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1、谨呈：南通天瑞置业,如东洋口港商业项目研究工作,了解市场情况并形成初步定位方向,深化定位并形成整体定位报告,根据定位研究形成产品报告,第一阶段,第二阶段,第三阶段,工作任务,时间节点,最终成果,2011/05,2011/06,2011/07,市调宏观及区域市场数据收集如东县扫街式调研针对政府的访问针对消费者的访问市调报告市场环境分析区域认知访谈总结（政府、消费者）项目条件分析项目初步定位,分析推导分析项目所在区域特性研究项目产业基础市调报告结果确定客户分类与产品导向通过市场研究确定价格范围整体战略定位报告市场定位客户定位产品定位价格定位,物业发展建议报告总体规划设想总体规划建议分物业产品设计指
2、导建议开发策略分期安排,P2,P3,报告整体框架,P4,PART1,报告指导原则,本报告要解决的核心问题：根据项目各项元素，对已定位的物业产品给出设计指导建议,P5,解决的主要问题：明晰本项目产品的各项属性、整体形象、核心价值、环境资源等研究。根据各项元素，贴近整体形象，并对其中已定位的各种物业产品（商业、办公、住宅）分别给出设计指导建议。,我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向,P6,根据前期的市场调研研究分析，并对项目的各类产品作出精准定位。后期的产品设计建议则结合目前市场规律和定位原则为考量依据，完善产品深化及设计建议。,P7,PART2,市场特征研判,市场机遇：如东商
3、业整体投资市场较好，本案位于港口新城政务区，是区域内唯一的商业项目，无同类产品竞争压力,P8,如东良好的商业投资环境辐射至乡镇市场，给乡镇市场带来利好影响。,商业投资市场较好,区域首个商业项目,港口新城政务区,政府重视项目发展,项目位于港口新城政务区，处于新区核心位置，未来区域发展会以此为中心，四周扩散。且政务区机关人员会成为商业未来运营带来有力支撑。,本案作为区域内首个商业项目，扮演着领头羊角色，无同类产品竞争压力。此外，作为首个商业项目可以在消费者心中留下最早、最深的印象，对未来商业运营产生利好影响。,项目是区域对外形象窗口，政府必然会重视其发展，会为项目的开发运营提供各方面利好支持。,业
4、态特征：区域内仅有的长沙镇商业街，业态参差不齐，档次低，为本案业态突破提供了机会点,P9,配比特点：1、区域内唯一的商业街以生活配套为主，业种偏低档次。2、餐饮业态占比较低，以满足当地居民需求为主，同时也说明当地对餐饮业态需求不高。3、休闲娱乐业态占比不高，显示了当地休闲娱乐业态品种的不足和缺乏综合性的规划。,长沙镇商业街沿街商铺业态业种比例图,长沙镇商业街沿街商铺业种档次比例图,本案机会点：1、区域内商业经营品种单一，未来本案可有针对性的增加餐饮业态，满足区域内政府、商务人士以及产业人口需求，并弥补休闲娱乐业态缺口。2、长沙镇商业街业态档次普遍偏低，建议本案未来业态业种档次以中档为主，并逐步
5、提高，满足区域对更高档次需求。,产品特征：由于区域市场商业产品较少，且未来主要投资客来自如东城区，因此本案可将如东在售商业产品特征作为参考,P10,1-商业产品面积特征：目前如东在售商业项目主要为办公裙房或社区底商，面积区间20-200平米，商铺以沿街单层或1复2式出售。2-商业产品面积分析：产品面积区间分为两段：20-80平方米、120-200平方米。20-80平米：该面积区间属于商业项目中的小户型面积，主要用于满足小型投资客群及需要自主经营的客群，且去化速度快。120-200平米：主要用于满足市场少部分高投资预算客群，对商铺面积有目的性需求，由于该部分销售对象在市场中所占比例较少，且因总价
6、高的原因造成一定的投资风险，所以去化速度相对较慢。,市场特征,市场面积分析,从市调中了解到，目前项目所在区域商业产品十分少有，仅海逸社区少量社区底商，商铺面积尚未分割，处于待销售阶段。在此将区域产品与如东县城市场结合起来分析。,市场启示：港口新城政务区商业投资市场发展机遇良好；综合整体市场特征，商铺应以30-80平方米小面积为主打产品,P11,利好投资市场带来商业发展机遇 目前如东商业主要集中在中心城区，港口新城由于处于开发初始阶段，商业十分少有；本项目作为未来区域内商业投资主要渠道，会成为投资客的焦点所在，面临着良好的投资机遇。本案商铺以30-80平方米小面积为主 从如东商铺销售市场来看，2
