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1、住宅小区物业财务管理,学习目标,住宅小区物业管理项目的财务管理,物业管理企业财务管理的相关知识,住宅小区物业管理公共性服务收费的构成、住宅小区物业服务费的测算方法、住宅小区专项维修资金的管理,了解,熟悉,掌握,本章重点及难点,序言,财务管理是企业管理的重要组成部分，是有关资金的获得和有效使用的管理工作。,目录,住宅小区物业管理项目的财务管理,2,住宅小区物业服务经费及测算,3,第一节 物业管理企业财务管理,财务管理,营业收入管理,成本和费用管理,一、物业管理企业营业收入（一）物业管理企业营业收入的内容营业收入是指物业管理企业从事物业管理和其它经营活动所取得的各项收入，包括物业管理主营业务收入和
2、其它业务收入。,第一节 物业管理企业财务管理,第一节 物业管理企业财务管理,1、主营业务收入主营业务收入是指物业管理企业在从事物业管理活动的过程中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。2、其他业务收入其它业务收入是指物业管理企业从事主营业务以外的其他业务活动所取得的收入，包括房屋中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业用房经营收入及无形资产转让收入等。,物业管理企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭证时确认为营业收入的实现。物业大修收入应当经物业产权人，使用人签证认可后，确认为营业收入的实现。物业管
3、理企业与物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，应当根据合同或者协议所规定的付款日期确认为营业收入的实现。,（二）物业管理企业营业收入的管理,二、物业管理企业的成本费用和税费,（一）物业管理企业营业成本的内容物业管理企业的营业成本包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。（二）物业管理企业成本费用的管理（三）物业管理企业其他业务支出的内容及管理（四）物业管理企业税费的管理物业管理的税金和费用包括流转环节的营业税及附加、收益环节的所得税等。物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃气费、专项维修资金、房租等行为，属于营业税“服务业”税目中的“代理”业务，不计征营业税，但从事此项代理业务取得的手续
4、费收入应当征收营业税。,三、物业管理企业利润,（一）物业管理企业利润的构成物业管理企业利润总额包括营业利润、投资净收益、营业外收支净额以及补贴收入。其中，营业利润包括主营业务利润和其它业务利润。（二）物业管理企业利润的计算,Thank You!,第二节 住宅小区物业管理项目的财务管理,一、概述住宅小区物业管理项目财务管理是指在一个独立行使管理权的基层住宅小区物业管理单位内，独立核算的财务主体所进行的以物业服务费为主要对象的费用计划、编制、控制、使用及管理和分析的财务活动。,二、住宅小区物业管理项目财务管理的类型,独立核算,财务管理类型,非独立核算,Thank You!,第三节 住宅小区物业服务
