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1、,琼海市场调研报告,2011.08,地理位置：琼海市地处海南岛东部，距海南省省会海口市86公里，距南端的三亚市163公里。南距万宁市60公里，北连定安、屯昌县，东濒文昌清澜港；基本情况：占地1692平方公里，人口45万人，以农业和旅游服务业为主导经济展业；历史沿革：琼海市是始置于唐显庆五年(公元660)，距今已有1350多年的悠久历史，1992年11月6日，经国务院批准，撤销琼海县，设立琼海市（县级市）气候条件：琼海市属于热带季风及海洋湿润气候区，年平均气温为24，年平均降雨量2072毫米，年平均日照2155小时，年平均辐射量为每平方118.99千卡，是一个非常适宜居住的城市；旅游度假资源：气
2、候、滨海景观、温泉、玉带滩、万泉河；博鳌：位于琼海市东部海滨，万泉河入海口，是国际会议组织博鳌亚洲论坛永久性会址所在地，是海南乃至全国的对外窗口，在国内外具有极大知名度，与龙湾国际旅游岛先行试验区构成的滨海综合经济发展区是琼海经济发展最重要的支撑。,琼海介绍,目录,宏观篇：区域大视角中观篇：房地产市场发展微观篇：市场版块格局案例篇：博鳌亚洲湾,细目录 报告内容,区域大视角,视角一：世界级标签博鳌亚洲论坛视角二：国际旅游岛第三极视角三：海岛一体化视角四：“小镇式”滨海度假养生胜地与海口、三亚形成错位发展视角五：发展新引擎龙湾国际旅游岛先行试验区,1,视角一:世界级标签博鳌,博鳌亚洲论坛带给区域的
3、不是每年几百万人次游客带动的GDP，而是影响力！世界影响力！论坛会址至建立以来接待了大量的国内外有影响力的人物、及普通游客，自此，博鳌已经成为海南乃至全国的对外窗口博鳌论坛的成功运作带动了区域房地产的快速发展，博鳌已经成为全国候鸟族岛内置业的热门区域。,博鳌论坛对琼海经济发展的带动作用,视角一:世界级标签博鳌,博鳌亚洲论坛的国家发展规划下，琼海在城市规划、城市面貌建设、配套建设、精神文明建设方面均处于岛内领先水平；,博鳌论坛对琼海城市建设方面的积极作用,视角二:国际旅游岛第三极,区域发展定位：琼海市位于海南省东线旅游产业发展带，是东线旅游产业发展带的重要引擎，,海南“一省两地”空间发展战略：,
4、海琼海博鳌恰处在海南东部中国椰树海岸的关键节点上，是连接海口和三亚的重要节点：东部中国椰树海岸的五大空间节点是指以6个城市，即海口、三亚、博鳌琼海、清澜港文昌、神州半岛万宁、三湾陵水为重要空间发展点。,东部旅游经济地区：东线，海口-三亚，将打造成国际知名的热带滨海休闲度假胜地,西部工业经济发展轴：从海口-乐东九所的西部沿海地区，重点建设工业产业园区，形成工业经济发展轴,海南城乡整体规划,视角二:国际旅游岛第三极,琼海市经济发展趋势及产业结构,基础经济，逐步调整产业结构：优化第一产业成为“鱼米之乡”；提升第三产业，打造“国际经济合作和文化交流平台”；博鳌论坛效应：旅游度假、会议度假带动下的旅游地
5、产发展和第三产业发展。吸引了像中信、中远发展、卡森国际等知名大型企业。,年接待人数列岛内第四，次于海口、三亚、万宁；在万泉河温泉养生、博鳌亚洲论坛、玉带滩观光的带动下，年接待游客人次逐年递增。,视角二:国际旅游岛第三极,琼海市旅游服务业发展情况,视角二:国际旅游岛第三极,第三极的由来,2010年成交量仅次于三亚，居岛内第三，成为岛外置业客岛内继海口、三亚后最受青睐的置业城市。2011年1-8月成交量45.09万平方米，依然排岛内第三。,视角三：海岛一体化,三大机场：海口、三亚、琼海博鳌高速公路：东线高速、西线高速轻轨高铁：东环轻轨、西环高铁国道建设：连接中部地区无数条国道十二五规划中的田字型高
