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1、上海万科金色城市推广策略提案,黑弧奥美,2008年6月,功课,万科的相关报告；黑弧奥美在5月23-26日,以电话形式对上海的目标消费人群作了50份定性的调查；易居中国CRIC中国房地产决策咨询系统的数据；我们收集的其他相关信息。,区域位置,浦东中外环间北蔡镇南边界，南临南汇新里程东南车行5km,15KM,8.5KM,金桥出口加工区,张江高科技园区,陆家嘴金融贸易区,12.5KM,新里程,人民广场,14.5KM,中环,地杰国际城,5KM,南汇,外环,交通概况,沪南路,张江高科技园区,陆家嘴金融贸易区,金桥出口加工区,中环,内环,往南站,往临港新城,往人民广场,轨道13号线,轨道11号线,外环,区
2、域用地规划,御桥B块（地杰国际城）,北蔡楔形绿地,北蔡楔形绿地,御桥A块都市商贸中心,御桥c块（楔型绿地）,市场上的竞争对手情况：,一个不可能完成的任务！,三个月/600套/90平方米/1,100,000,000/北蔡,问题出在哪里？,一些声音,“北蔡脏乱差，治安有待很好解决。原有北蔡居民居住问题应妥善解决，整体规划没有条理。小区普遍老旧，人员复杂。随着交通的覆盖，北蔡位置比以前重要。”“就地段来说，北蔡地区较周边其他区域开发较为滞后，几乎没有新建设的高标准的小区。配套设施很不完善。”“北蔡属于商业严重配套不足的地方，不如旁边的康桥地区和周浦。但是北蔡属于浦东最被低估的地块。北蔡在上海人的眼里
3、是绝对的乡下地方，大片农田，蚊子多，也许未来几年之后怎样，很难说。”“北蔡在发展，会越来越好，但是离上海还是有点远”,“也许会的，因为不是很远。“单位搬过去就有可能在那里买，不过以前考虑过，06年初的时候，那里房价已经12000了，太贵了。”“目前不会，等那里发展成熟了，商业多点可以考虑。”,“定价在18000米的精装期房价格偏高，同一地区的中邦城市风雅颂才卖15000，附近的独栋别墅才卖到20000元。理想的定价应在15000元。”“价格的话若是在已经比较成熟的地段的话，例如陆家嘴，世界大道，八佰伴附近的话，价格特别高也是理所当然的，但是若是在新的延伸段地区价格应该相对低一些吧，毕竟周围的相
4、应设施还不算很完备。如果因为交通的便利一下子飙升太高可能接受不了。”“不会在上海买房子，普遍价格过高，不够性价比。不是在买房子，而几乎是买上海的居住权或者上海的面子，我不会干这样的事情。”,“希望居住在一个有生活氛围与品质的城市，希望居住的有品质。”“城市第一，地段第二，生活第三，房子第四。”,发现,北蔡是上海未来的发展趋势被认同！北蔡目前的价值被低估！消费者的刚性需求确实存在！1.8万的价格未被认同!消费者的观望、等待情绪仍然浓厚!,问题,如何让未来的价值在今天被认同?!,我们的解决方案,我们的品牌挑战是什么呢？,消费者相信未来，但不相信现在！金色城市存在价值，地块却被低估和忽视！,其实对未
5、来城市而言，不缺价值，缺少的是发现！,如何发现价值?或者使价值被发现还是从人群开始!,我毕业后,来到了这个陌生而有熟悉的城市,工作成了我的代名词,床和公司构成了我的两点一线,同学聚会的时候或者认识同龄的朋友,觉得自己现在该是不错的:好的公司,有前提的职位,相当不错的收入,当然,还少不了一个大家有点羡慕的女朋友不过,我有的时候我会想,这就是我选择来上海的原因吗?我来这,因为这是焦点,我将成为这的一员,现在,我真的成为上海的一员吗?好象除了是有钱人的游戏外,我还只是个不错的螺丝钉而已!,我一直和父母住在一起，直到在浦东上班开始才搬出来，结婚2年了，是该买个房子了，可是房价好象在掉哦，不知道未来会涨