5、经费及测算,一、物业管理经费的来源定期收取的物业管理服务费小区维修基金以业养业，一业为主，多种经营的收入依靠政府多方面的扶持开发建设单位给予一定的支持,二、物业管理服务收费原则,政府指导价,市场条件价,三、物业管理公共性服务收费的构成,管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费公共设施、设备日常运行、维修及保养费绿化管理费清洁卫生费保安费办公费用物业管理企业固定资产折旧费利润法定税费,四、物业管理费的测算方法,X：公共性服务收费标准，单位为元/月平方米X i：各分项费用收费标准，单位为元/月平方米i：分项项数：表示对各分项费用算术求和,公共性服务收费的测算公式,管理、服务人员的工资和按规
6、定提取的福利费X1,基本工资F1按规定提取的福利费F2福利基金工会经费教育经费社会保险费加班费F3（元/月）服装费F4（元/月）其测算公式为：S：总建筑面积，单位为平方米,公共设施、设备日常运行、维修及保养费X2,成本法,X2测算方法,简单测算法,1、成本法,公共建筑及道路的土建零修费F1（元/月）给排水设备日常运行、维修及保养费F2（元/月）电气系统设备维修保养费F3（元/月）燃气系统设备维修保养费F4（元/月）消防系统设备维修保养费F5（元/月）公共照明费F6（元/月）不可预见费F7（元/月）易损件更新准备金F8（元/月）将上述8项费用求和后，再除以总建筑面积，即得每月每平方米应分摊的费用
7、，公式为：,2、简单测算法,以住宅每平方米建筑成本为基数，普通多层住宅公共设施、设备建造成本按住宅建筑成本的15计取，折旧年限按25年计算，每月每平方米建筑面积应分摊的公共设施、设备的维修保养费按月折旧费的40提取。公共设施、设备的维修保养费,绿化管理费X3,成本法,X3测算方法,简单测算法,1、成本法,绿化工具费F1（元/年）劳保用品费F2（元/年）绿化用水费F3（元/年）农药化肥费F4（元/年）杂草清运费F5（元/年）景观再造费F6（元/年）包括补苗费、环境内摆设花卉等费用 上述各项费用通常按年估算，除以12个月和总建筑面积，即得每月每平方米应分摊的费用，公式为：,2、简单测算法,按每平方
8、米绿化面积确定一个养护单价，乘以总绿化面积再分摊到每平方米建筑面积,清洁卫生费 X4,清洁工具购置费F1（元/年）劳保用品费F2（元/年）卫生防疫消杀费F3（元/年）化粪池清掏费F4（元/年）垃圾外运费F5（元/年）清洁环卫所需之其它费用F6（元/年）可按实际情况估算出各项年总支出，求和后再分摊到每月每平方米建筑面积，公式为：,保安费 X5,保安器材装备费F1（元/年）保安系统日常运行电费、维修与养护费日常保安器材费更新储备金M保保安系统购置费I保保安系统安装费Y保安系统正常使用年限保安人员人身保险费F2（元/年）保安用房及保安人员住房租金F3（元/年）可按实际情况估算出各项年总支出，求和后再
9、分摊到每月每平方米建筑面积，公式为：,办公费 X6,交通费F1（元/年）通讯费F2（元/年）低值易耗办公用品费F3（元/年）书报费F4（元/年）广告宣传社区文化费F5（元/年）办公用房租金 F6（元/年）其它杂项F7（元/年）公式为：,固定资产折旧费 X7,交通工具 F1（元/年）通讯设备 F2（元/年）办公设备 F3（元/年）工程维修设备 F4（元/年）其它设备F5（元/年）公式为：,利润X8,按前7项之和乘以利润率,公式为：,法定税费X9,营业税F1（元/月平方米）城市建设维护税F2（元/月平方米）教育附加费F3（元/月平方米）公式为：,住宅小区物业管理服务费测算案例,下面以市幸福小区为例
