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1、,2010-07,包头市赵家营菜市场改造项目前期定位顾问报告,小肥羊集团,谨呈：,第2页,目标与约束条件,项目核心问题及解析,地块本体解析,基础研究,城市背景及宏观环境,用地三层面解析,政策及发展面,城市背景及宏观环境,项目发展方向,多物业类型产品解析,商业类市场,住宅类市场,项目产品定位,第3页,项目特性解析,项目概况 特性分析 开发商目标 核心问题,第4页,项目区位,项目概况,本案,第5页,项目区位,项目概况,项目位置：包头市友谊大街阿尔丁大街交叉口东南侧。占地面积：约8500平米土地现状：赵家营市场目前尚未拆迁。,第6页,项目西侧为友谊广场公园，内部为8万平米的改建公园，景观条件得天独厚
2、。如何利用现有条件，充分发挥景观资源优势，使之成为项目的核心价值，是项目思考的重点之一。,特性分析,项目概况,景观条件优越,第7页,项目为综合用地，居住和商业类产品如何配比，住宅和商业功能的分区和组合，怎么样规划才能最大化的提升产品价值和档次，成为本项目的核心问题。,特性分析,项目概况,混合物业类型,8,土地价值最大化，可能发展的物业面积配比。突破固有的城市意向认知，实现超越区域价值的目标，塑造造公司品牌。结合景观资源优势，融入“公园地产”概念，提升产品档次。,开发资金投入大，要求获得快速稳定的现金流收益。,发挥自身资源优势、塑造公司地产品牌，打造特色地产开发模式 保证资金快速稳定回收、实现经
3、济效益最大化 借势突破区域束缚，实现价值的超越,核心问题,9,核心问题剖析,六大定位,核心问题,10,客户,产品,核心问题剖析,核心问题,11,核心问题剖析,核心问题,第12页,目标与约束条件,项目核心问题及解析,地块本体解析,基础研究,城市背景及宏观环境,用地三层面解析,政策及发展面,多物业类型产品解析,商业类市场,住宅类市场,城市背景及宏观环境,项目发展方向,项目产品定位,第13页,宏观环境研究,城市概况 宏观经济 房产市场,城市概况,行政区划,包括6个市辖区、3个市管旗县，分别是：昆都仑区、青山区、东河区、九原区、白云鄂博矿区、石拐区，市管旗县为土默特右旗、达尔罕茂明安联合旗、固阳县。同
4、时对周边其他地区如土左、达拉特、五原等具有直接较强的吸纳力。,第14页,基本特征,内蒙古西部重要的区域性中心城市，也是中国北方内陆重要的工业基地，在我国北方经济格局中占有重要地位。昆都仑区、青山区为包头的新城区，东河区为包头市的老城区，九原区则是依托东河区发展起来的新区，昆区是包头市的中心城区，是包头市政治、经济、文化、教育、科技、金融、信息中心。昆都仑、青山与九原、东河离散分布，各自独立性强。,东河区,九原区,昆都仑区,青山区,第15页,城市概况,城市概况,金三角经济圈,“金三角经济圈”位于内蒙古中部，由包头市、呼和浩特市、鄂尔多斯市的三角地区构成。涉及面积约 13.2万平方公里，人口约50
5、0万人。目前，经济总量已超过全自治区区的50%。,第16页,金三角经济圈,“金三角经济圈”处在高速发展阶段中，与发达经济圈联系紧密，未来发展空间巨大。,人口较少，但可开发面积大,人均GDP差距在缩小,第17页,城市概况,宏观经济,指标分析1-人口,2008年末，全市常住人口为253.2万人，其中城镇人口192.2万人，农村人口61万人，总人口占自治区的10.5%。城镇人口的逐年递增表明城市化的进程。,第18页,城市发展,指标分析2-城镇化,包头的城镇化率近几年一直保持平稳增长；与其他城市相比，还保持了领先水平，说明包头市的城市建设力度和原有较好的工业兴邦基础；对比分析，06、07年城市的建设力
6、度达到了近些年的较高水平，而在08年热度开始有所回落，城市建成区外拓的脚步放缓；,05-08年，几年的土地放量较大，房地产市场的规模也较大！？,第19页,城市发展,指标分析3-GDP,整体经济近几年一直保持快速发展，2008年包头GDP总量位居内蒙古自治区第一。,包头人均GDP仅落后于鄂尔多斯，却已超过了北京等特大城市。,第20页,城市发展,指标分析4-产业结构,三大产业的变化趋势，特别是其中第三产业的增长态势反映了城市的发展变化，更多的从事服务业、小生产经营者正随着城市的发展在不断壮大。,第三产业的发展对地方的房地产市场的调节、促进将起到重要的推动作用。,第21页,城市发展,指标分析5-收入
