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1、太原市物业管理条例,第一章 总则 第二章 业主自治管理 第三章 物业管理企业及职责 第四章 前期物业管理 第五章 物业管理服务 第六章 物业管理收费 第七章 物业的使用 第八章 物业的维护、维修 第九章 物业的维修基金与专用房屋 第十章 法律责任 第十一章 附则,共分十一章,第五章 物业管理服务,第二十八条：共用设施、设备的物业管理区域，应由一个物业管理企业管理服务，任何单位和个人不得各自为政，分头管理。,这一条，主要是指定物业管理的区域,一个物业管理企业 可以管理 多个物业多个物业管理企业 不可以管理 一个物业,理解要点：,第二十九条：物业管理行业应当建立市场竞争机制，尽可能地开展物业管理招
2、投标活动。政府投资的建设项目、经济适用住房项目，前期物业管理必须采取招标的方式选聘物业管理企业进行前期物业管理。3万平方米以上的物业管理区域选聘物业管理企业，有条件要采取招标的方式。,这一条，主要规定了物业管理的市场竞争规则,政府投资的投资物业的三种主要形式：企业投资的 商业投资的,背景资料：,第三十条：物业管理服务包括公共服务、特约服务和代办服务。公共服务是对全体业主提供物业管理的基本服务；特约服务是对业主的个别需要提供的专项服务；代办服务是接受专业管理服务部门委托所提供的服务。,这一条，指出了物业管理服务的三种主要形式,公共服务物业管理服务包括 特约服务 以形式划分 代办服务,理解要点：,
3、第三十一条：业主委员会成立后，业主委员会应根据业主大会决议，选聘物业管理企业，委托双方签订物业管理委托合同。在同等条件下，业主委员会应当优先选聘与购房人签订过前期物业管理服务协议的物业管理企业。,这一条是关于物业管理委托合同,第三十二条：物业管理委托合同和前期物业管理服务协议的主要内容包括：,（一）当事人双方名称、住所；（二）物业的基本情况；（三）物业管理项目；（四）物业管理服务事项；（五）物业管理服务的要求和标准；,（六）物业管理服务费用的标准和收取方法；（七）物业管理委托的期限；（八）维修基金的管理与使用：（九）合同期限、合同终止和解除的约定；（十）违约责任及解决纠纷的途径；（十一）当事人
4、双方约定的其他事项。,物业管理委托合同的期限一般为23年。物业管理企业应当自物业管理委托合同生效之日起15日内将合同报各级物业管理行政主管部门备案。,第三十三条：物业管理委托合同和前期物业管理服务协议的当事人应当约定下列公共服务事项：,（一）房屋共用部位、共用设备的日常维护和管理；（二）物业管理区域内共用设施的日常维护和管理；（三）电梯、水泵、暖通、智能系统等设备的运行服务；（四）环境卫生和绿化管理服务；（五）物业管理区域内的车辆停放的管理服务；,（六）物业管理区域内公共秩序、治安、消 防、交通等协助管理事项的服务；（七）物业装饰装修管理服务；（八）物业资料的管理；（九）业主使用人档案资料的管
5、理；（十）其他事项；,物业管理委托合同中当事人可以约定下列物业管理服务事项：,（一）物业自用部位和自用设备的维修、更新；（二）业主委员会委托的其他物业管理服务事项。,第三十四条：物业管理企业的物业管理服务内容不承担业主、使用人的人身、财产保险责任。业主、使用人可以与物业管理企业约定其财产的保管事项。,这一条应理解为：业主的财产发生灭失，根据双方约定，决定物业企业是否承担责任。,理解要点；,第三十五条：物业管理服务合同到期三个月前，业主委员会与物业管理企业应协商续聘事宜，续聘的重新签订物业管理服务合同。物业管理合同到期，业主委员会不与物业管理企业续约的，应在合同到期三个月前告知原物业管理企业，物
6、业管理合同到期，物业管理企业退出不再续聘的，应在合同到期三个月前告知业主委员会。,第三十六条：物业管理企业应当在物业管理合同、前期物业管理服务协议解除后的15日内，在业主委员会的监督下向新接管的物业管理企业办理下列事项，并报各级物业管理行政主管部门备案：,（一）对预收的物业管理服务费用按实结算后移交；（二）移交全部物业管理档案资料和有关的财务帐册；（三）移交业主共有的房屋、场地和其他财物。,第五章小结,物业服务的范围（服务区域的确定）,物业服务的环境（市场的竞争）,物业服务的类型（以服务形式分类）,签 订物业管理合同,物业管理合同的内 容,合同到期移交手续,第六章 物业管理服务收费,第三十七条
