河北省廊坊市固安牛驼温泉城项目提案报告82p.ppt

《河北省廊坊市固安牛驼温泉城项目提案报告82p.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《河北省廊坊市固安牛驼温泉城项目提案报告82p.ppt（83页珍藏版）》请在三一办公上搜索。

1、固安牛驼温泉城项目市场拓展报告,致：京御地产,偉 業 顧 問 2011 B.A.Conulting.,第 1 页,报告框架,一、区域维度研究,三、产品维度亮点提升建议,四、项目首开区初步产品定位,二、市场维度研究,第 2 页,区域维度研究,案例甄选,温泉资源价值挖掘,区位属性研判,调研目的及原则,总结,客户需求属性解析,第 3 页,区域维度研究,调研目的,案例选取原则,通过对相似区域板块的研究，得到区域维度的发展趋势,相同的区位关系解析 相同的温泉资源支撑 相同的客户需求属性 对本项目具有借鉴意义,第 4 页,区域维度研究,区域甄选,北京小汤山温泉镇&青岛即墨温泉镇,第 5 页,30公里,区位

2、属性研判,地理位置,30公里,小汤山温泉镇,北京市区,区域发展初期，距离市中心30公里相对较远,距离青岛市中心30公里，远离城市核心区,北京小汤山温泉镇&青岛即墨温泉镇,距离城市核心区较远，温泉资源属性突显，具备较大发展潜力,即墨,青岛市区,第 6 页,区位属性研判,交通路网,北京小汤山温泉镇&青岛即墨温泉镇,与城市核心区时距的缩短，得益于便捷的高速路网，未来升值空间大,区域发展现状,第 7 页,区位属性研判,本案属性,大广线开通将缩小项目与北京的交通时距，助推板块发展成熟,区域属性隶属廊坊市固安县，属不成熟区域 交通条件距离固安20公里，距北京核心区60公里，随着高速大广线的开通，与北京的交

3、通时距将进一步缩小 温泉资源温泉资源亟待开发,建设中的大广高速,第 8 页,区位属性研判,小结,交通路网的便捷，是度假属性区域板块得以发展的重要前提条件,第 9 页,温泉资源价值挖掘,温泉资源与旅游地产的关系,温泉资源优势特点明显，已成为度假方式的新主题,温泉项目是旅游地产项目中最具快速盈利的项目之一 温泉在健康养生与旅游休闲上存在巨大价值，因而温泉旅游地产成为众多温泉项目中最先考虑的方式 反之思考，地产项目中引入温泉作为卖点，将极大突出项目的度假属性，提供极高的产品附加值 我们结合之前甄选的青岛即墨温泉板块进行深度研究，从市场供应现状进行梳理,第 10 页,芭东小镇,项目供应：在售项目5个，

4、未来至10年达到10个；未来总供应量约70万平米；产品形式：独栋、双拼、联排，未来以联排为主；价格平台：独栋：11000-12000元/平；双拼：约9000元/平；联排：约7000元/平；高层：约4500元/平 市场表现：08年上半年：独栋2套/月，联排10-15套/月；08年10月份至今市场表现较差，几乎无成交 客户：以青岛本地私营业主、权力公务员等中高端财富阶层为主，有少量淄博、北京等外地客户；客户置业以度假居住、养老为主，兼顾投资有少量企业客户有意向购买大独栋作为企业会所或投资,圣罗尼克,温泉王朝销售代表客户来这里买房，大都是想买别墅的，这些客户购房都没有作为第一居所的，都是第二居所，周

5、末过来度假住的；主要是青岛本地人，外地人较少，是在青岛工作或者有青岛的生意、定期过来的，主要看中温泉资源，有温泉入户当然好，圣罗尼克没温泉卖的也挺好的。,温泉资源价值针对性对比,青岛即墨温泉镇板块,青岛低密度项目聚集度最高的区域，堪称青岛中央别墅区,第 11 页,11,规模：温泉镇在售项目为中大规模项目，已形成社区感和标签感；入市时间：温泉镇在售项目入市时间较早，均在销售二期，已拥有较高的市场认知。,温泉资源价值针对性对比,在售项目以中大规模为主，各项目入市时间较早，已形成一定市场认知,第 12 页,供应项目：,2009以前,2009,2010,时间,海信温泉王朝,天泰圣罗尼克,芭东小镇,依泉