7、与消费,城镇居民人均可支配收入持续快速增长，五年的时间几乎翻了一倍；人均消费也呈现较高的增长幅度；从消费结构变化来看，饮食的比例相对较为明显，突出了包头人民的饮食文化。,第22页,城市发展,指标分析6-居住水平,2007年包头人均居住面积达到28.4平米，说明包头市民现在已经保证了基本住房需求，但是对于住房品质本身的需求矛盾逐渐开始显露。,固定资产投资经过前几年的大规模投资兴建后，这两年增速已经有所放缓，但还是保持在年增长30%的增速。,第23页,城市发展,城市规划,因客观因素及历史发展现状决定，包头市的未来城市主发展方向向南发展。,第24页,城市发展,城市规划,中期规划城市建设的三个热点区域
8、：昆区南部区、万水泉新城、九原都市中心。万水泉当前为石拐区搬迁区服务，已“力不从心”；九原中心因市政府搬迁而兴，当前形势，“成也萧何，败也萧何”。昆区南部新区和稀土开发区建设由来较久，基础扎实，持续绵长。,第25页,包头正处于城市快速发展期，城市化进程正在加快速度，而包头未来的发展中心是东部和南部。包头的产业结构仍是以第二产业为主，第三产品虽然发展迅速，但总量规模不大，导致包头的白领阶层缺失，办公需求量较小。包头的人均住房面积已经接近30平米，住房需求已经从“量”开始转化到“质”，可以说“不缺房，缺好房”。,第26页,小结,第27页,政策及发展研究,宏观政策分析 市场发展预判,国四条,09年月
9、日，温家宝总理主持召开国务院常务会议，就促进房地产市场健康发展提出“增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设”等四大举措。会议同时明确表态“遏制房价过快上涨”。,“增加普通商品住房的有效供给”。特别是在用地上要适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁住房的供应。“抑制投资投机性购房”。当前房价上涨快的地区，投机成分比较多，营业税政策的调整，能够对炒房起到挤出效应，缓和供求关系，有助于平抑房价。”“加强市场监管”。继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场检测，完善土地招拍挂和商品房预售制度，给百姓一个稳定的市场预期。大规模推进保障性安居工程建设。国务院常务会议强调，力争到年末，基本解决
10、万户低收入住房困难家庭的住房问题。,国四条的出台表达了政府遏制房价高企的决心，但具体力度以及成效如何，还要视后续调整政策的出台才能判定。,第28页,宏观政策分析,楼市调控,2009年12月9日，国务院常务会议决定，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。2010年1月7日，国务院 下发关于促进房地产市场平稳健康发展的通知,要求对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭,贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率严格按照风险定价。,2010年3月底，四大国有银行陆续调整了首套房贷7折优惠，将利率优惠由7折调高至8折或8.5折不等。,本轮调控政策以“遏制投
11、机性购房”为目的，对自住型需求影响不大。,第29页,宏观政策分析,第30页,近期政策导向,本轮调控政策集中在一季度和二季度初，5、6月份调控力度减小，下半年走势不明朗。,增加中低价位和限价商品房的供应，抑制投机性购房带来的高房价，是本轮楼市调控的主调。本轮调控主要针对房价上涨过快的一线大城市，而楼市结构相对合理的二、三线城市受调控的力度相对较小。近期调控政策有所放松，但随着一线城市房地产价格和成交量的萎缩，下半年的房地产市场和政策都会有所调整。由于今年宏观经济的任务仍是保增长恢复经济，房地产目前又是国民经济的支柱产业，随着宏观经济增长继续走稳，预期房地产市场下半年会有所调整，但调整幅度不会太大
12、。,第31页,小结,包头房地产市场不是本轮调控的重点，受影响不大。,第32页,用地分析,区域分析 地块分析 用地价值梳理,第33页,区域分析,西侧为城市南北主干道阿尔丁大街。道路布置经络分明，地块界限清晰，宽阔平坦，绿化层次丰富。路网建设完善，道路等级高，通达性强。公交系统还不完善。,路网发达，通达性好，但公共交通系统不完善，随着区域的发展，区域公共交通将得到完善。,包百商圈,市政府大楼,火车站,3.9公里,3.2公里,本案,钢铁大街,阿尔丁大街,阿尔丁大街,1.2公里,友谊大街,交通,第34页,区域分析,景观,地块西侧，沿阿尔丁大街两侧，政府规划了两块占地共250亩的公园广场，其中西侧的友谊
