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1、长兴岛前卫实业项目合作报告,星月集团上海投资有限公司,2012-07,一、整体功能定位 项目概况及定位方向 项目定位资源挖掘 项目市场定位 项目主题定位 项目产品定位 项目客户定位,报告目录,二、经营管理思路 整体思路 运营管理,三、其他说明事项 注册税收 战略发展,四、附件 投资收益预期测算 合作意向书,一、整体功能定位,长兴岛功能定位：世界级的海洋装备岛 上海的生态水源岛 独具特色的景观旅游岛,本项目定位方向：一个前提：长兴岛基本具备打造高品质旅游度假项目的资源禀赋一个现状：传统的旅游地产正在向家庭旅游和健康休闲互融的方向转变 一个创新：旅游产业与商务配套相结合创新出主题型旅游地产形态,1
2、、项目概况及定位方向,（1）商务配套,岛内企业的配套需求主要体现在餐饮、住宿与休闲活动上。餐饮：岛上企业接待客户的宴请需求，一般倾向于档次较高，就餐环境较好的餐厅。住宿：一些国内外的监理公司员工以及验收船舶的人员需要酒店住宿。一些大型企业也会为外来员工提供短期住宿。娱乐：企业需要举办年会以及定期组织活动以提高员工的凝聚力和企业归属感。,2、项目定位资源挖掘,一、整体功能定位,（2）休闲养生,随着长兴隧桥的通车，打通上海与苏北之间的交通，辐射长三角地区经济发展。尤其到上海市区的“半小时抵达之旅”将长兴与5大商务客群的车行时间大大缩短，使长兴岛比崇明本岛更加具备商务休闲养生客群的青睐。,2、项目定
3、位资源挖掘,一、整体功能定位,2011年5月23日上海市政府第108次常务会议审议通过以迪士尼为核心的上海国际旅游度假区范围。上海迪士尼项目将在“十二五”期间建成并开园，未来以迪士尼所带动的全国家庭短期休闲度假游可能辐射的旅游项目选择中应可覆盖至长兴岛。,（3）家庭度假,2、项目定位资源挖掘,一、整体功能定位,3、项目市场定位,（1）完善区域功能定位（2）精细物业功能类型,一、整体功能定位,4、项目主题定位,围绕商务配套+休闲养生+旅游度假的复合功能，提供差异化及互补性的主题定位主题1、高尔夫推杆果岭主题2、导引养生体验馆主题3、农家乐休闲体验主题4、家庭亲子活动园,一、整体功能定位,5、项目
4、产品定位,通过旅游产业与主题度假的结合，汇聚人气，形成区域的人流、物流、商流；通过营造良好的生态环境、宽敞的建筑空间、鲜明的主题功能打造企业会馆；以带动区域基础设施和配套设施的完善，提升区域土地价值，促成资产增值。,市场定位：“生态园林式商务：接待、会议 度假：旅游、休闲 养生：培训、体疗 基地”项目功能：商务配套+旅游度假+休闲养生,企业商务会馆+公寓式酒店+导引养生体验馆,一、整体功能定位,6、项目客户定位,长期租用企业客群会务、接待、培训为主要需求的企事业单位（企业公馆）,世界百强企业，国内知名企业，各大商会领航企业皆是入驻庄园的尊贵客人，入园门槛依次筛定：企业知名度、区域内可承诺的财政
5、贡献、入驻成本并签订1书3承诺确保履行。,一些国内外的监理公司员工以及验收船舶的人员需要酒店住宿。一些大型企业也会为外来员工提供中短期住宿。,中长期租赁常驻客群国内外监理公司、船东验收人员岛内大型央企为高级管理人员提供住宿（公寓式酒店）,一、整体功能定位,一、整体功能定位 项目概况及定位方向 项目定位资源挖掘 项目市场定位 项目主题定位 项目产品定位 项目客户定位,报告目录,二、经营管理思路 整体思路 运营管理,三、其他说明事项 注册税收 战略发展,四、附件 投资收益预期测算 合作意向书,二、经营管理思路,1、整体思路,（1）项目愿景,项目意义：成为长兴岛经济发展驱动力三驾马车之一“景观旅游岛
6、”重要组成部分成为上海建设“世界著名旅游城市”（十二五规划讨论稿）的重要补充完善长兴海洋装备产业的配套功能，提升区域形象，成为长兴的新名片项目愿景：一个回归自然并强调科技与环保的“生态园”一个融合中华名族医学文明和发展的“养生园”一个吸收海派文化、引进中医元素的“文化园”一个给不同游客充满梦幻和欢乐的“休闲园”一个彰显企业主尊崇个性与气质的“名企园”,（2）环境景观特色构建,园区整体采用挖湖堆坡的方式，形成园区的水系景观及坡地景观，同时可保留部分原生植被。园区水系景观可分为集水区、生态湖区、保护湖区、沼泽区、湿草甸区、浅滩、滩涂区。,1、整体思路,二、经营管理思路,1、整体思路,（3）战略合作
7、开发计划,一期,三期,二期,整个区域以内部两条自然水系分割，建议分3期开发：一期/二期：以养生、体检、理疗为主题的旅游休闲区 沿长兴隧桥开发建设以便展示项目形象，同时配合一期的健康主题，在二期开发中建设国际会议中心与室内健身运动场馆，主要吸引企业与家庭类高端客户的休闲度假，使得项目形象整体提升；并利用配套酒店及配套商业整合，树立项目品牌三期：以名企冠名赞助为特色的拓展活动区 通过前期运作项目已初步具有知名度，配合迪士尼的开园时间，主要吸引企业户外拓展、家庭亲子游玩、校外教育活动，使得项目功能完善，价值最大化。,二期,二、经营管理思路,统一规划、分期开发项目整体统一规划并实施分期开发，先期建设公
