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1、酒店投资管理经营可行性分析,一、现金流量的概念,直接投资中的现金流量是指投资项目在其计算期内(有效年限内)，与投资决策有关的现金流入量、流出量的统称，包括现金流入量、现金流出量和现金净流量3个方面。现金流量中的现金既可以是各种货币资金，也可以是项目所需的非货币资金的变现价值，如项目所需的厂房、机器设备等。进行投资方案的分析和评价应以现金流量为依据，而不是以会计利润为依据。因为：(1)采用现金流量可反映货币的时间价值(2)采用现金流量可避免会计核算方法的影响(3)在投资分析中，现金流动状况比盈亏状况更重要,二、投资决策方法,投资决策方法是指通过对投资方案的经济效益进行评价和分析，从而决定是否选用
2、该投资方案，或者对多个方案的经济效益进行比较和分析，从而选出方案的方法。目前，旅游企业常用的投资决策评价指标有非贴现现金流量指标（投资回收期法）和贴现现金流量指标（净现值法）2大类。,(一)投资回收期,1投资回收期的模式投资回收期是指投资项目的现金流量累计到与投资额相等时所需要的时间，通常所说的投资回收期是在不考虑资金时间价值的情况下计算出来的收回投资额所需的时间，也就是只需按时间顺序对各项的期望现金流量进行简单累计，当累计额等于原始投资时，其时间就是回收期。原始投资一次性支出，每年净现金流量相等每年净现金流量不等，或原始投资是分几年投入的，需要逐年计算，直到各年年末累计的现金净流量达到投资额
3、的那一年为止。,2投资回收期的分析投资回收期法是以投资回收的时间长短作为评价和分析项目可行性标准的一种方法。一般而言，投资者总是希望能尽快地收回投资，即投资回收期越短越好。运用回收期法进行决策时，如果投资方案的回收期短于期望回收期，则可以接受该投资方案；如果投资方案的回收期长于期望回收期，则不能接受该投资方案。3投资回收期的应用采用投资回收期法进行投资决策时，首先要确定一个旅游企业能够接受的期望投资回收期，然后将投资方案的投资回收期与期望投资回收期比较。,4对投资回收期的评价投资回收期指标是旅游企业进行投资方案评价时常用的指标。它的优点是：(1)计算简单，使用方便，同时成本较低；(2)可以从一
4、定程度上反映旅游企业投资方案的能力，对于一些资金较为紧缺的旅游企业，资金回收是旅游企业首先必须考虑的因素；(3)可以从一定程度上反映旅游企业投资方案的风险。投资回收期法具有明显的缺点，主要是以下两方面：(1)投资回收期法不考虑投资回收以后的现金流量，只能反映投资回收的速度，不能反映投资在整个寿命期内的盈利能力；(2)投资回收期法不考虑资金的时间价值，即不考虑投资现金流量发生的时间性。,(二)净现值法,1净现值的模式净现值是指投资项目的未来净现金流入量总现值与现金流出量总现值的差额，一般用NPV表示。该指标是评价投资项目是否可行的重要指标。由于投资项目的支出和收入发生在不同的时间，这就需要考虑到
5、货币的时间价值，用一定的折现率(贴现率)将它们都折算成同一时点上的数值，即现值，这样才能准确地将支出与收入进行分析对比，从而对投资效果进行准确的测算。净现值计算公式为：式中：CI现金流入；CO现金流出；(CI-CO)t第t年的净现金流量；i折现率。净现值的计算步骤为：(1)确定投资项目各年的净现金流量；(2)选择适当的折现率(一般为资金市场中长期贷款利率)，通过查表确定投资项目各年的贴现系数；(3)将各年的净现金流量乘以相应的贴现系数求出其现值；(4)将各年的净现金流量现值加以汇总，便可得出投资项目的净现值。,2净现值的分析,计算出来的净现值无非有以下3种结果：(1)NPV=0，说明该投资方案
6、的盈利率正好等于折现率，从财务上说是“合格”项目，但它是一个边缘项目。(2)NPV0，说明该投资方案的盈利率大于折现率，从财务上说是“合格”项目，可以接受此方案。(3)NPV0，说明该投资方案盈利率达不到折现率水平，从财务上说是“不合格”项目，此方案应被舍弃。由此可见，运用净现值法进行投资项目财务评价时，主要是看净现值的大小。净现值越大，说明收入与支出的差额越大，经济效益越好。如果有若干个方案可供选择，那么应该选择净现值最大的方案。从数量上增加现金的流入量或是从时间上提前实现现金的流入都可以增大净现值。,3对净现值指标的评价,净现值指标的优点在于：(1)它考虑了货币的时间价值，增强了投资经济性
7、的评价；(2)考虑了项目计算期的全部净现金流量，能够反映出投资项目可获得的收益额；(3)考虑了投资风险性，折现率的大小与风险大小有关，风险越大，折现率就越高。其缺点在于：(1)不能反映投资利润率的高低，特别是在投资额不等的几个方案进行比较时，仅看净现值绝对数是很难做出正确评价的，因此必须结合其他方法综合运用。(2)净现金流量的测算和折现率的确定比较困难，而其正确性对计算净现值有重要影响。,经营可行性分析,1.所有竞争企业的数据,包括：客房间数；客房牌价；餐厅数量和设施；产品质量（菜食质量）；酒店的内部设施和维修；所在地的分类和评价等。,2.同类酒店的数据和发展趋势,包括：客房平均收入（单间与标