6、速公路,全岛2小时经济生活圈,2011年6月29日，琼海博鳌机场获国务院、中央军委批复同意立项；博鳌机场位于琼海中原镇距博鳌镇15公里，建成后将满足48万人次的吞吐量。,东环轻轨,博鳌站,海南东环轻轨的开通，为海岛一体化提供有力支撑，博鳌站的设立，使博鳌到海口的距离缩短为20分钟，到三亚的距离不到1小时东环铁路属于公交型城市快轨，发车间隔不到十分钟；东环铁路缩短了博鳌与海口、三亚地区的时间距离，对提升区域价值有巨大的作用。,视角三：海岛一体化,视角四：“小镇式”滨海度假养生胜地与海口、三亚形成错位发展,琼海市发展规划格局,蓝色为规划待建区，红色正在发展建设区,龙湾国际旅游岛先行试验区,博鳌对外
7、窗口、滨海度假小镇,嘉积城市功能区,官塘温泉养生度假区,城市功能定位为：安宁、精致的宜居城市,视角四：“小镇式”滨海度假养生胜地与海口、三亚形成错位发展,配套对比,视角四：“小镇式”滨海度假养生胜地与海口、三亚形成错位发展,资源对比,视角四：“小镇式”滨海度假养生胜地与海口、三亚形成错位发展,环境对比,视角四：“小镇式”滨海度假养生胜地与海口、三亚形成错位发展,总结对比,视角五：发展新引擎国际旅游岛先行试验区,1992,96-98,1999-2000,2002,2004,2008,2010-2011,晓奥公司进入,成立博鳌投资中远30多亿打造亚洲论坛,博鳌规划区拓展中信注入,博鳌水城开工酝酿论
8、坛的构想温泉资源的发现,博鳌亚洲论坛正式开幕,先行实验区带领新时代来临,中信累计投资100亿房地产业兴起上海宝钢、卡森海航等大型企业跑马圈地,博鳌再出发,成就新的辉煌时期,房地产行业迅速发展的阶段,视角五：发展新引擎国际旅游岛先行试验区,龙湾国际旅游岛先行实验区,龙湾国际旅游岛先行试验区规划地横跨长坡、潭门两镇和彬村山农场部分土地，规划面积38平方公里，相当于4个嘉积城区；将重点发展旅游文化娱乐产业以及相关基础性、功能性产业；探索建设大型园区的开发模式、率先打造特色鲜明、填补海南高端旅游产品空白、提升海南旅游产品档次的旅游文化新城；龙湾港：与荷兰鹿特丹合作建设远东基地港。,视角五：发展新引擎国
9、际旅游岛先行试验区,汇集最优惠的政策、最有价值的投资项目；占地38平方公里的旅游文化新城；填补海南高端旅游产品空白。,开发模式定位：大型园区开发模式,功能定位：海洋旅游、高端居住、国际餐饮、国际教育、主题公园、艺术走廊、购物、动漫文化、旅游博览会展。,业态组合定位：高端地产、免税购物城、餐饮、会展、公园、体育中心、教育中心。,视角五：发展新引擎国际旅游岛先行试验区,龙湾港试点，打造博鳌商圈，结合博鳌国际会议中心及养生圣地优势，由单一资源型转向商业、养生、会议、海洋旅游、文化旅游、等多点全面发展,区域大视角总结,博鳌的世界影响力带动区域快速发展；城市定位为宁静、精致宜居的养生度假城市，与海口、三
10、亚形成错位发展；从城市影响力和区域置业关注度来看，区域成为海南国际旅游岛发展的第三极；机场、城市轻轨下区域的世界通达性；龙湾国际旅游岛先行试验区将带给区域新的“博鳌十年”；,房地产市场发展,开发投资情况建设规模情况城市房地产与经济发展关系市场整体成交情况,2,开发投资情况,博鳌效应吸引了大量的投资者，区域房地产开发投资火热，房地产投资额保持年均80%的增幅，近两年由于基数过大，房地产开发投资额增幅有所放缓。,建设规模情况,房地产施工规模持续放大，未来在龙湾国际旅游岛先行试验区的规划带动下将掀起一轮新的大规模开发。,房地产与城市经济发展关系,近三年，房地产投资额占固定资产投资额比率高达70%-8
11、0%，城市基础配套建设速度难赶房地产开发速度，结构不合理，城市配套建设需完善、发展空间较大。,市场整体成交情况,2010-2011年各季度成交量（万平方米）,今年3月份受海口、三亚政策调控的影响，在挤出效应下，3月份区域成交出现井喷情况；成交量同比去年下滑幅度较大。我们对区域的产品界定为度假+收藏的投资型产品，政策调控降低购房者对产品价值的预期，在这种客户属性、产品关系下，决定了市场对政策的高度敏感性,市场版块格局,主城区版块博鳌版块官塘版块,官塘版块,主城区版块,博鳌版块,3,嘉积主城区,城市意象：“恬静、温馨、安宁、精致、柔美、家居”的小城。,中心区、配套完善，城市环境良好,价格,配套,5