13、广场已经建成使用。公园广场是本案最大的景观优势，也为客户提供了绝佳的活动和休闲场地，成为本项目重要的卖点。,项目西侧公园实景,项目西侧公园实景,无与伦比的景观环境：景观面积大、优美、免费体验,本案,友谊广场,第35页,区域分析,配套,昆区政府大楼,云龙骨科医院,包头博物馆,包头中级人民法院,包头市六中,友谊13小区,周围生活配套商业不多，档次不够，缺乏区域型中心商业。包头市博物馆位于本项目地块南侧。昆区行政办公楼以及联通等一些企业大厦的迁入，进一步带动区域的发展。,缺乏商业及生活配套，随着区域的发展未来将会得到完善，本项目的商业也会对本区域的配套起到极大的补充作用。,联通营业大楼,第36页,用
14、地分析,区域分析 地块分析 用地分析梳理,第37页,地块分析,地形地貌,地块平整方正，有利于规划；东侧、南侧以道路与其他地界自然分开，可以自然形成独立的社区。北侧、西侧与公园接壤，规划设计上需要考虑借景。,第38页,地块分析,项目四至,西侧道路等级高，绿化浓密，城市形象最高，但绿化对本项目有所遮挡。东侧金茂豪庭与宜必思酒店形成了较好的高层组团意向。北侧友谊大街、恩和小区，形象稍弱。,友谊广场,昆区政府大楼,恩和小区,中级法院,金茂豪庭,包头市博物馆,第39页,综合类用地用地面积：8213平米容积率：不限建筑密度：不限建筑高度：40米,规划条件,地块分析,综合类用地，项目可以选择的物业类型相对丰
15、富。整体规模不大，项目可以向精品化、高端化方向突破。除建筑限高40米外，其他规划条件限定较松，为项目的规划设计留下了较大空间。,优质的地块条件，为项目规划设计和塑造项目形象提供了先天的自然条件，如何发掘项目的最大价值是规划设计时所要考虑的重点因素之一。,地块方正平整，利于规划；地块相对独立，易于规划；规划设计受外部因素影响小；物业类型相对丰富。,小结,地块分析,第41页,用地分析,区域分析 地块分析 用地分析梳理,第42页,城市南北主干道形象好,物业档次趋向高端,地段发展潜力价值大,公园景观价值无与伦比,规模小限制条件少,城市发展新区认可度较高,产品复合,景观豪宅,关键词：发展区域价值较大，景
16、观价值无与伦比，高档区域认可度较高，交通可达性强，区域配套略有不足。,区域商业配套有待完善,未来宜居区域,具备开发高档混合物业的基础条件,用地分析梳理,第43页,目标与约束条件,项目核心问题及解析,南北伟业工作拆解,地块本体解析,基础研究,城市背景及宏观环境,用地三层面解析,政策及发展面,多物业类型产品解析,商业类市场,住宅类市场,城市背景及宏观环境,项目发展方向,项目产品定位,第44页,混合物业产品分析,第45页,居住类市场研究,整体市场扫描 高端市场分析 豪宅产品解析 住宅产品定位,第46页,截至4月底，包头市可售商品房35365套、可售面积307.01万平方米，同比分别增长5.5%、7.
17、9%。可售商品住宅17527套、可售面积191.18万平方米，同比分别下降7.8%、9.1%。包头市商品住房市场供应较去年同期相比有所下降，由于2009年我市房地产交易市场较为活跃，消化存量较多，并且今年春季房地产项目上市相对较少，供应情况略低于去年同期水平，但从可售房的数量来看，供应仍为充足。,整体供应情况,可售面积,整体销售情况,新建商品房销售量增长 6月份新建商品房销售3883套、面积37.4万平方米、金额12.2亿元左右；其中住宅销售2230套，面积25.68万平方米。新建商品住宅整体成交均价在3750元/平方米。随着房地产项目的开工，中高端住宅项目的陆续入市，6月新建商品房的整体成交
18、价位向上攀升，销售量同比和环比有所增长。从已成交的新建商品住房情况看，包头市居民对户型面积需求主要集中在60-144平方米之间，与供应套型结构基本相符。,新建商品房,商品房销售量同比和环比有所增长,第47页,第48页,整体销售情况,二手房市场,二手房成交情况。4月份，包头市二手房共成交2033套、面积15.23万平方米、金额3.54亿元，同比分别增长5.7%、-0.7%、-3%。其中二手住房成交1896套、面积13.63万平方米、金额3.18亿元，同比分别增长21.6%、14.2%、7.4%。2009年底二手房营业税由二年恢复成原来的五年以及包头市购房补贴政策的结束，2010年二手房成交量同比
