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1、,2014年养老地产现状,目录,5,1.养老市场政策解读,人口土地资金简政放权养老机构审批办法,社会背景世界人口趋于老龄化,进入老龄化的标准：65岁以上老年人口占国家总人口的7%深度老龄化的标准：65岁以上老年人口占国家总人口的14%超级老龄化的标准：65岁以上老年人口占国家总人口的20%,资料来源：2011年联合国经济和社会发展部2010年世界人口展望,中国跑步进入深度老龄化社会,社会背景中国老龄化呈大趋势,资料来源：中国1-6次人口普查资料美国普查局国际项目中心国际数据库预测数据,2000年第五次人口普查，65岁以上人口8811万人，占人口总数的6.96%。60岁以上人口1.3亿人，占人口
2、总数的10.2%。中国2000年已经步入老龄化社会。,老年人口结构比率表2010年6579岁之间的老人占老年总人口的83.3%，2050年此年龄段老人比率降低到66.7%；拟说明养老公寓和机构养老的未来发展趋势。,年,中国老年人口急剧增长 加快养老产业的实施,社会背景北京人口老龄化严重,北京统计局公布数值2012年北京老龄产业研究报告,进入老龄化,深度老龄化,超度老龄化,2030年65岁以上人口500万人，占常住总人口的21.7%,社会背景养老床位建设纳入政府绩效考评,截至2013年底，全市投入运营的养老服务机构床位总数达81491张。相当于每千人24张床位目标要求：2015年底前，北京市养老
3、机构床位数应达到12万张，每千名老人拥有的养老机构养老床位数达到38张。到2020年，本市养老机构养老床位数达到16万张，每千名老人拥有的养老机构养老床位数达到40张。,“十二五”期间养老床位考核：每少建一张床，区县须按每床55万元的标准上缴统筹建设资金。,政策背景,政策背景土地市场的变化,北京养老设施用地纳入土地规划,政策背景土地市场的变化,事件：2013年2月4日，北京第一块以养老综合用地模式招拍挂的经营性用地成交。一家养老产业的新锐中投发展有限责任公司(以下简称“中投发展”)以楼面地价888.5元/平米成功中标北京密云县溪翁庄镇京密引水渠调节池东侧A-01、B-01地块一宗包含养老功能的
4、居住用地意义：打破了养老用地多年“难产”的局面与住宅用地同推，可以说是土地市场破冰之举这也是全国率先将养老设施用地纳入年度国有建设用地供应计划的破冰之举,养老综合用地实行“招、拍、挂”,就在中投发展投标密云A-01、B-01地块的当天，其还以9.25亿元拿到了密云县溪翁庄镇京密引水渠调节池东侧A-02、B-02、B-03、B-04地块(以下简称“密云A-02、B-02、B-03、B-04地块”)，密云A-02、B-02、B-03、B-04地块建筑规模约为23.78万平方米，总出让价格是9.25亿元，楼面价3889.8元/平方米，土地性质是住宅用地。,政策背景鼓励集体土地从事养老产业,农村可以将
5、未承包的集体所有的土地、山林、水面、滩涂等作为养老基地，收益供老年人养老。各级人民政府和有关部门在财政、税费、土地、融资等方面采取措施，鼓励、扶持企业事业单位、社会组织或者个人兴办、运营养老、老年人日间照料、老年文化体育活动等设施。非营利性养老服务设施用地，可以依法使用国有划拨土地或者农民集体所有的土地。,中华人民共和国老年人权益保障法【20130701】,2014年两会期间提出 农用地承包入股，将推动土地向家庭农场、农业企业等新型主体流转。中央一号文件发布，实现农村土地三权分离。集体经营性建设用地出让、租赁、入股，与国有土地同等入市、同价同权，实现产业升级。宅基地，慎重稳妥推进农民住房财产权
6、抵押、担保、转让，继续试点将闲置农民住房通过集体经济组织盘活利用，发展符合乡村功能定位的乡村旅游、养老等产业。,政策背景建立养老产业服务体系,社会养老服务体系建设十二五规划,建立以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的“9073”养老服务体系。居家养老和社区养老服务网络基本健全。全国每千名老年人拥有养老床位数达到30张。,全面推行城乡建设涉老工程技术标准规范、无障碍设施改造和新建小区老龄设施配套建设规划标准。,改善老年人居住条件。引导开发老年宜居住宅和代际亲情住宅，鼓励家庭成员与老年人共同生活或就近居住。推动和扶持老年人家庭无障碍改造。,北京养老服务体系格局为“9064”,政策背景“9073”养