8、间的最高与最低收入）；各月出租率；客源国；客人平均逗留期；客人结构（商务、度假、散客、旅游团队，单开率与双开率）；食物与饮料平均收入（菜单与酒单价格结构）等。,3.经营潜力分析,包括：商务旅游情况（进出港统计数据和未来发展）；展会、交易会和会议次数、性质和期限；竞争企业举办宴会和会议的条件；固定的国际活动的发展；交通促销措施的形式（国际与国内航空公司）；当地旅行社的促销活动和包价旅游；当地对旅游开发的计划；每个月的季节特征；所在地其他方面的旅游需求等。,4.地处环境评价,在这一步中要系统评价酒店未来所处位置的优、缺点。在说明地理位置时，要在城市地图上注明酒店项目的位置，说明酒店周围的环境、交通
9、和行车时间，以及城市内和酒店周围的名胜、距离和行车时间。,5.计划项目说明,在上述市场分析的基础上，就可以对下列基本决策提出建议，包括：计划项目的性质（旅游酒店、商务酒店等）；客房间数、大小和布局；餐厅数量、种类和大小；酒吧数量和大小；多功能厅大小；会议室数量和大小；其他设施如游泳池、网球场、健身房、商店、商务中心、洗衣房和出租的写字间等；酒店功能室（厨房、库房、验收室、办公室和前台设施）；停车场与地下车库容量等。,6.收益预测,收益预测始于开业年的出租率预测，然后在此基础上，根据头五年的出租率增长幅度和预期的出租构成（散客、团队、单/双开率）与房价结构，计算出头五年的客房收入。其方法是，确定
10、开业年客房基价和平均房价，然后再根据发展计算预期平均房价。,客房部收入预测的部分数据是下一步饮食部预测的前提。通过出租率和双开率计算出的住店人数和对过路餐与宴会人数的预测，就可以确定就餐客人总数（店客与外客）。再用人均消费和饮料与食物的销售比率这两个数据，便可以确定未来五年的食物与饮料销售额。预测外来就餐人数（过路客）时，要考虑到现有的市场情况和计划兴建的餐厅与酒吧所具有的最大接待量。,辅助部门收入（电话、洗衣服等）是根据客房部的出租房间数计算出来的，即先预测每个出租房间平均的辅助部门收入，然后把它同预计的出租房间数相乘。同所有收入一样，在此也要根据预期的价格和收入增长率，预计出辅助部门销售额
11、增长。从酒店经营中所获得的其他各项收入可以统一归纳在“其他收入”一栏内。根据经验和与同类酒店比较，确定其他收入在客房销售额中的百分比（见年度预算辅助部门与其他收入预算）。,7.成本预测,在掌握了各项收入之后，就可以据此做出成本预测。为了使数据符合实际，需要针对各项成本做详细的市场调查。,（1）饮食成本,饮食成本预测所需要的信息有：现有产品和质量（国内与国外产品、关税与进口规定）；食品与饮料价格及其他费用（现有市场、自由市场、超市和批发商）；同类餐厅与酒吧的食品与饮料品种；同类餐厅与酒吧的价格结构与人均消费；同类酒店或餐厅的成本率等。,（2）工资与薪酬,决不能用总销售额中百分比来估算人员费用，而
12、是要制定开业年度系统的人员安排计划和工资结构，以及预期工资增长率（工资、薪酬和人员的附加费增长幅度）。同时还要掌握以下市场信息：外籍员工的工作规定；当前各种职位的工资级别的划分；企业的福利待遇（法定与自定）；劳保条例（工时、休假、加班、医疗保险、专门补贴、退休金、服务费、劳动合同的解除、补偿费、工作服、工作餐、实习生与临时工等）；当地通常的劳动标准（例如每个服务员的清扫房间数和在餐厅的接待客人数）；与国外劳动力的交换合同；本地区高等专业学校和职业学校的情况；服务费的使用情况等。,（3）酒店其他费用,在实际中，可以通过与同类酒店的比较并以酒店总收入为基础，来预测酒店其他费用。酒店其他费用包括能源
13、费、企业税、保险费、管理费、购置费、修理费、维修费、建筑与土地费用等。预计这些费用在总销售额中的相应百分比之后，就可以计算出酒店其他费用。,（4）经营效果,从总收入与总成本之间的差额就可以知道酒店计划项目的经济效果即经营利润（税前利润）。这一结果尚不包括利息与折扣费、折扣和红利等。为了计算企业的最终利润，还需减去租金、贷款利息、所得税、折扣和红利等。,项目作业,自由选址新建或承租一家酒店，提出计划项目，通过项目的市场分析，对项目的基本决策提出建议，包括：计划项目的性质（旅游酒店、商务酒店等）；客房间数、大小和布局；餐厅数量、种类和大小；酒吧数量和大小；多功能厅大小；会议室数量和大小；其他设施如游泳池、网球场、健身房、商店、商务中心、洗衣房和出租的写字间等；酒店功能室（厨房、库房、验收室、办公室和前台设施）；停车场与地下车库容量等。并对项目的经营进行预测，最终得出项目可行性研究结论。,
