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1、江阴普惠路西项目初判报告,项目拓展部2010年12月,第2页,项目概况 江阴城市基本面 房地产市场 土地市场 价格判断 总结建议,目录,第3页,项目区位,市政府,市政府,市政府,第4页,经济技术指标,第5页,通 富 路,普 惠 路,滨 江 西 路,蓝天豪庭,长江 国际,40米绿化带,第6页,地块情况总结,地块地处江阴西组团片区，周边住宅小区众多，居住氛围好；地块内部现北侧留有一些厂房，大部分为农田，纵穿一条弯曲的死水，给施工带来一定阻力，地块内的农田为周边居民非法占用进行耕作，但施工过程中为避免矛盾冲突，需进行一定补偿，由开发商出资；地块北侧滨江西路为城市主干道，南侧规划路通富路预计明年完工，
2、交通便利；地块西侧紧邻普惠公园，周边居住环境成熟，生活较便利。,第7页,付款条件,2010年10月,退保证金：若未竞得，成交后5个工作日内退还；若竞得，自出让合同签订之日起竞得者的竞买保证金抵作定金。土地交付：签订成交确认书后35日内办理国有建设用地使用权交接手续。开竣工履约保证金：开工是指经依法批准，实施建筑物向地基传递荷载的下部结构的施工面积达到规定用地面积的1/4。验收合格后，在五个工作日内将履约保证金的50%部分和利息退还，不合格或未按约定时间开工，没收该部分保证金，竣工保证金亦然。,2010年12月28日,10%土地款作为履约保证金 5%考核按时开工5%考核按时竣工,开工,成交签订成
3、交确认书签订履约保证金协议,10个工作日内,2011年1月17日,2011年1月12日,签订国有建设用地使用权出让合同 100%土地款（保证金可冲抵）,2011年12月1日,竣工,2014年6月1日,第8页,项目概况 江阴城市基本面 房地产市场 土地市场 价格判断 总结建议,目录,第9页,基本概况,位于江苏省南部，长江三角洲太湖平原北端。北滨长江，与靖江相望；南近太湖，与无锡接壤；东连张家港、常熟；西邻常州、武进；地处苏锡常“金三角”几何形中心。距上海178公里，距离南京192公里，2小时车程；总面积987.53平方公里城市建成区为49.23平方公里；2009年末，江阴市户籍总人口120.35
4、万人；连续8年蝉联全国县域经济百强县（市）第一；,第10页,区域交通铁路：新长（江苏新沂一浙江长兴）铁路取道江阴，连结陇海、渐赣两大铁路大动脉。公路：中国第一、世界第四的特大跨径钢悬索桥江阴长江公路大桥，是沟通同三（黑龙江同江一海南三亚）和京沪两大国道主干线的过江“咽喉”。水路：江阴境内的锡澄运河沟通长江、太湖。港口：1992年正式对外开放的江阴港可以直通海外。江阴地处江尾海头，境内35公里长江深水岸线被专家称为黄金水道的黄金地段。,第11页,综合经济：2010年8月，在第十届全国县域经济基本竞争力评价中名列第一，实现八连冠。在本届全国县域经济百强县(市)评比中，综合竞争力评价等级达到A+级，
5、地区相对富裕程度、科学发展和环境保护等级评价均达到A级，江阴以雄厚的综合发展实力和可持续发展的活力第8次雄居全国县域经济百强县排行榜榜首。上市公司：2010年继中国浩然、中南重工、百川化工、扬子江船业、宝利沥青先后在海内外上市后，鑫仁铝业控股有限公司于10月底在新加坡证券交易所成功挂牌上市。至此，江阴已累计拥有28家上市公司、29只股票，其中有10家在境外上市。目前，江阴市100家拟上市企业包括20家新兴创新型上市后备企业、80家中小板上市后备企业。,经济发展特色,第12页,经济发展综合实力,数据来源：各市2009年统计公报,江阴经济发展综合实力在长三角县级城市中处于中上水平。,第12页,第1
6、3页,城市规划,江阴城区规划结构：一条历史文化轴；两个城市景观带；两个风景名胜区；两个商业中心；三条通江环城河；五大居住片区。,城北居住板块,五个重点打造片区：城市客厅、北外滩地区、南门改造区、城西改造区、敔山湾片区。,根据江阴城市总体规划（2002-2020），江阴的城市性质定位为：现代化的工业港口城市，交通枢纽，历史文化名城。,地块,第14页,总体规划：总体空间布局,市域空间布局规划：一城四区;中心城区，包括城中、城东和城西，形成沿江发展的横向城市轴线；四区，分别为澄东片区、澄西片区、澄南片区和澄东南片区，共15个镇；其中中心城区为综合城区，东西两区为产业发展区，南部两区为综合型小城镇；城