12、000,10000,15000,20000,资源,居住价值轴,区域内产品性价比最高的版块,区域内市场成交的主力版块,上半年市场整体成交均价为72000元/平方米左右,6500元/平方米,10000元/平方米,20000元/平方米,成交量的函数解析：6500*X+10000*Y+18000*Z=72000元/平方米（X、Y、Z分别代表嘉积、官塘、博鳌的成交量的权数）X将远大于Y、Z,嘉积版块总部图,目前区域市场上在售、待售项目41个,区域项目规模情况,区域项目以小盘为主，项目占地面积集中在100亩以下（6.67万平方米）。,区域项目占地面积统计图表,区域项目主要建筑规划指标：容积率情况,区域项目
13、规划容积率集中在1.0-2.0之间，以低密度的舒适型自住产品为主。,区域项目容积率统计表,区域项目精装交房情况,区域内项目大部分以毛坯交房,区域典型项目产品面积区间,区域在售项目产品面积主要集中在60-100 之间，以一房、两房为主。,区域典型项目价格区间,区域内项目均价主要在6500-7300之间，个别万泉河组团内的项目依托河景资源均价突破10000元/平方米。,15000,博鳌滨海度假,博鳌“世界的小镇”,距离市中心区15公里，依托博鳌亚洲论坛，借助于自身的滨海资源、规划配套，逐步发展为世界级的滨海度假小镇，,世界的小镇概念,市中心区方向，15公里,龙湾方向，5公里,博鳌亚洲论坛带给小镇的
14、世界标签,高尔夫球场、五星级酒店高标准配套,三江入海、贵重滨海资产,宁静、美丽的风情小镇,博鳌“世界的小镇”,小镇内集中了琼海最优势的配套资源,博鳌亚洲论坛区,博鳌区域在售、待售项目总布图,在售项目10个，待售项目6个,海阔天空男爵公馆,区域项目面积,大盘项目有6个（占地800亩以上），以位于北部城郊公园组团的博鳌金湾、博鳌宝莲城项目占地、建面最大。,区域项目容积率、绿化率,区域项目容积率在0.8左右，绿化率为55%左右；以居住舒适性为规划原则,在容积率制约下区域内项目多以海景公寓结合别墅的建筑规划,区域内在售、待售项目中大部分以海景公寓+别墅为主要的产品规划形式；建筑规划方面以超现代为主要建
15、筑风格。,区域在售项目公寓产品面积区间,区域在售项目产品面积主要集中在60-110 之间，产品同质化严重。,区域在售项目产品户型结构：一房、两房的小户型成为市场主角,区域项目自身配套情况,基本为标配，项目自身配套上无排他性竞争力，这不仅是博鳌区域市场的问题，也是整个海南市场的通病；宝莲城将引进一家国际保健医院，形成项目自身亮点。,区域在售项目价格区间,区域在售项目价格在12000-31000 之间，均价已突破20000元/平方米，接近三亚均价。,区域项目产品诉求：以度假和资源为主要诉求点,官塘温泉之乡,官塘版块,片区城市配套缺乏，房地产开发属初期阶段，区域内项目主要以万泉河、温泉、白石岭公园为
16、产品价值诉求，目前区域内有在售、待售项目7个，区域均价为10000-13000之间。,区域在售、待售项目规模情况,区域内在售、待售项目7个，整体开发规模较小，占地规模在200亩以上的项目有两个。,区域项目主要建筑规划指标：容积率情况,区域项目容积率均在1.0以下，以低密度、生态度假型产品为主；除了温泉1号及美岭湖有部分别墅产品外，其他项目均为公寓产品,区域项目精装交房情况,区域内项目大部分以精装交房,区域典型项目产品面积区间,区域在售项目产品面积主要集中在50-90 之间，以一房、两房为主。,区域典型项目价格区间,区域内项目均价主要在10000-13000之间，,4,案例篇,博鳌亚洲湾,博鳌