7、0-80平方米小面积产品较受市场认可，满足中小投资客的需求；但从本案以商业为主的地块属性出发，我们应以30-80平方米产品作为商铺主力面积，辅以部分大面积产品，即100平米以上，来满足特殊业态需求。业态设置要吸取以往经验 从区域现有商业业态情况看，不足之处在于经营档次低，布局混乱，缺乏特色，本案业态设置中要避免这一失误。,市场机遇：办公租赁、投资市场均旺盛，且区域内拥有强大产业背景作支撑，使商务办公具备更大发展空间,P12,从市场报告中了解，如东目前办公租赁市场出租率高达90%，而洋口港出租率则达到95%以上，无论是城市宏观环境还是区域微观环境，租赁上均呈现良好发展态势。本案作为区域首家办公集
8、群产品，受如东良好投资市场影响，区域办公投资市场也将看好。项目所处区域为港口新城区，政府积极招商引资，发展港口产业，未来将形成以中小企业为主的港口产业链，对办公存有较大的潜在需求。,办公市场发展空间大,产品特征：以中小户型为主要产品，满足个体投资客投资需求，以及中小企业租赁需求,P13,建议紧跟市场需求，办公产品以满足中小企业需求的中小户型为主力户型，以60/120平米左右为主力面积,市场启示：办公市场拥有较好的发展空间，考虑到租客与投资客需求特征，建议以60/120平米左右的中小户型为办公主力产品,P14,办公较好的投资/租赁市场为产品开发提供有利条件 目前区域市场办公产品需求量大，呈现供不
9、应求趋势。洋口港开发区办公租金达到2.6元/平米/天，较高的投资回报率对投资者来说是一块强有力的吸铁石，增加投资者投资信心。强大产业背景给办公物业发展带来有力支撑 依赖产业而兴起的新区，成熟的产业链是区域经济发展的主要通路，因此产业发展必然受到政府大力扶持。产业发展会带来商务办公区的变革，使办公物业发展速度、发展进度、发展周期普遍认为高于其它物业。办公产品以60/120平方米左右的中小面积为主 从在租办公和在售办公可以看出，市场办公供应以中小户型为主，主要用来满足个体投资户和大量中小企业办公需求。,市场机遇：市场对改善性物业需求旺盛，且区域市场价格明显低于如东市场，价格上优势也为本案住宅产品发
10、展提供了机遇,P15,区域内住宅主力户型为三房，与如东县住宅市场存在很大相似性，说明如东住宅市场改善型物业受到普遍欢迎。区域内整体价格低于如东县市场。据市调了解，对于购房客户来说，区域内住宅产品在价格上的优势足以弥补地段上的缺失。,档次特征：区域楼盘档次高低不齐，为本案在产品品质档次上提供了一个突破点，优于低档产品，贴齐高档产品,P16,目前区域内在售住宅楼盘主要有两个，海景风情小区与海逸国际社区，均为纯住宅社区。海景风情小区为多层住宅，产品整体档次不高，临近洋口大道，距管委会大楼，即开发区政务中心相对较远，因此地段上不占优势。海逸国际社区位于本案西南方向，以别墅、洋房产品为主，产品档次较高；
11、相比海景风情小区，海逸毗邻商业中心，离政务中心更近，地段上更具优势。本案在区位上，紧邻政务中心和商业中心，优于其它楼盘；在档次上，应力争高于其它楼盘，采取品质取胜方略。,高档,低档,中档,差,好,地段,中等,档次,产品特征：市场以满足改善性需求的三房为主力户型，面积集中于100-140平米之间,P17,如东海景风情小区C户型图3室2厅2卫130.84平米,如东海景风情小区B户型图3室2厅1卫121平米,如东海景风情小区A3户型图3室2厅1卫111平米,海景风情小区主力户型,海逸国际社区主力户型,1、海逸国际社区100平米左右面积设计成紧凑型三房，此类户型易造成单个室内空间窄小，使用不便。2、针
12、对海逸社区情况，本案住宅一方面要考虑到顾客对改善型物业的需求；另一方面应注意室内空间的合理设计；三房面积可在120140平米之间，既可满足改善性需求，同时也可避免单体空间窄小状况。3、海景小区虽然户型面积设计合理，但其多层的物业类型，使社区品质感大打折扣。本案产品以高品质的高层形象立市，在产品品质上胜过海景风情小区。,市场启示：以品质取胜是本案市场立足的关键，同时以满足改善性物业需求的中等偏大房型也是本案突破市场竞争的机会点之一,P18,市场对改善性住宅产品需求量大，应以满足改善性需求为主 从市调中了解，在售楼盘以改善性产品居多，以100平米以上的三房为主力产品；从去化情况来看，同样是以改善性