19、有所下降，但受二套房贷首付比例提高等房产新政的影响，近期二手住房交易开始活跃。,第49页,居住类市场研究,整体市场扫描 高端市场案例 豪宅产品解析 住宅产品定位,第51页,开发商：包头市凯旋房地产开发有限公司地址：钢铁大街与民族西路交汇处（八一公园东侧）总建面：37.38万平方米总占地：7.34万平米容积率：5.09绿化率：42%,凯旋中央公园,项目概况,第52页,总户数：2160户。分期数：二期，在售一期，一期822户。当期楼型层数：33层。标准层户数：一梯两户、一梯三户。主力户型面积：140-170平米。主力户型总价：100万元。使用率：15%-20%。层高：3米。外立面：1-3层外挂石材
20、，4-33层涂料。园林风格：法式园林。,凯旋中央公园,产品规划,第53页,交通：紧邻钢铁大街、民族西路。绿化率：小区内42%，西侧紧邻八一公园。采暖方式：集中供暖，地暖。停车位：共计1700个左右，地上200个左右，地下1500个左右。会所：2000平米，以休闲、健身为主。周边学校：包钢实验一小、包钢三中、包钢九中等。商业：紧邻包百商业中心。安保：7重安防体系。,凯旋中央公园,产品配套,凯旋中央公园,第54页,C1户型，建筑面积141平米，三室两厅两卫，共计390户。大玄关入户，南北通透，动静分离。客厅开间5.3米，落地观景阳台。,户型,凯旋中央公园,第55页,D户型，建筑面积99平米，三室两
21、厅两卫，共计210户。双卫设计，主卧独立更衣间。客厅开间3.9米，落地观景阳台。,户型,凯旋中央公园,第56页,G1户型，建筑面积170平米，三室两厅两卫，共计129户。全明户型，南北通透，双主卫套房，独立更衣室。客厅开间5米，落地观景阳台。,户型,凯旋中央公园,第57页,G户型，建筑面积188平米，四室两厅两卫，共计63户。全明户型，南北通透，双主卫套房，独立更衣室。客厅开间5.3米，落地观景阳台。,户型,第58页,地域分布：包头地区。年龄特征：30-50岁。收入水平：中高端。购买目的：自住、投资。投资比列:30%左右。职业特征：个体、事业单位，事业有成，生活讲究品位和档次。,凯旋中央公园,
22、一期客户,一期推3、4、5、6号楼，共计822户，产品两居99平米，三居141、151、170平米，四居188平米，以三居为主，其中141平米是主力户型。一期户型整体面积较大，开间较宽，但是进深较短，对整体档次提升有一定的影响。,第59页,一期户型,凯旋中央公园,第60页,区位：区位位置优越，周边教育资源丰富，商业氛围更是浓厚，包百商圈离此不到200米远。产品：10栋33层的，容积率高，户型以大三居为主，纯居住概念。景观：下沉式台地广场、景观树池、喷水围廊等微地形景观。总评：以地理区位优势为项目突破高端定位的核心竞争力，在其他产品细节、概念规划、营销概念推广方面并未有突出表现。,凯旋中央公园,
23、项目点评,开发商：包头市三江金茂房地产开发有限公司。地址：包头市沼潭东路（黄河大街南）。总占地面积：19万平方米。总建筑面积：43万平米。绿化率：36%。,三江尊园,项目概况,第63页,分期数：目前在售一期，一期联排别墅82户，高层442户。当期楼型层数：联排3层，高层28层和32层。标准层户数：一梯两户、一梯三户。外立面：别墅外挂石材，高层涂料。园林风格：法式园林。物业：中奥物业，别墅3.5元/平米月，高层2元/平米月。,三江尊园,产品规划,三江尊园,第64页,主力户型面积：别墅430-480平米，高层150-300平米。单价：别墅精装修，均价15000元/平米以上，高层均价7000元/平米
24、左右。主力户型总价：别墅700万元，高层150万左右。,产品规划,第65页,交通：紧邻黄河大街、沼潭东路，离阿尔丁大街仅100米，距离火车站800米。绿化率：小区内35%，项目周边绿化率高。采暖方式：集中供暖，壁挂炉。停车位：别墅独立半地下车位，高层地下车库，一期规划车位约631个，车位配比是1：1.2。会所：7000平米，以休闲、健身为主。周边学校：包钢一中、内蒙古科技大学等。商业：距离几大商圈都不远。,三江尊园,产品配套,三江尊园,第66页,三江尊园的亮点之一是小区内的水景。南侧别墅出口处是4000平米的中央广场，附带喷泉；高层中间是以弧形景观和水系围合成若干个山水庭院；别墅和高层交汇处是
25、5000平米的中央湖，整个小区内的水系以中央湖为核心而循环。,产品配套,第67页,区位：尊园位于稀土高新区CBD中心位置，联动黄河大街，阿尔丁大大街，沼潭东路，机场高速，距离包百商圈仅10分钟车程，距离火车站5分钟车程，区位优势明显。景观：整个项目南区为别墅组团，基本采用行列式布局，而北区的高层组团以弧形景观和水系围合出若干个山水庭院，中央湖水系是整个园区的景观中心，整体园林是法式皇家园林风格。配套：社区配有面积近7000平米的商务养生会所，以健身、餐饮、商务社交、SPA为主。此外，还有5500平米的社区商业，幼儿园等。总评：三江尊园是包头少有的复合型别墅社区，也是目前包头的高端项目之一，凭借