6、美庐,天泰蓝泉二期,2011,2012,1.5万,4万,1.2万,4.7万,14万,2.6万已售，4万供应,4万,4万,3万,2012以后,4万,4万,4万,4万,3万,3万,3万,1万,2万,2万,1.5万,1.5万,1万,豪州置业项目,4万,4万,4万,25万,青建香根项目,2万,4万,4万,4万,青建熙景项目,1.5万,3万,1万,3万,温泉资源价值针对性对比,伴随区域成熟度提高，市场供应量呈阶梯式增长趋势,板块供应量变化趋势,第 13 页,供应项目：,2009以前,2009,2010,海信温泉王朝,天泰圣罗尼克,芭东小镇,依泉美庐,天泰蓝泉二期,2011,2012,独栋、双拼,合院别墅

7、,独栋,独栋、双拼、联排,独栋、联排、公寓,公寓、独栋、双拼、联排,2012以后,二期联排,联排,联排,联排、洋房或多层,独栋,独栋,独栋、多层,独栋、联排,独栋、联排,独栋、双拼,独栋,独栋,豪州置业项目,联排,联排,联排,联排、多层,青建香根项目,联排,联排,联排,联排、洋房,青建熙景项目,独栋或联排,独栋或联排,独栋或联排、多层,独栋或联排,独栋、双拼、联排,独栋、双拼、联排,独栋、双拼、联排,独栋、双拼、联排,2009-2011年的市场供应以独栋和联排为主，2012年及以后的洋房、多层供应增多；依据港中旅项目开发信息研究，继商业休闲设施之后，会有大量的住宅供应，其中可能会包含高层产品；

8、未出现小高层产品供应。,温泉资源价值针对性对比,板块供应类型变化趋势,首期入市以低密度产品为主，伴随区域发展成熟，项目自身规划完善，逐年提高开发强度,第 14 页,数据来源：伟业市场统计、青岛房地产网,独栋单价与崂山区、市南区的中高端住宅基本持平，双拼单价相当于市北区普通住宅，联排单价相当于李沧区普通住宅，公寓单价相当于城阳区的中档住宅。,温泉资源价值针对性对比,产品单价逐渐逼近市区价格，但仍有一定差距,板块单价变化趋势,第 15 页,总价较低：面积在230-260，总价在160-190万，低于依泉美庐和温泉王朝联排的总价；产品创新：引入合院别墅的概念，阳台、露台、屋顶平台、门廊等处大量运用灰

9、色空间设计，让空间更富有变幻，受到客户认可；二、三层卧室外附赠大面积露台，吸引客户购买；风格新颖：采用新颖的蓝白色相间的希腊爱琴海风格市场热销：天泰圣罗尼克一期开盘时便收到市场追捧，月均销售速度达到9套/月，高于市场平均消化速度；,便于交流的公共空间,具有小资情调的露台空间,创新的合院别墅设计,富有层次感的院落,温泉资源价值针对性对比,圣罗尼克单体研究,总价控制与产品创新使项目在竞争中取得优势,第 16 页,时间,依泉美庐,蓝泉,圣罗尼克,温泉王朝,芭东小镇,青建香根项目,豪洲置业项目,独栋的产品形式；温泉入户概念,独栋的产品形式；温泉入户概念大量度假、休闲配套,创新的产品形式；新颖的立面风格

10、；全面的实景展示；总价控制，满足别墅梦,2005,2006,2007,2008,2009,大盘的规划；回归独栋别墅价值；品牌力；高端酒店配套；实景展示,独栋的产品形式；“龙湖式”精细化全面实景展示系统；性价比控制；高端酒店配套；,2010,温泉资源价值针对性对比,温泉板块发展历程,随着时间推进及市场发展：产品类型更加多样化，市场呈现价量齐升，客户需求更加泛化，对产品品质提出更高要求,第 17 页,温泉资源价值挖掘,小结,温泉资源优势特点明显，是项目区域板块价值得以提升的重要支撑,供应增大,产品类型多样化,供应价格趋势,产品发展趋势,价格上涨,置业需求多样化,区域成熟,第 18 页,区域维度研究