13、三房去化量居多。因此满足市场对改善性物业需求也是本案机会点之一。住宅相对其它物业市场竞争压力更大，需要依赖产品品质来取胜 区域目前在建项目主要为住宅社区，且楼盘比较集中，竞争压力较大。由于区域在售项目整体档次高低悬殊较大，本项目应抓住机会点，在品质上超越低档产品，贴齐高档产品，以产品取胜，赢得客户认可。住宅产品以120-140平方米左右的中等偏大户型为主 改善性住宅一般以中等偏大户型为主，以三房、四房为主要需求房型；面积不宜过大，集中于120-140平米左右的中等偏大面积是市场普遍亲睐的。,P19,PART3,总体方案设想,从四个必须满足的前提条件出发，寻求项目的核心问题，即如何进行产品组合,
14、P20,形象规划层面,产品规划层面,营销规划层面,开发规划层面,从形象、产品、营销、开发四个方面出发，设立项目规划目标，以期达到预定的期望值,P21,项目占地面积23766平米，建筑面积104204平米，综合容积率1.4，建筑限高45米,P22,本项目建筑设计时需遵循右图指标，建筑密度不宜超过35%。项目地处政务中心对面，因此主楼高度不得超过对面管委会大楼，所有建筑最高不得超过45米。项目分为商业、办公、住宅三大物业类型，综合容积率为1.4。,管委会大楼正对面昭示性最好，位于横四路与大楼正对的商业昭示次好,P23,紧临横七路的商业，昭示性较好,正对管委会大楼，昭示性最好,位于横四路且与管委会大
15、楼正对部分，昭示性次好,横七路,横四路,纬四路,管委会正对面商业价值最高，其东西两边地块商业价值次高,P24,本案外来人流主要经洋口大道从横七路过来。规划中的纬四路往南直走，直通如东县城，距城区车行仅需10分钟，为如东县客流的导入提供了便捷通道。（据了解，纬四路目前正在建设中，预计明年年底通车。）,P25,PART4,项目规划建议,项目总体规划设计理念五大原则,P26,动线的回路畅通商铺的多方可视人气的聚合集中产品的丰富多样人流的有效引导,五大设计原则,项目产品的设计，是根据地块大小、形状特征，以及与主要交通道路之间的关系，配合人流引导、人气聚集、产品互补等因素而完成的，主要设计原则有以下几点
16、：,项目总体规划设计理念五大原则解读,P27,动线的回路畅通,根据内外部体块布局的比例，设置合理动线，保证各体块之间的互动及关联性，保障回路畅通。,商铺的多方可观,在规划设计中应考虑商铺的可视度与通达度，保证商业视觉的多方可观性。,人气的聚合集中,在商业项目体块中应设置人气聚合点，对周边相对可控得将人流吸引聚集，起到商业聚合效应。,产品的丰富多样,设计中应考虑各产品的丰富性，对于各类业态、品牌、客群所相适应的特性来设置产品的种类。,人流的有效引导,根据功能、业态、品牌在各体块及各楼层间的合理布局，对各自不同需求的人群进行有效引导，促成立体式消费。,长泰国际广场,P28,项目概况：长泰国际广场位
17、于上海张江高科技园区核心地段，项目用地面积约83000平米，总建筑面积达311760平米，其中地上建筑面积164627平米，地下建筑面积147132平米。整个项目包括五栋11层的办公塔楼，2-4层的商业广场和2层地下室组成，集商场、餐饮、休闲、娱乐、办公等多种功能为一体的休闲商业中心。交通优势：地铁2号线沿线，金科路地铁站上盖；数条公交路线直达。配套优势：紧临浦东别墅群区，积累了大量高端消费者；毗邻张江高科技园区，数十万科技精英支撑消费；以及迪士尼乐园带来的人气。,长泰国际广场,P29,设计背景：长泰国际广场是由美国捷得建筑师事务所和上海新外建合作设计的商业综合广场，首次引入PASEO概念的散
18、步道概念探索性生态广场，即通过提供不同用途、活动和体验来促进其中的商业活动领域、办公区域和当地社区的互动。设计风格：长泰国际广场的立面设计吸取了历史古典建筑的主要特点，将拱廊、街巷、庭院和景观广场相结合，营造出华美、典雅且又亲近的行人体验空间。设计亮点：作为上海首座引入PASEO概念的散步道概念探索性生态广场，商业以广场为中心，东西对称式发展，巧妙利用广场集聚人气，盈造商业氛围，成为长泰国际广场主要亮点。,广 场,长泰国际广场,P30,项目现代古典主义风格，别具情调，精致而优雅；连廊将各个建筑体以及不同功能区有机结合，用以增加人流的互动性，推动整体商业共同发展，对盘活商业项目具有很好的功效。,
19、长泰国际广场,P31,外因：良好的地理位置；成熟的周边配套，为项目集聚大量人气；良好的交通可达性。内因：超强的实力与品牌号召力；独特的建筑设计，广场与商业结合成为其核心功能；巧妙的空间联动功能，连廊成为各项建筑体互动发展的纽带；多项物业互动式发展；多项高规格的体验式娱乐设施；一流的精英团队。,成功关键驱动因素,项目的物业类型选择分析,P32,项目属性,市场情况,分类研判,产品选择,根据本项目地块的规划指标及属性，结合市场的基本规律和现状，对本项目可衍生的产品进行了市场分析及综合研究。通过区域市场情况的类比、差异化分析、市场定位等考量，确定项目以商业、办公和住宅三种产品建设开发。各类产品间存在消