26、三江金茂的知名品牌，特别是做高端产品的丰富经验，该项目会在未来高端市场占据一席之地。,三江尊园,项目点评,开发商：包头市华发置业有限公司。地址：包头市黄河大街与阿尔丁大街交汇处西北角。总占地面积：16.8万平方米。总建筑面积：50万平米。,华发新城,项目概况,华发新城,第70页,产品配套,华发新城以11-18层的小高层和高层为主。户型面积：90-400平米。均价：精装修，预计均价在6000元/平米以上。,第71页,项目形状：临时接待处在悦风大厦（少先路与民族东路交汇处）预计7月初开放，正式售楼部8月初正式启用。目前临时接待处还没有项目的具体相关资料。区位：华发新城位于稀土高新区CBD中心位置，
27、紧邻黄河大街、阿尔丁大街，距离火车站600米，区位优势明显。配套：周边有稀土大厦大酒店，包钢一中，内蒙古科技大学等。总评：华发新城是包头少有的整体精装修项目之一。华发新城凭借华发集团以及名流置业的品牌优势，特别是做精装修产品的丰厚经验，在高端市场形成了一定影响力。,华发新城,项目点评,开发商：中国中铁集团。地址：包头稀土高新区友谊大街南侧、万青路西侧。项目概况：占地面积：9.94万平米，总建筑面积：27.8万平米。住宅224637平方米，商业5330平方米，规划建设11栋18层、30层的高层住宅楼。住宅面积180-470平米，都是三居、四居和五居，共计800户左右。相关配套：中铁诺德重点宣传的
28、是高科技，以此为亮点；交房标准是精装修；绿化率35%；只有临时接电处，7月初将会在香格里拉举办产品推介会。,诺德国际花园,项目概况,第74页,项目形状：目前只有临时接电处，项目施工开始挖坑，打地基。区位：项目位于稀土高新区友谊大街南侧、万青路西侧，北侧是赛罕塔拉公园，周围环境优美。总评：中铁诺德国际花园首次提出打造内蒙首席“奢华+科技”双豪宅。面积最小180平米，最大470平米，精装修，都是平层。诺德国际花园处于高新区，区内中高档项目较多，未来竞争压力将会比较激烈。,诺德国际花园,项目点评,第75页,下半年市场上高端项目较多，有华发新城、中铁诺德国际花园、三江尊园等。整体价格在6000-700
29、0元/平米左右，精装修户型均以3居及以上为主，主力户型在160-220平米左右主推卖点各不相同，但产品都有短板，不能支撑顶级豪宅的定位。,高端市场小结,第76页,居住类市场研究,整体市场扫描 高端市场分析 豪宅产品解析 住宅产品定位,豪宅为人，又因人而各有不同。,特性B探寻客户的深层需求，用需求定义细节,特性A充分挖掘用地价值，用区位定义身份,定义豪宅,特性C符合时代特征，用潮流定义个性,第77页,充分刺激世俗的浅表神经,非学术重操作的豪宅分类,国际品牌和国际化标准,精细的产品及服务的附加价值,第78页,北京贡院六号,威尼斯吹金粉水晶灯、66张牛皮墙纸、17遍的烤漆工艺,充分刺激世俗的浅表神经
30、,城市豪宅的分类,第79页,充分刺激世俗的浅表神经,顺景园,第80页,充分刺激世俗的浅表神经,顺景园,第81页,顺景园,充分刺激世俗的浅表神经,第82页,超常尺度,碧水庄园,第83页,超常尺度,紫园,总占地面积1,380亩，其中水面积达300亩。上海紫园由13个岛和1个 半岛组成，岛与岛之间由欧式彩色钢桥相连，临水别墅均设有私家码头，规划建造别墅150余栋，每户平均占地8亩以上。,第84页,超常尺度,紫园,最高单栋别墅售价达到1.3亿人民币,第85页,北京银泰中心,挖掘区位价值,第86页,世贸国际公寓,挖掘区位价值,第87页,慧谷根园,深入研究现状的升级,第88页,万城华府,深入研究现状的升级
31、,第89页,国际品牌和国际化的标准,公园大道,第90页,公园大道,第91页,季景沁园,国际品牌和国际化的标准,第92页,季景沁园,国际品牌和国际化的标准,第93页,上元,第94页,国际品牌和国际化的标准,生活在台地 坡景之上,上元,第95页,国际品牌和国际化的标准,精细的产品及服务的附加价值,东方之子,第96页,东方之子,降板式浴缸,空中花园,第97页,万国城MOMA,第98页,天棚柔和辐射冷暖系统、置换式新风系统、可调式外遮阳系统、中央吸尘系统等科技系统，恒温又恒湿，完全舒适享受。,万国城MOMA,第99页,精细的产品及服务的附加价值,诚品建筑/讲究学问的建筑,第100页,通用时代国际中心,