17、亚洲湾，诞生于世界东线海岸的建筑地标,博鳌亚洲湾，据守世界政经焦点重心，亚洲论坛永久会址所在地，,以百米的物理高度标立海南的东线海岸，以前瞻的精神高度岛演亚洲度假的极致魅力，堪称中国海岸建筑的全新标志，现正恢弘面世,占地面积:560000平方米 建筑面积:700000平方米 容积率:1.0绿化率:50%规划:博鳌亚洲湾分别由六个岛屿别墅组团、六栋波浪形高层公寓和一线海景别墅三大类产品组成。一期100户。公寓29层，别墅3层（地下一层，地上两层）产品主要特色:总体规划、六种亚洲热带风格的小面积别墅、海景公寓立面和户型、售楼处利用酒店大堂，充分展示景观特色开工时间:2010-01-01物业管理:居
18、住期间7.8元，未居住时间4.8元开发商:卡森置业物业管理公司:康年国际酒店管理集团建筑单位:中建二局景观设计单位:泛亚国际景观设计建筑设计单位:产权年限:60年配套设施：五星级酒店、商业休闲街、海景休闲会所、别墅主题会所、屋顶天际海景餐厅等。,基本指标：,项目位置：位于博鳌滨海大道东侧，一线海景地块,1400米长海岸线,滨海大道,1400米长海岸线,南海,“六岛”别墅,“六居”公寓,主要经济指标：占地面积：590165平米总建筑面积：644140平米高层酒店公寓：428600平米商业配套：56000平米海景别墅：22100平米小院别墅：126440平米,建筑规划：物业规划指标,主要经济指标：
19、占地面积：590165平米总建筑面积：644140平米高层酒店公寓：428600平米商业配套：56000平米海景别墅：22100平米小院别墅：126440平米会所：11000米,“六岛”别墅,“六居”公寓,主要经济指标：占地面积：590165平米总建筑面积：644140平米高层酒店公寓：428600平米商业配套：56000平米海景别墅：22100平米小院别墅：126440平米,建筑规划：物业布局,6栋波浪形海景公寓6个岛屿组团别墅海景别墅,小区入口,小院别墅区,海景公寓,海景别墅,“六居”公寓,主要经济指标：占地面积：590165平米总建筑面积：644140平米高层酒店公寓：428600平米商
20、业配套：56000平米海景别墅：22100平米小院别墅：126440平米,建筑规划：建筑风格,源自对“海”的深刻解读，“波浪型”的外立面，在海南，仅有三亚凤凰岛能与之媲美；极具艺术张力的建筑语言，博鳌亚洲湾，与生俱来的王者风范，成就其世界东线海岸的“标杆”。,园林景观：圣淘沙、巴厘岛别墅组团园林景观,产品：博鳌亚洲湾-海景公寓 60(主力房型)、72,阳台进深超过3m,一房一厅,观景浴缸,面宽4.5m,卫生间仅设置冲淋房,餐厅和厨房相结合,并以早餐台分隔,观海景,一房一厅,阳台进深2-3m,观海景,卫生间仅设置冲淋房,餐厅和厨房相结合,并以早餐台分隔,观景客厅,产品：博鳌亚洲湾-海景公寓 77
21、、83,一房一厅,卫生间仅设置冲淋房,餐厅和厨房相结合,并以早餐台分隔,超大面宽观海景阳台,独立海景客厅,卧室可观海景,一房一厅,卫生间仅设置冲淋房,餐厅和厨房相结合,并以早餐台分隔,大面宽阳台,产品：博鳌亚洲湾-小院别墅A型 115,一层,二层,地下室(赠送),门庭挑空,内庭院,大露台,可改造成一个房间,通向组团泳池,一层,二层,产品：博鳌亚洲湾-小院别墅B型 135,地下室(赠送),内庭院,大露台,可改造成一个房间,大露台,可改造成一个房间,样板房展示,一房一厅,推售策略,一房一厅,一期推出圣淘沙、巴厘岛两个组团别墅及2栋海景公寓,一期推售：2个别墅组团，2栋海景公寓,2010年5.10启动北京分展场,北京,上海,海宁,博鳌,2010年6.10启动上海分展场,2010年4.10启动海宁分展场,2010年4.10临时接待处开放,博鳌亚洲湾的全国客户接待,销售节点,一房一厅,2010.4,5月,6月,10月,临时销售中心开放、接受诚意客户登记、海宁展场启动,北京展场启动、小院别墅圣淘沙、巴厘岛组团推出,上海分展场启动,别墅样板房开放,12月,推出2栋海景公寓,销售中心,