6、还是继续跌呢？真的不清楚，再等等看看再说吧。房子我觉得代表自己的一种能力和价值表现，我的房子和父母的房子代表的意义是不一样的，除了是钱之外更多的是一种生活方式和自我价值肯定。我在上海，可是除了父母浦西的上海，似乎还没看到一个属于我的上海！,我在上海证明我自己!上海又带给我什么?上海是属于胜利者,当然胜利者之所以成为胜利者是因为当年他看到了别人看不到的地方!,金色城市一个未来的城市未来不可捉摸价值需要被发现而不是说服,城市之所以成为城市,更重要的是有一些人看到别人看不到的价值而创造了一个未来城市是由少数人创造的人我们称之为先知,城市是由少数先知创造的上海也是如此!,金色城市的600个买家发现别人
7、看不到的价值从而快一步把握上海的未来所以他们对于我们而言也是先知,他们发现未来创造城市同时也在创造自己的未来属于自己的上海,金色城市 我的上海,我们的表现,平面接触,现场接触,生活环境接触可能,酒吧,超市,便利店,滚梯,电影院,健身中心,的士,地铁,推广阶段的可能,项目推广的不可能在于短时间内要将未来的价值在今天被认同并能快速产生行动!黑弧奥美认为,说服并不能解决问题!解决的焦点是通过对消费群独特的洞察,将未来价值转化今日的个人价值!那就是每个人心里对于上海的欲望!项目目前的遗憾正是未被发现,发现未被发现的,正是上海欲望所在!推动欲望产生广泛的回应,自能有行动!,谢！,项目竞争分析模型,世联研
8、究定位与物业发展研究模型,来源深圳项目定位与物业发展建议2006年7月26日,版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,未来2-3年大盘频现，供应集中放量，总量将超过2000万平方米。,2000万平方米,预计本项目07年上半年入市时，正是片区推盘的高峰期，竞争趋白热化。,2006年,2007年,2008年,一期万平方米,一期万平方米,一期万平方米,一期万平方米,一期万平方米,一期万平方米,一期万平方米,一期万平方米,一期万平方米,一期万平方米,一期
9、万平方米,一期万平方米,万平方米,万平方米,万平方米,2007年上半年市场供应,/项目是本项目最大的竞争对手。,区域竞争项目解析 花园,产品,形象,渠道,价格,附加值,客户,一期飘House二期栋层小高层三期栋层小高层,地产品牌幼儿园/小学/会所/泳池,一期均价二三期预计以上,招商会大型户外广告/报纸/电视口碑营销活动营销展会,公务员企业主关内投资客户,板块首席国际居住区,板块内竞争项目解析 城,产品,形象,渠道,价格,附加值,客户,一期飘House二期栋层小高层三期栋层小高层,地产品牌幼儿园/小学/会所/泳池,一期均价二三期预计以上,招商会大型户外广告/报纸/电视口碑营销活动营销展会,公务员企业主关内投资客户,板块首席国际居住区,竞争分析总结,产品,形象,渠道,价格,附加值,客户,A项目凭借渠道和客户突破竞争H项目将凭借形象取胜J项目各项实力均衡D项目凭借价格在独树一帜,项目,项目,项目,本项目,本项目将通过附加值和产品来突破竞争，取得竞争优势,项目SWOT分析,机会(OPPORTUNITY),威胁(THREAT),劣势(WEAKNESS),优势(STRENGH),项目综合评价：本项目位于极具发展潜力的区域，是目前唯一大型综合体项目，顺承了城市化及 规划地位、交通、产业、经济升级的历史时机，为项目多物业类型的多元化发展提供了巨大机会。,THE END,