20、费互动关系，客源共享，动线贯通，为项目最理想的产品组合。,项目产品层次清晰，以地块中心景观轴为核心，东西对称式发展，同时保证各类物业地块的完整性,P33,项目地块方正形，无自然资源，如湖、河类阻隔。因此，地块划分上较为方便，整体地块产品布局分类明确，层次清晰。以管委会大楼对面，即地块中心景观轴为核心，两边呈对称式发展。住宅、办公区域以围合式形态布局，保证居住、办公氛围的私密性与完整性。,商业,商业,住宅,办公,地块中心景观轴,通过多物业产品互补式发展，弥补产品的单调性；同时用连廊增加商业区的互动性，实现产品整体的统一与协调性,P34,设置住宅区、商业区、商务区三种物业，互补式发展，即住宅与商务
21、区的发展为商业弥补人气，而商业又为住宅与商务区提供生活配套；商业区的连廊设置，一方面可以增添项目商业氛围，营造特色，体现美观度；另一方面，通过人流互动式牵引，达到各功能区共同发展，商业整体盘活的作用。,住宅区,商业区,商业区,商业区,办公区,项目的物业类型选择比例分析,P35,1、市场原则2、销售原则3、运营原则4、利润原则5、开发原则,产品配比五大原则,1、满足市场规律的要求2、满足销售部分的需求3、满足商业运营的需求4、遵循利润最大化的原则5、保证滚动开发支出与收益平衡,洋口港商业项目物业比例示意图,体块布局示意图,P36,商业,住宅,商业+住宅,集中商业,景观商业,集中商业,办公,商业,
22、商业+住宅,办公+商业,办公+商业,项目产品组合明细,P37,建筑面积：2034平米楼栋数：2楼层数：2F,建筑面积：16700平米楼栋数：2楼层数：11F,建筑面积：14200平米楼栋数：1楼层数：3F,建筑面积：1784平米楼栋数：1楼层数：2F,建筑面积：2582平米楼栋数：1楼层数：2F,建筑面积：约10000平米楼栋数：1楼层数：3F,建筑面积：9650平米楼栋数：1楼层数：9F,建筑面积：9650平米楼栋数：1楼层数：9F,建筑面积：6160平米楼栋数：2楼层数：15F,建筑面积：9304平米楼栋数：2楼层数：11F,建筑面积：11000平米楼栋数：1楼层数：12F,项目产品组合总
23、表,P38,商业,办公,住宅,面积：45621平米,面积：29630平米,面积：28952平米,栋数：9幢（纯商业）,栋数：3幢,栋数：6幢,层数：2/3层,层数：11/15层,层数：9/12层,考虑到区域尚处开发初期，开发需承担一定风险，而住宅作为稳定产品的首选，有利于资金及时回拢，可先行开发：,P39,项目开发销售周期预设,整体销售周期约5年,P40,销售速度说明：住宅以海景风情小区持续销售阶段去化速度为参考依据，同时考虑到海景作为之前区域内唯一在售住宅楼盘，其销售环境优于当前本案销售环境，因此本案销售速度持相对保守估计。,项目推案节奏预设,P41,说明：整盘推案周期预计为5年，包括住宅、
24、商业、办公，商业招商约1.5年。推广时，建议商业和办公分别成立两套销售系统，各自针对性推广。1、2期的住宅和商业为一组，以住宅为主，商业辅助表现，将2种不同类型物业的强销周期相互错开；3期、4期商业连续开发，在营销上前后呼应，集中造势，有利于去化；5期办公区域推广时，由于投资客占一定比例，购买目的趋同，故建议可一并推出，由于办公体量较大，广告侧重于办公，附带商业。,鉴于良好办公市场环境，可将办公作为一期开发，先行试探市场反应，作如下开发策略：,P42,1期,1期,2期：借1期销售东风，推出剩余办公和裙楼商业。,2期,3期,5期,5期：为避免与海逸同类产品竞争，同时也可借助后期区域住宅板块炒作成
25、熟的优势，将本案住宅放到后期开发，西北部住宅和裙楼配套商业先行入市。,4期：与3期商业形成对接，连续推出，有利于商业整体形象和价值的提升。,3期：在办公去化良好情况下，推出集中式商业东部地块，与办公区域形成整体片区式发展。,4期,1期：北区办公一栋和部分商业小体量入市，进行市场试探，试探市场对办公反应情况。以为后期开发策略调整作准备。,项目开发销售周期预设，整体销售周期约4.5年,P43,销售速度说明：住宅以海景风情小区持续销售阶段去化速度为参考依据，同时考虑到海景作为之前区域内唯一在售住宅楼盘，其销售环境优于当前本案销售环境，因此本案销售速度持相对保守估计。,项目推案节奏预设,P44,说明：