32、第101页,第102页,居住类市场研究,整体市场扫描 高端市场分析 豪宅产品解析 住宅产品定位,第103页,第104页,大商业市场研究,写字楼 酒店 公寓 商业,第105页,写字楼,酒店,公寓,商业,经济型酒店,产权式酒店,商业发展可能业态,居住公寓,商务公寓,酒店式公寓,第106页,整体特点,市场商务需求逐渐增加，客户普遍更注重成本，而对软性环境要求不高,写字楼,第107页,主要板块,最初的写字楼从钢铁大街起步，由北向南逐渐发展，重心有向东南移动趋势,钢铁大街是包头市核心交通干道，也是最早形成的写字楼商圈，形象档次较高，以纯写字楼为主。娜琳九星的写字楼不多，主要辐射青山区域，档次中等。开发区
33、板块以稀土大厦为代表，根据开发区规划，园区还有大量商业金融用地供应，未来有望形成新的写字楼聚集区。友谊大街富强路段，此路段目前规划了4个商住写字楼项目，总建面积在40万平米以上，其中三个项目已经开始动工并预售，近期会成为写字楼市场热点。,钢铁大街沿线,娜琳九星,友谊大街富强路段,写字楼,开发区板块,第108页,价格梯度,写字楼,价格梯度：钢铁大街写字楼价格最高达到13000元/m2，其他写字楼价格则相对较低，总体在6000-7000元/m2左右,第109页,板块扫描钢铁大街,写字楼,该区域新旧写字楼混杂，出租总体情况良好。租金范围：25-40元/月m2 不等视写字楼位置和等级而定。,板块一：钢
34、铁大街是包头的中央商务区，各类企事业单位均在此办公。城市形象上佳，但受钢铁大街车流量的影响，上下班高峰有堵车的困扰。,第110页,板块扫描娜琳九星,写字楼,该区域以除九星国际外，出租情况一般。租金范围：15-25元/月m2 左右。,板块二：娜琳九星是包头的第二商业中心，但商务办公氛围一般，城市形象也不如钢铁大街，但交通通达性更好。该区域主要为轻型办公用户。,第111页,板块比较,越多表示成本越低、品牌优势越明显、档次越高、交通条件越好。,项目区域除了成本外，在聚集度、政府支持、形象档次上都有较大不足,写字楼,第112页,写字楼,小结,供需关系：整体市场供大于求。发展趋势：写字楼主要以钢铁大街为
35、核心，有南移的趋势，但南部整体氛围还不成熟。租售情况：整体市场以租售结合为主，写字楼市场的整体租金水平不高，对于投资性客户的支持不足。竞争比较：本项目与其他板块相比有较大不足。,本项目不适合作大体量的纯写字楼物业，小体量高端自持性办公物业是本项目的考虑方向,第113页,大商业市场研究,写字楼 酒店 公寓 商业,第114页,写字楼,酒店,公寓,商业,经济型酒店,产权式酒店,居住公寓,商务公寓,酒店式公寓,商业发展可能业态,简介,基本特征：,1、本质要素：投入少、回报快，营运成本低。2、主营业务：客房。餐饮、康乐、会议等配套依托于300米半径范围的市政条件。3、规模与功能：可大可小。合理布局为客房
36、160-200间，层数不宜超过10层。4、风格与形式：易变化。如“城市风格”“度假风格”“商务风格”,经济指标：,1、建筑面积：40-50m2/每间客房（包括公摊、公共、后勤面积）。2、投资概算：10-15万元人民币/每间客房（包括土建、设备、装修、家具、电器）3、酒店员工：5-8间客房/每位员工。4、销售收入：40000-60000元/每间客房年（限大、中城市）。5、直接运营成本：销售收入的20-30%。,经济型酒店,第115页,市场情况,1、城市商务型：代表酒店：锦江之星、如家快捷酒店；.2、商业集中区周边 代表酒店：豪客来酒店；回家快捷酒店，.3、主干道附近 代表酒店：新驿商旅酒店,包头
37、经济型酒店呈现3种主要分布规律，主要依附于人流集中的区域,城市商业中心型,城市主干道型,经济型酒店,第116页,简介,快速回现，减小开发商资金压力。开发商可以减小甚至免除酒店经营带来的风险。开发商投入成本低，如配套设、商务、会议、康体娱乐，可以借助于周边的配套。产权式酒店销售的风险：投资方式会受政府打压，银行按揭会受干涉。,地域特征,1、强势景观资源或经济活跃区域,2、交通的易达性,客户特征,1、城市的高收入阶层、白领阶层,经营特征,1、产权完全归属业主,3、专业第三方管理,4、管理方经营，不保证业主的收益,2、开发商可保留酒店配套等的产权 2222而获得长期收益,2、投资客为主,产权式酒店,