11、,温泉城发展阶段解析,通过研究，我们将温泉板块发展分为四个阶段,结合阶段划分，我们通过对青岛即墨温泉板块及小汤山温泉板块客户进行了如下研究,点状发展阶段,组团发展阶段,区域发展阶段,城市融合阶段,区域发展初级，商业匮乏，配套缺失，功能亟待完善,区域发展成熟，商业配套档次高端，功能齐备，具备度假功能同时兼顾居住属性,区域组团式发展，商业档次亟待提升，配套较少，初步具备度假功能,区域高速发展，商业较为齐备，配套多为度假型，具备完善度假功能，居住功能欠缺,温泉资源单核驱动,交通+温泉资源双核驱动,温泉+交通+配套资源复核驱动,第 19 页,客户需求属性解析,区域认知度及置业目的,点状发展阶段,组团发

12、展阶段,区域发展阶段,城市融合阶段,多数客户对区域不了解 当天完成度假需求释放 区域不具备吸引客户消费的配套及商业 客户对区域不认可,认知度极低,区域认知度,置业目的,纯粹度假需求 无置业目的,区域周边客户对区域有一定了解 度假需求得以延展 区域初步具备留住客户消费的配套及商业 区域认可度一般,认知度一般,少量客户看中区域升值潜力进行投资 以满足投资需求为主 部分客户选择养老,无置业目的,投资为主，部分养老,城市范围内客户对区域均有一定了解 度假需求进一步深化 区域配套完备商业业态齐全 区域认可度较高,认知度较高,部分客户进入，多为投资+自住 养老度假等第二居所属性明显 5+2生活方式,第二居

13、所属性,全国范围内客户对区域均有一定了解 度假需求发生转变 具备城市的功能片段 区域认可度高,认知度高,大量客户进入 置业目的多样化 初步具备第一居所属性 客群更为泛化,向第1.5居所转变,从区域认知度及置业目的来看，本项目尚属于初级发展阶段，区域亟待开发,本案,小汤山板块,即墨板块,第 20 页,客户需求属性解析,客户来源统计,组团发展阶段,区域发展阶段,城市融合阶段,本案,小汤山板块,即墨板块,随着区域发展，客户来源逐渐向外埠市场转移，更为泛化,以外区域客户为主,客群泛化,逐渐向外埠市场转移,第 21 页,客户需求属性解析,小结,所处阶段,对位客群,随发展阶段而泛化的客群，是板块发展的重要

14、依据,第 22 页,区域维度研究,板块发展程度对比,发展伊始,初步发展,高速发展,-商业匮乏，配套缺失-温泉资源亟待开发-区域认知度低-地缘性客户-地缘改善升级,点状发展阶段,组团发展阶段,区域发展阶段,-配套逐步完善-高速路网贯通-温泉旅游高速发展-客群向外埠转变-投资养老需求,-配套全面，交通便捷-与城市时距小-温泉发展成熟-区域影响力升温-第二居所属性明显,发展程度,发展成熟,城市融合阶段,-形成城市功能片段-完善、舒适、宜居-置业类型多样-多种需求并存-向第一居所转变,发展阶段,板块状况,与即墨板块及小汤山板块相比，本案发展相对初级，但具有开发潜力，发展趋势良好,本案,小汤山板块,即墨

15、板块,第 23 页,区域维度研究,总结,第 24 页,市场维度研究,市场维度研究模式,物业发展导向的广泛性市场研究,小结,资源条件导向的针对性市场研究,第 25 页,市场维度研究模式,研究项目：金科帕提欧 研究内容：项目基础信息/项目总体规划/分期产品供应/销售情况统计/客户情况统计/分期配套统计等 研究目的：梳理温泉度假项目发展模式,资源条件导向的针对性市场研究,物业发展导向的广泛性市场研究,城郊度假地产项目市场发展方向,选取同等资源属性、非成熟区域的大盘开发项目进行专题研究,选取大北京1-1.5小时交通圈郊区度假项目,研究项目：北京欢庆城、天鹅湖金海岸、悦榕泉 研究内容：项目基本信息梳理/