26、由于办公投资租赁市场环境较好，且本案办公产品在区域内具有唯一性，无竞争压力，因此将办公产品作为首推产品；项目前期推广以办公为主，附带商业；可通过加大投资回报率来吸引投资都关注；推广周期达2.5年；以前期的办公带商业形式转而变为以商业为主的推广形式，附带招商信息；由于本方案将办公、商业、住宅依次推出，层次较清晰，推广时可建立独立的营销体系。,开发策略核心：确定形象标杆，核心产品先行，赢得竞争空间,说明：从市场需求判断，办公租赁市场旺盛，高于住宅和商业的投资回报率，吸引投资客；住宅的改善需求的释放相对平缓。从竞争空间判断，区域市场办公市场无竞争在售产品，与目前市场住宅项目避免展开正面竞争，实现差异
27、化竞争；同时办公产品面积较小，总价30万左右，且与住宅相比短时间内较有竞争优势，从推盘节奏上判断，少量办公入市的策略，一方面便于项目确定市场稀缺产品的领先地位，另一方面，弱化市场新兴物业带来的不确定风险性；住宅的小体量入市，从整体项目运营上判断，短期内住宅入住人气不足，对商业的拉动作用极其有限；办公的先期启动，实现租赁，能有效加速商业区运营的人气提升。从销售周期上判断，方案二优于方案一。从项目整体形象上判断，商办产品先行启动，区域内口碑传播效应将更易显现，便于项目整体商业形象的快速树立，多产品线组合在营销工作启动后，将逐步得到市场认同，最后确定。,两种开发方案总体判断,优势度最高,优势度最低,
28、P45,项目分期开发价值提升曲线,P46,前期,开发阶段,项目价值,价值梯度快速提升,中期,后期,后期配套趋成熟板块居住氛围提升集聚效应后期价格有升值空间,价值平台稳步拓展,核心驱动产品市场领军产品具备竞争优势项目形象塑造提升配套,主流产品延续项目形象拓展平台价值完善配套,价值平台持续提升,办公住宅,商业,住宅办公,基于分期开发原则及价值目标的实现，建议实行第二种方案,P47,时间,价格,商业,分期物业,启动目标,以领军形象入市，打响市场知名度，为后期产品开发作引子,项目知名度持续上升，大体量办公入市，实现快速去化目的,区域商办氛围的提升，有利于推动商业销售,去化高价格平台下实现项目销售，利润
29、最大化,营销亮点,领军产品区域标杆,高投资回报率,核心资源物业,区域形象提升,价值实现,通过持续的营销亮点使得项目价值在各分期中保持持续的提升，实现价格利润的最大化,商业,住宅配套商业,后期区域配套趋完善，增加了产品附加价值，实现产品增值效果,成熟社区配套,P48,PART5,商业产品设计指导建议,港口新城首席商业生活广场,以餐饮、休闲娱乐为主，以购物为辅的商业生活广场,港口新城首席商业生活广场,P49,P50,形象定位：商业中心 精英领域 时尚生活,洋口港最亮丽的地标性建筑群 洋口港最时尚 的消费体验目的地 洋口港最愉悦 的都市欢聚场所,P51,以餐饮、休闲娱乐为主，购物为辅的多功能综合性商
30、业广场,项目商业主要分为三个区域，住宅区商业、集中商业、办公区商业,P52,项目商业共分为三个区域，住宅区域商业、集中商业、办公区域商业。商业所属区域将直接影响到各区的商业业态分布。A区住宅区域商业，分布于住宅区域，业态上会主要考虑住宅配套类；B区集中商业，是商业的主要分布区域，也是商业主要展示面。C区办公区域商业，与商务办公区域紧密连接，主要服务于商务人士。,A区,B区,C区,邻里商业、休闲业,餐饮、休娱等主要商业,商务配套类精品商业,A区商业体块布局,P53,A区商业共分为6个体块。a/b/e/d商业体块为住宅区的一部分，建议将住宅的一层设为商业。c/f两个商业体块为纯商业部分，两层建筑，
31、以1复2商铺为主。,A区商业业态组合及品牌推荐,P54,a,b,c,d,e,f,A区业态配比住宅群楼零售配套,P55,A区业态配比零售,P56,A区业态配比休闲,P57,A区商业业态组合及品牌推荐,P58,B区商业体块布局,P59,B区商业体块共同8个。以e/d体块为轴，呈两边对称式布局，轴线东西两侧分别设置三个体块，层次清晰明朗。a/b/c和g/f/h分别呈围合式状态布局，对业态功能分区起到良好划分作用。同时体块间间隔有序，保持了整体对外开放式布局。,B区商业体块关系,P60,连廊嫁接是B区商业体块之间的处理手法，这样将整个商业街设置成开放式，又不失连贯性，增强了商业消费时的阳光度与景观度，