7、老服务体系功能定位,政策背景“9073”养老服务体系建设任务与方式,政策背景“9073”养老服务体系的产品表现形式,精装修（饰）老年大学等服务配套医疗等养护照料功能打造居家环境，拓展机构服务,养老公寓,政策背景“9073”养老服务体系的产品表现形式,上海亲和源恭和苑燕达国际养护中心太申祥和将府庄园,养老公寓,政策背景社区养老见落实,80岁以上老人，政府每月以服务券的形式补贴300元/月,多用于 老人就餐.北京社区养老服务试点在朝阳展开：以“一卡通”的形式为老人 提供上门服务。政府每年拨款两次,每半年支付一次1200元。老人 持卡消费,费用由社区指定的服务公司(爱侬家政)统一与政府结算。,老年优
8、待、福利将“一卡通”,政策背景关于加快本市养老机构建设的实施办法【20131031】,建设方式新建养老机构的建筑面积、用地面积、基本配建内容、配建规模及要求应符合国家标准及本市地方标准规定，并应纳入相关规划。,鼓励民营资本介入养老市场,基本原则政府主导，社会主体，集约高效利用土地社会资本愿意投资建设养老机构的，优先支持其建设在社会资本建设的养老机构不足以满足老年人入住需求时，由政府补充投资建设,供地方式 社会资本投资建设的养老机构属于营利性或非营利性，由民政部门会同国土、工商等部门共同认定。,政策背景关于加快本市养老机构建设的实施办法,运营补贴,社会资本新建、扩建养老机构时，每张床位的市级补助
9、标准由原来8000元至16000元提高到2万元至2.5万元,提高对社会资本投资建设非营利性养老机构的运营补贴标准。由社会资本投资建设、实际承担集中养老服务职能的全托型社区托老所，运营期间享受同等政策。,接收生活能够自理老年人的，补贴标准由原来的200元/人/月提高至300元/人/月；,接收生活不能完全自理老年人的，补贴标准由原来的300元/人/月提高至500元/人/月。,建设补贴,资金方面给予大力支持,政策背景关于加快本市养老机构建设的实施办法,税费优惠,社会资本投资建设的非营利性养老机构运营期间，符合条件的可享受营业税、印花税、房产税、城镇土地使用税、企业所得税等税收优惠政策。非营利性养老机
10、构建设免征有关行政事业性收费。,社会资本投资建设的养老机构用水、用电、用气、供暖价格按照本市相应居民收费价格标准执行。由社会资本投资建设、实际承担集中养老服务职能的全托型社区托老所，运营期间享受同等政策。,运营优惠,资金方面给予大力支持,政策背景关于加快本市养老机构建设的实施办法,开展相关政策试点工作，支持引导社会资本投资建设营利性养老机构，积极探索给予其基本建设补贴、运营补贴等相关政策。,社会资本投资建设的营利性养老机构运营期间免征营业税；减半征收有关行政事业性收费。,社会资本投资建设的营利性养老机构享受与社会资本投资建设的非营利性养老机构相同的用水、用电、用气、供暖的优惠政策；享受综合责任
11、保险财政补贴政策。,资金方面给予大力支持,政策背景关于加快本市养老机构建设的实施办法,医疗服务要跟上,对于养老机构内设的医疗机构，符合职工(城镇居民)基本医疗保险和新型农村合作医疗保险定点条件的，可以申请纳入医疗保险定点范围；,鼓励养老机构与就近医疗保险定点医疗机构签订合作协议，由就近医疗保险定点医疗机构为养老机构提供对口医疗服务。,政策背景北京市养老服务设施规划设计技术要点,规划选址 根据发展需要可将村镇集体建设用地进行适当调整，用于养老服务设施的建设。,床位设置规模 独立占地的养老院一般要设置300至500张床，最小不宜低于100张。,床均用地面积一般为20-40/床，在非集中建设区床均面