16、产品类型供应统计/各类型产品供应面积及热销面积统计/各类型产品去化速度统计/分期配套统计等 研究目的：城郊度假项目物业产品发展机会,第 26 页,市场维度研究模式,研究项目：金科帕提欧 研究内容：项目基础信息/项目总体规划/分期产品供应/销售情况统计/客户情况统计/分期配套统计等 研究目的：梳理温泉度假项目发展模式,资源条件导向的针对性市场研究,物业发展导向的广泛性市场研究,城郊度假地产项目市场发展方向,选取同等资源属性、非成熟区域的大盘开发项目进行专题研究,选取大北京1-1.5小时交通圈郊区度假项目,研究项目：北京欢庆城、天鹅湖金海岸、悦榕泉 研究内容：项目基本信息梳理/产品类型供应统计/各

17、类型产品供应面积及热销面积统计/各类型产品去化速度统计/分期配套统计等 研究目的：城郊度假项目物业产品发展机会,第 27 页,项目基础信息,项目特色：低密居所 建筑类别：联排、洋房、公寓 装修状况：毛坯 物业地址：昌平小汤山 开 发 商：北京金科兴源置业有限公司 占地面积:30万 建筑面积：45万,资源条件导向的针对性市场研究,温泉资源吸引置业客户，逐级发展拔升开发强度,典型案例解读金科帕迪欧,第 28 页,第 28 页,项目总建面45万平方米，共分为三期开发,项目总体规划分期,资源条件导向的针对性市场研究,以温泉资源作为发展重要依托，全面融入各类型产品其中,典型案例解读金科帕迪欧,第 29

18、页,第 29 页,各分期产品供应及销售面积统计,资源条件导向的针对性市场研究,伴随开发强度逐步提升，严格对位客户置业需求，予以实现高溢价、高效率产品去化,各分期产品销售均价统计,典型案例解读金科帕迪欧,第 30 页,各分期客户来源及置业目的统计,资源条件导向的针对性市场研究,以客户需求对位各期产品类型供应,典型案例解读金科帕迪欧,第 31 页,各分期配套统计,资源条件导向的针对性市场研究,立势期,发展期,首开3000平米高端主题会所,会所功能：营销接待/温泉SPA/商务洽谈/小型商业,立势市场；奠定价值,发展期,成熟期,完善规划；服务社区,千余平米商街+露天泳池+羽毛球馆,典型案例解读金科帕迪

19、欧,第 32 页,第 32 页,温泉度假项目发展模式梳理,资源条件导向的针对性市场研究,之于客群,从度假到栖居 从高端到中端 从来源泛化到圈层广泛,从别墅到公寓 从低密到高密 从享受型到经济型,之于产品,从单一到复合 从形象到品质 从自身到区域,之于配套,典型案例解读金科帕迪欧,第 33 页,市场维度研究模式,研究项目：金科帕提欧 研究内容：项目基础信息/项目总体规划/分期产品供应/销售情况统计/客户情况统计/分期配套统计等 研究目的：梳理温泉度假项目发展模式,资源条件导向的针对性市场研究,物业发展导向的广泛性市场研究,城郊度假地产项目市场发展方向,选取同等资源属性、非成熟区域的大盘开发项目进

20、行专题研究,选取大北京1-1.5小时交通圈郊区度假项目,研究项目：北京欢庆城、天鹅湖金海岸、悦榕泉 研究内容：项目基本信息梳理/产品类型供应统计/各类型产品供应面积及热销面积统计/各类型产品去化速度统计/分期配套统计等 研究目的：城郊度假项目物业产品发展机会,第 34 页,典型案例解读北京欢庆城、天鹅湖金海岸、悦榕泉,项目基础信息,物业发展导向的针对性市场研究,天鹅湖金海岸,五矿万科北京欢庆城,悦榕泉,第 35 页,产品类型供应面积配比统计,各类型产品总体供应面积配比,各类型产品首开期供应面积配比,物业发展导向的针对性市场研究,多元化产品供应予以满足多元化产品需求；首开期产品多以中低密度类型产