32、与传统密闭式消费空间形成差异，有利于消费持久性的实现。,B区商业体块功能分区,P61,区域内对中高档餐饮业态有很大需求，作为市场需求量较大的业态，在整个B区中应占有较大比例；其中a/b/c/d/e五个体块设置为餐饮区域；B区商业西临住宅区，东临办公区，相比之下，商务区对休闲娱乐等业态需求比住宅区域更高；因此建议g/f/h三个体块主要设为休娱零售区。,餐饮区,景观商业餐饮区,休娱零售区,B区商业功能定位,P62,B区商业业态组合及品牌推荐,P63,零售专卖,餐饮,B区商业业态组合及品牌列举1F,P64,休闲餐饮,特色餐饮,连锁餐饮,服装饰品,数码电子,零售专卖,大型餐饮,家居用品,超市,B区商业
33、业态组合及品牌推荐2F,P65,休闲餐饮,特色餐饮,连锁餐饮,浴场,酒吧,KTV,大型餐饮,B区商业业态组合及品牌推荐3F,P66,业态配比超市,P67,B区一层平面图,业态配比餐饮,P68,B区一层平面图,B区二层平面图,B区三层平面图,连锁餐饮,业态配比休闲,P69,浴场,业态配比娱乐,P70,酒吧,KTV,B区二层平面图,B区三层平面图,业态配比零售,P71,服装饰品,数码电子,零售专卖,家居用品,C区商业体块布局,P72,C区商业体块主要分为三个，其中a/c体块为办公群楼商业，以1复2为商铺主要表现形式；b体块为独立商业部分，分为两层。,a,b,c,C区商业体块功能分区,P73,由于C
34、区商业位于商务办公范畴内，因此在功能分配上以商务办公人士的需求为主要考虑方向。建议将C区商业划为两大功能区，即商务配套区和服装零售区。a体块设为商务配套区，b/c体块设为服装零售区。,a,b,c,商务配套区,服装零售区,C区商业业态组合及品牌推荐,P74,商务配套零售,运动服装,休闲服装,a,b,c,C区商业业态组合及品牌推荐,P75,C区业态配比零售,P76,商务配套零售,C区业态配比零售,P77,运动服装,休闲服装,商铺单元分割原则,P78,业态规划考量,建议销售部分的商铺以小面积分割为主，产品定为面积小、总价低，便于实现快速去化的目的。同时小面积商铺也符合如东的商铺销售市场情况。,经营角
35、度考量,商铺销售考量,除对外出售商铺外，建议持有部分的商铺以大面积分割为主，便于在招商过程中满足品牌商家的需求。,结合销售与经营的角度，具体在商铺分割时需考量业态的具体规划及人流动线的走向来设计商铺分割的大小，保证从各个角度来完善项目整体的商铺分割的合理性。,商铺分割3大考量原则,商铺划分建议：从销售角度看，市场小面积产品去化较快，可设置多处小面积产品,P79,作为住宅底商，以30-60平米为主力面积，市场小面积产品更受欢迎，易于去化，同时也便于商户灵活经营,集中商业部分小型商铺的设立可丰富产品类型，满足不同客户需求,住宅区附近的纯商业体块，以100平米左右的1复2小面积立市，满足部分商户经营
36、种类需求,主力店附近的商铺建议多设小面积产品，延续零售功能，受主力店品牌影响，便于去化,一层商铺平面图,商铺划分建议从业态规划角度看，商铺需要满足不同业态对面积的需求，建议部分区域商铺以150-350平米为主力面积,P80,住宅区附近的纯商业体块，规划为休闲配套业态，以200平米左右为主力面积,集中商业部分以餐饮为主要业态，一般中型餐饮以300平米左右为需求主力面积,商务办公区附近的商业规划以商务客需求为业态规划主要依据，从业态品牌档次考虑，应以中等面积的商铺为主,商铺划分建议从经营角度看，部分持有商业考虑到未来品牌商业经营面积需求，建议大面积划分,P81,三层物业为开发商持有部分，从经营角度
37、看，三层适合引进休闲、娱乐等业态，对面积上有特定的需求，以大面积为主，故商业三层建议以500平米以上的大型面积进行划分,商业外立面建议玻璃与石材间隔组合,P82,玻璃与钢材的组合较为简约，透明度较好，可视性强，但仅限于外观方面的作用，缺少附加值；玻璃与石材的组合在满足立面美观，风格时尚的前提下，亦可安置广告位，具有一定的经济效益；因此，在成本允许的情况下，我司建议一期商业建筑立面采用玻璃与石材组合的镶嵌工艺。,石材,玻璃,钢材,玻璃,商业外立面建议,P83,正例参考外墙,日本 东京 Harujuku,泰国 曼谷 Gaysorn,反例参考（商场外墙未将石材与玻璃间隔组合，商业氛围不能完全释放，气