7、：（定价原则）物业管理服务收费，应当遵循合理、公开以及与服务质量相适应的原则。,第三十八条：（服务收费标准的确定）物业管理服务收费的标准按照下列规定确定：,（一）新建经济适用房、安居房、己出售公有住房旧住宅区的收费标准，由市物价局会同市物业管理行政主管部门制定；（二）商品房住宅及其它物业管理区域的收费标准，由建设开发商在销售（预售）房屋时自己定价，将定价载明在前期物业管理服务协议上，待物业管理 区域内成立了业主委员会后，由新聘用的物业管理企业与业主委员会在签订物业管理委托合同时协商确定；（三）其他服务项目的收费，由物业管理企业与业主委员会或者业主、使用人协调确定。,物业管理服务费用由物业管理企
8、业按照前期物业管理服务协议的承诺或物业管理委托合同的约定，报物业部门备案后方可向业主收取。物业管理服务费用经承诺、约定的可以预收，预收期限不得超过半年。物业管理企业收费的项目和标准应当公布。已按照本条例向业主或使用人收取物业管理费用的，其他任何单位不得重复收取性质相同的费用。未受业主委员会或者业主、使用人委托，物业管理企业自行提供服务收费的，业主或使用人可以不支付。,第三十九条：（空置房费用承担）物业管理区域内开发建设单位未出售、出租的物业，其物业管理费用由开发建设单位按物业管理收费标准的50%收取。,第四十条：（管理服务费用以外的收费）物业管理企业在物业管理委托合同或者前期物业管理服务协议约
9、定的管理服务内容以外的服务项目，除政府物价部门规定有统一收费标准者外，服务收费实行经营者定价。,第四十一条：物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等费用，应由专业经营服务部门向最终用户收取。实行代办服务的，应当与物业管理企业签订有偿委托服务合同。,这一条对我们来说很重要，如果真是这样，我们完全可以不去为收取各种能源费犯愁。关键是我们要查一查是不是我们在售房时向业主承诺了远程抄表可以为业主免费服务。,第四十二条：物业管理服务收费实行政府定价，普通住宅小区，其收费标准低于管理服务成本的，由政府给予一定的优惠政策。,第六章小结,本章对物业管理企业的收费做了明确规定：（1）“定价原则”
10、（2）“服务收费确定”（3）“空置房屋物业管理费用承担”（4）“管理服务费用以外的收费”（5）“代收代缴服务费用”（6）“收费优惠政策”本章对物业企业如何取得利润 即我们平时所说的“管理者酬金”没有说明，因此，在适当的时候我们要进行这方面的咨询。,第七章 物业的使用,第四十三条：（物业接管验收）物业管理企业接管物业管理项目时，应当与委托方按照物业接管验收办法进行接管验收。物业接管验收办法由市物业管理行政主管部门制定。,备注：到目前为止，我市还没有制定出物业管理验收办法,（一）项目规划图、竣工总平面图；（二）单体建筑、结构、设备竣工图；（三）附属配套设施、地下管网工程竣工图；（四）设施设备安装、
11、使用和维护保养技术资料；（五）单项工程竣工验收证明材料；,第四十四条：（物业档案资料移交）物业管理企业接管物业时，物业管理委托方应当向物业管理企业移交下列物业档案资料：,（六）物业质量保证文件和物业使用说明文件；（七）房屋及配套设施的产权资料；（八）业主、使用人的档案资料；（九）物业管理所必需的其他资料。物业管理委托合同或者前期物业管理服务协议终止时，物业管理企业应当将物业档案资料移交给物业管理委托方或者其新聘用的物业管理企业。,第四十五条：（物业的使用安全）业主、使用人应当遵守法律、法规的有关规定，按照有利于物业使用、安全以及公平、合理的原则，正确处理供电、供热、供水、排水、通行、通风、采光
12、、维修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。,第四十六条：（物业使用禁止行为）物业使用中禁止下列行为：,（一）损坏房屋承重结构、破坏房屋外貌，擅自改变房屋用途；（二）私自占用、损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设备；（三）未经政府有关部门批准，在天井、庭院、平台、屋顶以及道路或其他场地私搭乱建；（四）侵占绿地、毁坏绿化；（五）乱设摊点、乱设集贸市场；,（六）随意倾倒或抛弃垃圾、杂物；（七）在建筑物、构筑物上乱贴、乱涂写、乱刻画；（八）排放或者堆放易燃、易爆、剧毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪声；（九）利用物业从事危害公共利益和侵害他人正当权益的活动；（十）法律、法规禁止的其他行为。,