21、品面市,典型案例解读北京欢庆城、天鹅湖金海岸、悦榕泉,第 36 页,独栋及双拼供应面积统计,物业发展导向的针对性市场研究,独栋类型产品多为早期市场供应，当期市场供应多以240-280双拼类产品为主,典型案例解读北京欢庆城、天鹅湖金海岸、悦榕泉,第 37 页,销售价格统计：即期销售价格月均去化统计：2010年3月2011年3月,独栋及双拼销售价格及月均去化统计,物业发展导向的针对性市场研究,独栋类产品销售均价突破万元，由于多处在中后期销售，市场月均去化均在5套以下；以万科欢庆城为代表的双拼类别墅产品月均去化速度在15套，成交均价亦在万元以上,典型案例解读北京欢庆城、天鹅湖金海岸、悦榕泉,第 38

22、 页,置业目的,置业关注因素,独栋及双拼置业客户特征统计,物业发展导向的针对性市场研究,纯低密度产品多在项目首期入市，全面树立项目价值形象，客户置业多以度假养老属性为主；总价是度假型客户最为关注的焦点因素，其次客户对于资源环境、赠送花园面积表现同样关注,典型案例解读北京欢庆城、天鹅湖金海岸、悦榕泉,第 39 页,联排及叠拼供应面积统计,物业发展导向的针对性市场研究,叠拼类产品市场供应较少，呈典型过渡型产品属性；190-220舒适型联排产品成为市场供应主力,典型案例解读北京欢庆城、天鹅湖金海岸、悦榕泉,第 40 页,销售价格统计：即期销售价格月均去化统计：2010年3月2011年3月,联排及叠拼

23、销售价格及月均去化统计,物业发展导向的针对性市场研究,联排类产品销售均价多在8500-9000元/；但受产品品质影响去化速度形成一定差异；叠拼产品仅天鹅湖金海岸项目有部分供应，销售均价及去化速度均不敌联排产品,典型案例解读北京欢庆城、天鹅湖金海岸、悦榕泉,第 41 页,置业目的,置业关注因素,联排及叠拼置业客户特征统计,物业发展导向的针对性市场研究,联排类产品多在项目发展中前期占据绝对比重，是同时兼具品质及回款的主力供应产品；相对低总价，相对高品质的产品特点使其度假养老属性特点更为突出，剔除总价因素，高附加值 的花园面积受到置业客户的普遍青睐,典型案例解读北京欢庆城、天鹅湖金海岸、悦榕泉,第

24、42 页,洋房类供应面积统计,物业发展导向的针对性市场研究,80-140的2、3居舒适型洋房产品成为市场供应主力,典型案例解读北京欢庆城、天鹅湖金海岸、悦榕泉,第 43 页,销售价格统计：即期销售价格月均去化统计：2010年3月2011年3月,洋房类销售价格及月均去化统计,物业发展导向的针对性市场研究,洋房类产品多在项目发展中期入市，提升开发强度同时保障项目销售回款；洋房类产品月均去化多在20套左右，7500元/销售均价直追先期入市联排类产品,典型案例解读北京欢庆城、天鹅湖金海岸、悦榕泉,第 44 页,置业目的,置业关注因素,洋房类置业客户特征统计,物业发展导向的针对性市场研究,洋房类产品客户

25、呈现多元化置业需求，度假养老型置业客户比例逐步下降，改善升级&自用兼投资客户比例略有提升；剔除低密产品客户关注因素，洋房类产品置业客户已开始关注项目自身附属配套,典型案例解读北京欢庆城、天鹅湖金海岸、悦榕泉,第 45 页,小高层&高层类供应面积统计,（未开售）,物业发展导向的针对性市场研究,伴随区域及项目发展的逐步成熟，天鹅湖金海岸项目高层公寓型产品逐步投入市场,典型案例解读北京欢庆城、天鹅湖金海岸、悦榕泉,第 46 页,销售价格统计：即期销售价格月均去化统计：2010年3月2011年3月,小高层&高层销售价格及月均去化统计,物业发展导向的针对性市场研究,高密度物业产品的面市全面拔升项目开发强

26、度同时提升产品较高溢价空间；天鹅湖金海岸项目推出高层公寓产品，采用控制面积，控制总价的销售策略，实现7500元/高 单价入市,典型案例解读北京欢庆城、天鹅湖金海岸、悦榕泉,第 47 页,置业目的,置业关注因素,小高层&高层置业客户特征统计,天鹅湖金海岸,天鹅湖金海岸,物业发展导向的针对性市场研究,广泛性投资客户成为购买相对高单价，绝对低总价高层公寓产品主力客群；产品总价及未来升值潜力是投资型客户最为关注的两大核心因素,典型案例解读北京欢庆城、天鹅湖金海岸、悦榕泉,第 48 页,各物业类型产品市场发展机会梳理,物业发展导向的针对性市场研究,优势发展物业产品,典型案例解读北京欢庆城、天鹅湖金海岸、