8、寓式酒店与企业会馆示范区，分期建设主题旅游度假村与企业商务会馆，而后逐步配套商业街区与名企庄园，力争用5年时间完成前卫农场的华丽转身。,统一管理、合力经营由功能区管委会批准，组成国资与民营联合经济体，依托品牌经营管理公司骨干人员通过合资公司自建团队加盟品牌的形式，以高标准酒店物业服务管理体系，使项目整体实现高星级管理全覆盖。,统一推广、全球招商积极接洽市旅游局、全国各大商会资源、整合彼此优势（炒热长兴，借势造势）以上海为中心，辐射长三角区域，在全国范围内打响长兴岛品牌，面向世界级品牌企业全球招商，以岛屿特色带动名企效应，推动旅游品牌，提升项目知名度,统一经营、功能互补针对先期开发物业统一委托物
9、业管理公司，以租赁招商为主，融合企业度假与公园旅游功能。启动意向客户走访。按长期租赁形式经营企业会馆，满足企业高层商务接待；按公寓式酒店运营模式，服务岛内企业人员常驻需求；以养生、体检、理疗概念吸引旅游度假的特色需求。,2、运营管理,（1）运营模式,二、经营管理思路,2、运营管理,（1）运营模式,企业公馆,公寓式酒店,餐饮服务,招商中心上海传承导引医学研究院,二、经营管理思路,（2）企业商务会馆部分,企业在迅速发展壮大过程中,需要一个为满足企业自身培训、会务、社交、公关等一系列功能所需的商务空间。企业会馆、名企庄园的设想与构架正是符合了众多企业主的需求，在兼顾日常办公、人情交际的同时，更是企业
10、文化、品牌延展的集中展示平台。我们通过6-15年不等的长期租约锁定高端品牌企业客户，将各楼层墙体封隔房屋、预留上下水管。以毛坯交付自主装修，以接待、住宿功能为主，强调企业品牌特色与私属空间。,二、经营管理思路,2、运营管理,案例：绿地集团（绿地公馆）自用+外营,案例：北京中坤集团（红山楂俱乐部）自用+会员,二、经营管理思路,2、运营管理,（3）公寓式酒店 户型面积与配比,装修与配套标准：前卫实业以四星级酒店标准装修装饰、合资公司负责易耗品采购室内满铺高级地毯，或为优质木地板等。卫生间采用豪华建筑材料装修地面、墙面，色调高雅柔和。配置软垫床、写字台、衣橱、茶几、座椅、床头柜、灯、全身镜、行李架等
11、家具。卫生间装有抽水马桶、梳妆台、浴缸并带淋浴喷头，配有浴帘、晾衣绳。无线网络、长途电话、闭路电视演播系统、小型冰箱、电磁炉（部分）。,二、经营管理思路,经营管理标准：管家式服务：室内打扫、床单更换、送餐、洗烫衣物、叫醒服务、商务秘书等,二、经营管理思路,二、经营管理思路,2、运营管理,（4）功能配套餐饮 预留约1500左右的大型餐饮裙房，既满足大型商务宴会与会务服务的用餐需求，又可以为婚庆等特定需求的岛上居民家庭式聚会使用，同时也是居住酒店客户的就餐配套。该功能由合资公司统一对外招商，交由专业餐饮服务公司经营使用。,二、经营管理思路,2、运营管理,（5）招商中心导引养身会所 由合资公司统一装
12、修，前期作为招商中心使用，后期运营阶段可交由专业机构承租衍生为：高端私密餐饮会馆中医导引养生体验馆理疗主题高级套房,严蔚冰 上海传承导引医学研究所 所长 上海市非物质文化遗产 古本易筋经十二势 代表性传承人 上海科普大讲坛 优秀主讲人 国家中医药管理局 主管世界医学气功学会 常务理事 全国中医药科普金话筒奖 获得者 新中国成立六十周年全国中医药 优秀科普图书著作奖 获得者,市场定位 非医疗性专业养生机构。以提供科学健康的养生理念和技法为主导，提供绿色天然的膳食调摄。在保证营利的前提下，突显文化的展示性、体验性和社会公益性。讲座为引导引调理艾灸温养调节身心,功能分区基础面积3000平方左右（含培
13、训、食宿）分为：1、前台 功能服务区及贩售区2、禅茶一味（颐生书斋）休闲接待區3、同源堂（饮食调摄）餐饮包厢4、经训堂 养生教室、会议室功能5、扶正轩 熏蒸SPA 6、洗髓室 设禅定垫与榻榻米7、无忧阁 琴道、香道8、温养轩 温玉艾灸养生 易筋揉法9、主题套房 长期调理的客人居住10、戶外體驗區 自然运动健身疗法,四、附件,项目投资收益测算：详见附表1,四、附件,合作意向书：详见附件2,THE END,星月集团上海投资有限公司,2011-07,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoY
14、SOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVmGax3lrOEb
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