12、积可适当提高，但不应超过60/床。,床均建筑面积一般为35-45/床，特殊设施的床均建筑面积可适当放宽。,容积率一般为1.2-2.0，最高不应超过2.5。,室外场地除老年养护院外，需设置老年人休闲、健身、娱乐等活动的室外活动场地。室外活动场地人均面积不低于1.20。,交通要求主要出入口不应直接开向城市主干道。,日照要求老年人居住用房和主要活动用房日照标准应不低于居住建筑日照标准。,建筑设计要求适老化设计,政策背景北京市养老服务设施规划设计技术要点,建筑设计要求无障碍设计,建筑出入口内外应留有不小于 1.50m1.50m的轮椅回旋面积。,走廊净宽不应小于1.80m。,通过式走廊两侧墙面0.90m
13、和0.65m高处应设40-50mm的圆杆横向扶手。,二层（含二层）以上养老服务设施建筑应设无障碍电梯，且至少有1台能兼作医用电梯。,建筑的地面应采用不易碎裂、耐磨、防滑、平整的材料。,老年人居室的自用卫生间出入口净宽不应小于0.80m。,应采用外开门或平开门，并设置透光的观察窗及由外部可开启的门扇。,浴盆和便器旁应安装扶手，淋浴位置应在一侧墙面安装扶手。,政策背景北京市养老服务设施规划设计技术要点,建筑设计要求 设备系统设计,其他设计要求超过300床的每层均应设置护理站，并应设置建筑设备设施控制系统、紧急呼叫系统和电视监控系统，视线应覆盖所有老年人公共活动区域。,监控系统应根据功能需求设置相应
14、的护理智能化系统。电视监控系统应设置在公共部位。,呼叫装置公共空间、居室及卫生间应设紧急呼叫装置。,水电计量应按老年人居室设置分室电计量和水计量系统。,照明开关老年人居室主要照明系统应能实现在床头、居室入口等地多地控制。宽板翘板开关，安装高度宜距地面 1.10m。,应做标识设计，标识应色彩鲜明、字体醒目、图案清晰。,政策背景昌平区养老机构审批办法,营利性养老服务机构在取得北京市养老服务机构执业许可证后，按照有关规定到工商部门办理注册登记手续。,非营利性养老服务机构按照有关规定到区民政局社团登记科办理注册登记手续。,政策背景养老机构建设补贴申请流程,必须符合下述条件建筑：符合北京市养老服务设施规
15、划设计技术要点规定，工程质量和消防安全验收合格。建设硬指标：“十二五”期间，在新审批建设的养老机构和政府投资建设的养老机构中，80%以上的养老床位应具有护养功能。,向民政局书面申报社会办养老机构建设补贴,区县民政局进行实地调查填写调查表,区县民政和财政部门将组织评审委员会进行评审,公示,报市级审定,养老机构建设补贴申报流程,建设养护功能床位：2.5万/张x160张=400万建设普通功能床位：2万/张x40张=80万配套功能建设1比1：480万建设资金补贴合计：960万（元）年运营补贴：300元/月/床x12个月x200床=72万元,机构养老院以200张床为例估算建设补贴,养老市场政策解读综述,
16、北京老龄化突出，政府高度重视，持续出台土地和资金层面的相关政策，为养老地产提供了前所未有的支持。未来养老地产发展空间巨大，奤夿屯新村前景一片光明。,2014年两会期间提出：集体经营性建设用地，实现产业升级，宅基地发展乡村旅游和养老产业，农村可以将未承包的集体所有的土地、山林、水面、滩涂等作为养老基地，收益供老年人养老。奤夿屯新村可合理合法介入养老产业的建设、经营。,“十二五”规划要求：养老产业应建立以居家养老为基础，社区为依托，机构为支撑的养老服务体系。奤夿屯新村可以用“9064”的总体目标指导4600亩村域的规划建设。目前，首要须利用养老机构打开困局。,凡养老项目需向地方民政局申报筹办，到发
17、改委立项，方可减免建设和经营等税费，经验收合格才能取得相应的建设和运营补贴。因此，先立项，报规划，保证可持续发展。,寻找适合的盈利模式介入实现多方共赢,2.养老市场产品变化,13个市调样本以开业时间为序产品DNA,市调样本1 太申祥和敬老院（2002年正式开业）,市调样本2 北京汇晨老年公寓（2007年开业）,北七家,北苑路,望京东园,市调样本2 北京汇晨老年公寓（北七家项目),市调样本2 北京汇晨老年公寓（北苑项目）,市调样本2 北京汇晨老年公寓（望京项目）,市调样本2 北京汇晨老年公寓（望京项目）,市调样本3 十三陵温馨老年公寓（2007年开业）,市调样本4 将府庄园敬老院（2010年开业