27、悦榕泉,第 49 页,产品维度亮点提升建议,更极致的景观亮点,更均好的南院联排,更华贵的类独栋产品,更独特的立面风格,更精致的高层公寓,更新颖的电梯洋房,第 50 页,产品维度亮点提升建议,更极致的景观亮点,更均好的南院联排,更独特的风格立面,更华贵的类独栋产品,更新颖的电梯洋房,更精致的高层公寓,第 51 页,为追求所谓地中海风格形式牺牲了开窗面积，采光效果和居住舒适度方面受到严重影响,更独特的风格立面,传统的地中海风格同质化严重，开窗过小，严重影响采光和居住舒适度,第 52 页,立面特色：减少涂料的使用，通过多种材质的组合，如文化石、陶土砖、仿木挂板、涂料等形成丰富立面通过立面色彩、材质、

28、配饰的变化，体现价值感,更独特的风格立面,建议采用新欧式风格，减少涂料，通过多元化的材质搭配体现价值感,第 53 页,更独特的风格立面,有利于打造整体统一又户户不同的欧洲风情小镇，满足产品风格化及个性化需求,第 54 页,立面特色：大面积开窗，增大采光面，外部景观能更好地渗透到室内。,更独特的风格立面,与项目温泉度假属性契合，大面积开窗，大面积采光，大面积观景，大溢价空间,第 55 页,产品维度亮点提升建议,更极致的景观亮点,更均好的南院联排,更独特的风格立面,更华贵的类独栋产品,更新颖的电梯洋房,更精致的高层公寓,第 56 页,强调地块形象展示点及园区主要入口处的景观设计，通过大面积绿化、大

29、尺度水景、轴线设计等手段展现项目形象。,更极致的景观亮点,入口、重要节点的大尺度景观，视觉冲击力,第 57 页,不同物业类型分区及各组团之间，通过景观带进区隔，增强私密性，同时增加更多共享景观空间。,更极致的景观亮点,分区、组团间的景观区隔，形成更多临景观产品，价值实现最大化,第 58 页,与道路结合的景观设计，加强车行、步行的视觉感受，道路不再是社区的疤,更极致的景观亮点,内部主要道路与水景相结合，使回家的道路风景宜人，突出度假感受,第 59 页,组团内适当引入水景,邻里交流、活动空间，采用特色铺装,更极致的景观亮点,将景观打造渗透组团内部的宅前屋后,第 60 页,产品维度亮点提升建议,更极

30、致的景观亮点,更均好的南院联排,更独特的风格立面,更华贵的类独栋产品,更新颖的电梯洋房,更精致的高层公寓,第 61 页,更华贵的类独栋产品,万科欢庆城鹭湖别墅每户三层，前后双庭院，部分产品有侧院（总计三个私家院落），并在二层、三层做了大量的超大花园露台设计，户均3-5个花园露台，几乎每个生活空间都能与花园或者空中花园一步衔接，这样的设计在北京别墅史上也是不多见的。,最大化利用空间格局，全面提升产品附加亮点,第 62 页,盘山金碧天下双拼别墅，总面积：210平米，地上两层，无地下,一层设有5平米左右的门廊,15平米的大面积露台,客厅5米面宽较小，对采光有一定影响,主次卧室距离较远，私密性较好,更

31、华贵的类独栋产品,户型设计以实用为主题，整体户型较为方正，大面积露台突出观景效果,第 63 页,产品维度亮点提升建议,更极致的景观亮点,更均好的南院联排,更独特的风格立面,更华贵的类独栋产品,更新颖的电梯洋房,更精致的高层公寓,第 64 页,北院别墅销售速度慢，价格低建议全部采用南院联排布局，价格销售速度双升,传统双向联排,更均好的南院联排,纯南院联排，告别北院的尴尬,第 65 页,兼顾容积率的同时，结合用地条件设计纯南院联排，每户均实现大面积南向庭院；项目的次高端产品,更均好的南院联排,南院联排结合次优景观位置布局,第 66 页,所有联排均采用北侧入户，将更多的庭院面积集中在建筑南侧，打造全