10、，具体介绍住宅小区物业管理服务费的测算过程。市幸福小区1995年7月竣工，为普通多层、高层住宅小区。由幸福小区物业管理公司对小区实行统一的物业管理。（一）小区概况1、幸福小区技术经济指标总占地面积：17.20万m2总建筑面积(含地下):21.05万m2其中:地上建筑面积:20.64万m2 地下建筑面积:0.41万m2总人口:0.92万人总户数:2615户容积率:1.2绿地率:42.5%,（二）物业管理服务费测算,1、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费（1）人员编制和基本工资标准人员编制和基本工资标准见下表,人员编制和基本工资标准表,（2）费用测算,管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费
11、测算见下表工资福利费测算表,2、公共设施、设备日常运行、维修及保养费,采用总体匡算思路进行测算。住宅建造成本按1000元/平方米计算，公共设施、设备建造成本统一按15%计取，折旧年限按25年计算，维修保养费按月折旧费的40%提取。对高层建筑的电梯、高压水泵等按现行规定另行收费，未计入。,3、绿化管理费,小区绿化面积为7.31万平方米，绿化管理测算见下表。绿化管理费测算表,4、清洁、卫生费,清洁卫生费测算见下表清洁卫生费测算表,5、保安费,保安费测算见下表保安费测算表,6、办公费,按上一年度年终决算，全年办公费约45万元，考虑到物价上涨因素，按50万元计。则每月每平方米建筑面积应分摊的办公费为
12、7、固定资产折旧费固定资产总额为50万元，平均折旧年限为5年，则 8、利润利润取8%，则9、法定税费两税费为前八项之和的5.5%.,10、合计,幸福小区物业管理服务费测算见下 物业管理服务费汇总表,11、小区多种经营收入的补贴,小区多种经营收入的补贴主要有以下几项：（1）小区配套公建房出租收入的补贴小区各类配套公建中一部分采用出租形式经营，其租金收入的15%补贴物业管理费，详见下表出租配套公建房租金收入,住宅小区物业管理服务费测算案例,（2）停车费收入的补贴小区内停车场（地上）300个车位，车位停车费为200元/车位月，共计6万元，其中1/3计2万元补贴物业管理费用。（3）维修养护专项基金利息
13、的补贴小区共用部位和共用设施设备的维修养护专项基金，一般数额较大，专户存入银行，其利息收入的一小部分可用于补贴日常物业管理费用的不足，本小区此项补贴为2000元/月。上述3项补贴合计为 9.485+2+0.2=11.685万元/月分摊到每平方米建筑面积为0.566元/月平方米。用测算出的物业管理服务费减去补贴费用，则应收物业管理服务费为 1.130-0.566=0.564元/月平方米,Thank You!,第四节 住宅小区专项维修资金,一、专项维修资金的概念与来源住宅小区专项维修资金由业主或物业使用人交纳，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。专项维修资金属业主所有，
14、物业管理单位的使用属于代管性质，专项维修资金的来源主要有以下几个方面：,二、专项维修资金的管理,专项维修资金属全体业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位，共用设施设备的维修和更新、改造。由于其所有权及使用的特殊性，房地产主管部门或其指定机构、开发企业以及物业管理单位代收的专项维修资金不计征营业税。专项维修资金应当在银行专户专存，专款专用。,本章小结,本章主要讲述了物业管理企业财务管理的基础知识、住宅小区物业管理项目的财务管理的相关知识、重点是住宅小区物业服务经费的构成，难点是测算方法。为此本章以某具体的住宅小区为例,向学生阐明了住宅小区物业服务费的测算方法,目的是使学生具备测算住宅小区物