38、第117页,市场情况,目前包头市场尚未出现产权式酒店,产权式酒店其低总价、回报高的特点，受到城市白领阶层的青睐。,结论：1、政策方面没有对产权式酒店的明文规定 2、银行对此类物业的按揭，控制比较严 3、此类物业的意向投资客户多为包头市内中等收入居民,产权式酒店,第118页,经济型酒店：其选址对地理位置、人流量有较大依赖性，本项目区域条件目前相对不足。产权式酒店：有较多的受限条件，包头的意向性投资客户规模较小，还不成气候。,小结,这两种酒店目前都不适合本项目，但不排除开发商引进高端酒店管理公司，进行自持性经营的可能,产权式酒店,第119页,第120页,大商业市场研究,写字楼 酒店 公寓 商业,写
39、字楼,酒店,公寓,商业,经济型酒店,产权式酒店,居住公寓,商务公寓,酒店式公寓,商业发展可能业态,第121页,商务公寓,商务公寓的产生 随着经济的发展，城市经济圈逐渐形成，CBD、城市综合体出现在人们的视野，集居住、商务、娱乐休闲于一体的商务公寓应运而生。商务公寓的概念 是一种即可居住又可办公的高档物业，在产权上属于公寓类型，但其中又完全具备写字楼的功能，是近年来出现的一种极具投资价值的物业。,公寓,第122页,倡导人性化的工作模式 在健康而灵活多变工作环境里，最大自由的发挥创造力,商务公寓客户群,创业型中小企业,智力服务型中小企业（律师、咨询业等）,投资客,高质感外立面自由的产品组合个性化的
40、空间设计共享的服务资源生态的办公环境,商务公寓,公寓,第123页,包头市商务公寓客户基本上为：智力服务型中小企业、投资客，还有部分企事业单位进驻；地段因素及周边商业氛围对该类客户带动作用大，出租率高；企业入住商务公寓关注因素为：地段、租金、物管等；硬件配套一般，大堂装修简单、电梯运行速度缓慢。,包头市商务公寓存在一定的市场空间，同时硬件还有很大的提升空间,包头商务公寓市场私企、投资客进驻，地段影响因素较大，出租率高。包头现在的商务公寓多为近期开发的商品房，大多尚未入住。,商务公寓,公寓,第124页,酒店式公寓（Serviced Apartment）是融合了星级酒店的设施与服务、专业酒店管理公司
41、的经营、提供低于酒店的价格和注重家庭特色于一体的自住式单位。,酒店式公寓酒店式服务，公寓式管理,酒店式公寓,公寓,第125页,可售型酒店式公寓：打破酒店式公寓只租不售的惯例，通常租售并举。其实质是发展商投资理念的变化。产权型酒店式公寓：在保证公寓统一经营的条件下，通过时权进行融资。产权型酒店式公寓的配套和服务档次通常高于可售型酒店式公寓可售型商务公寓：SOHO一族的壮大使酒店式公寓迅速和商务功能融合，从而产生了偏重办公功能的可售型商务公寓。,产生条件经济发展到一定程度，高端租赁的需求才会形成一定的规模,酒店式服务，公寓式管理,由专门管理公司统一上门管理，既有酒店的性质，又有相当于个人“临时住宅
42、”的特色,年轻夫妇、商旅人士,旅客临时休息,精装修，高标准配置，专业酒店提供高水平服务,已在全球普遍存在,继欧洲之后，在美国得到很快发展。当时流行的主要家庭模式为年轻夫妇，他们对配有家具的公寓产生了需求，导致酒店式公寓的快速发展，并在全球各地流行。80年代初流入深圳、广州、北京、上海等城市,起源于欧洲旅游区，最早提出“酒店式公寓”概念的是瑞士企业家亚力山大。1976年第一批真正意义上的酒店式公寓在法国阿尔卑斯山脉地区兴起，并很快在欧洲其他地区流行,60年代1976年萌芽期,1976年80年代发展期,90年代至今成熟期,发展地域,产品特征,客户,长期出国的生意人及其家人，长期在外的跨国公司高级管
43、理人员及其家人以及正在休长假的家庭,酒店式公寓,公寓,第126页,核心关注因素：投资客户委托经营，管理轻松；固定回报，收益稳定；开发商信誉高，返租合同无风险。租赁客户既有公寓的私密性和居住氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。区域分布：在城市商业繁华地段和CBD附近，周围配套设施较为齐全，集居住、办公、休闲为一体，并提供较高档次服务，因此倍受商务人士的青睐。,盈利模式高端项目以持有型物业为主，其他项目以产权式经营为主，即售后委托经营,酒店式公寓,公寓,第127页,目前包头尚无酒店式公寓的项目,小结,商务公寓：形式灵活，市场适应性强，目前处于成长阶段，有不错的市场潜力。酒店式公寓：此类产品对于
44、物业管理、区域经济发展有影响要求，目前包头尚无此类产品。,相比较而言，商务公寓更适合本项目,公寓,第128页,第129页,大商业市场研究,写字楼 酒店 公寓 商业,写字楼,酒店,公寓,商业,经济型酒店,产权式酒店,居住公寓,商务公寓,酒店式公寓,商业发展可能业态,第130页,包头商业出现多样化、规模化的商业形态，市场开始细分化、主题化,整体发展阶段,集市&沿街商业,大型综合超市&专业店,仓储式购物中心,便利店,都市MALL,郊区MALL,百货商店&批发市场,$500以下,$5001000,$10003000,$30005000,$50007000,$700010000,$10000以上,生存需