38、氛较淡）,加拿大 多伦多 Eaton Centre,商业景观建议设置广场,P84,作用1：商业广场承担着商业人流在不同功能区互相贯穿的作用，这种作用主要是通过广场建筑来实现，对商业增值起到重要影响。,作用3：连廊对商业广场周边建筑体的互动起到至关重要作用，同时它对人流的导向也有着不可忽略的作用，使商业不同功能分区共同发展。,作用4：商业广场应是项目主题风格的阐述者，尤其是广场建筑更是对主题风格起到画龙点睛的作用，令商业整体风格保持协调统一性。,作用2：广场对商业整体品质起到烘托作用，因此设计时应注重考虑广场元素的调性，对商业形象应起到拔高作用。,商业景观建议广场举例,P85,三里屯VILLAG
39、E广场,上海大拇指广场,连廊横跨广场，用以增加人流的互动性，同时将不同的建筑体有机结合，推动连廊两边商业共同发展，促进商业项目整体盘活。,中心广场集聚人气，使商业形成互动，人流有效贯穿。,深圳COCO Park购物广场,将建筑与景观结合而成的商业广场作为北区商业的核心看点，它巧妙运用广场空间组合能力推动北区商业体之间的互动式发展，大大提高商业形象。,华贸中心广场以“商业休闲文化”为主题，结合单体建筑,融合现代线条设计元素，突出商业主题形象。,华贸中心购物广场,通过各种广场设计元素的结合，打造带有区域地标性质的广场，同时也增加商业形象,商业景观建议广场景观,P86,建筑,小品,水景,绿化,商业景
40、观建议广场雕塑,P87,通过雕塑展示，将城市特色与文化烘托出来，使广场成为城市的缩影，引人思考，留下印象,商业景观建议精神保垒,P88,1、将商业与文化结合，提练出独特的精神内涵2、提升项目整体形象气质3、具有标识性导向作用,精神堡垒,精神保垒设置于商业的主入口,商业景观建议灯光,P89,1、配合各商业功能区域之形象特点，设计形象各异的灯光效果，可增加商业街夜晚之经营气氛与景观视觉效果；2、加强商业街主入口处、外立面、地面、绿化带等灯光效果，提高商业街夜晚之整体经营气氛与形象。,灯光效果,公共空间连廊,P90,连廊连廊提供了商业体块之间的物理接壤，使消费人群通过连廊在各商业体块间形成联动，促进
41、消费的重要建筑元素；建议部分连廊在设计时采用玻璃墙，以全透明的连廊走道呈现，同时具备了景观特征。,公共空间连廊,P91,退台&屋顶花园建议在屋顶及退台处，种植一些绿化、设置一些休闲桌椅，塑造一个景观平台。充分利用商业面积，并延伸出公寓、酒店的视觉感官，提升商业氛围；另外也可设置户外咖啡厅、休闲餐馆、屋顶室外娱乐项目等。,公共空间洗手间、休闲设施,P92,泰国 曼谷 Central World,新加坡 Vivocity,日本多摩南大 la fete tama,在商业街室内设置消费者休憩区，缓解消费者在步行及购物时的疲劳,交通动线建议外部交通动线,P93,项目四周交通便利，四条主干道回合环绕。,交
42、通动线建议内部交通动线,P94,项目内部路路畅通，每个物业体块自成一个回路动线，体块之间亦能形成回路，故消费者在此消费的灵活性较高，不受约束，不宜使之疲劳而影响消费行为的持续性、长久性。,住宅区动线,商业区动线,办公区动线,交通动线建议车流动线及车位设置,P95,横四路,横七路,纵十路,纵五路,机动车入口,机动车入口,机动车入口,机动车入口,机动车入口,非机动车位,非机动车位,非机动车位,非机动车位,机动车位,为保持商业区的规范有序，将机动车位设置在住宅和办公区域附近，非机动车位多位于广场附近，保证广场休闲功能，满足市民不同车位需要；其中大部分车位设为露天，即可以招揽人气，也可节约修建地下车位
43、成本。商业停车位大部分位于住宅和办公区域外围，这样可以保证住宅、办公内部少受干扰；小部分车位设于内区，用来满足内部人士的需求。,交通动线建议人流动线,P96,项目人流动线以物业类型分区，各区人流动线自成回路，独立互不干扰，同时各物业内部人流动线保证处处通达，不做死角，出入通畅。本项目整体布局呈开放式，因此人流出入口可多处设置。住宅区设南北两个主入口，商业区南北各设三个入口，办公区东面设两个。,交通动线建议垂直动线1:商业电梯建议,P97,扶梯,观光电梯,电梯,自动扶梯,观光电梯,交通动线建议垂直动线2:套内楼梯建议,P98,商铺内部楼梯建议设计成“L”型优点：1、综合商业1-2F商铺一起出售时
44、，可以提升一层商铺利用空间。2、从营销上来说，可以丰富销售说词，便于商铺去化。3、从形态美观度上说，“L”型楼梯优于直条形楼梯，更具曲线美。,P99,PART6,办公产品设计指导建议,港口新城CBD首批商务办公集群,P100,商务办公领袖,中小企业之家,低投资高回报,注重交流,是中小企业交流的平台；是开放的，强调交流与参与,是通过建立标准实现的；是高品质的，人性化的，可持续的；是中小企业办公的典范,建立标准,强调平衡,是工作与生活的平衡；是形象与费用的平衡；,P101,以区域甲级写字楼为缔造标准,P102,写字楼办公客群和客户到访的便捷性是办公位置取向的重要元素，因此畅达的交通体系，主要指汽车