15、业服务费的能力，另外学生还应加强对住宅小区专项维修资金管理知识的掌握。,Thank You!,涂大侠出品 版权归原作者所有 联系QQ：467860574 如侵权，请告知，吾即删 更多精品文档请访问我的个人主页,附赠人生心语,修身養性小 識,智,習慣篇 飲食篇 運動篇 心態篇,習慣篇,清晨四個 習慣,好,早上洗澡是個好習慣早上洗澡確實有助於促使血液迴圈更加旺盛並且清潔的感覺和浴液的芬芳本身就可以調整心情，使精神更加飽滿。,早上大便這個好習慣一經養成，你會終身受益如果還沒這個習慣於也不要著急，要努力去培養，比如多吃高纖維食品，如白菜、白薯等粗糧，並且在早上起來後不管有沒有都去下廁所，久而久之，習慣
16、會成為自然的。,醒過來後喝一杯涼水是個好習慣經過一夜的睡眠，沒有一滴水的攝入，人很容易脫水，而一杯涼開水(不是冰水)則是有益的補充；這對於腸胃也起到了清理作用。,第三,喝水,早上儘量不要猛起，這會使血往上沖，造成血壓突然變動，引起頭暈等症狀。比較好的做法是，睜開眼睛後先不起身，躺在床上活動一下四肢和頭部，5分鐘後再起來。如果你有起不來的問題，可以閉著眼做一些伸拉四肢的動作會非常有助於清醒。,第,慢慢,起床,四,晚上 個不,五,睡前不宜喝咖啡很多人都知道，含咖啡因食物會刺激神經系統，還具有一定的利尿作用，是導致失眠的常見原因。茶也一樣,晚餐吃辛辣食物也是影響睡眠的重要原因。辣椒、大蒜、洋蔥等會造
17、成胃中有灼燒感和消化不良，進而影響睡眠。,第二,不要,吃辣,還有些食物在消化過程中會產生較多的氣體，從而產生腹脹感，妨礙正常睡眠，如豆類、大白菜、洋蔥、玉米、香蕉等。,第,不吃,三,脹氣,睡前飲酒曾經被很多人認為可以促進睡眠，但最近的研究證明，它雖然可以讓人很快入睡，但是卻讓睡眠狀況一直停留在淺睡期，很難進入深睡期。所以，飲酒的人即使睡的時間很長，醒來後仍會有疲乏的感覺,第,不要,喝酒,四,油膩的食物吃了後會加重腸、胃、肝、膽和胰的工作負擔刺激神經中樞，讓它一直處於工作狀態，也會導致失眠。,第,不吃,油膩,五,修,性,身,養,小,識,智,飲食篇,1.1、飲料的選擇,含氟，固齒，牙齒好，胃口就好
18、。(不想喝，嗽口也行),含茶甘寧，提高血管韌性。（梅蘭芳先生若多喝綠茶，就不會給兒子氣死了）,抗氧化劑，常喝葡萄酒的人不得心臟病。,降血壓、降血脂。,葡萄酒（每天）50-100毫升；白酒5-10毫升；啤酒300毫升。,洗乾淨吃，那皮是寶貝，千萬別剝。放在口裡又吐出來的，是暴殄天物，要打PETPETo,維持細菌平衡，也就是好的細菌繼續長，不好的滾蛋。注意啦，不是說牛奶哦。跟優酪乳比起來，牛奶要給優酪乳提靴子的。,1.1、飲料的選擇（續）,1.1、飲料的選擇(續）,提高免疫力。,含琬膠，延年益壽。,補充：關於可X可樂百X可樂1、清洗廁所：讓可樂在馬桶呆一小時，可樂內含的檸檬酸，會將玻璃質陶瓷器（指
19、馬桶）的污點消除。2、除鏽、衣物上的油脂、汽車擋風玻璃的塵洉。3、達利大學喝可樂比賽的結果：獲勝者喝了8瓶，並當場死亡，因為血管含太多二氧化碳，沒有足夠氧氣，4、可樂的酸度是3.4，這個酸度可以溶解牙齒和骨頭。有人把掉下來的牙齒放在百事可樂中，十天后，它溶解了。那麼，如果是人體脆弱的胃壁和腸壁。,1.2、食亞州金字塔,什麼叫亞州金字塔？,1.2、老玉米,美國的老玉米賣多少錢一個？,為什麼原始美國人、印第安人沒一個高血壓沒一個動脈硬化？,齊國力教授語錄：我堅持6年了，每天喝玉米粥。我今年70多歲了，體力充沛，精神飽滿，嗓音洪亮，底氣十足，而且臉上沒有皺紋，什麼原因？喝玉米粥喝的，信不信由你，你喝