45、求,价格,品质,传统形态阶段,业态丰富阶段,业态替代阶段,随传统商业业态不断丰富，市场开始细分出服务于不同人群、经营不同门类的专业市场，并带动其上下游产业链得以共同发展,伴随生活资料相对过剩，各种商业业态在城市中心混杂聚集，车水马龙、景象繁华，形成人们共同认知的生活服务和商贸交易聚集区,形成条件,形成过程,随市场不断细分，寻找空隙日益艰难，这时出现在一定辐射范围内经营相同门类、且档次有重合的不同商圈，相互分流客户，产生替代性竞争,市场需求多元化，主流产品面临激烈竞争,商业业态细分完全，总量饱和,阶段特征,刚刚走出农业社会的自给自足，商贸交易信息不充分,城市原始商脉的发展和延续，民间自发形成，具
46、备相对集中的商业设施和综合性的商业业态，承担城市商品流通中心的基本功能,相互具有替代性的不同商圈以整体规模、经营档次、价格或服务的相对优势，通过更好满足消费者需求而抢占市场份额,市场信息和市场机会被充分关注，商家有比较明确的市场目标，经营同类商品的商家群体汇聚在一起形成行业整体竞争力,文化、情感需求,便利,敏感因素,人均GDP,出现业态,北京,成都,商业,包头,第131页,商圈分布,商业,包百、王府井商圈,娜琳商业步行街,这两个商圈是昆区和青山区的核心商业圈，也是包头市最有人气、商业价值最大的商圈。在其他处均没有大型商业中心。,友谊大街华联商圈,少先路商业街,富强路餐饮美食街,九星商圈,第13
47、2页,林荫路商业街,包头乐园商业街,第133页,在售商业情况,商业,包百、王府井商圈,第134页,内蒙古包头百货大楼营业面积近3万平方米,共5层，每层营业面积约4500平米，年商品销售额逾3.5亿元人民币。租金采用返点倒扣方式支付，具体点数需根据品牌知名度及经营状况从20%25%不等。王府井百货：5000平米/层，加地下共六层，营业面积共28000平米左右。租金采用返点倒扣方式支付，具体点数需根据品牌知名度及经营状况从20%25%不等。包百步行街：临近包百侧饰品服装店 约800-900元/月平米，单层，面积在50-120平米左右。乌兰道以北侧饰品服装店，约120-140元/月平米，双层，面积在
48、90150平米左右。,商业,包百商圈,租金反推售价：步行街 南侧 约15万元/平米 步行街 北侧 约 2.2-2.5万元/平米东方红CBD：一层商铺售价1.7-2.5元/平米,第135页,第136页,王府井商场3层商业，单层2000平米左右，总经营面积约6000平米。租金采用返点倒扣方式支付，具体点数需根据品牌知名度及经营状况在20%上下浮动。娜琳商厦一层店面以品牌服装、眼镜、首饰为主，店面分割30-100平米，租金300-350元/月平米左右。二层以上为男女装、生活用品等，二层分割在30平米左右，租金约为160-180元/月平米左右。南端商业以布艺、服装、电动自行车为主.靠近商业街的租金高，
49、单层面积在50-60平米，租金200-300元/月平米。南侧主要是电动自行车为主，租金价格迅速下降，1层或2层，面积在60-100平米左右，租金在60-80元/月平米。,商业,娜琳商圈,租金反推售价：娜琳步行街 一层约5万元/平米 南侧商业街 约1.11.4万元/平米时代财富城：一层售价 4-5万元/平米 二层售价0.8-2万元/平米 娜琳地下商场：售价1.52万元/平米,第137页,第138页,华联商厦地上4层商业，单层4400平米左右，总经营面积约22000平米。1层为苏宁电器，07年入驻，面积约2000平米，年租金100万，十年租约，约合42元/月平米。1层散户商铺租金为150-160元
50、/月平米。24层为华联自己持有经营超市。友谊大街：业态包括服装、餐饮、娱乐、汽配、烟酒等，种类较多。店面分割主要在50-120平米左右，单层、双层均有，租金约为50-60元/月平米。,商业,华联商圈,租金反推售价：华联商厦沿街 一层约2.7万元/平米 友谊大街沿线，约0.91.2万元/平米肯德基店铺：2层300平米，成交价1.2万元/平米,友谊大街华联商圈,第139页,第140页,包头乐园地上2-3层商业，总记170余个店铺，主要以餐饮和娱乐业态为主，分布在包头乐园的四周。07年售价约6500元/平米；09年售价约8000元/平米；店面分割主要在150240平米左右，租期大都在4年以上，租金约