18、）,市调样本4 将府庄园敬老院,老年大学活动中心,月梨中医医院,社区活动中心,市调样本5 燕达金色年华健康养护中心（2010年开业）,市调样本5 燕达金色年华健康养护中心,燕达迎宾酒店,市调样本6 上海亲和源（2010年开业）,市调样本6 上海亲和源,备注：入住条件需男性满60周岁，女性满55周岁。红色部分价格为最新上调价格。,经营模式：会员制,市调样本7 温都水城国际养生公寓（2011年开业）,市调样本7 温都水城国际养生公寓,经营模式：会员制会费：趸交押金60万140万不等（依房间大小和签约年限收取会费）具体情况：,市调样本7 温都水城国际养生公寓,其他收费明细：,温度水城养老公寓水城金手
19、杖获得运营补贴。,市调样本8 九华国际养生公馆（2012年开业）,15号公馆,5号公馆,市调样本8 九华国际养生公馆,市调样本9 北京双井恭和苑（2012年10月开业）,市调样本9 北京双井恭和苑,市调样本10 保利安平和熹会（2012年11月开业）,市调样本10 保利安平和熹会,市调样本10 保利安平和熹会,经营模式：租赁制1.自理型菜单式收费表,市调样本10 保利安平和熹会,2.非自理型,市调样本11 天津云杉镇（2013年6月开业）,市调样本11 天津云杉镇,市调样本12 泰康之家 燕园（预计2015年开始运营）,市调样本12 泰康之家 燕园,专业护理单元临终关怀单元康复医院,协助生活单
20、元,记忆障碍单元,会所,独立生活单元,市调样本12 泰康之家 燕园,市调样本12 泰康之家 燕园,市调样本12 泰康之家 燕园,配套设施：记忆回廊、寄宿幼儿园等计划设立宗教信仰区，有佛堂、基督教堂等，现为模拟展示社区活动丰富多彩，包括定期户外旅游医疗：社区内提供康复为主的2甲医院，与协和医院、安贞医院、王府医院等大型医疗机构磋商，拟建就诊绿色通道就餐：点餐，无统一餐标。,市调样本12 泰康之家 燕园,市调样本13 爱晚大爱城（开业时间未定）,市调样本13 爱晚大爱城,政策支持：民政部提出的“国家爱晚工程”项目关于养老产品：总建面近4万平米的养老公寓由发展商持有经营，拥有养生会所及近400套居住
21、单元，有套间、一居室、两居室等多种户型可供选择，专业养老运营机构可为老人提供专业的养老居所与全面贴心的服务。产权：70年产权开盘时间：2014年4月社区配套：大型医院、养老设施、养生会所、体育中心、文化教育、生态农场、休闲公园、缤纷商业、高端酒店,养生会所,养老公寓,市调样本的综合情况 养老产品不再受土地制约,市调样本的综合情况一览表 1,市调样本的综合情况一览表 2,养老市场产品变化综述,1.养老产品不再受土地制约。国有土地也好，集体土地也罢，只要有民政支持，均可获社会认可和政策补贴，但政策落地性有待考证。,2.养老产业逐渐由福利型向市场化转型，从而形成非营利的福利型养老院及营利型的养老机构
22、，打破了传统观念上“重保障轻商业的格局”,3.政策放宽，纷纷给予企业民政支持。前期建设符合养老规划设计的项目，纷纷申请民政支持，以博取政策、资金的维系。,4.营销模式仍处于不断摸索阶段，会员制与租赁制并存。换言之，销售向持有过度，以符合政策导向，换取后续的可持续发展。,5.硬件规范化，适老化设计日趋完善。如室内外紧急呼叫系统的建立，走廊1.5米宽，担架电梯设置、活动区功能设置品质精良，不能开设幼儿园，也会特设儿童娱乐区等，以适应老年人心理、生理的全面需求。,6.软性服务更加关注老人的养生、健康、精神生活。“医养结合”新模式逐步渗透到各养老项目，老年文化建设丰富多彩，餐饮突出养生理念等。,7.打造项目特色。即每个项目都有自己的DNA，以支撑自己的经营。,会员制（可继承、可转让）,险金+租金如泰康之家*燕园：200万元,8.经营模式：会员制和租赁制,会费+服务管理费温都水城（可转让可继承、期满押金可退）九华山庄（可转让可继承、期满押金可退）上海亲和源（A卡可转让、可继承；B卡可退）云杉镇（可转让可继承）太申祥和（可退，但不可转让、继承）,租赁制（持有）,低押金+高额服务费燕达：23万元和熹会：520万元将府庄园：3万元恭和苑：5万元汇晨养老公寓：5万元,养老市场产品变化综述,THANKS,