20、你的牛奶，我喝我的玉米粥，咱們看誰活得長。,1.2、蕎麥、薯類、小米,白薯、紅薯、山藥、土豆,吸收水份：潤滑腸道吸收脂肪、糖類：不得糖尿病吸收毒素：胃和腸健康,1.2、大豆,中國人缺優質蛋白，衛生部提出“大豆行動計畫”:,一把蔬菜一把豆，一個雞蛋加點肉,一個雞蛋含300毫克膽固醇，正合適，多用了還不知怎麼消受蛋白質含量：1兩大豆2兩瘦肉3兩雞蛋4兩大米大豆中起碼含有5種抗癌物質國外大豆被稱為營養之花，豆中之王豆漿：說過啦,1.2、菜胡蘿蔔、南瓜,養眼明目,MM又要高興啦，養頭髮、養皮膚、養粘膜。裡裡外外都美,抗感冒，一點點抗癌,PS：胡蘿蔔不怕高溫，怎麼煮它，營養也不會損失,刺激維生素細胞、產
21、生胰島素。抗糖尿病。（苦瓜也有同樣功效）,1.2、蕃茄、大蒜、花生怎麼吃,蕃茄怎麼吃？,大蒜怎麼吃?,花生怎麼吃？,蕃茄素要加溫才能出來。蕃茄炒雞蛋、蕃茄雞蛋湯是極品。,大蒜是抗癌之王。但大蒜本身不抗癌，大蒜素才抗。大蒜素一加溫就會跑翹翹了。正確吃法：切成一片一片的薄片放在空氣裡15分種，跟氧氣結合後才會產生大蒜素。,花生皮沒營養的，用來止血倒可以。AB血型的人容易血稠，又喝白酒，又生氣，又吃花生不剝皮，很容易會。翹翹的,1.2、動物,吃哪種動物較好，按越好的在越後面排列：,呵呵。這幾幅圖不倫不類的，解釋一下：豬羊雞魚蝦魚和蝦的吃法：吃魚和蝦要連頭帶尾。小魚小蝦的頭和腹是最有營養的。要吃全魚全
22、蝦，所以，買魚也不是買越大的就越好牛肉的問題較多，少吃為妙：1、瘋牛病；2、口蹄疫；3、不良膽固醇,食,的,原,則,七成飽,6:4比例,6,4,植粗副,動細主,修,性,身,養,小,識,智,運動篇,一、早上別鍛練。黃帝內經說：“沒太陽不鍛煉。”早上，人的基礎血壓高，基礎體溫高，腎上腺素比傍晚高4倍。早上的樹木裡全是二氧化碳，要等到太陽出來，日光和葉綠素反映才能產生氧氣。開窗時間：911點，1416點最好。,二、老年人起床不要猛起。有的人騰的就起來，一下子心肌梗死了。要慢慢起，先動動胳膊動動腿，再按摩一下心臟，坐一兩分種再起來。這樣子沒一個得心臟病的。,三、睡覺時間晚上10-10：30分睡覺是最好
23、的。因為（10：0010：30）+（11.5個小時），人才能進入深睡眠，晚12點3點是深睡眠的黃金時間。,有氧運動,修,性,身,養,小,識,智,心態篇,心理狀態是健康的基石,六个生活的启示,(1)单纯的喜悦,有一个小女孩每天都从家里走路去上学。一天早上天气不太好，云层渐渐变厚，到了下午时风吹得更急，不久开始有闪电、打雷、下大雨。小女孩的妈妈很担心，她担心小女孩会被打雷吓著，甚至被雷打到。雷雨下得愈来愈大，闪电像一把锐利的剑刺破天空，小女孩的妈妈赶紧开著她的车，沿著上学的路线去找小女孩，看到自己的小女儿一个人走在街上，却发现每次闪电时，她都停下脚步、抬头往上看、并露出微笑。,看了许久，妈妈终於忍
24、不住叫住她的孩子，问她说：你在做什么啊？她说：上帝刚才帮我照相，所以我要笑啊！,(2)失去与拥有,有位企业家在商场上有著惊人的成就。当他在事业达到巅峰的时候，有一天陪同他的父亲，到一家高贵的餐厅用餐，现场有一位琴艺不凡的小提琴手正在为大家演奏。这位企业家在聆赏之余，想起当年自己也曾学过琴，而且几乎为之疯狂，便对他父亲说：如果我从前好好学琴的话，现在也许就会在这儿演奏了。是呀，孩子，他父亲回答，不过那样的话，你现在就不会在这儿用餐了。,默想：我们常为失去的机会或成就而嗟叹，但往往忘了为现在所拥有的感恩。,(3)知道自己有限的聪明,有一个聪明的男孩，有一天妈妈带著他到杂货店去买东西，老板看到这个可
