待定项目价格:高层8700元/，洋房12000元/,天景美地,6栋住宅、2栋花园洋房、12栋低密住宅,3室2厅2卫160平米,3室2厅1卫115平米,天景美地,4室2厅2卫161,4室2厅2卫166,天景美地,谢谢,结 论,产品布局图,花园洋房,香格里拉酒店,景观,唐山金融中心,荣泰园,学院路未通,小 学,幼儿园,2,3,1,商业单体,售楼部,商业单体,商业单体、底商、商街共4万,三层底商,三 层 底 商,二 层

37、底 商,SOHO4.5万,景观,高层,大门,二 层 底 商,现金流高层,车行出口,车行入口,高层,花园洋房,企业会所,企业会所,一、售楼处设置在与香格里拉酒店相对的位置，且与万科售楼处形成犄角之势。售楼处做成商业独栋形式，建议三层（3000平方米左右），（前期一层可挑空为9米，后期销售可隔为两层）；为以后销售预备可做餐饮条件。同时在售楼处两侧可再设置上两三栋商业单体独栋，每栋面积控制在1500平方米左右。二、在西北角地块设置SOHO和高层，主打小户型，降低刚需人群入住凤凰新城的门槛。同时也需做底商。三、考虑到该区域旺盛的消费力，底商裙房在大里路和长虹道可设置三层，在项目北 段朝阳道设置两层,产品布局的思考,四、由于周边集中商业众多，因此不建议做集中商业。五，在小区内部南北规划路两侧设置企业会所产品，体量控制在2万平方米以内，套均面积控制在500平方米以内，以总价400500万元为主力价格。六，总的设计原则：尽可能扩大底商和商街的体量；减少SOHO的体量，SOHO能排一栋则尽量排一栋，减少占地面积；尽可能扩大花园洋房体量（9层以下即可）；控制企业会所的体量，只在内部南北规划路两侧排布。,产品布局的思考,