7、市化率规划2020年达到69%，城镇人口增长29万。,第15页,西组团规划,规划结构：T轴、双核、绿网（1025公顷）T轴：通过锡澄运河沿岸滨水景观绿带与人民西路沿线商业、服务业功能带，构建T形特色功能轴；双核：人民西路东端与锡澄运河交汇处附近的市级金融、创意传媒数码服务业区为东核，人民西路西段与西外环路交叉口附近的市级零售商业及娱乐服务业区为西核；绿网：各类公园绿地、沿河景观绿地、防护绿带、社区及街头绿地等，共同构成网状绿地系统。,锡,路,澄,运,河,西 外 环 路,滨 江,芙 蓉 大 道,东核,西核,第16页,项目概况 常熟城市基本面 房地产市场 土地市场 价格判断 总结建议,目录,第17
8、页,短期供求趋势,07，09年市场情况好时供不应求；10年前三季度，全市商品房竣工面积149.10万平方米，同比增长107.43%。销售面积158.98万平方米，同比下降22.41%，也呈现一定程度供不应求。,第18页,长期供求趋势,09年施销比创历年来最低水平，供应处于偏紧状态；10年前三季度，施工面积691.25万平方米，同比增长34.69%，施销比为4.35，一定程度缓解供应偏紧局面。,第19页,住宅市场,城中板块土地资源稀缺，区域配套成熟，交通发达，随着供应量的逐年减少和房价的节节攀升，此板块目前已成为中、高端收入人群的首选，未来也必将成为江阴房地产的高端板块。,城东板块楼盘品质较高，
9、性价比高，区域配套成熟，有较强的核心凝聚力，除了当地区域性客户外，还吸引着大批主城区及其他区域的购房者。,城西板块是目前江阴市区供应量最充足的区域，该板块区域形象迅速提高，辐射范围将逐渐扩大，该板块近期是购房者集中置业的区域。,城南板块目前供应量较小，配套尚不成熟，但随着城区西进南扩规划的实施，城南将是市政府继城东、城西板块重点打造的第三块区域，板块前景被看好。板块前景被看好。,城北板块发展地域上受长江限制，近年来随着城市的扩张，和长江得天独厚的自然景观，住宅逐渐开发到了长江沿岸。今后将有望成为江阴的富人区。,第20页,周边楼盘,春江华庭,锦江花园,圣廷苑,怡江城,长江国际,弘建公园国际,蓝天
10、豪庭,万达地块,长江地块,万家富地块,禾苑,地块,长江国际,开 发 商：阴市长江房地产开发公司产品类型：多层住宅，小高层，高层，花园洋房，别墅占地面积:360亩总建规模：380000平方米容积率：1.6开盘时间：2008年6月首期开盘 五期10年11月21日开盘五期主推：御景湾推四栋26层，一栋18层高层，四栋10-14层小高层 首批推出的1、5、6号楼360余套房源，即将全部售罄。定于12月11日加推3、9号楼，共计200余套房源。9号楼以120平米上下的刚需户型为主，3号楼主打140平米的改善型户型。销售价格：5F/7F花园洋房，80-160，13000-14000元/联排230/260，
11、17000-18000元/高层8000-10000元/,蓝天豪庭,开 发 商：江阴市蓝天房地产有限公司产品类型：多层，小高层，高层，商业占地面积:142.8亩总建规模：144070平方米容积率：1.51开盘时间：2009年6月销售情况：10年3月售罄项目价格：6500元/户型面积：90-160 项目分析：采用水系贯通南北，左右两园的规划系统，借助五星花园和小区自然条件，创造出丰富的绿地系统。超大的楼间距是项目特色之一。,第23页,项目概况 常熟城市基本面 房地产市场 土地市场 价格判断 总结建议,目录,第24页,历年住宅土地成交,江阴住宅市场的土地成交价格从07年起逐年走高。,第25页,10年
12、江阴市区主要成交地块,第26页,地块区位图,153亩，R1.1，商住，196万/亩，楼板价2667北京东亚里程投资10-11-11,182亩，R3.5，商住，306万/亩，楼板价1310大连万达10-11-16,81亩，R2.2，商住，980万/亩，楼板价6681江阴弘建置业10-11-11,31亩，R1，商住，181万/亩，楼板价2718江阴弘扬置业10-1-19,71亩，R1.8，居住，626万/亩，楼板价5218江阴顺嘉置业10-9-29,第27页,项目概况 常熟城市基本面 房地产市场 土地市场 价格判断 总结建议,目录,第28页,除土地外直接成本到4500元/，则粗估总地价和所有物业类型平均售价关系如下：,第29页,项目概况 常熟城市基本面 房地产市场 土地市场 价格判断 总结建议,目录,第30页,结论及建议,该项目对公司的战略意义：江阴一直是景瑞重点关注的战略三线城市 江阴离太仓很近，有利于项目公司的管理，降低成本项目优势：项目位于的西组团片区是城市发展主要方向，万达的进入提高了片区价值的上升空间 紧临城市主干道滨江路，交通便利,项目劣势：地块内部地势不平坦，居民非法占用农田的补偿增加额外成本 地块起价较高，盈利压力较大,建议公司以积极的态度获取该项目,第31页,第32页,2010-C-89地块区位图,地块,第33页,