25、爱的小孩，就打开一罐糖果，要小男孩自己拿一把糖果。但是这个男孩却没有任何的动作。几次的邀请之後，老板亲自抓了一大把糖果放进他的口袋中。回到家中，母亲很好奇的问小男孩，为什没有自己去抓糖果而要老板抓 呢？小男孩回答得很妙：因为我的手比较小呀！而老板的手比较大，所以他拿的一定比我拿的多很多！,默想：这是一个聪明的孩子，他知道自己的有限，而更重要的，他也明白别人比自己强。凡事不只靠自己的力量，学会适时的依靠他人，是一种谦卑，更是一种聪明。,(4)听的艺术,美国知名主持人“林克莱特”一天访问一名小朋友，问他说：你长大後想要当甚么呀？小朋友天真的回答：嗯我要当飞机的驾驶员！林克莱特接著问：如果有一天，你
26、的飞机飞到太平洋上空所有引擎都 熄火了，你会怎么办？小朋友想了 想 我会先告诉坐在飞机上的人绑好安全带，然後我挂上我的降落伞跳出去。当在现场的观众笑的东倒西歪时，林克莱特继续著注视这孩子，想看他是不是自作聪明的家伙。没想到，接著孩子的两行热泪夺眶而出，这才使的林克莱特发觉这孩子的悲悯之情远非笔墨所能形容。於是林克莱特问他说：为甚么要这么做？小孩的答案透露出一个孩子真挚的想法：我要去拿燃料，我还要回来！我还要回来！。,你听到别人说话时.你真的听懂他说的意思吗？你懂吗？如果不懂，就请听别人说完吧，这就是听的艺术1.听话不要听一半。2.还有，不要把自己的意思，投射到别人所说的话上头。,(5)散步的启
27、示,上帝给我一个任务，叫我牵一只蜗牛去散步。我不能走得太快，蜗牛已经尽力爬，每次总是挪那一点点。我催它，我唬 它，我责备它，蜗牛用抱歉的眼光看著我，彷佛说：人家已经尽了全力！我拉它，我扯，我甚至想踢它，蜗牛受了伤，它流著汗，喘著气，往 前爬真奇怪，为什上帝叫我牵一只蜗牛去散步？上帝啊！为什么？天上一片安静。唉！也许上帝去了抓蜗牛！好吧！松手吧！反正上帝不管了，我还管什么？任蜗牛往前爬，我在後面生闷气。咦？我闻到花香，原来这边有个花园。我感到微风吹来，原来夜里的风这温柔。慢著！我听到鸟声，我听到虫鸣，我看到满天的星斗多亮丽。咦？以前怎么没有这些体会？,我忽然想起来，莫非是我弄错了！原来上帝叫蜗牛
28、牵我去散步。你找到你的蜗牛了吗？偶尔出去散散步吧！,(6)你真的可以很自在,米兰昆德拉有一本书叫生活在他方，我对这五个字有很好的联想，我的生活总是在远方，都在想：如果明天我有钱，我就可以.。,但是如果你现在赚少钱不快乐，就算你有再多的钱，我保证你也不会快乐；如果你一个人的时候不会自得其乐，即使嫁了人，娶了老婆，别人跟你一起一样不快乐；如果现在不懂得享受生活，未来也不会享受生活。,有人问什么叫做自由，所谓的自由就是：你想要拒绝一个人的约会，已经不需要任何理由，你有权力过自己要过的生活，有权力去自己要去的地方。,其实生活很简单。,男人跟女人都很喜欢在自己的人生设一个deadline，比如说：我25岁一定要结婚，26岁一定生孩子，30岁时一定要一男一女，31岁的时候一定要有房子，所以很多决定就很草率。,如果刚开始你找的那个人就不对，往後再怎么努力都不对；有时候，我们常常会觉得婚结了，所有问题就没了，那如果结了婚还有问题，就赶快把小孩生一生，其实你的问题在这个阶段没解决，在下个阶段只会变大；,你对未来不用期待太多，期待太多.老实说挫折感会很深，不如看看你现在做什么事情，会让你觉得很自在，吸收到很多的东西，那个时候你才会觉得人生真的很充实。,另外，一个人如果太努力在活给别人看，就会痛苦得不得了，今天如果你相信自己做得还不错，不在乎别人怎么看你的时候，你真的可以很自在。,