32、阳光精装庭院。,更均好的南院联排,所有联排均保证完整的全阳光南侧庭院；并采用庭院精装提升产品附加价值,第 67 页,万科欢庆城户型解析首层：公共卫生间；客厅；中西合璧厨房；西式餐台；餐厅；礼仪玄关；南北双庭院；,公共卫生间有来客很方便，不必到二楼三楼用卫生间。,西式餐台,餐厅6.7米挑高独立餐厅,客厅大尺度面宽，舒畅，方便待客。,南北双庭院前院很大，可做日光浴场和露天餐厅后院私密，方便主人独享,礼仪玄关院子南北双入户，正门玄关设计。,中西合璧厨房动线合理，烹煮方便,更均好的南院联排,户型设计借鉴,户型面积：220,第 68 页,万科欢庆城户型解析二层：北向套房；老人套房及卫生间；南向空中花园；

33、独立书房；空中花园；,空中花园提升产品附加亮点,北向套房可做儿童房适用，步入式空中花园，距离书房和卫生间很近。,老人房卫生间设备齐全，预留浴缸位，使用便捷。,老人套房南向光线好，适宜老人居住,独立书房方便主人使用,南向空中花园南向采光，舒适空间设计,更均好的南院联排,户型设计借鉴,第 69 页,万科欢庆城户型解析三层：卫生间；超大空中花园；主人套间；,卫生间设备齐全，超大浴缸。,超大空中花园日光浴场，空中客厅,主人套房南北双开窗，大尺度空间设计,空中花园私密的空中小花园,更均好的南院联排,户型设计借鉴,第 70 页,产品维度亮点提升建议,更极致的景观亮点,更均好的南院联排,更独特的风格立面,更

34、华贵的类独栋产品,更新颖的电梯洋房,更精致的高层公寓,第 71 页,洋房加电梯，多层升级产品；强调多层产品的别墅化设计，采用退台平层空中别墅，并加设电梯；面积区间：平层80110平米二居，120-140平米三居；顶层少量跃层建筑层数：地下一层，地上67层建筑风格与别墅相协调，强调别墅的外观和品位及低密度区的生活氛围。,更新颖的电梯洋房,第 72 页,首层入户私家花园,首层庭院入户，二层以上设楼梯入户 可保证南北向布置，南向客厅，卧室，北向楼梯间。,更新颖的电梯洋房,第 73 页,建筑形式保证层层退台,二层以上层层退台，保证每户均赠送十平米左右的露台。,更新颖的电梯洋房,第 74 页,产品维度亮

35、点提升建议,更极致的景观亮点,更均好的南院联排,更独特的风格立面,更华贵的类独栋产品,更新颖的电梯洋房,更精致的高层公寓,第 75 页,华银天鹅湖的10栋高层公寓产品均为小户型，1梯12户或1梯15户，总价低，能够满足客户的基本观山看湖的度假功能,更精致的高层公寓,小户型、低总价、精装修，满足基本度假功能，兼顾投资客户需求,第 76 页,项目首开期初步产品定位,项目首开期初步产品定位,项目总体开发策略,第 77 页,项目总体开发策略,客户需求导向的产品对位研究,资源条件导向的发展模式研究,度假物业发展导向的广泛性市场研究,产品维度亮点提升建议,以区域发展模式研究为前提的开发策略导图,第 78

36、页,项目总体开发策略,联排洋房公寓,先期产品树立市场形象,发展期主力产品兼顾回款与利润,类别墅别墅洋房公寓,成熟期主力产品利润最大化,类别墅联排洋房,项目五年期开发策略制定,第 79 页,资源条件导向的发展模式研究,度假物业发展导向的广泛性市场研究,产品维度亮点提升建议,结合孔雀城现有发展模式制定本项目首开期物业发展方向,项目首开期初步产品定位,开发模式：低密入市，立势市场,产品定位：立足发展，顺应主流,亮点提升：挖掘产品，品质升级,第 80 页,项目首开期初步产品定位,感谢观赏,2011-05,Copyright by B.A.Consulting,All rights reserved,第 82 页,附录：四个孔雀城在售产品供应统计,