45、通行是这类写字楼位置的重要资本。,便利指数,核心指数,核心指数是所处地段在经济、政治、文化中的中心地位，所谓具有强大的地价差异、强辐射力、各类建筑也仿佛核聚一般。,硬件指数,硬件指数：指楼宇本身所涉及到的一切硬件设施。,便利指数,SCM,ElS,ERP,核心指数,硬件指数,本项目写字楼产品设计标准,P103,地域优势,写字楼品质,高端配置,物管及租户,位于港口新城商务核心区便捷的交通及物理接壤,高质量的建筑施工单层面积达1000平米以上 层高达到3.6米以上楼层可灵活分割宽敞的大厅及通道充足的洗手间设施,高端的交房标准高效的中央空调系统 充足的停车设施 基本的后备电源系统高效的电梯管理系统合格
46、的通讯系统，支持话音和数据传输,专业的物业管理团队租户以临港开发区中小企业为主,办公产品设计要素涵盖了由外到内，由大到小各项标准,P104,产品细节,建筑外观是展示产品品质重要元素，是客户对产品形成的第一印象，其作用不可忽略。,公共空间,建筑外观,公共空间是展示产品内部品质的关键之处，其形象直接决定着办公产品品质的高低。,产品设计细节包括产品的具体分割与配置，需要结合市场需求，满足主力租户办公特征。,外立面是展示写字楼形象档次的标志,P105,高品质写字楼外立面设计可采取的手法有：以石材面砖等为代表的“实”；以全玻璃幕墙为代表的“虚”；“虚”与“实”的对比与混搭。,上海恒隆广场,日本新宿写字楼
47、,以高档石材面砖为主的外立面，给人以浑厚，沉重，传统的感觉。,P106,北京新华保险大厦,广州国际大厦,实,P107,此种外立面大多感觉陈旧，不符合项目形象定位，因此不建议采用。,深圳国际商会大厦,实,玻璃幕墙外立面为顶级写字楼最多采用的方式,P108,北京京广中心,香港中银大厦,上海中银大厦,德国某写字楼,虚,玻璃幕墙比其他外立面更容易彰显出物业的高形象，但是与本项目整体风格不统一,P109,北京北环中心,虚,香港高尔夫大厦,澳洲某写字楼,上海金茂大厦,采取虚实对比手法的外立面可以充分的展现出建筑物现代感与传统感的融合,P110,北京新保利大厦,北京新保利大厦,日本新宿写字楼,虚实结合,虚实
48、手法混合均匀搭配设计的外立面，也可展现出较高的物业形象,P111,新加坡某写字楼,新加坡某写字楼,上海某写字楼,新加坡某写字楼,虚实结合,在写字楼外部公共空间，配合外立面风格，设置宽敞的门厅入口，展示办公品质,P112,外立面的风格应与项目整体风格以及所处环境协调发展,P113,新加坡某写字楼,北京华茂中心,上海嘉定新城,外立面造型应简洁、规则、周正，具有过多变化或较零散的不建议采用,P114,德国北德邦银行,深圳世界金融中心,建议本项目外立面采取虚实结合法，即不失传统厚重感，又充满现代时尚元素，同时与项目整体风格保持一致,P115,虚实结合法,优雅现代古典主义风格,为契合港城宜居的生活氛围，
49、项目整体风格典雅而复古，以黄色为主色调，结合玻璃石材的质感，整体外立面显得轻松而明亮。让客户在享受海风拂面的同时，也获得视觉上的享受，为在此工作的精英们提供轻松而优质的办公环境。,大堂及装饰,P116,上海某写字楼,亚嘉大厦,地面以铺设进口大理石为主；墙面配大理石、石材或玻璃；大堂挑空915米被广泛运用，体现庄严典雅、大气恢弘；人性化等客功能设置和休闲商业设施逐渐兴起，常见休闲配套主要有便利店、商务咖啡以及一些西式简餐厅；但高档写字楼并非配套越全越好。,上海某大厦,挑空大堂 注重内部绿化,P117,装修品质，体现在细节；充分注重大堂绿化，打造绿色的大堂中庭、绿色的办公空间。,写字楼内部空间简洁
50、设计，大堂挑空、大理石地面、石材干挂墙面或立柱、吊顶设计，在印象中延续外部高形象,P118,大堂内挑高建议2层，约7米，面积200300平方米，装修采用高档石材，所有元素体现高贵、气派。,电梯厅（首层）,P119,主要特点,金茂大厦,金茂大厦,首层电梯厅的地面与墙面延续大堂的装饰材料（大理石、金属等）；尺度上一般为35米宽，57米高。,电梯厅（标准层）,P120,标准层电梯厅宽保持相对较宽的尺度，约34米；地面为大理石等石材，墙面为石材或高级乳胶漆，吊顶精心设计，灯光典雅柔和；绝大部分设有本楼层公司名录，但基本不设置垃圾筒及烟灰缸。,主要特点,仙乐斯广场,卫生间,P121,厕所距离最远的工作点
